小規模宅地等の特例とは～自宅の税金が8割引き！活用方法と注意点

小規模宅地等の特例とは

土地を相続する場合、その土地が租税特別措置法に定められた「小規模宅地等」に当てはまると、課税価格（相続税額を計算する基になる土地の価格）が減額されます。小規模宅地等の特例といいます。

相続税納税のために土地を売却せざるを得なくなる事態を防いで、相続人等がその土地で事業や居住を続けられるようにするための制度です。

相続税が最大80%少なくできる

小規模宅地等の特例により、土地の課税価格が最高80%減額されます。それにより、土地にかかる相続税も最高80%減額されます。この節税効果が、小規模宅地等の特例のメリットです。

課税価格の減額は、相続する土地全体についてではなく、土地全体のうちの一部の面積（限度面積）についてのみ減額されることに注意しましょう。小規模宅地といわれるのは、このためです。

小規模宅地等の特例を使うための3つの条件

小規模宅地等の特例を使うためには、次の3つの条件が必要です。

• 事業または居住のための土地であること
• 事業主または居住者が、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族であること
• 土地が、建物または構築物の敷地として使われていたこと

それぞれの条件について解説します。

事業または居住のための土地である

小規模宅地等の特例を使うためには、事業または居住のために使用された土地であることが必要です。

「事業」とは、会社経営や店舗運営など、特定の目的のために継続して行われる活動をいいます。「事業」のための使用とは、会社や店舗などの敷地として使用されたことをいいます。

「居住」のための使用とは、住宅の敷地として使用されたことをいいます。

事業主または居住者が、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族である

小規模宅地等の特例を使うためには、事業を行う人（事業主）または住宅に住む人（居住者）が、被相続人（亡くなるまでその土地の持ち主だった人）または被相続人と生計を一にしていた親族であることが必要です。

「生計を一にしていた」とは、「財布が一緒」、つまり被相続人と生活費の出所が同じだったことをいいます。同居・別居を問いません。別居であったとしても、どちらかが相手に生活費を送金していれば、「生計を一にしていた」ことになります。

「被相続人の親族」とは、被相続人の配偶者、被相続人から見た6親等内の血族（血縁関係にある人）、被相続人から見た3親等内の姻族（配偶者の血族）のいずれかをいいます。

建物・構築物の敷地として使われていた土地である

小規模宅地等の特例を使うためには、土地が、事業または居住のための建物または構築物の敷地として使われていたことが必要です。

建物とは、土地に定着させて建てられた物をいいます。住宅、ビルディング、工場などです。構築物とは、土地に定着させずに設置された物をいいます。塀、花壇、広告塔などです。

小規模宅地等の4つの分類

小規模宅地等は、次の4つに分類されます。

• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等
• 特定居住用宅地等

小規模宅地が4つに分類されることから、小規模宅地等といわれます。

それぞれの内容について解説します。

特定事業用宅地等

小規模宅地等の第1の分類は、特定事業用宅地等です。以下、詳しく解説します。

貸付以外の事業に使用していた土地

特定事業用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、貸付以外の事業のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地をいいます。

たとえば、被相続人が経営する精密加工会社の工場として使用していた土地は、特定事業用宅地等と言えます。

特定事業用宅地等が特例の適用を受けるための要件

特定事業用宅地等が小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、次の表のとおりです。

特定同族会社事業用宅地等

小規模宅地等の第2の分類は、特定同族会社事業用宅地等です。以下、詳しく解説します。

被相続人関連の法人が貸付以外の事業に使用していた土地

特定同族会社事業用宅地等とは、発行済株式の50％を超える株式を被相続人とその親族とで保有している法人が、貸付以外の事業のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地をいいます。

たとえば、被相続人とその親族が過半数を越える大株主である株式会社が、販売店舗として使用していた土地は、この特定同族会社事業用宅地等に該当します。

主な株主が被相続人とその親族であることから、この法人を「特定同族会社」といいます。

特定同族会社事業用宅地等が特例の適用を受けるための要件

特定同族会社事業用宅地等が小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、次のとおりです。

• 相続人が、相続税の申告期限まで、法人の役員（取締役、執行役、会計参与、監査役、理事、監事のいずれか）であること
• 相続人が、相続税の申告期限まで、土地を所有していること（保有継続要件）

貸付事業用宅地等

小規模宅地等の第3の分類は、貸付事業用宅地等です。以下、詳しく解説します。

貸付事業に使用していた土地

貸付事業用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、貸付事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、その他これらに類する貸付事業のいずれか）のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地をいいます。

貸付事業用宅地等が特例の適用を受けるための要件

特定居住用宅地等

小規模宅地等の第4の分類は、特定居住用宅地等です。以下、詳しく解説します。

居住に使用していた土地

特定居住用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、居住のために、建物または構築物の敷地として使用していた土地をいいます。

