離婚後の住宅ローンやマイホーム問題をケース別に解説

離婚にともなう住宅の問題を知っておく

離婚をする際には、現金や預貯金のように、きれいに二つに分けることができない財産をどうするのかが、大きな問題になります。その代表格が、夫婦で購入したマイホームです。「持ち家があるから安心」と思っていた方ほど、離婚のときになって、その扱いの難しさに頭を悩ませることになります。だからこそ、住宅ローンや名義の問題は、離婚を考え始めた早い段階から、少しずつ情報を整理しておくことが大切です。残った住宅ローンは誰が支払うのか、名義は誰にするのか、そして家そのものをどうするのか。こうした、簡単には答えの出ない問題に、次々と直面することになります。とくに住宅は、金額が大きいうえに、住宅ローンや名義といった法律・金融の要素が複雑に絡み合うため、離婚のなかでも、もっとも扱いの難しい財産の一つといえます。感情的になりがちな離婚の場面だからこそ、住宅の問題は、事実関係を一つずつ整理しながら、冷静に進めていくことが欠かせません。

住宅に関する名義や契約内容について

離婚が決まり、住宅について話し合いを始めるときは、具体的な取り決めをする前に、まず現状を正しく把握することからスタートしましょう。確認しておきたいのは、おもに次のような点です。

• 建物と土地の所有名義が、それぞれ誰になっているか
• 住宅ローンの名義人（債務者）が誰になっているか
• 連帯債務者や連帯保証人がいるかどうか
• 住宅ローンの残高が、現在いくら残っているか
• 抵当権など、どのような担保が設定されているか

これらを、不動産の登記簿謄本や、住宅ローンの契約書類などをもとに、一つずつ確認していきます。現状の権利関係をきちんと押さえておくことが、その後のスムーズな話し合いの土台になります。

名義について

不動産には、建物と土地という二つの要素があり、それぞれが誰の名義になっているのかを、別々に調べる必要があります。建物は夫の名義、土地は義理の親の名義、といったように、両者が異なっているケースもあるためです。思い込みで進めず、一つずつ確認していきましょう。不動産の名義は、法務局で、その不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、はっきりと確認できます。誰でも手数料を払えば取得できるものなので、まずはここから調べ始めるとよいでしょう。抵当権などが設定されているかどうかも、登記簿に記載されています。まずは、いま自分たちの住まいがどのような権利関係になっているのかを、正確につかむことが出発点になります。ここが曖昧なままだと、その後の話し合いも空回りしてしまいます。

また、ローンを組んで購入した住まいの場合には、「住宅ローン名義人」と「所有名義人」が存在します。

ローン名義人とは、ローンを契約している債務者のこと、所有名義人は、登記簿に記載がある名義人のことです。一般的には、この両者は同一人物に設定されていますが、共働き夫婦の場合には、二人ともがローン名義人になっている、いわゆるペアローンのケースもあります。誰が名義人になっているかによって、離婚後の支払い義務や、名義変更のしやすさが大きく変わってきます。まずは、自分たちの住まいがどのパターンにあたるのかを、正確に確認しておくことが重要です。

住宅ローンの契約内容について

名義について確認ができたら、次は対象となる不動産の連帯債務者や連帯保証人が存在するかどうかを確認します。夫婦共働きの家庭では、夫だけの収入では希望する額のローンを組めないため、夫だけでなく妻の収入も合算して、より大きなローンを組んでいる場合があります。これを連帯債務といいます。二人の収入を前提に組んでいるぶん、離婚後の扱いも、より慎重に考える必要があります。

連帯債務者でなく、ローン名義人が返済を滞納した場合に金融機関から直ちに返済を求められるのが連帯保証人です。どちらの立場も、返済についてはローン名義人と同じ責任が課せられており、金融機関から求められた場合には、支払いに応じなければなりません。ここで見落としがちなのが、離婚したからといって、この責任が自動的に消えるわけではない、という点です。たとえ家を出たとしても、連帯債務者や連帯保証人である限り、その義務は続きます。離婚の話し合いを始める前に、自分がどの立場にあるのかを、しっかり把握しておく必要があります。

