生前贈与は土地・不動産と現金どちらが得か比較解説

土地・不動産と現金の生前贈与の基本

「生前贈与は土地と現金どちらが得?」「不動産で贈与する方が節税になる?」「自分のケースではどちらが有利?」――こうした疑問は、生前贈与を検討している方や、財産承継の最適化を目指している方が必ず抱える切実なものです。

結論から言えば、土地・不動産と現金の生前贈与では、評価方法・節税効果・実務上の取り扱いが大きく異なります。一般的には、土地・不動産の方が現金より評価額が低くなる傾向があり、節税効果が高くなる場合が多いです。ただし、ケースバイケースで判断が必要です。本記事では、土地・不動産と現金の生前贈与の比較、評価方法の違い、節税効果の比較、ケース別のシミュレーション、注意点まで、実用的な情報を弁護士・税理士目線で詳しく解説します。

土地・不動産と現金の評価方法の違い

まず、土地・不動産と現金の評価方法の違いを確認しておきましょう。

現金の評価方法

現金の贈与税評価は、贈与額そのものです。

1,000万円の現金を贈与すれば、贈与税の課税対象は1,000万円となります。シンプルで明確な評価方法です。

土地の評価方法

土地の贈与税評価は、原則として「路線価」によります。

路線価は、国税庁が毎年発表する土地の評価額で、一般的に実勢価格(時価)の約7〜8割になります。

たとえば、時価1億円の土地でも、路線価評価は7,000万円〜8,000万円程度となります。

建物の評価方法

建物の贈与税評価は、原則として「固定資産税評価額」によります。

固定資産税評価額は、市町村が決定する評価額で、一般的に実勢価格の約5〜6割になります。

たとえば、時価3,000万円の建物でも、固定資産税評価額は1,500万円〜1,800万円程度となります。

評価額の比較

現金と土地・不動産の評価額を比較すると、土地・不動産の方が大幅に低い評価額になります。

この評価額の差が、土地・不動産での贈与の節税効果の源泉となります。

不動産評価のメリット

不動産評価のメリットは、(1)実勢価格より低い評価額、(2)固定資産税評価額・路線価で計算がシンプル、(3)長期保有なら時価上昇分の節税効果、(4)賃貸不動産ならさらに評価減、です。

2024年税制改正の影響

2024年税制改正により、タワーマンションなど高額不動産の節税効果が見直されました。

路線価による評価額と時価の乖離を是正する方向で、税制が整備されています。

ただし、一般的な不動産では、依然として評価額の差が節税効果となります。

土地・不動産贈与の特徴

土地・不動産贈与の特徴を詳しく見ていきましょう。

特徴1 評価額の低さ

土地・不動産は、現金より評価額が低くなるため、同じ価値の財産を贈与する場合、贈与税が低くなります。

たとえば、時価1億円相当の財産を贈与する場合、現金なら贈与税は約4,800万円、土地(路線価7,000万円)なら贈与税は約3,210万円。差額は約1,590万円となります。

特徴2 賃貸不動産の評価減

賃貸不動産(他人に貸している不動産)は、さらに評価減が適用されます。

建物は約30%減、土地は約20%減(借家権・借地権)、と評価が下がります。

たとえば、賃貸アパートなら、自宅と比較して評価額が大幅に減少します。

特徴3 小規模宅地等の特例の適用(相続時)

