小規模宅地等の特例とは？自宅の税金が8割引きに

親から自宅を相続することになったとき、「相続税が高くて土地を売らなければならないかも」と不安になる方は少なくありません。

しかし、一定の要件を満たす土地を相続した場合、相続税の課税価格を最大80%も減額できる制度があります。それが「小規模宅地等の特例」です。

この制度を正しく活用できるかどうかで、相続税額に数百万円単位の差が生じることもあります。一方で、要件が細かく複雑なため、知らずに使い損ねるケースも後を絶ちません。

この記事では、弁護士の目線から、小規模宅地等の特例の仕組み・4つの分類・適用要件・手続き方法・注意点まで、わかりやすく解説します。ぜひ最後まで読んで、大切な節税の機会を逃さないようにしてください。

小規模宅地等の特例とは？基本をわかりやすく解説

制度の目的と概要

小規模宅地等の特例とは、土地を相続する場合に、その土地が租税特別措置法に定められた「小規模宅地等」の要件を満たすとき、相続税の課税価格（相続税の計算の基になる土地の評価額）が減額される制度です。

なぜこのような制度があるのでしょうか。たとえば、亡くなった親が経営していた会社の敷地や、親が長年住んでいた自宅を相続した場合を考えてみましょう。相続税の支払いのためにその土地を売却しなければならないとしたら、事業を継続できなくなったり、生活の基盤を失ったりする事態が生じます。

そうした事態を防ぎ、相続人がその土地で事業や居住を続けられるようにするための制度が、小規模宅地等の特例です。

相続税が最大80%減額される節税効果

小規模宅地等の特例により、土地の課税価格が最高80%減額されます。それに伴い、土地にかかる相続税額も大幅に減少します。

ただし、注意点があります。減額されるのは相続した土地全体ではなく、土地全体のうちの一定面積（限度面積）の部分についてのみです。「小規模宅地」と呼ばれる理由はここにあります。限度面積を超えた部分については、通常どおりの課税価格が適用されます。

小規模宅地等の特例を使うための3つの条件

小規模宅地等の特例を使うためには、まず次の3つの共通条件を満たすことが必要です。

• 事業または居住のための土地であること
• 事業主または居住者が、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族であること
• 土地が、建物または構築物の敷地として使われていたこと

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

条件①事業または居住のための土地であること

小規模宅地等の特例を使うためには、対象の土地が事業または居住のために使用された土地であることが必要です。

「事業」とは、会社経営や店舗運営など、特定の目的のために継続して行われる活動のことをいいます。事業のための使用とは、会社や店舗の敷地として使用されたことを指します。

「居住」のための使用とは、住宅の敷地として使用されたことをいいます。いずれにも当てはまらない土地、たとえば投資目的で購入した更地などは、この条件を満たしません。

条件②事業主・居住者が被相続人または生計を一にする親族であること

事業を行う人（事業主）または住宅に住む人（居住者）が、被相続人（亡くなるまでその土地の持ち主だった人）または被相続人と生計を一にしていた親族であることが必要です。

「生計を一にしていた」とは、いわゆる「財布が一緒」の状態、つまり被相続人と生活費の出所が同じだったことをいいます。同居・別居は問いません。別居であっても、どちらかが相手に生活費を送金していれば「生計を一にしていた」と認められます。

「被相続人の親族」の範囲は以下のとおりです。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人から見た6親等内の血族（血縁関係にある人）
• 被相続人から見た3親等内の姻族（配偶者の血族）

条件③建物・構築物の敷地として使われていた土地であること

対象の土地が、事業または居住のための建物または構築物の敷地として使われていたことが必要です。

建物とは、土地に定着させて建てられた物のことです（住宅・ビル・工場など）。構築物とは、土地に定着させて設置された建物以外の物のことです（塀・花壇・アスファルト舗装・広告塔など）。

この要件が重要になるのは、たとえば駐車場のケースです。アスファルト舗装や車止めなどの構築物がある駐車場は対象になりますが、ロープや白線のみの青空駐車場は構築物がないため対象外になります。