価格調査について

権利関係を確認したら、次は、住宅ローンの残高と、その家を売却した場合に、いくらで売れそうなのかを調べていきます。この二つの数字を比べることが、今後の方針を決める、大きな分かれ道になります。
不動産の査定金額よりもローンの残額が下回るのか、それとも売却で利益が出るのか。この、住宅ローンの残高と売却想定額の関係によって、今後の方向性が決まったり、財産分与の金額にも影響してきたりします。売却して利益が出るのか、それとも売っても借金が残るのか。この違いは、その後の選択肢を大きく左右するため、ローンの残額を正確に把握しておくことは、何よりも重要です。金融機関に問い合わせるか、毎年送られてくる残高証明書を見れば、現時点でのローン残高を確認できます。

オーバーローンの場合

不動産を売却しても、その代金でローンを完済しきれず、借金が残ってしまう状態を、オーバーローンといいます。住宅価格が下がっている場合や、購入からあまり年数が経っていない場合に、起こりやすい状態です。

この場合は、無理に売却するよりも、夫婦のどちらかが住み続けて、ローンの支払いも続けていくのが、現実的な選択になることが多いでしょう。売ってしまうと、手元に残るお金がないどころか、借金だけが残ってしまうためです。どうしても売却する場合には、売った後に残るローンの支払いを、誰が、どのように負担していくのかを、あらかじめ決めておかなければなりません。ここを曖昧にしたまま離婚すると、後で大きなトラブルになりかねません。

アンダーローンの場合

反対に、不動産を売却した代金で、ローンを完済してもなお、手元にお金が残る状態を、アンダーローンといいます。この場合は、売却によって利益が生じることになり、その利益が財産分与の対象になります。

この場合は、売却によって得られた利益を、夫婦で分け合うのが一般的です。プラスの財産として、財産分与の対象になるためです。一方、売却せずに、どちらかが住み続けることを選ぶ場合には、ローンの支払いを今後どうするのか、名義を誰にするのかといった点を、しっかり決めておかなければなりません。住み続ける側にとっては、生活の基盤を守るための、重要な取り決めになります。また、家は大きな財産ですので、もらわない側は、その代わりの財産として、いくら受け取るべきかという難しい問題もついてきます。財産分与では、住宅以外の財産もあわせて、全体のバランスを見て分けることが大切です。分与に伴う税金の扱いも、あわせて確認しておくと安心です。

離婚の際に住宅を売却する場合

不動産の権利関係や、おおよその価格について確認できたら、いよいよ、実際に住宅をどうするのかを、具体的に考えていきましょう。大きく分けると、売却するか、どちらかが住み続けるか、という二つの方向性があります。まず、離婚の際に住宅を売却する場合、名義や金額などの細かい条件のもと、どのような対応が考えられるかを見ていきましょう。

家を売却する場合

夫婦で購入した住宅を売却処分して、それぞれが新しい住まいで、新しい生活をスタートさせる。そう選択した場合には、どのような対応をすればよいのでしょうか。住宅を手放すことは、区切りをつけて前に進む、一つのわかりやすい方法でもあります。不動産の査定価格が住宅ローンの残高を上回る場合と下回る場合に分けて見ていきましょう。

不動産の価額が住宅ローンの残額を上回る場合

差額はプラスの財産になります。利益となった金額について財産分与を行えば、不動産の処理は完了します。ただし、実際には、仲介手数料や登記費用、場合によっては譲渡所得税などの費用もかかります。そのため、売却で得た金額をそのまま分けるのではなく、こうした費用を差し引いて、実際に手元に残った額を分ける、と考えておくとよいでしょう。思っていたより手取りが少なかった、ということにならないよう、費用の見込みも立てておくことが大切です。

不動産の価額が住宅ローンの残額を下回る場合

差額が債務として残ります。売却した後に残るローンの残額がわずかで、貯金などで完済できる見込みがあれば、それを支払ってしまえば、すっきりと関係を清算できます。借金を残さずに次の生活へ進めるという意味で、これは一つの区切りになります。残額が大きく、支払いが困難な場合には、完済の見通しが立たない借金として、債務整理などを検討せざるをえなくなることもあります。住宅ローンだけでなく、そのほかの借金も財産分与にどう関わるのかは、あらかじめ整理しておきたいところです。

離婚をしても住宅に住み続ける場合

離婚後も、夫婦のどちらか一方が、それまでの住まいに住み続けることは、よくあります。子どもの生活環境を変えたくない、住み慣れた土地を離れたくない、といった事情があるためです。その場合、住宅の名義や、ローンの支払いの取り扱いは、どうなるのでしょうか。住み続ける側と、出ていく側、それぞれの立場から見ていきましょう。

