相続土地国庫帰属制度とは？要件・負担金と申請の流れ

相続土地国庫帰属制度とは？いらない土地を国に引き取ってもらう制度

「親から相続した山林があるが、使い道もなく売れもしない」「遠方の田畑を相続したが、管理のために毎年帰省するのが負担だ」。相続した土地をめぐって、こうした悩みを抱える方は少なくありません。これまでは、いらない土地だけを手放す方法はほとんどなく、相続放棄をすれば預金などほかの財産もすべて手放すことになりました。

こうした状況を変えるために、2023年4月27日に始まったのが相続土地国庫帰属制度です。相続や遺贈で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国に引き取ってもらえる制度で、所有者不明土地の発生を防ぐことを目的として作られました。ほかの財産は相続したまま、特定の土地だけを手放せる点が、相続放棄との大きな違いです。

制度を所管するのは法務省で、申請の窓口は全国の法務局です。国に引き取られた土地は、農地や森林であれば農林水産大臣が、それ以外は財務大臣が管理します。所有者の側から見れば、負担金を納めた時点で所有権が国に移り、それ以降の管理や固定資産税の負担から解放されることになります。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。建物が建っている土地、境界がはっきりしない土地、管理に手間のかかる土地などは対象外です。審査手数料と、10年分の管理費用に相当する負担金も必要です。この記事では、制度の仕組み、利用できる人と土地の条件、申請の流れ、費用の計算、審査で却下・不承認になるケース、ほかの手放し方との比較までを、弁護士の視点で詳しく解説します。

制度ができた背景

相続登記がされないまま放置された土地や、所有者が亡くなって誰のものかわからなくなった土地が、全国で増え続けてきました。こうした所有者不明土地は、公共事業や災害復旧の妨げになり、近隣への迷惑の原因にもなります。

国は、所有者不明土地を減らすために、2024年4月からの相続登記の義務化、2026年4月からの住所等変更登記の義務化とあわせて、いらない土地を国が引き取る仕組みを整えました。相続した土地を持ち続けたくない人が、放置するのではなく正式に手放せる道を用意することで、将来の所有者不明土地の発生を防ぐ狙いがあります。

制度の開始から時間がたち、申請の件数は着実に増えています。一方で、却下や不承認になる例、申請の途中で取り下げる例も一定数あり、利用のハードルが決して低くないことも見えてきました。取り下げの理由として多いのは、審査の過程で建物や工作物の撤去、樹木の伐採を求められ、その費用や手間に見合わないと判断したケースです。制度を利用するなら、どのような土地が受け入れられやすいのかを知ったうえで、準備を整えてから申請することが大切です。

この記事を読んでいる方の中には、すでに相続を終えていて、放棄の期限も過ぎてしまったという方も多いでしょう。そうした方にとって、国庫帰属制度は、いらない土地を手放すための数少ない公的な手段です。条件を満たせるかどうかを一つずつ確かめていきましょう。

いらない土地を放置するリスク

使わない土地でも、所有している限り、さまざまな負担とリスクがついて回ります。

• 毎年の固定資産税の支払いが続く
• 草木が伸びて隣地に越境すると、苦情や損害賠償を求められることがある
• がけ崩れや倒木で他人に損害を与えれば、所有者として責任を負う
• 不法投棄の場所にされ、撤去の費用を負担させられることがある
• 自分が亡くなれば、子や孫がさらに扱いに困る土地を相続する

特に最後の点は、世代を重ねるほど深刻になります。相続人が増えて土地が共有になると、売るにも手放すにも全員の同意が必要になり、ますます動かせなくなります。自分の代で整理しておくことが、次の世代への何よりの配慮になります。

また、2023年4月の民法改正で、隣地の所有者が一定の条件のもとで越境した枝を自ら切り取れるようになるなど、土地の管理をめぐるルールも見直されています。管理されていない土地の所有者に対して、周囲からの請求や対応の求めが強まっていく流れにあるといえます。