小規模宅地等の特例は、相続でしか適用されません。

生前贈与では適用されないため、土地の贈与で大型の節税を狙う場合、相続時の小規模宅地等の特例の活用も検討します。

特徴4 取得費の引き継ぎ

土地・不動産を贈与で取得した場合、受贈者の取得費は、贈与者の取得費を引き継ぎます。

これにより、将来売却した際の譲渡所得税の計算で、取得費が低くなる(税負担が増える)可能性があります。

特徴5 登記費用・不動産取得税

土地・不動産の贈与には、登記費用(登録免許税2%)、不動産取得税(3%)、がかかります。

これらの諸経費も考慮する必要があります。

特徴6 流動性の低さ

土地・不動産は、現金と比較して流動性が低くなります。

受贈者が即座に現金化したい場合、不動産は不向きです。

特徴7 共有関係のリスク

一筆の土地を複数の相続人で共有すると、後の処分・管理で問題が生じる可能性があります。

土地の贈与では、共有を避ける配慮が重要です。

現金贈与の特徴

現金贈与の特徴を詳しく見ていきましょう。

特徴1 評価が明確

現金は、贈与額がそのまま評価額となるため、計算がシンプルで明確です。

税務トラブルのリスクが低くなります。

特徴2 流動性の高さ

現金は、最も流動性が高い財産です。

受贈者が自由に使えるため、教育・住宅・結婚など特定の目的にも活用しやすくなります。

特徴3 各種特例との相性

教育資金一括贈与、結婚・子育て資金一括贈与、住宅取得等資金贈与など、現金の特例は豊富です。

これらの特例を活用することで、大型の非課税贈与が可能です。

特徴4 手続きの簡便さ

現金贈与は、銀行振込で完結します。

登記手続き・不動産取得税などの諸経費がかかりません。

特徴5 共有のリスクなし

現金は分割可能なため、複数の受贈者への分配で共有問題が生じません。

家族関係の維持に有利です。

特徴6 受贈者の自由度

現金を受け取った受贈者は、自由に使えます。

ただし、目的なく贈与すると無駄遣いのリスクもあります。

特徴7 評価減の特典なし

現金は、不動産のような評価減の特典がありません。

そのため、節税効果は不動産より低くなる場合があります。

土地・不動産と現金の比較

土地・不動産と現金を、複数の観点から比較してみましょう。

比較1 贈与税の評価額

現金:贈与額そのもの。

土地:路線価評価(時価の約7〜8割)。

建物:固定資産税評価額(時価の約5〜6割)。

賃貸不動産:さらに約20〜30%減。

評価額の観点では、不動産が圧倒的に有利です。

比較2 諸経費

現金:なし(銀行振込のみ)。

土地・不動産:登記費用(登録免許税2%)、不動産取得税(3%)、不動産仲介手数料(売買時)。

諸経費の観点では、現金が有利です。

比較3 流動性

現金:極めて高い。

土地・不動産:低い(売却に時間がかかる)。

流動性の観点では、現金が有利です。

比較4 節税効果

現金:特例活用で大きな効果。

土地・不動産:評価額の低さで大きな効果、賃貸ならさらに追加効果。

ケースにより異なりますが、長期保有なら不動産が有利。短期的・特定目的なら現金が有利。

比較5 取得費の引き継ぎ

現金:取得費なし(現金そのもの)。

土地・不動産:贈与者の取得費を受贈者が引き継ぐ。将来の譲渡所得税に影響。

将来の売却を考えると、現金の方が税務上シンプルです。

比較6 受贈者の活用度

現金:自由に活用可能(教育・住宅・結婚など)。

土地・不動産:用途が限定される(居住・賃貸など)。

受贈者の自由度では、現金が有利です。

比較7 共有問題

現金:分割可能で共有問題なし。

土地・不動産:共有関係になりやすく、後の処分で問題発生のリスク。

家族関係の維持では、現金が有利です。

比較8 相続時の取り扱い

現金:相続税対象。

土地・不動産:相続税対象だが、小規模宅地等の特例適用の可能性あり。

相続時の小規模宅地等の特例を活用したい場合、生前贈与せず相続まで保有する選択肢もあります。

ケース別の有利不利

ケース別に、土地・不動産と現金のどちらが有利かを見ていきましょう。

ケース1 不動産が有利な状況

不動産が有利なケースは、(1)時価と路線価の差が大きい不動産がある、(2)賃貸不動産がある(評価減大)、(3)長期保有予定で値上がりが見込まれる、(4)受贈者が居住・賃貸を計画している、です。

特に賃貸不動産は、貸家の評価減・貸家建付地の評価減で、節税効果が非常に大きくなります。

ケース2 現金が有利な状況

現金が有利なケースは、(1)受贈者の特定目的(教育・住宅・結婚など)が明確、(2)諸経費を最小化したい、(3)流動性が必要、(4)複数の受贈者への分配が必要、(5)受贈者が将来売却する可能性が高い、です。

