土地信託で相続対策！仕組みと節税効果を解説

「親から受け継いだ土地があるが、自分では活用できていない。相続税も心配だが、どこから手をつければいいかわからない」――そんな悩みを抱えている方は、実は非常に多いものです。

土地は持っているだけで固定資産税がかかり続けます。更地のままにしておけば、それだけで毎年コストが生じます。しかし、マンションやアパートを建てるには多額の資金が必要で、賃貸経営のノウハウもいる。「わかってはいるが動けない」という状態の方も多いでしょう。

そこで近年、注目を集めているのが土地信託という方法です。信頼できる信託会社に土地を預けて運用してもらい、その利益を配当として受け取りながら、相続対策にもなるという仕組みです。

この記事では、土地信託の基本的な仕組みから、賃貸型・処分型の違い、相続税の節税効果、法的なリスクまで、弁護士の視点からわかりやすく解説していきます。

土地信託とは？基本的な仕組みをわかりやすく解説

土地信託の定義と登場人物（委託者・受託者・受益者）

土地信託とは、信頼できる者（信託会社）に自分の土地を預けて運用してもらい、そこから得られる収益を受け取る仕組みのことです。「信頼する者に土地を託す」――まさにその言葉通りの制度です。

土地信託には、次の3人の登場人物がいます。

土地信託では、土地の所有権は信託会社に移ります。しかし、地主は「信託受益権」という権利を持ち、信託会社が土地を運用して得た収益の配当を受け取ることができます。所有権は移るが、利益を受け取る権利は地主のもとに残る――これが土地信託の核心です。

信託会社は、プランニングから建設・融資手続き・賃貸管理・修繕計画まで、土地活用に関わるすべての業務を代わりに行います。地主は配当金を受け取るだけでよいという、非常に手間のかからない仕組みです。

土地信託と家族信託・不動産信託との違い

「土地信託」という言葉に似た用語として、「家族信託」や「不動産信託」があります。これらの違いを整理しておきましょう。

土地信託は不動産信託の一種であり、特に「土地」の活用に特化した制度です。家族信託は家族が受託者となり、より柔軟な財産管理が可能ですが、専門知識のない家族が管理することによるリスクもあります。

土地信託の2つの種類：賃貸型と処分型

賃貸型土地信託とは

土地信託には大きく分けて2種類あります。まず、賃貸型土地信託から説明しましょう。

賃貸型とは、信託会社が土地の上にアパートやマンションなどの賃貸建物を建設し、賃料収入を運用益として地主に配当するタイプです。信託期間が終わると、土地と建物が地主のもとに戻ってきます。

「土地信託」と一般的にいえば、この賃貸型を指すことがほとんどです。信託期間は10〜30年程度と長期にわたります。

賃貸型のポイントは次のとおりです。

• 信託期間中：信託会社が建物を建て、賃貸運営を行う
• 信託期間中：地主は経費・信託報酬を差し引いた配当金を受け取る
• 信託期間終了後：土地と建物が地主に返還される
• 土地を手放さずに活用できるため、「土地を残したい」地主に向いている

処分型土地信託とは

一方の処分型土地信託は、最終的に土地を売却することを前提としたタイプです。

信託会社は信託された土地の上に分譲マンションなどを建設し、完成後に売却します。売却代金から信託会社への報酬などを差し引いた金額が地主に渡ります。土地だけを売るよりも、建物の付加価値が上乗せされた金額で売却できるため、売却益が高くなることが期待できます。

ただし、処分型では信託終了後に土地は地主のもとに戻りません。「いずれは土地を売ってもよい」と考えている地主に向いているタイプです。

どちらを選ぶべきか？判断のポイント

賃貸型と処分型、どちらが自分に合っているかは、以下のポイントで判断するとよいでしょう。

迷った場合は、まず信託会社や弁護士に相談し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。「賃貸型か処分型か」という選択は、相続計画全体と切り離して考えることはできません。

賃貸型土地信託の手続きの流れ

では、実際に賃貸型土地信託を進める場合、どのような流れになるのでしょうか。大きく4つのステップに分けて解説します。

ステップ1：信託会社への相談・プランニング

まず、信託会社に相談し、土地の活用プランの提案を受けます。信託会社は、土地の立地・広さ・形状・周辺環境などを調査し、どのような建物を建てれば収益性が高いかを企画します。