制度を利用できる人

相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権を取得した人です。売買や贈与で取得した土地は、原則として対象になりません。

取得の経緯	申請できるか
相続で取得した	できる
遺言で相続人が遺贈を受けた	できる
相続人以外が遺贈を受けた	できない
自分で購入した、贈与を受けた	できない
制度開始前（2023年4月以前）に相続した	できる

制度が始まる前に相続した土地でも申請できます。何十年も前に親から相続して持て余している土地も対象です。

共有の土地を申請する場合

土地が複数の人の共有になっている場合は、共有者全員で申請しなければなりません。このとき、共有者の中に売買などで持分を取得した人がいても、共有者の少なくとも一人が相続で持分を取得していれば、全員で共同して申請できます。兄弟で相続した土地を手放したい場合は、全員の合意を得ることが出発点になります。

共有者の中に連絡の取れない人がいる場合は、その人を除いて申請することはできません。2023年4月からは、所在のわからない共有者の持分を、裁判所の決定を経て取得したり、第三者に譲渡したりできる制度も始まっています。こうした制度で共有関係を整理してから国庫帰属を申請する、という順序も考えられます。

法人は、原則として申請できません。ただし、相続で土地を取得した人との共有になっている法人は、その人と共同して申請できる場合があります。

申請者が亡くなった場合

申請した後、承認される前に申請者が亡くなった場合、申請者の相続人が申請者の地位を引き継ぐことができます。反対に、承認の後、負担金を納める前に亡くなった場合も、相続人が負担金を納めれば国庫に帰属します。高齢の方が申請する場合は、家族にも申請の状況を共有しておくと、手続きが途中で止まるのを防げます。

どんな土地が申請されているか

実際に申請される土地の種類を見ると、田畑がもっとも多く、次いで宅地、山林と続きます。地方の農地を相続したものの、自分では耕作できず、借り手も見つからないというケースが典型です。宅地は、建物を解体した後の空き地が中心です。山林は、境界の確認が難しいことから、申請の準備に時間がかかる傾向があります。

引き取ってもらえない土地の条件

国が引き取る土地は、通常の管理や処分に過大な費用や労力がかからないものに限られます。法律では、申請の段階で受け付けられない土地（却下要件）と、審査の結果、承認されない土地（不承認要件）が定められています。

申請の時点で却下される土地

却下される土地	具体例
建物がある土地	空き家、倉庫、物置などが建っている
担保権や使用収益権が設定されている土地	抵当権が残っている、人に貸している
他人の利用が予定されている土地	通路、墓地、境内地、水道用地など
土壌汚染がある土地	特定有害物質で汚染されている
境界が明らかでない、所有権の範囲に争いがある土地	隣地との境界が確定していない

審査の結果、承認されない土地

承認されない土地	具体例
一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分の費用がかかる	擁壁工事が必要な傾斜地
管理や処分を妨げる工作物、車両、樹木がある	放置された車、倒木のおそれがある大木
除去が必要な物が地下にある	産業廃棄物、古い基礎、浄化槽
隣地の所有者などとの争訟が必要	不法占拠者がいる、隣人と通行をめぐって争っている
そのほか管理に過分の費用や労力がかかる	獣害の対策が必要、災害の危険がある

建物がある土地は、そのままでは申請すらできない点がもっとも大きなハードルです。空き家付きの土地を手放したい場合は、所有者の負担で建物を解体してから申請しなければなりません。解体費用は木造住宅でも100万円を超えることが多く、制度を利用するかどうかの判断に大きく影響します。

また、却下や不承認の判断は、土地の一部に問題があっても土地全体に及びます。広い土地の一角にだけ物置が残っている、一部だけ隣地と境界が争いになっている、といった場合も、そのままでは申請できません。問題のある部分を分筆して、問題のない部分だけを申請する方法も考えられますが、分筆には測量と登記の費用がかかります。