特に、教育資金一括贈与・住宅取得等資金贈与・結婚子育て資金一括贈与などの特例は、現金でしか活用できません。

ケース3 ケースバイケースの状況

ケースバイケースで判断が必要な状況は、(1)受贈者の事情が不明、(2)財産の構成が複雑、(3)複数の相続人がいる、(4)被相続人の年齢・健康状態、です。

これらのケースでは、専門家(税理士・弁護士)への相談で最適な選択を検討します。

ケース4 不動産+現金の組み合わせ

不動産と現金を組み合わせて贈与することで、それぞれのメリットを活かせます。

たとえば、自宅は現金で贈与(住宅取得等資金贈与の特例)、収益不動産は不動産で贈与(評価減の活用)、というような組み合わせです。

ケース5 配偶者への贈与の場合

配偶者への贈与では、配偶者控除(婚姻20年以上で居住用不動産最大2,000万円非課税)を活用すれば、不動産贈与が有利です。

基礎控除110万円と合わせて2,110万円まで非課税となります。

ケース6 子・孫への贈与の場合

子・孫への贈与では、特定目的の特例(教育・住宅・結婚子育て)が豊富なため、現金贈与の選択肢も多くなります。

ただし、長期保有の不動産がある場合、評価減を活かした不動産贈与も検討すべきです。

ケース7 事業承継の場合

中小企業の事業承継では、事業用不動産・非上場株式の贈与が中心となります。

事業承継税制を活用すれば、非上場株式の贈与税・相続税を実質ゼロ化できます。

ケース8 国際相続の場合

海外資産や海外居住の相続人がいる場合、不動産は国際的な手続きが複雑になります。

現金の方が手続きがシンプルです。

具体的なシミュレーション

具体的なシミュレーションで、節税効果を比較してみましょう。

シミュレーション1 時価1億円の財産の贈与

【ケース】

被相続人:A(70歳)
家族:子B(45歳)
Aの財産:時価1億円

ケース1A:現金1億円を贈与した場合。贈与税の課税価格は1億円、贈与税は約4,800万円(暦年贈与・特例贈与税率)。

ケース1B:土地(路線価7,000万円)を贈与した場合。贈与税の課税価格は7,000万円、贈与税は約3,210万円。

差額は約1,590万円。不動産贈与の方が大幅に有利。

シミュレーション2 賃貸不動産の贈与

【ケース】

被相続人:C(70歳)
家族:子D(45歳)
Cの財産:賃貸アパート(時価1億円、相続税評価額:土地6,000万円・建物2,000万円・合計8,000万円、貸家・貸家建付地の評価減後5,800万円程度)

ケース2A:賃貸アパートを贈与。課税価格は約5,800万円、贈与税は約2,610万円。

ケース2B:時価1億円の現金を贈与。贈与税は約4,800万円。

差額は約2,190万円。賃貸不動産贈与の節税効果は非常に大きい。

シミュレーション3 暦年贈与での比較

【ケース】

被相続人:E(65歳)
家族:子F・G
Eの財産:時価1.5億円(預金5,000万円・自宅1億円)

ケース3A:10年間、F・Gに各110万円ずつ暦年贈与(現金)。10年で2,200万円(各人1,100万円)が非課税。ただし、7年加算で1,260万円程度が相続財産に加算。

ケース3B:Eの存命中に自宅(路線価7,000万円)を子に贈与。贈与税は約3,210万円。ただし、登記費用・不動産取得税で約400万円。

ケースバイケースで判断が必要。長期間の暦年贈与は手間がかかるが、相続税対策として有効。

シミュレーション4 教育資金一括贈与

【ケース】

被相続人:H(70歳)
家族:子I、孫J(10歳)
Hの財産:時価1億円

ケース4A:Jに教育資金一括贈与で1,500万円(現金)を非課税で贈与。

ケース4B:同等の効果を不動産贈与で実現するのは困難。

教育資金一括贈与は現金でしか活用できないため、孫の教育支援なら現金が圧倒的に有利。

シミュレーション5 住宅取得等資金贈与

【ケース】

被相続人:K(65歳)
家族:子L(40歳・住宅取得予定)
Kの財産:時価1億円

ケース5A:Lに住宅取得等資金1,000万円(省エネ等住宅)を非課税で贈与(現金)。

ケース5B:Kの自宅(路線価1,000万円)をLに贈与。贈与税ゼロ(Lが住宅取得目的でない限り、住宅取得等資金贈与の特例は使えない)、登記費用・不動産取得税で約30万円。

住宅取得が目的なら、特例活用のために現金贈与が有利。

シミュレーション6 配偶者への居住用不動産贈与

【ケース】

被相続人:M(70歳)
配偶者:N(68歳・婚姻30年)
Mの財産:時価2億円(自宅1億円・預金1億円)