このプランニングの段階が非常に重要です。信託会社の提案内容が将来の収益に直結するため、複数の信託会社に提案を依頼し、内容を比較することをおすすめします。

また、この段階で弁護士に同席を依頼し、契約内容の法的な問題点がないかを確認してもらうことが理想的です。特に信託期間・報酬体系・解約条件などは、後々のトラブルになりやすい部分です。

ステップ2：土地信託契約の締結と不動産登記

プランに合意したら、地主（委託者）と信託会社（受託者）の間で土地信託契約を締結します。

契約締結後は、土地の所有権が信託会社に移ったことを示すための不動産登記を法務局に申請します。この登記により、第三者に対しても所有権の移転を対抗できる状態になります。この時点で、地主は「信託受益権」を取得します。

信託受益権は財産的価値を持つ権利であり、売買や贈与の対象にもなります。この権利の内容と扱いについて、契約書に明記されているかを必ず確認してください。

ステップ3：建設・運用の開始

信託会社は金融機関から建設費用を借り入れ、アパートやマンションを建設します。地主が建設費用を用意する必要はありません。この点が、自己資金で不動産投資するのと大きく異なる点です。

建設後は入居者の募集・管理・修繕なども信託会社または委託を受けた管理会社が行います。地主は賃貸経営の手間から解放され、配当金を待つだけでよい状態になります。

ステップ4：配当金の受け取りと契約終了

運用が始まると、家賃収入から次の費用を差し引いた残額が信託配当金として地主に支払われます。

• 建設時の借入金の返済額
• 建物の管理・修繕費用
• 固定資産税などの税金
• 信託会社への信託報酬（収益の5〜20%程度）

空室が多い場合は収益が減少し、配当金がゼロになることもあります。この点は後述するデメリットとして重要なポイントです。

信託期間が終了すると、土地と建物が地主に返還されます。ローンの残債がある場合は、地主が引き続き返済を続ける必要がある点に注意が必要です。

土地信託のメリット6つ

賃貸型土地信託には、主に次の6つのメリットがあります。一つひとつ確認していきましょう。

①自己資金なしで土地活用ができる

土地信託の最大のメリットのひとつは、地主が建設費用を用意しなくてよい点です。通常、アパートやマンションを建てるには数千万円〜数億円の資金が必要で、ローンを組む必要があります。

土地信託では、信託会社が建設費用の借り入れを行います。地主は資金繰りのリスクを直接負わなくてすむため、「土地はあるが、建設資金がない」という方でも土地活用を始められます。

②土地活用の手間がかからない

土地活用を自分で行う場合、建築会社との打ち合わせ・融資の手続き・入居者の管理・クレーム対応・修繕計画の立案など、多岐にわたる業務が発生します。

土地信託では、これらすべてを信託会社が担当します。地主は毎月の配当金を受け取るだけでよく、日々の運営にほぼ関与する必要がありません。高齢の地主や、本業が忙しい方にとっては非常に大きなメリットです。

③信託受益権として相続手続きが簡便になる

土地信託を行うと、相続が発生したとき、相続人が引き継ぐのは「土地の所有権」ではなく「信託受益権」です。

土地を直接相続する場合、相続登記などの不動産手続きが必要です。一方、信託受益権の相続は比較的シンプルな手続きで済みます。相続人が複数いる場合でも、受益権を分割して各人に渡すことが可能であり、遺産分割に関するトラブルを防ぎやすくなります。

④相続税評価額が下がる節税効果

更地の状態と比べて、アパートやマンションが建った「貸家建付地」の評価額は大幅に下がります。具体的には次のような計算式で評価されます。

貸家建付地の相続税評価額 ＝ 自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

たとえば、自用地評価額が1億円・借地権割合70%・借家権割合30%・賃貸割合100%の場合、評価額は次のようになります。

1億円 × （1 − 0.7 × 0.3 × 1.0） ＝ 7,900万円

更地のまま相続すると1億円で課税されますが、貸家建付地であれば7,900万円での評価となり、約2,100万円分の評価が下がります。これが相続税の節税につながります。

⑤固定資産税の軽減につながる

更地のままでは、固定資産税は「住宅用地特例」の対象外となり、そのままの税額がかかります。しかし、建物が建てられると住宅用地特例が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されます。