夫が家に住み続ける場合

妻が家を出て夫が家に住み続けると、どのような取扱いになるでしょうか。不動産名義が夫で、住宅ローンも夫一人の名義であれば、そのまま夫がローンを支払いながら住み続けていく形で問題ないでしょう。しかし、妻もローンの負担をしていた場合は注意が必要です。

住宅ローンの名義は夫のままの場合

ローンの対象となる物件に、名義人である夫がそのまま住み続けるのは、金融機関との契約に反することもなく、比較的問題の少ないケースです。住宅ローンは、名義人本人がその家に住んでいることを前提に組まれていることが多いため、名義人が住み続けるのであれば、契約上の問題は生じにくいのです。ローンの支払いも、これまでどおり夫が続けていく形になり、シンプルに整理できます。

妻もローンの負担をしていた場合

妻が連帯債務者や連帯保証人になっていた場合には、離婚して妻が家を出たとしても、その支払い義務が消えることはありません。これは、多くの方が誤解しやすいところです。「離婚したのだから、もう関係ない」と思い込んでいると、後になって思わぬ請求を受けることになります。連帯債務や連帯保証は、あくまで金融機関との契約であり、夫婦間の離婚によって、当然に解消されるものではないのです。万が一、元夫がローンを滞納してしまえば、連帯債務者や連帯保証人である妻のところに、金融機関から督促が来ることになります。すでに離婚して家を出ていたとしても、この責任からは逃れられません。自分は関係ないと思っていたのに、ある日突然、多額の請求を受けて驚く、というケースも少なくないのです。だからこそ、離婚の際には、自分がこうした責任を負っていないかを、必ず確認しておく必要があります。

妻が債務を免れるためには

金融機関と交渉して、妻が連帯保証人などから外れることを了承してもらわなければ、外れることはできません。ただ、住宅ローンは金融機関と申込人の間で交わされた契約であり、たとえ離婚をするという理由であっても、簡単に保証人等を外れることは認められません。

仮に、金融機関が保証人から外れることを認めてくれるとしても、その代わりに、新たな保証人を用意するよう要求されたり、まとまった金額の入金を求められたりと、厳しい条件を突きつけられる可能性は高いといえます。金融機関にとっては、保証人が減ることは、それだけ回収のリスクが高まることを意味するためです。そう簡単には、首を縦に振ってくれないのが実情です。ローンの借り換えや一括返済などを行えば、連帯保証人から外れることはできますが、どちらの方法も、それなりの経済的な余裕が必要になります。借り換えには新たな審査が必要ですし、一括返済にはまとまった資金が要ります。現実には、こうした方法をとれる人ばかりではありません。だからこそ、連帯保証の問題は、離婚の話し合いの中で、早めに取り上げておくべき重要なテーマなのです。

妻が家に住み続ける場合

一番多いパターンでありながら、最も難しい問題が生じるのが、不動産の名義と住宅ローンの債務者が夫であるが、夫が家を出ていき妻が家に住み続けるケースです。このケースは、離婚後の住宅問題のなかでも、とりわけトラブルが起きやすいパターンです。名義や支払いの責任を負う人と、実際に住む人が食い違うため、利害の調整が難しくなるのです。この場合には、どのような取り扱いになるのか、順を追って見ていきましょう。

夫が住宅ローンを支払う

現実的には、家を出た後も夫にローンの支払いをさせることを希望する夫婦は多いです。仮に、妻が「元夫には頼りたくない」と思ったとしても、住宅ローンを妻自身の名義で借り換えられるだけの収入がある人は、実際には多くありません。とくに、専業主婦だった場合や、収入が夫より低い場合には、借り換えの審査を通ること自体が難しいのが現実です。そのため、家を出た夫にローンを払い続けてもらう、という形をとらざるをえないケースが多いのです。

しかし、夫にとっては、もう自分が住むことのない家です。人情としても、自分が住まない家のローンを、完済まで払い続けるのは、負担に感じられるものです。ローンが終わるまで、何年、何十年と、確実に支払いを続けてくれるかどうかは、正直なところ不確実だといわざるをえません。もし夫がローンの支払いを滞納してしまえば、その家に住んでいる妻は、最悪の場合、立ち退きを迫られることになりかねません。自分はきちんと生活しているのに、家を出た元夫の都合で住まいを失う、という理不尽な事態も起こりうるのです。こうしたリスクを避けるためには、支払いが滞ったときにどう対応するかを、あらかじめ取り決めておくことが欠かせません。口約束だけでは、いざというときに自分を守れないのです。

