住宅ローンが払えず自己破産？家を残す方法はある

毎月の住宅ローンの返済が、いつの間にか重くのしかかっている。ボーナスが減り、ほかの借金も重なって、口座の残高を見るたびに胃が痛くなる。そんな状況にいる方が、最後に行き着くキーワードが「自己破産」です。けれど同時に、こうも思っているはずです。「破産したら、せっかく買ったこの家を失ってしまうのだろうか」と。家族の思い出が詰まった住まいを手放したくないという気持ちは、誰にとっても当然のものです。その気持ちを抱えたまま、どうすればよいのか分からず立ち止まっている方も多いでしょう。

結論からお伝えします。自己破産をすれば、原則として持ち家は手放すことになります。ただし、家を残したまま借金の問題を解決する道がまったくないわけではありません。選ぶ手続き次第で、結末は大きく変わります。この記事では、弁護士として数多くの債務整理に関わってきた立場から、住宅ローンが払えなくなったときに家がどうなるのか、そして家を守るためにどんな選択肢があるのかを、順を追って具体的にお話しします。

住宅ローンが払えない…自己破産すると家はどうなる？

まず押さえておきたいのは、自己破産という手続きの本質です。自己破産は、抱えきれなくなった借金の支払い義務を、裁判所の判断によって免除してもらう制度です。消費者金融からの借入れ、クレジットカードのキャッシング、そして住宅ローン。これらの返済義務が、免責という決定によってまとめてゼロになります。借金がゼロになるというのは、追い詰められた方にとって大きな救いです。

ところが、ここに落とし穴があります。借金の返済義務が消える代わりに、あなたが持っている一定以上の価値ある財産は、債権者への配当に回すため処分されてしまうのです。持ち家は、その代表格といえます。住宅は数千万円という資産価値を持つことが多く、債権者から見れば「真っ先に換価して回収すべき対象」になります。つまり、自己破産で借金から解放されるということは、多くの場合、家を失うことと表裏一体なのです。

自己破産という制度そのものの全体像や、デメリットを含めた注意点については、次の記事でも詳しく整理しています。手続きを検討する前に、ぜひ目を通してみてください。

「それでも借金がなくなるなら家は諦める」と割り切れる方もいれば、「家だけはどうしても残したい」と強く願う方もいます。どちらの気持ちも、痛いほどわかります。だからこそ、自己破産で家がどう扱われるのかを正確に知ったうえで、自分にとって最善の道を選んでほしいのです。

自己破産で家を手放すことになる仕組み

なぜ自己破産をすると家が処分されるのか。その理屈を、財産の扱いという観点から見ていきましょう。仕組みを理解すれば、「どういう場合に家を失い、どういう場合に残せるのか」の境界線が見えてきます。

たとえば、3000万円の住宅ローンを組んでマイホームを購入し、現在の残債が2000万円、家の市場価値が2500万円というケースを考えてみましょう。この方が自己破産をすると、家には金融機関の抵当権がついているため、まず競売や任意売却によって家が売られ、その代金から住宅ローンが返済されます。仮に2500万円で売れたとすれば、ローン2000万円を返したあとに500万円が残り、これが破産手続きのなかでほかの債権者への配当に回ります。家に住み続けることは、この流れのなかでは認められません。数字で見ると、自己破産がなぜ家の喪失につながるのかがはっきりわかります。

20万円を超える価値の財産は原則として処分される

自己破産では、申立人の財産のうち、一定の価値を超えるものは「換価」つまりお金に換えられ、債権者に分配されます。実務上の目安として、評価額が20万円を超える財産は処分の対象になると考えておくとよいでしょう。持ち家のように高額な資産は、この基準をはるかに超えるため、ほぼ確実に処分されます。

ここで重要なのが、住宅ローンが残っているかどうかです。ローンを組んで家を買った場合、その住宅には金融機関の抵当権が設定されています。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産を競売にかけ、優先的に貸付金を回収できる権利のことです。返済ができなくなれば、自己破産をするかどうかにかかわらず、金融機関は抵当権を実行して家を競売にかけることができます。