建物以外で注意したい工作物

建物がなくても、土地の上や地下に残っている物が、審査で問題になることがあります。見落としやすいものを挙げます。

工作物など	審査での扱い
ブロック塀、門柱	倒壊のおそれがあると、撤去を求められることがある
古い井戸	転落などの危険があれば、埋め戻しが必要になることがある
浄化槽、古い基礎	地下に残る除去すべき物として、不承認の原因になりうる
放置された車両や農機具	撤去が必要
竹林、大木	隣地への越境や倒木のおそれがあれば、伐採を求められることがある

判断に迷う物がある場合は、写真を撮って事前相談で確認してください。撤去が必要かどうかを先に知っておけば、申請後に想定外の費用が発生するのを避けられます。

申請から国庫帰属までの流れ

申請は、土地の所在地を管轄する法務局の本局で受け付けています。支局や出張所では受け付けていないため注意してください。

1. 法務局に事前相談をする（予約制。対象になりそうかを確認できる）
2. 申請書を作成し、添付書類をそろえる
3. 審査手数料を収入印紙で納めて申請する
4. 法務局が書類審査と実地調査を行う
5. 承認されると、負担金の額が通知される
6. 通知から30日以内に負担金を納付する
7. 負担金を納めた時点で、土地の所有権が国に移る

申請から承認までは、半年から1年程度かかるのが一般的です。実地調査では、法務局の職員が現地を訪れ、境界や建物の有無、工作物や樹木の状況を確認します。
山林や遠方の土地では、現地までの道のりの確認から始まるため、日程の調整に時間がかかることもあります。申請者に立ち会いを求められることもあります。

審査の途中で、法務局から追加の資料の提出や、工作物の撤去などを求められることがあります。求めに応じられない場合は、申請を取り下げるか、却下・不承認の判断を受けることになります。取り下げても審査手数料は戻りませんが、却下・不承認の記録を残さずに済み、準備を整えて再申請することもできます。

申請に必要な書類

• 承認申請書
• 申請する土地の位置と範囲を示す図面
• 土地と隣接する土地との境界点を明らかにする写真
• 土地の形状を明らかにする写真
• 申請者の印鑑証明書
• 相続で取得したことがわかる書類（登記簿で確認できない場合）

申請の際に、境界確定のための測量までは求められません。隣地の所有者に立ち会ってもらう境界確定の手続きも、制度上は必須ではありません。ただし、境界点を写真で示す必要があるため、隣地との境界がどこかを自分で把握しておくことが前提になります。

事前相談を上手に使うには

法務局の事前相談は、予約をすれば無料で受けられます。対面のほか、電話での相談にも対応しています。相談の際は、次のものを用意しておくと、具体的な見通しを聞きやすくなります。

• 土地の登記事項証明書（または登記簿の写し）
• 公図や地積測量図など、土地の位置と形がわかる図面
• 土地の現況がわかる写真（全体、境界付近、工作物や樹木）
• 固定資産税の納税通知書
• 相続の経緯がわかる資料

相談では、却下要件や不承認要件に当たりそうな点がないか、負担金がいくらになりそうかを確認できます。一度の相談で結論が出なくても、必要な準備が明らかになるだけで、申請の成功率は大きく変わります。

事前相談は、申請者本人だけでなく、家族や専門家が同席することもできます。高齢の親の代わりに子が相談に行く場合は、土地の所有者との関係と、相談の目的を伝えるとスムーズです。

審査手数料と負担金の計算

制度の利用には、申請時の審査手数料と、承認後の負担金がかかります。

費用	金額	支払う時期
審査手数料	土地1筆あたり1万4,000円	申請時（不承認でも返還されない）
負担金	原則として1筆あたり20万円	承認の通知から30日以内

負担金は、10年分の土地の管理費用に相当する額として定められています。宅地、田畑、森林、その他の土地の区分に応じて算定され、多くの土地は20万円です。ただし、市街化区域や用途地域内の宅地、農用地区域内などの田畑、森林は、面積に応じて額が上がります。