妻が住宅ローンを支払う

住宅ローンの債務者を妻に変更し、妻がローンの支払いを引き継いでいくためには、妻が安定した職業に就いており、夫と同程度の経済力を持っていることが求められます。金融機関としては、確実に返済してもらえる相手でなければ、名義変更を認めにくいためです。この条件を満たせる人は限られているため、名義変更は、思うように進まないことが多いのが実情です。それよりも、書類上の債務者は夫のままにしておき、事実上は妻が支払っていく、という方法のほうが現実的な場合も多いでしょう。ただし、この方法にも注意点があります。名義と実際の支払いがずれていると、後々、名義変更やトラブルの際に、話が複雑になりやすいのです。どのような形をとるにせよ、取り決めの内容は、しっかりと書面に残しておくことが大切です。

賃借権を設定して、妻に「家賃」という形で支払ってもらう方法も、選択肢の一つです。どの方法が自分たちに合っているかは、収入や今後の生活設計によって変わってきます。判断に迷うときは、費用の見通しも含めて、専門家に相談してみるとよいでしょう。

名義は変更できるか

妻が家をもらう場合、その名義は、夫のままにしておいてよいのでしょうか。多くの方が、ここで疑問を抱きます。名義を夫のままにしておくと、その家は法律上、夫の財産として扱われてしまう可能性があります。しかし、住宅ローンが残ったままの状態では、妻に十分な返済能力が見込めない限り、金融機関が名義変更を了承してくれるとは考えにくいのが現実です。名義を変えたくても変えられない、という板挟みの状況に陥りやすいのです。だからこそ、将来の名義変更については、あらかじめ条件を取り決めておくことが重要になります。

現実的には、離婚の際に「住宅ローンが完済した後は、妻の名義にする」といった形で、名義変更についての取り決めをしておき、その内容を離婚協議書などに、はっきりと記しておく必要があります。口約束だけでは、いざそのときになって「そんな約束はしていない」と言われてしまえば、それまでです。将来の名義変更を確実にするためにも、書面という形に残しておくことが欠かせません。ただ、登記請求権の時効など、専門知識の必要な問題も多々あるので、然るべきところにきちんと相談することをおすすめします。

離婚にともなう住宅問題リスクと対処法

上記で述べたように、離婚をする際には住宅に関するいくつかの問題が生じることになります。どのような道を選択する場合であっても、そこにどのようなリスクがあるのかをきちんと把握し、万が一トラブルが起きたときの対処法まで、あらかじめ頭に入れておきましょう。備えがあるかないかで、いざというときの結果は大きく変わってきます。

離婚にともなう住宅のリスク

離婚する夫婦の決断として、もっとも選ばれやすいものの、同時に、もっとも問題が起こりやすいのが、夫がローンを支払い続ける家に、妻がそのまま住み続けるというパターンです。子どもの生活を守りたいという思いから、多くの家庭がこの形を選びますが、その裏には、いくつもの落とし穴が潜んでいます。このケースで起こりうるリスクについて見ていきましょう。

契約違反

住宅ローンは夫が名義人のままにしておき、財産分与によって家は妻のものとするために、所有名義だけを妻に変えてしまう、というケースがあります。しかし、これをすると、住宅ローンの契約違反と見なされてしまうことがあるのです。よかれと思ってした手続きが、かえって重大な問題を引き起こすこともあるため、名義の変更は、金融機関への確認なしに、安易に進めてはいけません。住宅ローンの契約条件のなかに「名義人がその家に居住していること」という項目があった場合、ローン名義人が家を出たことが金融機関に判明すると、その時点で、残っているローンの全額を一括で返済するよう求められる危険性があります。これは「期限の利益の喪失」と呼ばれるもので、いったんこうなると、分割で払い続けるという前提が崩れてしまいます。よかれと思ってした名義変更が、思わぬ形で自分たちの首を絞めることもあるのです。

