配偶者居住権とは？要件・メリットと評価・登記

配偶者居住権とは？自宅に住み続けるための権利

夫が亡くなり、自宅と少しの預金が遺された。子どもたちと遺産を分けようとしたら、自宅の評価額が大きすぎて、自宅を相続すると預金をほとんど受け取れない。住む場所は守れても、生活費が足りなくなる。こうした悩みは、配偶者を亡くした方からの相続相談でとても多いものです。

この問題に応えるために、2020年4月1日から使えるようになったのが配偶者居住権です。配偶者居住権とは、亡くなった方が所有していた建物に住んでいた配偶者が、その建物に無償で住み続けられる権利です。自宅を「住む権利」と「所有権」に分けて相続できるようにすることで、配偶者が住まいを確保しながら、預金などの生活資金も受け取りやすくする仕組みです。

配偶者居住権は、1980年以来約40年ぶりとなった相続法の大改正で新設された制度です。高齢化が進み、配偶者が亡くなった後も長く生活を続ける人が増えたことを背景に、残された配偶者の住まいと生活を守ることが目的とされています。この記事では、配偶者居住権の仕組みと要件、取得の方法、メリットとデメリット、評価額の考え方、相続税の扱い、配偶者短期居住権との違い、登記の手続きまでを、弁護士の視点で詳しく解説します。

配偶者居住権が生まれた背景

改正前は、配偶者が自宅に住み続けたいなら、遺産分割で自宅の所有権を取得するのが一般的でした。ところが、自宅の評価額が高いと、それだけで配偶者の法定相続分の大半を占めてしまい、預金などほかの財産を受け取れなくなります。住まいは確保できても、老後の生活費が足りないという事態が起きていたのです。

反対に、生活費を確保するために預金を多く受け取ろうとすると、自宅を手放さなければならないこともありました。子と相続分を分け合う以上、どちらかを諦めざるを得ない。こうした板挟みを解消するために作られたのが、配偶者居住権です。

また、改正前でも、判例によって、配偶者が亡くなった方と同居していた場合には、遺産分割が終わるまでの間は無償で住み続けられるとする考え方がとられていました。しかし、その保護は遺産分割までの一時的なもので、長期にわたって住まいを守る仕組みはありませんでした。配偶者居住権は、この保護を法律上の権利として明確にし、さらに終身の居住を可能にした点で画期的な制度です。

配偶者居住権を検討したい家庭

配偶者居住権は、すべての家庭に必要な制度ではありません。とくに検討する価値があるのは、次のような家庭です。

• 遺産の大半が自宅で、預金などほかの財産が少ない
• 子が複数いて、法定相続分どおりの取り分を求めている
• 再婚家庭で、後妻の住まいと前妻の子の相続分を両立させたい
• 子のいない夫婦で、夫の兄弟姉妹や親が相続人になる
• 二次相続の相続税が大きくなりそうな資産家の家庭

反対に、子が一人で配偶者との関係も良好なら、配偶者が自宅の所有権を相続し、二次相続で子に引き継ぐ方法でも問題は起きにくいでしょう。家族の状況に応じて使い分けるのが基本です。

判断に迷うときは、「配偶者が自宅を所有権で相続した場合に、生活費として手元にいくら残るか」を計算してみてください。残る金額が今後の生活に足りないなら、配偶者居住権を使う意味があります。十分に残るなら、所有権で相続するほうが、売却や建て替えの自由がある分、配偶者にとって扱いやすい場合もあります。二次相続の税負担まで含めて比べると、判断はより確かなものになります。

配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権の考え方を、具体例で見てみましょう。

前提	内容
遺産	自宅（評価額3,000万円）と預金3,000万円、合計6,000万円
相続人	妻と子1人（法定相続分は各2分の1、各3,000万円）

改正前の分け方では、妻が自宅3,000万円を取得すると、それだけで法定相続分に達し、預金はすべて子が取得することになります。妻は住まいを確保できても、手元に生活費が残りません。