これは土地信託に限らず、賃貸住宅を建てた場合全般に適用される特例ですが、土地信託では信託会社が建設を進めてくれるため、この特例を確実に活用できます。

⑥信託受益権を売買・分割できる

土地の所有権はそのまま売却しようとすると、入居者がいれば強制退去させることはできず、売却が困難になることがあります。しかし、信託受益権は売買が可能です。

まとまった資金が必要になったとき、受益権を第三者に売却することで現金化できます。逆に、相続対策として受益権を贈与するという方法もあります。この流動性の高さは、土地をそのまま持ち続けるのと比べた大きなメリットです。

土地信託のデメリット・注意点4つ

メリットが多い土地信託ですが、当然デメリットや注意点もあります。しっかり把握したうえで判断することが大切です。

①信託報酬が収益を圧迫する

信託会社は、運用で得られた収益の5〜20%程度を信託報酬として受け取ります。自分で賃貸経営を行う場合にはかからないコストです。

たとえば、年間の賃料収入が500万円で信託報酬が10%であれば、50万円が信託会社の取り分となります。ローン返済・管理費・固定資産税なども差し引かれるため、実際の手取りはさらに少なくなります。

「プロに任せる対価」として信託報酬は必要なコストですが、その割合が高い場合は収益が想定を下回ることになります。信託会社の選定時には、報酬体系を必ず確認し、複数社を比較してください。

②配当金がゼロになるリスクがある

土地信託では、空室率が高まったり、修繕費用が想定を上回ったりした場合、配当金が支払われないことがあります。信託会社は賃貸経営のプロですが、景気の悪化や周辺の賃貸需要の低下が起きれば、収益は当然に下がります。

「土地信託を始めたら収入が保証される」と思い込んでいると、配当がゼロになったときに大きなショックを受けることになります。収益の保証があるわけではないという点は、契約前に必ず確認しておきましょう。

③契約期間中の途中解約が難しい

土地信託の契約期間は10〜30年程度と長期にわたります。原則として途中解約はできず、解約する場合は信託会社との合意が必要で、違約金が発生するケースもあります。

「やっぱりやめたい」と思ったときに身動きが取れなくなるリスクがあります。長期間にわたって土地を拘束される点は、特に相続の観点から慎重に考えておく必要があります。

④すべての土地で信託できるわけではない

信託会社は、収益性が見込める土地でないと信託を引き受けません。交通の便が悪い・周辺に賃貸需要がない・土地の形状が複雑など、条件が揃わない土地は信託を断られることがあります。

「田舎の土地だから何とかしたい」という方でも、信託会社が収益性を見込めなければ対応してもらえません。その場合は、売却・農地転用・空き家バンクへの登録など、別の手段を検討することになります。

土地信託と相続対策｜3つの節税効果を詳しく解説

土地信託を相続対策として活用する場合、具体的にどのような節税効果があるのでしょうか。3つに分けて詳しく解説します。

節税効果①：更地から貸家建付地への評価減

前述のとおり、更地のままでは相続税評価額が高いままです。しかし、土地信託によって賃貸建物が建設されると、「貸家建付地」として評価されるようになり、相続税評価額が大幅に下がります。

さらに、建物部分は「貸家」として評価されるため、固定資産税評価額の70%（借家権割合30%を差し引いた部分）で評価されます。更地と比べると、土地・建物あわせてかなりの評価減が期待できます。

具体例で見てみましょう。

ただし、この節税効果が生じるのは信託期間中（＝建物が建っている間）に限られます。信託が終了して建物が壊れた後は、再び更地として評価されることに注意が必要です。

節税効果②：固定資産税の住宅用地特例（6分の1）

住宅が建てられた土地は、「住宅用地特例」により固定資産税が軽減されます。具体的には、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税が6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1になります。

更地のままでは年間数十万円かかっていた固定資産税が、賃貸建物が建つことで大幅に軽減されます。これは毎年のコスト削減として直接的な効果があります。

節税効果③：信託受益権による相続手続きの簡素化

土地信託中に相続が発生した場合、相続人は「信託受益権」を相続します。土地の相続と比べて手続きが簡素化されるだけでなく、受益権を複数の相続人で分割することが比較的容易です。

たとえば、土地を3人の子どもで相続する場合、土地そのものだと分割が難しく「代償分割」や「換価分割」を検討せざるをえない場面があります。しかし信託受益権であれば、3分の1ずつという形で権利を分割しやすくなります。