ケース6A:配偶者Nに居住用不動産2,000万円相当を贈与。配偶者控除2,000万円+基礎控除110万円で2,110万円まで非課税。

ケース6B:Nに現金2,000万円を贈与。配偶者控除は使えない(居住用不動産またはその取得資金に限定)。基礎控除110万円のみで、贈与税は約585万円。

配偶者への大型贈与は、居住用不動産が圧倒的に有利。

シミュレーション7 相続時精算課税の活用

【ケース】

被相続人:O(70歳)
家族:子P(45歳)
Oの財産:時価1.5億円(収益不動産1億円・預金5,000万円)

ケース7A:Pに収益不動産1億円を相続時精算課税で贈与。特別控除2,500万円+基礎控除110万円で2,610万円まで非課税、残りに20%(約1,478万円)の贈与税。被相続人死亡時に評価額1億円が相続財産に加算。

ケース7B:Pに現金1億円を相続時精算課税で贈与。同様の計算。

収益不動産の場合、贈与後の家賃収入はPに帰属、Oの財産は増えにくくなる。長期的に有利。

シミュレーション8 タワーマンション節税

【ケース】

被相続人:Q(75歳)
家族:子R(50歳)
Qの財産:時価2億円のタワーマンション

ケース8A:タワーマンションを子に贈与。従来は路線価評価で大幅な節税効果があったが、2024年税制改正で見直し。時価と路線価の乖離を是正する方向。

ケース8B:同等の現金を贈与。

タワーマンション節税は、近年の税制改正で効果が制限されている点に注意。

シミュレーションから学ぶ点

複数のシミュレーションから、(1)不動産は評価額の低さで節税効果大、特に賃貸不動産は効果絶大、(2)現金は特例活用で大型非課税が可能、(3)配偶者への大型贈与は居住用不動産が有利、(4)受贈者の目的・状況により最適選択が異なる、(5)タワーマンション節税は2024年税制改正で見直し、が確認できます。