競売と任意売却では手元に残る結果が変わる

住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は最終的に競売を申し立てます。競売とは、裁判所の手続きを通じて不動産を強制的に売却することです。競売による売却額は、一般の市場価格より低くなる傾向があります。家を失ったうえに、売却額がローン残債に届かなければ、残った負債を背負い続けることにもなりかねません。一般に、競売での落札価格は市場価格の6割から7割程度にとどまるといわれています。同じ家を手放すのでも、競売と任意売却ではこれだけ手元に残る結果が変わるのです。だからこそ、滞納が競売に至る前に行動できるかどうかが、その後の生活の重さを左右します。

競売を避ける手段として「任意売却」という方法がありますが、これについては後ほど詳しくお話しします。まずは、自己破産における家の処分が、抵当権という仕組みに支えられていることをしっかり押さえておいてください。住宅ローンが払えなくなった時点で家を失うリスクが生じている、という現実から目をそらさないことが、解決の第一歩になります。

自己破産でも家を残せる可能性はある？例外ケース

原則として自己破産で家は処分されると述べましたが、例外がまったくないわけではありません。ご自身の状況がこれにあてはまるなら、自己破産をしても家を守れる可能性があります。

家が家族名義で、本人名義でない場合

自己破産で処分されるのは、あくまで申立人本人の名義の財産です。たとえば、家の名義が配偶者や親など、破産する本人以外の家族にある場合、その家は処分の対象になりません。夫が事業の失敗で多額の借金を抱え、妻名義の自宅に家族で住んでいるようなケースでは、夫が自己破産しても妻名義の家は守られます。もしあなたが「うちは家の名義をどうしているだろう」と不安になったなら、まずは登記簿で名義を確認してみてください。共有名義になっている場合は、本人の持分だけが処分の対象になります。たとえば夫婦で2分の1ずつ持ち合っている家なら、破産する本人の持分2分の1が換価対象となり、配偶者の持分は守られます。名義の状況によって結末が変わるため、現状を正しく把握することが何より大切です。

ただし、注意したい点があります。借金を抱えた人が、破産直前にあわてて家の名義を家族へ移すような行為は、財産を不当に隠す行為とみなされ、免責が認められなくなる恐れがあります。名義変更には正当な経緯と適切なタイミングが必要です。安易な名義移転は、かえって状況を悪化させます。

住宅ローンを完済していて担保がついていない場合でも油断は禁物

住宅ローンをすでに完済し、抵当権が外れている持ち家であっても、本人名義である以上は資産として評価され、自己破産では処分の対象になります。「ローンを払い終えた家なら残せる」と考えるのは誤りです。むしろ、ローンが残っている家より純粋な資産価値が高いと判断されやすく、確実に換価対象になると考えてください。

このように、自己破産で家を残せるのはかなり限られた場面に限られます。多くの方にとっては、自己破産は「家を手放す覚悟が必要な手続き」だと理解しておくほうが現実的です。自己破産にどのようなデメリットがあるのかを総合的に知っておくと、判断の精度が上がります。

家を残しながら借金を整理する方法

ここからが本題です。「自己破産はしたくない、でも借金は整理したい、そして家は残したい」。この三つの願いを同時にかなえる可能性があるのが、これからお話しする方法です。状況によって使える手段は変わりますが、まずは選択肢を知ることが大切です。「家を残す」と一口に言っても、所有権ごと守る方法もあれば、住む場所だけを確保する方法もあります。何を最優先にしたいのかを自分のなかで整理しておくと、これから紹介する選択肢のどれが自分に合うのかが見えてきます。

個人再生の住宅ローン特則を使う

家を残したいという方に、まず検討してほしいのが個人再生です。個人再生は、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、原則3年で分割返済していく手続きです。最大の特徴は、「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」という仕組みを使えることにあります。

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンはこれまでどおり返済を続けながら、それ以外の借金だけを大幅に減らすことができます。たとえば、住宅ローン以外に500万円の借金がある方なら、その500万円が100万円程度まで圧縮される可能性があります。住宅ローンの抵当権が実行されることもなく、家に住み続けながら生活を立て直せるのです。家を守りたい方にとって、これほど心強い制度はありません。なぜこんなことが可能なのかというと、個人再生では、住宅ローンだけを特別扱いして「これまでどおり払い続ける」と裁判所に認めてもらえるからです。住宅ローンの抵当権が実行されないので、競売にかけられる心配がありません。住む家を確保したまま、ほかの重い借金だけを軽くして生活を立て直せる。これが、家を残したい方に個人再生を最初に検討してほしい最大の理由です。