土地の種類	負担金
宅地（一般）	面積にかかわらず20万円
宅地（市街化区域・用途地域内）	面積に応じて算定（例：100㎡で約55万円、200㎡で約80万円）
田・畑（一般）	面積にかかわらず20万円
田・畑（市街化区域・農用地区域など）	面積に応じて算定
森林	面積に応じて算定（例：1,500㎡で約27万円、3,000㎡で約30万円）
その他（雑種地、原野など）	面積にかかわらず20万円

隣り合う複数の土地は、申請者の申出により一つの土地とみなして負担金を計算できる特例があります。細かく分筆された土地を持っている場合は、この特例を使うと負担金を抑えられます。

全体でかかる費用の目安

審査手数料と負担金のほかに、建物の解体費用、境界を確認するための費用、申請書の作成を専門家に依頼する場合の報酬がかかります。建物のない一般的な土地を自分で申請するなら、合計で21万4,000円程度で済みます。
専門家に申請書の作成を依頼する場合は、これに報酬が加わります。空き家付きの土地では、解体費用を含めて数百万円になることもあり、売却や相続放棄と比べて判断する必要があります。

ケース	審査手数料	負担金	その他	合計の目安
建物のない一般的な畑1筆	1万4,000円	20万円	なし	約21万円
隣接する山林3筆（特例で合算）	4万2,000円	面積に応じて約30万円	境界確認の費用	約35万円〜
空き家付きの宅地1筆	1万4,000円	20万円	解体費100万〜200万円程度	約120万〜220万円

この比較からもわかるように、費用の大部分を左右するのは建物の有無です。解体費用は建物の構造や大きさ、立地によって大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ってください。自治体によっては、空き家の解体費用を補助する制度もあります。市区町村の空き家対策の窓口で確認してください。補助を受けられれば、国庫帰属制度を使うかどうかの判断も変わってきます。

負担金を抑える工夫

負担金は土地1筆ごとに算定されるため、細かく分かれた土地を別々に申請すると、それぞれに20万円がかかります。隣接する同じ種類の土地であれば、一つの土地とみなして負担金を計算する特例の申出ができます。たとえば、隣り合う3筆の畑をまとめて申請すれば、負担金は60万円ではなく20万円で済む可能性があります。申請書にこの特例の申出を忘れずに記載してください。

反対に、合筆の登記をしてから申請する方法もありますが、合筆にも要件と費用がかかるため、特例の申出で足りるかを先に確かめるのが効率的です。

ほかの手放し方との比較

相続した土地を手放す方法は、国庫帰属制度だけではありません。それぞれに向き不向きがあります。

方法	費用・負担	向いているケース
売却	仲介手数料など。売れれば収入になる	買い手が見込める立地
隣地所有者への譲渡	登記費用など	隣の人が土地を広げたいと考えている
自治体・法人への寄附	ほぼなし。ただし受け入れられることは少ない	公共目的で使い道がある
相続土地国庫帰属制度	審査手数料と負担金、建物の解体費	売れない、もらい手もない土地
相続放棄	家庭裁判所の手続きのみ	財産全体がマイナスで、ほかの財産もいらない

相続放棄は、相続の開始を知ってから3か月以内にしかできず、ほかの財産もすべて放棄することになります。すでに相続を承認してしまった土地や、預金など受け取りたい財産がある場合は、国庫帰属制度が現実的な選択肢になります。

まずは売却の可能性を確かめる

国庫帰属制度は、負担金を払って土地を手放す制度です。売れる可能性がある土地なら、まず不動産会社に査定を依頼し、売却を検討するのが順序です。地元の不動産会社では扱いにくい山林や農地でも、専門の買取業者や、空き家バンクなどで買い手が見つかることもあります。売却も寄附も難しいとわかった段階で、国庫帰属制度を検討してください。