土地・不動産贈与の注意点

土地・不動産贈与の注意点を整理しておきましょう。

注意点1 登記費用・不動産取得税

土地・不動産の贈与には、登録免許税(2%)、不動産取得税(3%)がかかります。

たとえば、評価額1億円の不動産なら、登録免許税200万円、不動産取得税300万円、合計500万円の諸経費。

これらのコストも考慮する必要があります。

注意点2 取得費の引き継ぎ

受贈者は、贈与者の取得費を引き継ぎます。

将来売却した際の譲渡所得税の計算で、取得費が低い(=利益が大きい=税負担が大きい)状況になる可能性があります。

特に、被相続人の取得時期が古い不動産では、取得費が非常に低くなり、譲渡所得税の負担が大きくなります。

注意点3 共有関係のリスク

複数の受贈者で1つの不動産を共有すると、後の処分・管理で問題が生じます。

共有を避けるため、不動産ごとに単独所有者を決める、代償金で調整する、などの工夫が必要です。

注意点4 小規模宅地等の特例の不適用

小規模宅地等の特例は、相続でのみ適用されます。

生前贈与した不動産には適用されないため、特例活用を狙うなら相続まで保有する選択肢もあります。

注意点5 受贈者の固定資産税負担

不動産を受贈した受贈者は、毎年の固定資産税を負担することになります。

収益不動産なら賃料収入で賄えますが、自用不動産なら追加の負担となります。

注意点6 贈与税申告の必要性

基礎控除110万円超の不動産贈与は、贈与税申告が必須です。

申告期限(贈与年の翌年3月15日)を逃さないように注意しましょう。

注意点7 評価額をめぐる紛争

不動産の評価額をめぐる相続人間の紛争が発生することがあります。

路線価、固定資産税評価額、時価のうち、どの評価を採用するか、で意見が分かれる場合があります。

注意点8 2024年税制改正の影響

タワーマンションなど、特定の不動産では2024年税制改正の影響を受けます。

最新の税制を確認した上で、戦略を立てる必要があります。

現金贈与の注意点

現金贈与の注意点を整理しておきましょう。

注意点1 受贈者の使途管理

現金は自由度が高いため、受贈者が無駄遣いするリスクがあります。

特定目的の特例(教育・住宅・結婚子育て)を活用すれば、使途を制限できます。

注意点2 名義預金とみなされないように

受贈者の名義の預金口座でも、実質的には贈与者が管理している場合、「名義預金」として贈与者の財産とみなされる可能性があります。

受贈者本人が口座を管理し、贈与の事実が明確であることが重要です。

注意点3 定期贈与とみなされないように

「毎年100万円を10年間贈与する契約」を最初に締結すると、定期贈与として一括課税される可能性があります。

対策として、毎年異なる時期・金額で贈与する、贈与契約書を毎年作成する、などが推奨されます。

注意点4 銀行振込での証拠

現金の手渡しではなく、銀行振込で記録を残しましょう。

税務調査や紛争に備えた証拠保全になります。

注意点5 贈与税申告

基礎控除110万円超の現金贈与、または特例適用を受ける贈与は、贈与税申告が必要です。

注意点6 7年加算の影響

2024年税制改正により、暦年贈与の生前贈与加算が3年→7年に延長。

被相続人の死亡前7年以内の暦年贈与は相続財産に加算されるため、早期の贈与開始が重要です。

土地・不動産と現金の比較に関するよくある質問

土地・不動産と現金の比較について、よくある質問にお答えします。

Q1 生前贈与は土地と現金どちらが得？

一般的には、土地・不動産の方が評価額が低いため節税効果が高くなります。ただし、特定目的の特例を活用する場合や流動性が必要な場合は、現金が有利です。

Q2 土地の路線価評価とは何ですか？

国税庁が毎年発表する土地の評価額で、一般的に実勢価格の約7〜8割になります。相続税・贈与税の計算に使われます。

Q3 建物の固定資産税評価額とは？

市町村が決定する建物の評価額で、一般的に実勢価格の約5〜6割になります。

Q4 賃貸不動産の評価減は？

賃貸建物は約30%減、賃貸用の土地は約20%減(借家権・借地権による)、と評価が下がります。

Q5 小規模宅地等の特例は生前贈与でも使える？

いいえ、小規模宅地等の特例は相続でしか適用されません。生前贈与した不動産には適用されません。

Q6 不動産贈与の諸経費は？

登録免許税(2%)、不動産取得税(3%)、不動産仲介手数料(売買時)、などがかかります。

Q7 受贈者の取得費はどうなる？

受贈者は、贈与者の取得費を引き継ぎます。将来売却時の譲渡所得税計算で、取得費が低いと税負担が大きくなります。

Q8 不動産と現金を組み合わせて贈与できる？

はい、組み合わせ可能です。自宅は現金で贈与(住宅取得等資金贈与の特例)、収益不動産は不動産で贈与(評価減の活用)、というような戦略が有効です。

Q9 タワーマンション節税はまだ使える？

2024年税制改正で見直されており、効果が制限されています。最新の税制を確認した上で、専門家に相談しましょう。

Q10 配偶者への居住用不動産贈与のメリットは？

婚姻20年以上で最大2,000万円+基礎控除110万円=合計2,110万円まで非課税。配偶者の生活基盤の確保と相続税対策が両立できます。

土地・不動産贈与の戦略

土地・不動産贈与の戦略を整理しておきましょう。

戦略1 賃貸不動産の優先贈与

賃貸不動産は、貸家・貸家建付地の評価減で、節税効果が非常に大きくなります。

複数の不動産を保有している場合、賃貸不動産を優先的に贈与することが有利です。

戦略2 評価額が低い時期の贈与

不動産は時期により評価額が変動します。

評価額が下がっている時期に贈与することで、節税効果を高められます。

戦略3 相続時精算課税の活用

不動産は値上がりが見込まれる場合、相続時精算課税で贈与時の価格で固定するメリットがあります。

将来の値上がり分は無税となります。

戦略4 共有を避ける分配

複数の不動産を複数の相続人に分配する場合、それぞれが単独所有者となるよう配慮しましょう。

共有を避けることで、後の処分・管理がスムーズになります。

戦略5 配偶者控除の活用

配偶者への居住用不動産贈与は、配偶者控除(最大2,000万円)で大きな節税効果が得られます。

婚姻20年以上の夫婦なら、必ず検討すべき選択肢です。

戦略6 自宅は相続まで保有も選択肢

小規模宅地等の特例(自宅80%評価減)は、相続でのみ適用されます。

自宅は生前贈与せず、相続まで保有して特例を活用する選択肢もあります。

戦略7 不動産売却後の現金贈与

不動産を売却して現金化してから贈与する、という選択肢もあります。

特定目的の特例(教育・住宅・結婚子育て)を活用したい場合に有効です。

ただし、売却時の譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。

戦略8 専門家の活用

不動産贈与は複雑なため、税理士・弁護士・不動産鑑定士などの専門家への相談が不可欠です。

最適な戦略を立てることができます。

現金贈与の戦略

現金贈与の戦略を整理しておきましょう。

戦略1 各種特例の最大活用

教育資金一括贈与(1,500万円)、結婚・子育て資金一括贈与(1,000万円)、住宅取得等資金贈与(最大1,000万円)、配偶者控除(2,000万円+基礎控除110万円)、など、現金の特例は豊富です。