分け方	妻が取得する財産	子が取得する財産
改正前（所有権で分ける）	自宅3,000万円	預金3,000万円
配偶者居住権を使う（居住権の評価を1,500万円とした場合）	配偶者居住権1,500万円＋預金1,500万円	自宅の所有権（居住権付き）1,500万円＋預金1,500万円

配偶者居住権を使えば、妻は自宅に住み続けながら、預金1,500万円も受け取れます。子は、居住権の負担がついた自宅の所有権を取得し、妻が亡くなった時点で居住権は消滅するため、最終的には制約のない所有権を持つことになります。自宅を住む権利と所有権に分けることで、配偶者の住まいと生活費の両方を確保できるのが、この制度の核心です。

配偶者居住権で認められること・認められないこと

認められること	認められないこと
建物全体に無償で住み続ける	配偶者居住権を売る、譲る
原則として亡くなるまで住む（終身）	所有者の承諾なく人に貸す
登記をして第三者に対抗する	所有者の承諾なく増改築する
通常の修繕を自分で行う	権利を相続させる（配偶者の死亡で消滅）

配偶者居住権は、配偶者本人が住むための権利なので、売ったり相続させたりすることはできません。
配偶者が亡くなった時点で権利は消え、配偶者の相続人がこれを引き継ぐことはありません。所有者の承諾があれば、第三者に貸して賃料を得ることはできます。

配偶者居住権は建物全体に及び、一部の部屋だけに住んでいた場合でも、建物全体を使う権利が認められます。二世帯住宅で、夫婦が一方の世帯部分に住み、もう一方を子の世帯が使っていた場合などは、子の世帯の使用との関係を整理しておく必要があります。

具体例をもう一つ：子が二人いる場合

遺産が自宅4,000万円と預金2,000万円、相続人が妻と子2人の場合を考えます。法定相続分は、妻が2分の1の3,000万円、子が各4分の1の1,500万円です。妻が自宅を所有権で相続すると、法定相続分を1,000万円上回るため、妻が子に代償金を払わなければなりません。預金をすべて子に渡しても、なお足りない計算になります。

配偶者居住権の評価額を2,000万円とすれば、妻は配偶者居住権2,000万円と預金1,000万円で3,000万円を取得し、子2人は居住権付きの所有権2,000万円と預金1,000万円を分け合う形にできます。妻は住まいを守りながら、生活費として1,000万円を手元に残せます。代償金の支払いに悩む必要もありません。

配偶者居住権が認められる要件

配偶者居住権を取得するには、次の要件をすべて満たす必要があります。

• 法律上の配偶者であること（内縁の配偶者は対象外）
• 亡くなった方が所有していた建物に、相続開始の時点で住んでいたこと
• 遺産分割、遺贈、死因贈与、または家庭裁判所の審判によって取得すること
• その建物が、亡くなった方と配偶者以外の人との共有になっていないこと

建物が亡くなった方と配偶者の共有だった場合は、配偶者居住権を設定できます。一方、亡くなった方と子の共有になっていた建物には設定できません。また、事実婚や内縁のパートナーには認められない点に注意してください。

また、相続開始の時点で住んでいたことが必要なため、夫の生前から別居していた妻には認められません。入院や施設への一時的な入所で自宅を離れていただけなら、生活の本拠が自宅にあったと評価されることもありますが、判断が分かれる場面です。夫婦の一方が長期入院している家庭で配偶者居住権を考えるなら、遺言で定めておくほうが確実です。

建物の一部を店舗として使っていた場合

自宅の一部を店舗や事務所として使っていた場合でも、居住の用に供していた建物であれば、建物全体について配偶者居住権を取得できます。取得した後は、店舗部分も含めて使い続けられます。ただし、店舗部分を第三者に貸していた場合は、その賃借人との関係が残るため、個別の検討が必要です。