個人再生の具体的な要件や進め方については、次の記事で詳しく解説しています。家を残せるかどうかの分かれ道になる手続きなので、あわせて確認しておきましょう。

下の無料診断なら、いくつかの項目を入力するだけで、あなたの借金がどのくらい減らせそうか、その目安を確認できます。個人再生が向いているのか、ほかの方法がよいのか、判断の手がかりとして気軽に使ってみてください。

任意売却で競売より高く売り、生活を立て直す

家を残すのが難しい場合でも、せめて少しでも有利な形で手放したいなら、任意売却という方法があります。任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、競売ではなく通常の不動産取引として家を売る方法です。競売に比べて市場価格に近い金額で売却できるため、残るローンを少なくできる可能性があります。

競売だと近隣に事情を知られてしまうこともありますが、任意売却なら一般の売却と同じように進められるため、周囲に知られにくいという利点もあります。家そのものは失うことになりますが、その後の負担を軽くするという意味では、検討する価値が十分にあります。住宅ローンの滞納が競売へ進んでしまう流れについては、次の記事も参考になります。

リースバックで売却後も同じ家に住み続ける

「家の所有権は手放しても、住み慣れたこの家にこのまま住み続けたい」。そんな希望をかなえる可能性があるのが、リースバックです。リースバックとは、家を不動産会社や投資家に売却したうえで、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。

引っ越しの必要がなく、子どもの学校や職場との距離を変えずに済むため、生活への影響を最小限に抑えられます。ただし、売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合、金融機関が抵当権の抹消に応じず、リースバックが成立しないことがあります。また、その後は毎月の家賃が発生するため、家計に無理がないかをよく見極める必要があります。住宅ローンの返済がなくなる代わりに家賃という新しい固定費が生まれるわけですから、その金額が今の返済額より重くなってしまっては本末転倒です。買主から提示される家賃は、近隣の賃貸相場より高めになることもあります。契約前には、家賃が無理なく払い続けられる水準かどうかを冷静に計算してください。将来的に家を買い戻せる特約をつけられるケースもあるため、条件はしっかり確認しておきましょう。

自己破産以外の選択肢を比較する

借金を整理する方法は、自己破産だけではありません。家を残したいかどうか、借金の総額がどのくらいか、収入が安定しているかどうかによって、最適な手続きは変わります。代表的な三つの手続きを比べてみましょう。

手続き	家を残せるか	減額の度合い	主な向き不向き
任意整理	残せる	将来利息のカット中心で減額は小さい	借金が比較的少なく、安定収入がある人向け
個人再生	残せる（住宅ローン特則利用時）	大幅に減額できる	家を残しつつ借金を大きく減らしたい人向け
自己破産	原則残せない	原則ゼロになる	返済の見込みが立たず、家を諦めてでも再出発したい人向け

任意整理は負担が軽い分、効果も限定的

任意整理は、債権者と直接交渉し、将来発生する利息をカットしてもらったうえで、元金を分割で返していく手続きです。裁判所を通さないため手続きが比較的簡単で、家や車などの財産に影響を与えずに進められます。整理する借金を選べるので、住宅ローンには手をつけず、それ以外の借金だけを対象にすることもできます。

ただし、任意整理で減らせるのは基本的に利息部分にとどまり、元金そのものを大きく減らすことは期待できません。借金の総額が大きい場合は、任意整理だけでは返済が追いつかないこともあります。任意整理の詳しい仕組みについては、次の記事で確認できます。

収入と借金額のバランスで手続きを選ぶ

どの手続きを選ぶべきかは、結局のところ「いくらの借金を、どのくらいの収入で返していけるか」というバランスで決まります。借金が少なく安定収入があるなら任意整理、家を残しつつ大きく減らしたいなら個人再生、返済の見込みがまったく立たないなら自己破産、というのが大まかな目安です。ただし、実際の判断には専門的な見極めが欠かせません。自己判断で進める前に、弁護士に相談することを強くおすすめします。

具体的に考えてみましょう。住宅ローンとは別に、カードローンや消費者金融からの借入れが合計300万円あり、毎月の手取りが30万円ほどある会社員の方なら、任意整理でも十分に立て直せる可能性があります。一方、別の借金が800万円、1000万円と膨らんでいるなら、利息だけをカットしてもらっても元金が重すぎて返しきれません。このような場合は、元金そのものを大きく減らせる個人再生のほうが現実的です。同じ「家を残したい」という希望でも、借金の規模によって選ぶべき道は変わってきます。だからこそ、まずは自分の借金が全部でいくらあるのかを正確に把握することが、すべての出発点になるのです。