支払い不能

元夫が住宅ローンの支払いを続ける約束になっていても、経済的に困窮して支払いが滞ってしまった場合、債権者に抵当権を行使される可能性があります。

そうなれば、たとえ財産分与によって妻が家を得ていたとしても、その家は競売にかけられてしまう、という最悪の事態になりかねません。競売物件になってしまうと、住んでいる人の意思とは関係なく、強制的に立ち退きを迫られ、出て行かざるをえなくなります。落札した見知らぬ第三者から、退去を求められることになるのです。長年住み慣れた家、子どもが育った家を、ある日突然失うことになるのです。こうした事態を防ぐためにも、名義や支払いの取り決めは、慎重に行う必要があります。また、妻が元夫の連帯保証人になっている場合も、元夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、そのとたんに、妻が住宅ローンの残りの債務について、支払い義務を負うことになります。自分は家に住んでいるだけなのに、突然、多額の借金を背負わされる。そんな理不尽な事態も、起こりうるのです。連帯保証人になっているかどうかは、必ず確認しておきましょう。

リスクへの対処法　　

離婚後、夫は、自分がもう住まない家の住宅ローンを返済し続けながら、同時に、新しい自分の住まいの家賃なども払わなくてはいけません。二重の住居費を負担することになるわけで、経済的な余裕は、どうしても失われがちです。また、夫が再婚したり、新たに子どもができたりした場合には、夫自身の経済的な負担はさらに大きくなっていきます。そうなると、もう自分は住んでいない、元妻の住む家のローン返済が、どうしても後回しにされてしまう危険性は、十分に考えられます。人の生活も、気持ちも、時間とともに変わっていくものです。今は「必ず払う」と言っていても、数年後、数十年後まで、その約束が守られる保証はありません。だからこそ、支払いが滞ったときの備えを、あらかじめ用意しておくことが重要になるのです。

公正証書に記しておく

元夫が将来的に住宅ローンの支払いを滞らせ、やむをえず妻が代わりに支払った場合に、その立替分を夫に請求し、給与や財産の差押えといった強制執行ができるようにしておくためには、離婚時の約束を「公正証書」という形で残しておくのが賢明です。とくに、強制執行認諾文言のついた公正証書にしておけば、裁判を経ずに差押えができるため、いざというときに、自分の権利を守る強力な武器になります。ただの口約束や、当事者だけで作った書面とは、効力の重みがまったく違うのです。
住宅ローンが完済した後に、名義を妻に変更するという約束も、実際にその日が訪れるのは、数十年先になることが多いものです。それだけ長い時間が経てば、当事者の記憶も、状況も変わってしまいます。だからこそ、こうした将来の約束こそ、法的効力のある公正証書にきちんと記しておくことが、確実なリスク回避の方法となります。時間が経っても揺るがない形で残しておくことが、自分と、そして子どもの暮らしを守ることにつながります。

任意売却について知っておく

元夫がローンを支払ってくれなくなり、妻も立替えることができないという最悪の場合にも、抵当権を行使されて競売にかけられ、突然出て行かなくてはならない状態にならずに済む方法があるということを知っておきましょう。それは、任意売却という方法です。任意売却では、住宅ローンが残っている家であっても、金融機関の同意を得たうえで、競売によらずに、第三者へ不動産を売却することが可能です。競売に比べて、より高い価格で売れる可能性があり、退去の時期などについても、ある程度の融通がききやすいという利点があります。いざというときのために、こうした選択肢があることを知っておくだけでも、心の余裕につながります。

目先のことだけでなく、後々のトラブルやリスクまで考えると、住宅ローンの名義人が夫である場合には、妻が家を移り、名義人である夫がそのまま住み続けるほうが、結果的には無難な方法かもしれません。名義と居住実態が一致していれば、契約違反の心配もなく、支払いの責任もはっきりするためです。もちろん、それぞれの事情によって最適な答えは変わりますが、一つの考え方として、頭に入れておくとよいでしょう。
妻が住み続ける場合には、それなりのリスクがあることを覚悟したうえで、あらかじめ対策を考えておく必要があるといえます。とはいえ、子どもの学区を変えたくない、生活環境を守りたいなど、住み続けたい事情があるのも当然のことです。大切なのは、リスクをきちんと理解したうえで、それに備える手を打っておくことです。離婚の際の住宅に関する問題は複雑なので、なお、住宅は財産分与の中でも特に大きな比重を占めますが、退職金など、ほかにも見落としやすい財産があります。全体を見渡して分けることが、後悔しない離婚につながります。離婚にともなう住宅の問題は複雑なので、離婚に強い弁護士に相談することをおすすめします。