配偶者居住権を取得する方法

配偶者居住権は、自動的に発生するものではありません。次のいずれかの方法で取得します。

方法	内容	注意点
遺産分割協議	相続人全員の合意で、配偶者が配偶者居住権を取得すると決める	全員の合意が必要
遺言（遺贈）	遺言で配偶者に配偶者居住権を遺贈する	「相続させる」ではなく「遺贈する」と書く
死因贈与契約	生前に夫婦で、死亡時に配偶者居住権を贈与する契約を結ぶ	契約書を作っておく
家庭裁判所の審判	遺産分割の審判で、裁判所が配偶者居住権の取得を認める	配偶者が希望し、所有者の不利益を考慮しても必要と認められる場合など

遺言で定める場合は、「配偶者居住権を遺贈する」と書くのがポイントです。配偶者居住権を放棄したいときに、遺贈なら配偶者居住権だけを放棄できますが、「相続させる」と書くと相続放棄をしなければならず、ほかの財産もすべて失うことになりかねないためです。遺言で定めておけば、ほかの相続人との話し合いがまとまらなくても、配偶者の住まいを確実に守れます。

遺言で配偶者居住権を定める文例

遺言で配偶者居住権を定める場合は、次のように書くのが一般的です。

条項	文例
配偶者居住権の遺贈	遺言者は、遺言者の妻○○に対し、次の建物の配偶者居住権を遺贈する（建物の所在・家屋番号などを登記事項証明書どおりに記載）
存続期間	前条の配偶者居住権の存続期間は、妻○○の終身の間とする
所有権の承継	遺言者は、前条の建物の所有権およびその敷地を、長男○○に相続させる
費用の負担	建物の固定資産税および通常の修繕費は妻○○が負担し、大規模な修繕の費用は長男○○が負担する

所有権を誰に渡すかも同時に書いておかないと、所有権について改めて遺産分割が必要になります。遺言執行者も指定しておけば、登記の手続きが円滑に進みます。

夫婦が互いに遺言を書き、どちらが先に亡くなっても残された配偶者に配偶者居住権が遺贈されるようにしておくこともできます。ただし、二人で一通の遺言を書く共同遺言は法律で禁止されているため、必ず別々の遺言書を作成してください。

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権を使う利点は、次のような点にあります。

• 住まいと生活費の両方を確保できる：所有権より評価額が低いため、その分ほかの財産を多く受け取れる
• 亡くなるまで無償で住み続けられる：所有者に家賃を払う必要がない
• 所有者が変わっても住み続けられる：登記をしておけば、子が自宅を売っても、買った人に居住権を主張できる
• 二次相続の税負担を抑えられる：配偶者が亡くなると居住権は消滅し、その部分に相続税がかからない
• 再婚家庭で財産の行き先を決めやすい：後妻に住む権利を、前妻の子に所有権を渡すといった分け方ができる

とくに再婚家庭では、配偶者居住権の効果が大きく表れます。後妻が自宅を相続すると、後妻が亡くなったときに自宅は後妻の親族に相続され、前妻との子には渡りません。配偶者居住権を使えば、後妻は生涯住み続け、その後は前妻との子が自宅を引き継ぐという順番を実現できます。

子のいない夫婦でも、配偶者居住権は役立ちます。夫が亡くなり、相続人が妻と夫の兄弟姉妹になる場合、兄弟姉妹は法定相続分として4分の1を求めることができます。遺言がなければ、自宅を妻が相続するために兄弟姉妹へ代償金を払う必要が出てきます。配偶者居住権を使えば、兄弟姉妹が自宅の所有権の一部を持つ形にして、妻は住み続けながら預金を手元に残すという分け方も考えられます。もっとも、兄弟姉妹には遺留分がないため、遺言で妻にすべての財産を渡しておくのが、子のいない夫婦にとってはもっとも確実な備えです。

二次相続での効果

配偶者居住権は、二次相続の対策としても注目されています。配偶者が自宅の所有権を相続すると、配偶者が亡くなったときに、その自宅全体に改めて相続税がかかります。配偶者居住権を使って所有権を子が取得しておけば、配偶者が亡くなって居住権が消滅しても、消滅した部分には相続税がかかりません。一次相続で配偶者の税額軽減を使いながら、二次相続の課税財産を減らせるわけです。