隣地の所有者への譲渡も、意外に成立しやすい方法です。隣の人にとっては、自分の土地を広げたり、日当たりや通路を確保したりできる利点があるからです。価格にこだわらず、無償や低額での譲渡も視野に入れれば、負担金を払うより手元に残るお金は多くなります。

相続放棄ができる期間が残っている場合

相続の開始を知ってから3か月以内であれば、相続放棄と国庫帰属制度のどちらを選ぶかを比べられます。相続財産がいらない土地だけで、ほかに受け取りたい財産がないなら、相続放棄のほうが費用はかかりません。ただし、相続放棄をすると、次の順位の相続人に土地の問題が移ります。また、放棄の時点で土地を現に占有していた場合は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存の義務を負います。親族に負担を回したくない、預金など受け取りたい財産もある、という場合は、いったん相続したうえで国庫帰属制度を使う方法が考えられます。

申請前に確かめておきたい注意点

申請を考えたら、次の点を事前に確認しておくと、却下や不承認を避けやすくなります。

• 相続登記が済んでいるか：申請者が相続人であることを確認するため、原則として相続登記を先に済ませておく
• 建物や工作物が残っていないか：小さな物置や古い井戸、ブロック塀も審査の対象になる
• 境界がわかるか：境界標の有無、隣地の所有者との認識の一致を確かめる
• 人に貸していないか、通路として使われていないか：他人の利用があると却下される
• 樹木の状態：倒木や越境のおそれがある大木は、伐採を求められることがある

承認された後に問題が見つかった場合

国に引き取られた後で、申請時に知っていながら隠していた土壌汚染や埋設物などが見つかると、国から損害賠償を求められることがあります。偽りやその他不正な手段で承認を受けた場合は、承認が取り消されることもあります。土地の状況は、知っている限り正直に申告してください。

承認の取り消しや損害賠償の責任を問われるのは、申請者が問題を知っていながら告げなかった場合などに限られます。知らなかった問題まで責任を負わされるわけではありませんが、心当たりのある点は事前相談の段階で伝え、判断を仰いでおくと安心です。

ケースで考える国庫帰属制度の使い方

制度を使うかどうかの判断を、具体的なケースで考えてみましょう。

ケース1　地方の畑を相続した会社員

都市部で働くAさんは、父から地方の畑500㎡と預金を相続しました。自分で耕作するつもりはなく、地元の農家に貸そうとしても借り手が見つかりません。畑には建物も工作物もなく、隣地との境界には古い境界標が残っています。農用地区域外の一般的な畑なので、負担金は20万円です。Aさんは法務局の事前相談を経て申請し、審査手数料と負担金の合計21万4,000円で畑を手放しました。預金は相続したまま、毎年の固定資産税と草刈りの負担から解放されています。

ケース2　空き家付きの宅地を兄弟で相続した

Bさん兄弟は、母が住んでいた地方の家と土地を共有で相続しました。売りに出しても買い手がつかず、国庫帰属制度を検討しましたが、建物がある土地は申請できません。解体の見積もりは150万円でした。兄弟で話し合った結果、解体費と負担金を払っても手放したいという結論になり、解体と滅失登記を済ませたうえで、兄弟二人で共同して申請しました。解体の前に、空き家バンクへの登録や隣地の所有者への打診も試みたことで、兄弟の納得も得やすくなりました。

ケース3　申請を見送った山林

Cさんは祖父の代から相続してきた山林を手放そうとしましたが、隣接する山林との境界がはっきりせず、所有者も一部わかりませんでした。事前相談で、境界が明らかでない土地は却下されると説明を受け、申請を見送っています。まずは森林組合や市町村の林務担当に相談し、境界の確認を進めるところから始めることにしました。

相続土地国庫帰属制度を専門家に相談するメリット

申請書の作成は、本人のほか、弁護士、司法書士、行政書士に依頼できます。書類の作成だけなら費用を抑えて依頼できる専門家もいますが、弁護士に相談するメリットは、土地の問題を相続全体の中で考えられる点にあります。