自己破産後に再び住宅ローンを組むことはできる？

自己破産で家を手放した方が、いつか再び家を持ちたいと考えるのは自然なことです。では、自己破産をしたあと、住宅ローンを組み直すことはできるのでしょうか。

事故情報が残る間は新規ローンが組めない

自己破産をすると、その情報が信用情報機関に「事故情報」として登録されます。いわゆるブラックリストの状態です。この情報が登録されている間は、新たに住宅ローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることが極めて難しくなります。事故情報が登録される期間は、利用していた信用情報機関によって異なりますが、おおむね5年から7年程度が目安です。

信用情報を扱う機関には、CIC、JICC、KSCといった団体があります。住宅ローンを扱う銀行系の金融機関はKSCを参照することが多いため、自己破産後にローンを組めるかどうかを知りたい方は、これらの機関に開示請求をして、自分の情報がどうなっているかを確認するのが確実です。開示は郵送やインターネットからの手続きで、本人であれば誰でも申し込めます。手数料は数百円から千円程度で、自分の信用状態を正確に知る手段としては安価です。事故情報が消えていれば、新たなローン審査に進める段階に来ている、という判断材料になります。自分の信用状態を把握しておくことは、再びマイホームを目指すうえでの第一歩になります。

家族名義なら自己破産後も住宅ローンは可能

自己破産の影響は、原則として本人だけに及びます。配偶者や成人した子どもなど、家族の信用情報には影響しません。そのため、本人が自己破産をしても、収入のある家族が自分の名義で住宅ローンを組むことは可能です。「家族のために、もう一度マイホームを」と考えるなら、家族名義での借入れという選択肢が残されています。

状況別・住宅ローン滞納への対処ステップ

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、何から手をつければよいのか。タイミングを逃すと選べる手段が減っていくため、早めの行動が肝心です。基本的な流れを整理しておきましょう。

1. 滞納が始まる前、または初期の段階で、まず金融機関に返済が苦しい事情を相談する。返済期間の延長など、条件変更に応じてもらえる場合があります。
2. 条件変更でも対応できないと判断したら、できるだけ早く弁護士に相談する。借金全体を見渡したうえで、家を残せる手続きがあるかを検討します。
3. 個人再生で家を残す方針が立てば、住宅ローン特則の利用に向けて手続きを進める。家を諦める場合は、競売より有利な任意売却やリースバックを検討します。
4. 方針が決まったら、必要書類をそろえて速やかに手続きに入る。滞納が長引くほど競売が現実味を帯びるため、スピードが結果を左右します。書類集めに手間取りそうなら、その点も含めて弁護士に相談すれば段取りを助けてもらえます。

とくに大切なのは、二番目のステップです。住宅ローンの滞納がどのように進行し、どの時点で家を失うことになるのかを知っておけば、行動のタイミングを誤りにくくなります。滞納から競売までの流れについては、次の記事が参考になります。

よくある質問（Q&A）

Q. 住宅ローンだけを任意整理で減らすことはできますか？

住宅ローンは任意整理にあまり向きません。任意整理で減らせるのは主に利息部分ですが、住宅ローンはもともと金利が低く、長期の分割払いになっているため、利息をカットしても効果が小さいからです。住宅ローンの負担を軽くしたいなら、金融機関への返済条件の見直し（リスケジュール）を相談するか、ほかの借金を整理して家計全体に余裕をつくるほうが現実的です。たとえば、住宅ローン以外のカードローンを任意整理で軽くすれば、その分を住宅ローンの返済に回せるようになり、結果として家計に余裕が生まれます。住宅ローンそのものに手を入れるのではなく、周りの借金を整理して全体のバランスを整える。これが、家を守りながら返済を続けるための現実的な発想です。

Q. 個人再生をすると、住宅ローンの金利は変わりますか？

個人再生の住宅ローン特則を使う場合、住宅ローン自体は基本的にこれまでの契約どおり返済を続けます。金利が下がるわけではありません。むしろ滞納していた分があれば、その遅れを一定期間内に取り戻す形で支払う必要が出てきます。住宅ローン特則は、あくまで「住宅ローンを従来どおり払い続ける代わりに、抵当権の実行を止めて家を守る」仕組みです。減額の対象になるのは、住宅ローン以外の借金だと理解しておきましょう。