配偶者と子の関係をどう保つか

配偶者居住権を設定すると、自宅には「住む人」と「持ち主」の二者が存在することになります。屋根の修理が必要になったとき、どちらが費用を負担するのか。老朽化した建物を建て替えたいとき、誰が決めるのか。こうした判断をめぐって、親子の意見が合わないこともあります。

法律上、通常の修繕は配偶者が行い、費用も負担します。大規模な修繕や増改築は所有者の承諾が必要で、費用の負担は話し合いで決めることになります。遺産分割協議書や遺言で、費用負担のルールをあらかじめ決めておくと、後の争いを防げます。

配偶者居住権のデメリットと注意点

一方で、配偶者居住権には次のような制約もあります。

デメリット	内容
売却や換金ができない	施設に入るなどで住まなくなっても、居住権を売ってお金に換えられない
所有者も売りにくい	居住権付きの建物は買い手がつきにくく、子が売ろうとしても難しい
固定資産税などの負担	通常の必要費として、固定資産税や修繕費は原則として配偶者が負担する
親子の関係が悪いと使いにくい	住む人と所有者が別になるため、修繕や建て替えで意見が対立しやすい
内縁の配偶者は使えない	法律上の配偶者に限られる

もっとも注意したいのは、配偶者が施設に入るなどして住まなくなった場合です。
高齢の配偶者の場合、数年後に介護が必要になり、施設への入居を考える時期が来ることは十分にありえます。配偶者居住権は売れないため、住まなくなった自宅から収入を得るには、所有者の承諾を得て第三者に貸すしかありません。所有者である子に居住権を買い取ってもらう、あるいは合意で居住権を消滅させて対価を受け取る、といった話し合いが必要になりますが、合意で消滅させて対価を受け取ると、所得税や贈与税の問題が生じることもあります。

配偶者居住権と相続放棄

配偶者居住権を遺贈された配偶者は、配偶者居住権の遺贈だけを放棄することができます。配偶者居住権は要らないが、ほかの財産は相続したい、という場合に使えます。一方、配偶者居住権を取得した配偶者が借金を理由に相続放棄をすると、放棄した相続財産の中に配偶者居住権が含まれるかどうかが問題になります。遺贈による取得なら相続放棄と別に扱われると考えられていますが、借金がある相続では専門家に確認してから判断してください。

配偶者居住権の評価額と相続税

配偶者居住権を遺産分割で使うには、その評価額を決める必要があります。相続税の計算では、次の考え方で評価します。

財産	評価の考え方
配偶者居住権（建物）	建物の評価額から、居住権の期間が終わった時点の建物の価値を現在の価値に引き直した額を差し引く
居住権付きの建物の所有権	建物の評価額から配偶者居住権の評価額を差し引く
敷地利用権（土地を使う権利）	土地の評価額から、居住権の期間が終わった時点の土地の価値を現在の価値に引き直した額を差し引く
居住権付きの土地の所有権	土地の評価額から敷地利用権の評価額を差し引く

計算には、建物の耐用年数、経過年数、配偶者の平均余命、法定利率に基づく複利現価率を使います。配偶者が若いほど存続期間が長くなり、居住権の評価額は高くなります。反対に、配偶者が高齢なら居住権の評価額は低くなり、その分、所有権の評価額が高くなります。

たとえば、築10年の木造住宅に住む75歳の妻と85歳の妻とでは、平均余命が違うため、居住権の評価額に差が出ます。若い配偶者ほど住む期間が長いと見込まれるので、居住権の価値が高く評価されるわけです。遺産分割で配偶者居住権を使う場合、こうした評価の仕組みを相続人全員が理解しておくと、配偶者に有利すぎる、あるいは不利すぎるといった不満を抑えられます。

小規模宅地等の特例との関係

配偶者居住権に基づく敷地利用権にも、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。配偶者が取得する敷地利用権と、同居していた子などが取得する土地の所有権のそれぞれについて、330㎡までの部分の評価額を80%減額できる可能性があります。特例の適用は相続税額に大きく影響するため、税理士と試算してから分け方を決めてください。