たとえば、共有者の一人が申請に反対している、隣地の所有者と境界や通行をめぐって争いがある、相続人の間で誰がその土地を引き継ぐかが決まっていない、といった場合は、国庫帰属の申請の前に、相続人や隣人との調整が必要です。相続放棄を検討できる期間が残っているなら、国庫帰属と放棄のどちらが有利かの判断も必要になります。弁護士なら、こうした法的な問題を整理したうえで、手放し方を選べます。

いらない土地の問題は、放置するほど負担が増えます。固定資産税を払い続けるだけでなく、管理不全で近隣に損害を与えれば、所有者として責任を問われることもあります。相続した土地の扱いに迷ったら、早めに専門家に相談してください。

相談の際は、土地の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、土地の写真、相続の経緯がわかる資料を持参してください。共有者がいる場合は、全員の連絡先と意向もあわせて整理しておくと、どの方法で手放すのがよいかを具体的に検討できます。

手放す方法を選ぶときの手順

1. 土地の登記、固定資産税の評価額、現地の状況を確かめる
2. 相続放棄ができる期間が残っているか、共有者がいるかを確認する
3. 不動産会社の査定や隣地所有者への打診で、売却や譲渡の可能性を探る
4. 売却も譲渡も難しければ、法務局の事前相談で国庫帰属の見通しを聞く
5. 建物の解体や工作物の撤去など、必要な準備の費用を見積もる
6. 費用と、持ち続けた場合の負担を比べて、申請するかどうかを決める

この順番で進めれば、手放す方法を選び間違えるリスクを減らせます。途中で相続人や隣人との調整が必要になったら、その段階で弁護士に相談してください。どの段階で相談しても、それまでに確かめた情報は判断の材料として無駄になりません。

相続土地国庫帰属制度に関するよくある質問

建物が建っている土地は、どうすれば申請できますか

建物を解体し、更地にしてから申請する必要があります。解体費用は所有者の負担です。解体後は建物滅失登記も必要になります。
滅失登記は、解体から1か月以内に申請する義務があります。解体費用と負担金の合計が、売却や相続放棄と比べて見合うかを検討してから決めてください。

申請から承認まで、どのくらいかかりますか

法務局の審査に半年から1年程度かかるのが一般的です。書類の不備や、実地調査で追加の確認が必要になると、さらに時間がかかります。申請中も固定資産税の支払い義務は続きます。
審査が長引くことを見越して、申請はできるだけ早めに行うのが得策です。

相続人の一人だけで申請できますか

土地を単独で相続していれば、一人で申請できます。共有の場合は、共有者全員で申請しなければなりません。共有者の一人でも反対すれば申請できないため、まず全員の合意を得てください。

農地や山林でも申請できますか

できます。農地や山林も対象ですが、負担金が面積に応じて算定される場合があります。森林は、境界の確認や樹木の状態が審査で問題になりやすいため、事前相談で詳しく確認しておくと安心です。

固定資産税はいつまで払う必要がありますか

負担金を納付して国に所有権が移るまでは、所有者として固定資産税を納めます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかるため、年の途中で国庫に帰属しても、その年の税金は納める必要があります。

国に引き取られた土地は、後で買い戻せますか

国庫に帰属した土地を、元の所有者が優先的に買い戻せる仕組みはありません。国が売却を行う場合には、一般の人と同じ条件で購入を申し込むことになります。将来使う可能性が少しでもある土地は、手放す前によく考えてください。

申請書の作成を専門家に頼むと、費用はいくらかかりますか

申請書の作成を代行できるのは、弁護士、司法書士、行政書士です。報酬は事務所によって異なりますが、書類の作成と提出で数万円から十数万円程度が目安です。境界の確認や写真の撮影、関係者との調整まで依頼すると、さらに費用がかかります。