小規模宅地等の4つの分類と適用要件

3つの共通条件を満たした上で、小規模宅地等はさらに次の4つに分類されます。分類ごとに適用要件が異なりますので、自分の土地がどの分類に当たるかを正確に把握することが重要です。

• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等
• 特定居住用宅地等

特定事業用宅地等

対象となる土地

特定事業用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、貸付以外の事業のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地です。

具体例として、被相続人が経営する精密加工会社の工場として使用していた土地が挙げられます。事業として継続的に営まれている活動（製造・販売・サービス提供など）のための土地が対象です。

適用要件

①と②の両方を満たさないと特例は適用されません。相続税の申告期限（10か月）内に事業を引き継ぎ、かつ土地を売却しないことが必要です。

特定同族会社事業用宅地等

対象となる土地

特定同族会社事業用宅地等とは、発行済株式の50%を超える株式を被相続人とその親族とで保有している法人（特定同族会社）が、貸付以外の事業のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地です。

典型例としては、被相続人とその親族が過半数を超える大株主である株式会社が、販売店舗として使用していた土地が挙げられます。いわゆる同族企業が使用していた土地です。

適用要件

• 相続人が、相続税の申告期限まで、法人の役員（取締役・執行役・会計参与・監査役・理事・監事のいずれか）であること
• 相続人が、相続税の申告期限まで、土地を所有していること（保有継続要件）

特定事業用宅地等と異なり、事業承継要件はなく、申告期限まで役員であることと土地を所有し続けることが要件です。

貸付事業用宅地等

対象となる土地

貸付事業用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、貸付事業（不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・その他これらに類する事業）のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地です。

アパートやマンションの敷地、貸しビルの敷地などが典型例です。

適用要件

特定居住用宅地等

対象となる土地

特定居住用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、居住のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地です。4種類の中で最も身近な分類といえます。

適用要件（取得者ごとに異なる）

特定居住用宅地等の適用要件は、誰が土地を取得するかによって細かく異なります。

配偶者については要件がなく、取得するだけで特例が適用されます。一方、同居していた親族には同居要件・居住継続要件・保有継続要件の3つが、同居していなかった親族にはさらに厳格な要件が課されます。

特定居住用宅地等が適用される4つのお得なケース

4種類ある小規模宅地等の中でも、特定居住用宅地等は最も身近な存在です。ここでは、知っておくと得をする4つのケースを紹介します。

老人ホーム入所まで居住していた土地でも適用可能

被相続人が特別養護老人ホームなどの介護施設で亡くなった場合でも、施設入所まで居住していた土地は、居住に使用していた土地として扱われます。

ただし、次の2つの要件を満たすことが必要です。

• 被相続人が、介護保険の1号被保険者（65歳以上）、または要介護もしくは要支援の認定を受けていたこと
• 被相続人の入所先が、特別養護老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅など、法律で指定された施設であること

老人ホームに入所したまま亡くなったからといって自動的に特例が使えなくなるわけではありません。親が介護施設に入っていた方は、この要件を確認してみましょう。

二世帯住宅での同居相続人にも適用あり

二世帯住宅に被相続人である親と相続人である子が住んでいる場合、実態として「同居」と認められれば、同居の相続人である子に特定居住用宅地等の特例が適用されます。

同居かどうかのキーポイントは、生計が一かどうかです。その判断はケースバイケースで、次のような点が考慮されます。

• 互いの自由な往来があるか
• 玄関・台所・風呂などが別々か
• 水道光熱費や電話代等の分担状況
• 不動産登記の名義
• 住民票の世帯が別かどうか

二世帯住宅でも親子の生計が一といえる場合は、相続人である子が申告期限まで住み続け、かつ土地を所有していれば、子の居住部分についても特例が適用されます。

家なき子特例～持ち家に住んだことがない相続人に適用されることも

被相続人と同居せず、かつ、自分が所有する家（持ち家）に一度も住んだことのない相続人には、被相続人の居住部分について特例が適用されることがあります。自分の家がないことを「家なき子」になぞらえて「家なき子特例」と呼ばれています。