評価額の試算は専門家に

配偶者居住権の評価額は、遺産分割で配偶者がどれだけほかの財産を受け取れるかを左右します。ところが、計算には建物の構造ごとの耐用年数や平均余命の表、複利現価率など、専門的な数値を使います。相続人の間で評価額に納得が得られないと、配偶者居住権を使った分け方そのものがまとまりません。遺産分割の話し合いの前に、税理士に評価額を試算してもらい、根拠を示せるようにしておくと話が進めやすくなります。

配偶者短期居住権との違い

配偶者居住権とあわせて、配偶者短期居住権という制度も新設されました。こちらは遺産分割などの手続きを経なくても、相続開始と同時に自動的に発生する権利です。

比べる点	配偶者居住権	配偶者短期居住権
発生の仕方	遺産分割・遺贈・審判などで取得	相続開始と同時に当然に発生
存続期間	原則として終身	遺産分割で帰属が決まった日か、相続開始から6か月を経過する日のいずれか遅い日まで
登記	できる（第三者に対抗できる）	できない
相続財産としての評価	あり	なし

配偶者短期居住権は、遺産分割がまとまるまでの間、配偶者が住まいを追い出されないようにするための一時的な権利です。遺言で自宅がほかの人に遺贈された場合でも、所有者から消滅の申入れを受けた日から6か月間は住み続けられます。夫を亡くした直後に住む場所を失う心配はない、ということです。

ただし、配偶者短期居住権は無償で住む権利にとどまり、財産としての価値は認められません。長く住み続けたいなら、短期居住権の期間中に、遺産分割で配偶者居住権か所有権を取得する必要があります。短期居住権の間に、遺産の分け方をじっくり話し合える時間が確保されていると考えるとよいでしょう。

配偶者居住権の登記と手続き

配偶者居住権を取得したら、登記をしておくことが大切です。登記をしなければ、所有者である子が自宅を第三者に売った場合に、買った人に対して居住権を主張できません。

1. 遺産分割協議書、遺言書、または審判書で、配偶者居住権の取得を明らかにする
2. 建物の所有権を相続した人への相続登記を先に行う
3. 所有者と配偶者が共同で、配偶者居住権の設定登記を申請する
4. 登録免許税（建物の固定資産税評価額の0.2%）を納める

配偶者居住権の登記は、建物についてのみ行います。敷地利用権は登記できませんが、建物の居住権を登記しておけば、敷地の所有者が変わっても建物に住み続けられます。所有者は、配偶者に対して登記を備えさせる義務を負うため、所有者が協力しない場合は、登記手続きを求めることができます。

配偶者居住権が消滅するとき

配偶者居住権は、次のような場合に消滅します。

• 配偶者が亡くなったとき
• 存続期間を定めた場合に、その期間が満了したとき
• 配偶者が用法を守らないなどの理由で、所有者が消滅を請求したとき
• 建物が災害などでなくなったとき
• 配偶者が居住権を放棄したとき

消滅した後は、所有者が登記の抹消を申請します。配偶者が亡くなった場合は、所有者が単独で抹消の登記を申請できます。

配偶者居住権が消滅すると、所有者は制約のない所有権を持つことになります。配偶者が亡くなった場合、消滅した居住権は相続財産にならず、相続税もかかりません。ただし、期間の満了前に合意で消滅させた場合や、配偶者が放棄した場合は、所有者が利益を受けたとして贈与税がかかることがあるため、消滅の経緯によって税の扱いが変わる点に注意してください。

取得から消滅までの流れ

1. 相続開始と同時に、配偶者短期居住権で住まいが確保される
2. 遺言の内容を確かめ、配偶者居住権の遺贈があるかを確認する
3. 遺言がなければ、遺産分割協議で配偶者居住権の取得と存続期間、費用負担を決める
4. 建物の所有権の相続登記と、配偶者居住権の設定登記を申請する
5. 相続税の申告で、配偶者居住権と所有権をそれぞれ評価して申告する
6. 配偶者の死亡や期間満了で居住権が消滅したら、所有者が登記を抹消する