これらを最大活用することで、大型の非課税贈与が可能です。

戦略2 暦年贈与の長期継続

年110万円の暦年贈与は、長期間継続することで大きな効果を発揮します。

2024年改正で7年加算となったため、早期開始(70代前半まで)が重要です。

戦略3 孫への直接贈与

孫への暦年贈与は、生前贈与加算の対象外です(孫が代襲相続人・養子の場合を除く)。

孫への直接の財産移転が、効果的な節税となります。

戦略4 相続時精算課税の活用

2024年改正で年110万円の基礎控除が新設され、相続時精算課税の使い勝手が大幅に向上しました。

大型贈与や、暦年贈与の7年加算を避けたい場合に有効です。

戦略5 複数受贈者への分配

複数の子・孫に分配することで、各人の基礎控除を活用できます。

たとえば、子3人・孫3人に年110万円ずつなら、年660万円が非課税で移転できます。

戦略6 銀行振込での記録

現金贈与は、必ず銀行振込で行いましょう。

税務調査や紛争に備えた証拠保全になります。

戦略7 贈与契約書の作成

贈与契約書を毎年作成しましょう。

定期贈与とみなされるリスクを回避できます。

戦略8 専門家の活用

現金贈与の戦略も、税理士・弁護士などの専門家との相談で最適化できます。

土地・不動産と現金の組み合わせ戦略

土地・不動産と現金の組み合わせ戦略も有効です。

戦略1 配偶者には不動産、子・孫には現金

配偶者には居住用不動産(配偶者控除活用)、子・孫には現金(各種特例活用)、というように使い分けます。

戦略2 後継者には事業用不動産、他の相続人には現金

事業承継では、後継者に事業用不動産・非上場株式(事業承継税制活用)、他の相続人には現金(代償金的役割)、という分配が有効です。

戦略3 賃貸不動産は子・孫へ、自宅は相続まで保有

収益不動産は早期に子・孫に贈与(賃料収入の移転)、自宅は相続まで保有(小規模宅地等の特例活用)、というような使い分けです。

戦略4 不動産売却→特例適用の現金贈与

不動産を売却して現金化、その現金で教育資金・住宅取得等資金など特例の贈与、という戦略です。

譲渡所得税が発生する点に注意が必要です。

戦略5 長期計画での組み合わせ

60代から本格的な贈与計画を立て、長期にわたって不動産と現金を組み合わせて贈与します。

段階的な財産移転で、節税効果と家族関係の両立が可能です。

専門家による比較サポート

土地・不動産と現金の比較・選択では、専門家のサポートが極めて有効です。

税理士の役割

税理士は、贈与税申告、各種特例の適用、節税効果の試算、を担当します。

費用は、贈与税申告で数千円〜数万円、相続税対策コンサルティングで30万円〜100万円、が目安です。

弁護士の役割

弁護士は、贈与契約書の作成、遺言書の作成、家族信託の設定、遺留分対策、を担当します。

費用は、贈与契約書作成で5万円〜15万円、家族信託の設定で30万円〜100万円、が目安です。

不動産鑑定士の役割

不動産の評価には、不動産鑑定士の関与が有効です。

費用は、物件あたり20万円〜50万円、が目安です。

司法書士の役割

司法書士は、不動産贈与の登記、家族信託の登記、を担当します。

費用は、不動産贈与登記で5万円〜15万円、家族信託の登記で10万円〜30万円、が目安です。

ワンストップ事務所の活用

税理士・弁護士・司法書士・不動産鑑定士が連携するワンストップ事務所は、土地・不動産と現金の比較・選択で大きなメリットがあります。

無料相談の活用

多くの専門家が初回無料相談を提供しています。

複数の事務所で相談を受け、信頼できる専門家を選ぶことが大切です。

2024年現在の生前贈与をめぐる動向

土地・不動産と現金の生前贈与をめぐる2024年現在の動向を整理しておきましょう。

動向1 2024年税制改正(暦年贈与7年加算)