ただし、平成30年4月1日以降の相続では要件が厳格化されています。詳しくは後述の「デメリットと注意点」の項目をご確認ください。

複数の宅地で特例を併用できる場合

複数の宅地について、特例を併用できる場合があります。たとえば、被相続人が住んでいた自宅の敷地と、被相続人が貸付事業を行っていた土地がある場合です。自宅の敷地は特定居住用宅地等として、貸付事業を行っていた土地は貸付事業用宅地等として、それぞれ特例が適用されます。

ただし、住宅の敷地同士を2か所分、特例で併用することはできません。被相続人が2か所に家と敷地を持ち双方を行き来していた場合でも、どちらかが生活の中心となるはずです。生活の中心と考えられる家の敷地についてのみ、特定居住用宅地等として特例が使えます。

小規模宅地等の特例による減額割合と限度面積

分類別の限度面積と減額割合一覧表

小規模宅地等の特例による課税価格の減額割合は、分類によって異なります。

貸付事業用宅地等は、他の3分類と比べて減額割合が50%と低く、限度面積も200㎡と小さい点に注意が必要です。

具体的な計算例

たとえば、特定居住用宅地等（自宅の敷地）を相続したケースを考えてみましょう。

• 土地の面積：500㎡
• 固定資産税評価額：6,000万円（1㎡あたり12万円）

小規模宅地等の特例を適用する場合、限度面積330㎡の部分について80%減額されます。

• 限度面積330㎡の評価額：12万円×330㎡＝3,960万円
• 減額される金額：3,960万円×80%＝3,168万円
• 限度面積超過分170㎡の評価額：12万円×170㎡＝2,040万円（減額なし）
• 特例適用後の課税価格：3,960万円－3,168万円＋2,040万円＝2,832万円

特例を使わなければ6,000万円が課税価格になりますが、特例により2,832万円まで大幅に圧縮されます。相続税額への影響は非常に大きいことがわかります。

小規模宅地等の特例の手続き方法

相続した土地が小規模宅地等に当てはまる場合でも、課税価格は自動的に減額されるわけではありません。特例を受けるには、税務署への申告が必要です。

相続税申告書への記載方法

税務署に提出する相続税申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受ける旨を記載しなければなりません。具体的には、申告書のうち「第11の2表の付表」という書類に記載します。

申告書の書式や書き方については、国税庁ホームページ内の「相続税の申告書等の様式一覧」で確認できます。書き方を誤ると特例が適用されないリスクがありますので、必ず確認しながら慎重に記載しましょう。

申告書に添付が必要な書類

申告書だけを提出しても、税務署が特例を認めてくれるわけではありません。税務署が判断に必要とする情報が記載された添付書類も合わせて提出する必要があります。主な添付書類は以下のとおりです。

このほかにも、別居の親族が提出する書類（被相続人死去前3年以内の居住場所を証明する書類など）や、老人ホームに入所していた場合の書類（介護認定通知書の写しなど）が必要になることがあります。

詳しくは国税庁ホームページの「相続税の申告のしかた」のコーナーをご参照ください。

小規模宅地等の特例のデメリットと注意点

小規模宅地等の特例を利用すること自体によるデメリットはありません。しかし、使い方を誤ると大きな損失につながる注意点が3つあります。

「家なき子特例」の厳格化（平成30年改正）

平成30年4月1日以降の相続では、家なき子特例の要件が厳格化されました。

平成30年3月31日以前は、被相続人と同居せず、かつ持ち家に一度も住んだことのない相続人であれば家なき子特例が使えました。しかし改正後は、それに加えて被相続人死去前の3年以内に、3親等内の親族や特別関係にある法人が所有する家屋に住んだことがある者は、家なき子特例を使えなくなりました。