特定居住用宅地等が特例の適用を受けるための要件

特定居住用宅地等が小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、次の表のとおりです。

特定居住用宅地等が適用される範囲

4種類ある小規模宅地等の特例の中でも、特定居住用宅地等は最も身近な土地といえます。
ここでは、特定居住用宅地等について知っておくと得なケースを4つ紹介します。

老人ホーム入所まで居住していた土地でも適用可能

被相続人が特別養護老人ホームなどの介護施設で亡くなった場合でも、施設入所まで居住していた土地は、居住に使用していた土地として扱われます。

ただし、次の２つの要件を満たすことが必要です。

• 被相続人が、介護保険の1号被保険者（65歳以上）、または要介護もしくは要支援の認定を受けていたこと
• 被相続人の入所先が、特別養護老人ホーム、サービス付き高齢者住宅など、法律で指定された施設であること

二世帯住宅で同居の相続人にも適用あり

　
二世帯住宅に、被相続人である親と相続人である子が住むことがあります。この場合、二世帯住宅とはいっても実際には同居ということができれば、同居の相続人である子に特定居住用宅地等の特例が適用されます。

同居のキーポイントは、生計の同一性

同居といえるかどうかのキーポイントは、生計が一かどうかです。その判断は、ケースバイケースです。互いの自由な往来、玄関・台所・風呂等の別、水道光熱費や電話代等の分担、不動産登記の別、住民票世帯の別などがポイントとなります。

二世帯住宅でも、親子の生計が一といえれば、相続人である子が、相続税の申告期限までその住宅に住み、かつ、土地を所有していれば、子の居住部分について特例が適用されます。

家なき子特例～持ち家に住んだことがない相続人に適用されることも

被相続人と同居せず、かつ、自分が所有する家、いわゆる持ち家に一度も住んだことのない相続人は、被相続人の居住部分について特例が適用されます。自分の家がないことを「家なき子」になぞらえて、「家なき子特例」と呼ばれます。

宅地が複数ある場合、特例を併用できる場合あり

複数の宅地について、特例を併用できる場合があります。例えば、被相続人が住んでいた自宅の敷地と、被相続人が貸付事業を行っていた土地とがある場合です。自宅の敷地は特定居住用宅地等として、貸付事業を行っていた土地は貸付事業用宅地等として、それぞれ特例が適用されます。　　

住宅の敷地同士には特例併用はできない

被相続人が住んでいた自宅の敷地が2つある場合、両方の土地に小規模宅地等の特例を使うことはできません。

被相続人が、2ヶ所に家と敷地と持ち、双方を行き来していた場合、生活場所としての度合いが全く同じとなることは、通常ありません。どちらかが生活の中心となるのが普通です。生活の中心と考えられる家の敷地についてのみ、特定居住用宅地等として、小規模宅地等の特例が使えます。他方の家の敷地に、特例は使えません。

小規模宅地等の特例による相続税の減額割合は？

　
小規模宅地等の特例による相続税課税価格の減額割合は、次の表のとおりです。

たとえば、居住のための土地の場合、相続した土地全体のうちの330㎡分について、相続税課税価格が80％減額されます。相続財課税価格の減額により、相続税額も減額されます。

小規模宅地等の特例の手続方法

相続した土地が小規模宅地等に当てはまることにより、課税価格が自動的に減額されるわけではありません。課税価格を減額するには、税務署への申告が必要となります。

相続税申告書への記載が必要

税務署に提出する相続税申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受けることを記載しなければなりません。具体的には「第11の2表の付表」という書類です。

相続税の申告に必要な書類については、国税庁ホームページ内の「相続税の申告書等の様式一覧」のコーナーに詳しい説明があるので、下記URLをご参照ください。https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/h30.htm

申告書と合わせて必要な添付書類

税務署は、申告書だけで小規模宅地等の特例を認めるかどうかの判断をすることはできません。小規模宅地等の特例を認めてもらうためには、税務署が判断するに当たって知りたいと思う情報が記載された書類も一緒に提出しなければなりません。それが、添付書類です。

主な添付書類を4つ紹介します。

住民票の写し

被相続人と相続人が同居していたことを示すための書類です。

遺言書または遺産分割協議書の写し

特例の適用を求める土地を相続により取得したことを示すための書類です。遺産分割協議書には、相続人自ら署名し、印鑑登録された印鑑（実印）を押します。本人の意思であることを証明するためです。

遺産分割協議の分割見込書

遺産分割協議書が、相続税の申告期限に間に合わなかったときに提出する書類です。

印鑑証明書

遺産分割協議書に押された印鑑が、印鑑登録された印鑑（実印）であることを証明するための書類です。

その他にも、別居の親族が提出する添付書類、被相続人が老人ホームに入所していた場合に提出する添付書類などがあります。

相続税の申告書に添付する書類については、国税庁ホームページ内の「相続税の申告のしかた」のコーナーに詳しい説明があるので、下記URLをご参照ください。

参考：相続税の申告手続｜国税庁

小規模宅地等の特例のデメリットと注意点

小規模宅地等の特例を利用することによるデメリットはありません。

ただし、次の3点に注意が必要です。

• 「家なき子特例」の厳格化
• 相続時清算課税制度との併用不可
• 土地の売却保留期間あり

それぞれについて解説します。

平成30年改正により「家なき子特例」が厳格化

平成30年に特例が改正されました。平成30年3月31日までは、相続人と同居せず、かつ、持ち家に一度も住んだことのない相続人であれば、「家なき子特例」が使えました。