暦年贈与の生前贈与加算が3年→7年に延長されました。

現金の暦年贈与の節税効果が一部減少しました。

動向2 相続時精算課税の改良

相続時精算課税に年110万円の基礎控除が新設され、使い勝手が向上しました。

不動産・現金両方で活用しやすくなっています。

動向3 タワーマンション節税の見直し

高額不動産(タワーマンションなど)の節税効果が見直されました。

路線価評価と時価の乖離を是正する方向で税制が整備されています。

動向4 各種特例の延長

教育資金一括贈与、住宅取得等資金贈与、結婚・子育て資金一括贈与は、それぞれ期限が延長されています。

現金贈与の選択肢が広がっています。

動向5 不動産価格の変動

不動産価格の変動により、土地・不動産贈与のタイミング選択が重要となっています。

評価額が低い時期の贈与が有利です。

動向6 デジタル資産の取り扱い

暗号資産・NFT・デジタル資産の生前贈与も増加しています。

評価方法・贈与の証拠保全などで、専門的判断が必要です。

土地・不動産と現金の比較のためのチェックリスト

最後に、チェックリストを整理しておきましょう。

チェック1 財産の構成の確認

土地・不動産・現金の比率、各資産の特徴を把握しましたか?

チェック2 各資産の評価額の確認

路線価・固定資産税評価額・時価など、各資産の評価額を確認しましたか?

チェック3 受贈者の状況の確認

受贈者の年齢・状況・目的(教育・住宅・結婚子育てなど)を確認しましたか?

チェック4 各特例の適用可能性

各特例(配偶者控除・教育資金・住宅取得・結婚子育て・事業承継など)の適用可能性を確認しましたか?

チェック5 節税効果の比較

土地・不動産贈与と現金贈与の節税効果を比較しましたか?

チェック6 諸経費の確認

登録免許税・不動産取得税・その他の諸経費を確認しましたか?

チェック7 取得費の引き継ぎ

不動産の場合、取得費の引き継ぎによる将来の譲渡所得税への影響を確認しましたか?

チェック8 共有関係への配慮

複数の受贈者への分配で、共有関係を避ける配慮をしましたか?

チェック9 遺留分への配慮

他の相続人の遺留分を侵害しないか確認しましたか?

チェック10 専門家への相談

複雑な事案では、税理士・弁護士・不動産鑑定士などの専門家に相談しましたか?

これらのチェックを通じて、最適な選択が実現できます。

まとめ

土地・不動産と現金の生前贈与では、評価方法・節税効果・実務上の取り扱いが大きく異なります。

土地・不動産の特徴は、(1)評価額の低さ(路線価は時価の7〜8割、固定資産税評価額は時価の5〜6割)、(2)賃貸不動産の追加評価減、(3)登記費用・不動産取得税の諸経費、(4)流動性の低さ、(5)取得費の引き継ぎ、です。

現金の特徴は、(1)評価が明確、(2)流動性の高さ、(3)各種特例との相性(教育・住宅・結婚子育て)、(4)手続きの簡便さ、(5)共有のリスクなし、です。

ケース別の有利不利として、不動産が有利な状況(時価と路線価の差が大きい・賃貸不動産がある・長期保有予定・受贈者が居住計画)、現金が有利な状況(特定目的が明確・諸経費を最小化・流動性が必要・複数受贈者への分配)、があります。

組み合わせ戦略として、配偶者には不動産(配偶者控除活用)・子孫には現金(各種特例活用)、後継者には事業用不動産(事業承継税制)・他の相続人には現金(代償金的役割)、賃貸不動産は早期贈与・自宅は相続まで保有(小規模宅地等の特例活用)、などが効果的です。

2024年税制改正(暦年贈与7年加算・相続時精算課税の改良・タワーマンション節税の見直し)を踏まえた戦略が必要です。

読者の方が「生前贈与は土地と現金どちらが得か判断したい」「最適な財産承継戦略を立てたい」と考えているなら、まずは相続に詳しい税理士・弁護士・不動産鑑定士に早めに相談することを強くおすすめします。早期の相談と適切な対応が、確実な節税と家族関係の維持の両立につながる最善策となります。