行き過ぎた節税対策を封じ込めるための改正とされています。「持ち家を名義変更して家なき子にする」といった手法が対策の対象となっています。

相続時精算課税制度との併用不可

相続時精算課税制度を使うと、小規模宅地等の特例が使えなくなります。

相続時精算課税制度とは、生前贈与の時点では贈与税を納めず、贈与者が亡くなった時点で「遺産＋生前贈与」についてまとめて相続税を納める制度です。生前贈与のうち2,500万円までが非課税となります。

しかし、この相続時精算課税制度を利用すると、遺産＋生前贈与に対して課される相続税について、小規模宅地等の特例を使うことができません。小規模宅地等の特例は「相続した土地」についてのみ使える制度ですが、相続時精算課税の対象には生前贈与された土地も含まれるからです。

どちらの制度を使うかは、個別の状況に応じて慎重に検討する必要があります。

申告期限まで土地を売却できない

4種類の小規模宅地等のいずれについても、相続税の申告期限（被相続人死去から10か月）まで土地を所有していなければならないという要件（保有継続要件）があります。

申告期限前に土地を売却した場合、小規模宅地等の特例は使えません。課税価格の減額を受けられず、多額の相続税を納めなければなりません。

売買契約と引渡しが申告期限をまたぐ場合

申告期限前に売買契約を結んだが、引渡しは申告期限後となる場合、特例が使えるかどうかは契約の内容によります。

土地の売却を検討している場合は、申告期限との関係を必ず確認し、契約内容にも注意を払う必要があります。

小規模宅地等の特例についてよくある質問

入院前まで住んでいた土地にも特例は使える？

使えます。病院は永住の場所ではなく、入院中であっても生活の中心地はあくまで自宅です。そのため、入院前まで住んでいた土地は「居住に使用していた土地」として扱われ、特例が適用されます。

老人ホーム入所と同様に考えることができます。入院という事情があっても、自宅の敷地に対する特例の適用は妨げられません。

住宅取得資金の贈与税非課税枠と小規模宅地等の特例は併用できる？

併用できます。住宅取得資金の贈与税非課税枠は「宅地購入資金として贈与されたお金への贈与税」を軽減する制度であり、小規模宅地等の特例は「土地に対する相続税」を軽減する制度です。軽減対象が異なる別々の制度ですので、互いに相容れないものではありません。

限度面積に建物の面積は含まれる？

含まれません。「限度面積」はあくまで土地の面積についての限度です。建物の床面積は関係ありません。

同居要件とは住民票が一緒でないとダメ？

住民票が一緒かどうかは直接の要件ではありません。実際の生活ぶりが「同居」といえるかどうかが重要です。ただし、本来は実際に生活している場所に住民票を移す義務が法律上定められていますので、正当な理由なく住民票を移していない場合は最高5万円の過料が課される場合があります。

駐車場を相続した場合も特例は使える？

駐車場業に使用していた土地であれば、貸付事業用宅地等として特例が使える可能性があります。ただし、特例が使えるのは構築物のある駐車場に限られます。アスファルト舗装・車止め・フェンスなどがある駐車場は対象になりますが、ロープや白線のみの青空駐車場は構築物がなく対象外となります。

小規模宅地等の特例については税の専門家に相談を

小規模宅地等の特例は、土地の課税価格が最大80%減額される非常に節税効果の高い制度です。その分、特例が使える要件は細かく定められており、判断に迷うケースも多くあります。

「特例が使えると思って相続したのに、実際は使えなかった」という落とし穴も少なくありません。特に次のようなケースは、専門家への相談が不可欠です。

• 老人ホームに入所したまま亡くなった被相続人の土地を相続する
• 二世帯住宅で同居していたかどうかの判断が難しい
• 家なき子特例の要件を満たすかどうかわからない
• 複数の宅地について特例を併用したい
• 相続時精算課税制度と小規模宅地等の特例のどちらを選ぶべきか迷っている
• 申告期限前に土地の売却を検討している

素人判断で事に当たるのは非常に危険です。まずは税に詳しい弁護士か税理士に相談し、確実に特例を活用しましょう。