Q. 連帯保証人がいる住宅ローンで自己破産したらどうなりますか？

住宅ローンに連帯保証人がついている場合、本人が自己破産すると、その返済義務は連帯保証人に移ります。金融機関は連帯保証人に対して一括返済を求めることができます。連帯保証人が払えなければ、保証人自身も債務整理を検討せざるを得なくなることがあります。家族や知人に迷惑をかけたくないなら、自己破産の前に連帯保証人への影響を必ず確認し、対応を相談しておくことが欠かせません。なお、連帯保証人を巻き込みたくないという理由で、個人再生を選んで住宅ローンを払い続ける方も少なくありません。住宅ローン特則を使えば住宅ローンの契約はそのまま維持されるため、連帯保証人に一括請求が及ぶこともないからです。誰を、何を守りたいのか。その優先順位を整理することが、手続き選びの軸になります。

Q. すでに競売の通知が届きましたが、まだ家を残す方法はありますか？

競売の開始決定が出たあとでも、入札が始まる前であれば、個人再生や任意売却で対応できる可能性が残っています。ただし、時間的な余裕はほとんどありません。競売の通知が届いた時点で、一刻も早く弁護士に相談してください。手続きの進み具合によっては選べる手段が限られるため、迷っている時間が結果を大きく左右します。競売は、開始決定のあと、現況調査、期間入札の公告、そして入札という順で進みます。このどの段階にいるかによって、打てる手は変わります。入札が公告される前であれば任意売却に切り替えられる余地がありますが、入札期間に入ってしまうと選択肢はほとんど残りません。届いた通知に書かれた日付を確認し、その情報を持って一日でも早く相談に向かってください。

Q. 家を残すために、ほかの財産を先に手放したほうがよいですか？

自己破産を前提とするなら、特定の財産だけを残そうとして別の財産を不自然に処分する行為は避けてください。財産隠しとみなされ、免責が認められなくなる恐れがあります。一方、個人再生で家を残す場合は、家を処分する必要はありません。どの手続きを選ぶかによって財産の扱いがまったく異なるため、自己判断で財産を動かす前に、必ず専門家の助言を受けましょう。よかれと思ってした行動が、結果的に免責の妨げになってしまっては元も子もありません。財産をどう扱うべきかは、選ぶ手続きと一体で考える必要があります。まずは方針を固め、そのうえで専門家の指示に従って動く。この順序を守ることが、家と再出発の両方を守るうえで欠かせません。

まとめ：家と借金、両方をあきらめないために

住宅ローンが払えなくなったとき、自己破産は確かに有力な選択肢です。しかし、自己破産をすれば原則として家は手放すことになります。それでも、家を残す道がないわけではありません。個人再生の住宅ローン特則を使えば、家に住み続けながら借金を大幅に減らせる可能性があります。家を諦める場合でも、競売を避けて任意売却やリースバックを選べば、その後の負担を軽くできます。

大切なのは、滞納が深刻になる前に動き出すことです。時間が経つほど選べる手段は減り、競売という最悪の結末が近づいてきます。今あなたが感じている不安は、正しい知識と早めの行動で必ず軽くできます。一人で抱え込まず、まずは借金の全体像を把握するところから始めてみてください。家も生活も、両方をあきらめる必要はないのです。専門家の力を借りながら、あなたにとって最善の再出発への一歩を踏み出しましょう。最後にもう一度お伝えします。住宅ローンの返済に行き詰まったとき、最もしてはいけないのは「何もせずに時間をやり過ごすこと」です。督促の封筒を開けられないまま放置している間にも、競売の手続きは着実に進んでいきます。逆に、早い段階で正確な情報をつかみ、適切な手続きを選べば、家を残せる可能性は大きく広がります。あなたの状況にどの方法が合うのかは、借金の総額や収入、家の名義やローンの残債によって変わります。だからこそ、一般論だけで結論を出さず、個別の事情をふまえた助言を受けることが、後悔のない選択につながります。今日できる小さな一歩が、半年後のあなたの暮らしを大きく変えるはずです。