配偶者居住権を弁護士に相談するメリット

配偶者居住権は、住まいを守る強力な仕組みである一方、所有者との関係が長く続く制度でもあります。存続期間をどうするか、固定資産税や修繕費をどちらが負担するか、配偶者が施設に入った場合にどうするか、といった点を決めておかないと、後で親子の間の争いに発展しかねません。

弁護士に相談すれば、遺産全体の分け方の中で配偶者居住権を使うべきかどうか、使うならどのような条件を定めるべきかを、ほかの相続人との関係も踏まえて検討できます。遺言で配偶者居住権を定める場合も、「遺贈する」という書き方や、存続期間、費用負担の取り決めを、法的に確実な形で残せます。相続人の間で話し合いがまとまらない場合は、代理人として交渉し、遺産分割調停や審判にも対応できます。

とくに、家庭裁判所の審判で配偶者居住権の取得を求める場合は、配偶者が住み続ける必要性や、所有者となる相続人が受ける不利益の程度を、具体的な事情とともに主張しなければなりません。配偶者の年齢や健康状態、ほかに住む場所があるか、所有者が自宅を使う予定があるかといった点を整理し、裁判所に説得的に示すには、専門家の関与が大きな助けになります。

配偶者居住権は、制度が始まってからまだ年数が浅く、使いこなせていない家庭も少なくありません。夫婦のどちらかが亡くなった後の住まいと生活に不安がある方は、元気なうちに遺言での備えも含めて、一度相談してください。

相談の際は、自宅の登記事項証明書と固定資産税の納税通知書、預金などほかの財産の一覧、家族構成、すでに遺言があればその写しを持参してください。配偶者の年齢や健康状態も、存続期間や評価額を考えるうえで大切な情報です。子の意向や住まいの予定もあわせて伝えてください。家族全員の考えがわかれば、争いにならない分け方を具体的に提案できます。初回の相談で方針が固まらなくても、選択肢を知るだけで判断はしやすくなります。

配偶者居住権に関するよくある質問

配偶者居住権があれば、家賃を払わずに住めますか

払う必要はありません。配偶者居住権は無償で住む権利です。ただし、固定資産税や通常の修繕費など、建物の通常の必要費は配偶者が負担するのが原則です。

施設に入ったら、配偶者居住権はどうなりますか

施設に入っても、配偶者居住権は自動的には消滅しません。所有者の承諾を得て第三者に貸すか、所有者と話し合って居住権を合意で消滅させ、対価を受け取るといった対応を検討します。将来の入居が見込まれるなら、あらかじめ存続期間や消滅の条件を決めておくと安心です。

内縁の妻にも配偶者居住権は認められますか

認められません。配偶者居住権は法律上の配偶者に限られます。内縁の配偶者の住まいを守るには、遺言で自宅を遺贈する、または使用貸借や賃貸借の契約を結んでおくといった方法を検討してください。

配偶者居住権を設定した自宅を、子が売ることはできますか

所有者である子は、居住権付きのまま建物を売ることはできます。ただし、登記された配偶者居住権は買主にも主張できるため、配偶者は住み続けられます。買主にとっては住めない建物になるため、実際には買い手がつきにくいのが実情です。

2020年3月以前に亡くなった方の相続でも使えますか

使えません。配偶者居住権は、2020年4月1日以降に開始した相続に適用されます。また、遺言で配偶者居住権を定める場合は、同日以降に作成された遺言である必要があります。

配偶者居住権を設定すると、自宅を担保にお金を借りられなくなりますか

所有者である子は、居住権付きの建物に抵当権を設定することはできますが、登記された配偶者居住権が優先するため、金融機関からの評価は低くなりがちです。将来、自宅を担保にした借入れやリバースモーゲージを考えている場合は、配偶者居住権を設定する前に影響を確かめてください。

配偶者居住権の存続期間を後から延ばすことはできますか

できません。遺産分割や遺言で存続期間を定めた場合、その期間を延長したり更新したりすることは認められていません。期間満了後も住み続けたいなら、所有者と賃貸借や使用貸借の契約を結ぶ必要があります。迷うなら、終身としておくのが無難です。