平成30年4月1日からは、相続人と同居せず、かつ、持ち家に一度も住んだことのない相続人であっても、被相続人死去前の3年以内に、3親等内の親族などの所有する家屋に住んだことのある者は、「家なき子特例」が使えなくなりました。行き過ぎた節税対策を封じ込めるための改正であるといわれています。

相続時清算課税制度との併用はできない

相続時清算課税制度を使うと、小規模宅地等の特例が使えなくなります。

相続時清算課税制度とは、生前贈与の時点で贈与税は納めず、贈与者が亡くなった時点で、「遺産＋生前贈与」について相続税を納める制度です。これを利用すると、生前贈与のうち2500万円までが非課税となります。遺産＋（生前贈与－2500万円）に対して相続税が課されます。

ここで課される相続税について小規模宅地等の特例を使うことはできません。小規模宅地等の特例は相続した土地についてのみ使える特例ですが、相続時清算課税の対象には生前贈与された土地も含まれるからです。

相続税の申告期限まで土地は売却できない

4種類の小規模宅地等のいずれについても、相続税の申告期限まで、つまり被相続人死去後10ヶ月間は、土地を所有していなければならないという要件があります（保有継続要件）。

これを守らずに土地を売却した場合、小規模宅地等の特例は使えません。課税価格の減額を受けられず、多額の相続税を納めなくてはならなくなります。

売買契約と引渡しが申告期限をはさむ場合はどうなる？

相続税の申告期限前に土地の売買契約を結び、申告期限後に土地の引渡しをした場合、小規模宅地等の特例は使えるのでしょうか。

売買契約において、引渡しによって土地の所有権が買主に移ると決められた場合、申告期限後の売却となるので、小規模宅地等の特例は使えます。

売買契約において、契約時に土地の所有権が買主に移ると決められた場合、申告期限前の売却となるので、小規模宅地等の特例は使えません。

売買契約において、所有権が買主に移る時期が決められていない場合、契約と同時に所有権が買主に移るとするのが判例であり実務の扱いです。申告期限前の売却となるので、小規模宅地等の特例は使えません。

小規模宅地等の特例についてよくある質問　Q＆A

小規模宅地等の特例について、一般の方が判断に迷うであろう6つの質問について解説します。

入院前まで住んでいた土地にも特例は使える？

入院前まで住んでいた土地にも特例は使えます。

病院は永住の場所ではありません。入院し、治療を受け、リハビリを経て、退院して家に帰る。それが病院のあり方です。入院中、身体は病院にあっても、生活そのものの中心地は、あくまで自宅です。亡くなるまで自宅で生活していたことになります。

入院前まで住んでいた土地は、居住に使用していた土地として扱われます。

住宅取得資金の贈与税非課税枠と小規模宅地等の特例は併用できますか？

住宅取得資金の贈与税非課税枠と小規模宅地等の特例は併用できます。

住宅取得資金の贈与税非課税枠は、宅地購入資金として贈与されたお金に対する贈与税を軽減する特例です。小規模宅地等の特例は、土地に対する相続税を軽減する特例です。両者は、軽減対象の異なる別々の制度です。互いに相容れないものではありません。併用することに問題はありません。

小規模宅地等の特例の「限度面積」には建物の面積も含まれますか？

小規模宅地等の特例の「限度面積」には建物の面積は含まれません。「限度面積」は、土地の面積についての限度を意味します。

特定居住用宅地等の同居要件とは？

特定居住用宅地等として特例を使うには、被相続人と親族の実際の生活ぶりが「同居」といえれば十分です。住民票が一緒かどうかは関係ありません。

ただし、小規模宅地等の特例とは別の法律により、実際に生活している場所に住民票を移す義務が定められています。正当な理由なくこれに従わないと、最高5万円の過料という行政上のペナルティーが課されることがあるので、注意しましょう。

駐車場を相続した場合でも小規模宅地等の特例は使えますか？

相続財産が、貸付事業のひとつである駐車場業に使用していた土地であることだけからすれば、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例を使える可能性はあります。

小規模宅地等の特例を使えるのは、建物または構築物の敷地として使われていた土地に限られます。このことを駐車場に当てはめれば、構築物のある駐車場でないと小規模宅地等の特例は使えません。駐車場における構築物として考えられるのは、アスファルト舗装、車止め、フェンスなどです。

青空駐車場には、駐車スペースを示すロープや白線があるだけです。構築物はありません。青空駐車場には、小規模宅地等の特例は使えません。

小規模宅地等の特例については税の専門家に相談を

小規模宅地等の特例は、土地の課税価格が最大80％減額されるという、節税効果の高い制度です。それだけに、特例が使える要件は細かく決められています。特例が使えるか使えないかの判断に迷うケースも多くあります。特例が使えると思って相続したのに、実際は特例が使えないという、落とし穴にはまるリスクも隠れ潜んでいます。

小規模宅地等の特例を使おうと考える場合、素人判断で事に当たるのは非常に危険です。まずは税に詳しい弁護士か税理士に相談しましょう。