これにより、相続人間の遺産分割をめぐるトラブルを防ぐ効果が期待できます。

土地信託に向いている土地・向いていない土地

信託に向いている土地の条件

土地信託が有効に機能するためには、土地に一定の条件が必要です。信託会社が「収益を生み出せる」と判断できる土地でなければ、そもそも引き受けてもらえません。向いている土地の条件を確認しておきましょう。

• 交通アクセスがよい（最寄り駅から徒歩15分以内など）
• 周辺に賃貸需要がある（大学・病院・オフィス街が近い）
• 土地の面積が一定以上ある（賃貸マンションが建てられる規模）
• 形状が整っており、建築に支障がない
• 都市計画上の用途地域が賃貸住宅・商業施設の建設に対応している

特に都市部・人口増加エリアの土地は信託に向いているといえます。地方の過疎地域や、形状が複雑な土地は信託の対象外となることが多いです。

信託が難しいケースとは

次のようなケースでは、土地信託の活用が難しいことがあります。

• 農地・山林など、建築制限が厳しい土地
• 地盤が弱く、建設コストが高くなる土地
• 周辺の空室率が高く、賃貸需要が見込めないエリア
• 土地の権利関係が複雑（共有名義・抵当権の設定など）
• 面積が小さく、建設できる建物の規模が限られる

「うちの土地は信託できるか？」という判断は、専門家でないと正確に判断できません。信託会社への相談や、弁護士・不動産鑑定士へのセカンドオピニオンを早めに求めることをおすすめします。

土地信託を活用する際の法的リスクとトラブル事例

信託会社が経営破綻した場合はどうなる？

信託財産は信託法により「倒産隔離」されています。つまり、信託会社が経営破綻した場合でも、信託財産（土地・建物）は信託会社自身の財産とは切り離されており、債権者に差し押さえられることはありません。

ただし、破綻した場合には新たな受託者を選任する必要があり、その手続きには時間がかかります。また、信託会社が破綻した事情によっては、運用計画が大幅に変わる可能性もあります。

信託会社は金融庁の監督下にあり、信託業法に基づく厳格な規制を受けています。しかし万全ではありません。長期契約である土地信託において信託会社の財務状況や評判を事前に確認することは、非常に重要な選定基準です。

相続人間のトラブルを防ぐには

土地信託中に地主が亡くなった場合、相続人が信託受益権を相続します。しかし、相続人が信託の内容を事前に知らされていなかった場合、トラブルに発展するケースがあります。

たとえば、「土地はあると聞いていたが、信託受益権しか残っていなかった」「信託の内容を知らずに相続手続きを進めてしまった」という事態が起きることがあります。

こうした問題を防ぐためには、次のような対策が有効です。

1. 信託契約書のコピーを相続人候補に事前に共有しておく
2. 信託受益権を誰が相続するかを遺言書に明記する
3. エンディングノートなどに信託の存在と信託会社の連絡先を残す

遺留分との関係に注意が必要

土地信託中に地主が亡くなった場合、信託受益権は相続財産として評価されます。相続人の遺留分を侵害するような遺言・生前贈与があった場合は、遺留分侵害額請求を受けるリスクがあります。

特に、受益権を特定の相続人にのみ渡すような設計にしている場合は注意が必要です。遺留分を巡る紛争は、家族関係を大きく傷つけることがあります。

信託受益権の評価方法・遺留分計算への影響については、法的に複雑な問題を含んでいます。弁護士への相談なしに判断するのは非常に危険です。

土地信託を検討するなら弁護士への相談が必須

土地信託は、うまく活用すれば「土地活用」と「相続対策」を同時に実現できる有力な手段です。自己資金なしで土地を収益化でき、相続税評価額の引き下げや手続きの簡素化というメリットも期待できます。

しかし一方で、長期契約による拘束・信託報酬による収益の圧迫・配当ゼロのリスク・信託会社選びの重要性など、慎重に対処すべき課題も多くあります。

また、法的な観点からは、信託受益権の相続・遺留分との関係・相続人間のトラブル防止など、弁護士の関与なしに安全に進めることが難しい場面が随所にあります。

土地信託を考えているのであれば、まず信託会社に相談する前に、弁護士にアドバイスを求めることを強くおすすめします。信託契約書の内容確認・相続設計との整合性確認・遺言書との連動――これらを弁護士の目でチェックしてもらうことで、後悔のない決断ができるはずです。

「うちの土地で土地信託はできるのか」「相続税対策として本当に有効なのか」という疑問があれば、まず専門家に相談することから始めてください。早めに動くほど選択肢は広がります。