不動産の生前贈与、かかる贈与税はどのくらい？相続税とどっちが得？

不動産の生前贈与とは

「元気なうちに、自宅や土地を子に渡しておきたい」——そう考えて、不動産の生前贈与を検討する方は少なくありません。生前贈与とは、亡くなる前に自分の財産を、贈りたい相手へ無償で渡すことをいいます。なかでも不動産は金額が大きいため、渡し方ひとつで税金や手続きの負担が大きく変わります。この記事では、不動産を生前贈与するとどのような税金がかかるのか、そして相続で受け継ぐ場合と比べてどちらが得になりやすいのかを、わかりやすく整理していきます。

結論から言えば、不動産の渡し方に「これが絶対に正解」という唯一の答えはありません。税金の負担だけを見れば相続のほうが有利になりやすい一方で、確実に渡したい相手へ、自分が元気なうちに渡せるという生前贈与ならではの安心感もあります。大切なのは、ご家庭の事情に照らして、何を優先するのかをはっきりさせることです。その判断材料をそろえていただけるよう、税金の話から家族間の配慮まで、順を追って見ていきましょう。

不動産は、金額が大きいぶん、渡し方ひとつで税金や手続きの負担が大きく変わる財産です。だからこそ、思いつきで動くのではなく、全体を見渡してから判断することが大切になります。

生前贈与の基本的な考え方

生前贈与の最大の魅力は、誰に何を渡すかを、贈る側が自分の意思で確実に決められる点にあります。亡くなった後の遺産分割では、相続人同士の話し合いによって分け方が変わることもありますが、生前に贈与しておけば、その財産は確実に渡したい相手のものになります。とくに「この土地は同居している長男に継がせたい」といった明確な希望があるご家庭にとっては、有力な選択肢になります。一方で、贈与には税金や手続きの負担が伴うため、メリットとデメリットの両面をよく理解したうえで判断することが大切です。生前贈与の全体的な利点と注意点については、あわせて確認しておくとよいでしょう。

もう一つ、生前贈与には「自分の意思を確実に形にできる」という安心感があります。亡くなった後の遺産分割では、相続人どうしの話し合いによって、思っていたのと違う分け方になることもあります。けれども、生前に贈与してしまえば、その財産は確実に渡したい相手のものになります。とくに不動産のように分けにくい財産では、この確実さが大きな意味を持ちます。

もう一つ、生前贈与には「相続のときの争いを未然に防ぎやすい」という側面もあります。亡くなった後に残された家族が、限られた財産をめぐって話し合うのは、想像以上に神経をすり減らすものです。とくに不動産は現金のようにきれいに分けられないため、誰が引き継ぐかで意見が割れやすい財産でもあります。生きているうちに「この不動産は誰に」とはっきり決めて渡しておけば、そうした火種をあらかじめ取り除いておけるのです。財産を渡すという行為が、同時に家族の平穏を守る備えにもなる、という点は覚えておきたいところです。

不動産を生前贈与するとかかる税金

不動産の生前贈与を考えるうえで、まず気になるのが税金です。財産をただで受け取ると、受け取った側に税金がかかるのが基本で、不動産の場合はその金額が大きくなりやすいため、事前のシミュレーションが欠かせません。ここでは、どのような税金が関わってくるのかを整理しておきましょう。

税金の話は複雑に感じられるかもしれませんが、ポイントを押さえれば難しくありません。まずは、不動産の贈与にどんな税金が関わるのかを、ひとつずつ確認していきましょう。

ここで誤解しやすいのが、税金を負担するのは「あげる側」ではなく「もらう側」だという点です。親が子に不動産を贈与した場合、税金を納めるのは受け取った子のほうになります。よかれと思って渡した不動産が、受け取った側にとっては重い税負担になってしまう、ということもありえます。だからこそ、贈与する前に「もらう側にどれだけの負担がかかるのか」をきちんと把握し、家族で共有しておくことが、後のトラブルを防ぐうえで欠かせません。

贈与税の基本的な考え方

個人から財産を無償で受け取ったときにかかるのが、贈与税です。贈与税は、受け取った財産の評価額が大きくなるほど負担も重くなる仕組みになっています。不動産は評価額が高くなりやすいため、何の対策もせずに贈与すると、思いのほか高額の贈与税が発生することがあります。ここで重要になるのが、不動産の評価額がいくらになるのか、という点です。贈与税の基本的な仕組みや、非課税となる枠の考え方については、あらかじめ理解しておくと判断がしやすくなります。

不動産の評価額は、ふだん私たちが思い描く「売ったらいくらになるか」という金額とは、必ずしも一致しません。土地や建物には、税金を計算するための独自の評価方法が定められており、市場で売買される価格とは別に算定されるその評価額をもとに、贈与税が計算されます。つまり、自分の感覚で「たいした額ではないだろう」と思っていても、いざ評価してみると想定外に高い、ということもあるのです。贈与を検討する際は、まず対象となる不動産の評価額のおおよそをつかむことが、すべての判断の出発点になります。

評価額をつかむには、土地であれば路線価などをもとにした計算、建物であれば固定資産税の評価額が手がかりになります。専門的な部分もありますが、まずは「思っている売値とは違う基準で評価される」という点を押さえておくだけでも、見通しが立てやすくなります。正確な評価は専門家に依頼するとして、おおよその規模感を早めにつかんでおきましょう。

税金は贈与税だけではない

不動産の生前贈与で見落とされがちなのが、贈与税以外にもお金がかかるという点です。不動産の名義を変えるためには登記の手続きが必要で、その際に登録免許税という税金がかかります。さらに、贈与によって不動産を取得した側には、不動産取得税という税金も課されるのが一般的です。これらは相続で受け継ぐ場合の負担とは異なるため、生前贈与と相続を比べるときには、贈与税だけでなく、こうした付随する費用までふくめて全体で考える必要があります。「贈与税だけ見て得だと思ったら、ほかの費用で結局割高になった」という事態を避けるためにも、総額で比較する視点が欠かせません。

とりわけ、相続で不動産を受け継ぐ場合と比べると、この差は無視できません。相続による名義変更にかかる登記の税金は、贈与の場合よりも軽く設定されているのが一般的で、また不動産取得税については、相続では原則としてかからない扱いになっています。つまり、同じ不動産を渡すのでも、生前贈与のほうが付随する費用がかさみやすい、という構図があるのです。税金の総額で比べるときは、この「贈与だからこそ余分にかかる費用」を必ず計算に入れておきましょう。

贈与税を抑えるための制度

不動産の生前贈与には負担が伴いますが、その負担を軽くするための制度もいくつか用意されています。これらを上手に使えるかどうかで、最終的な税負担は大きく変わります。代表的なものを見ていきましょう。

ただし、どの制度にも条件や向き不向きがあり、「使えば必ず得」というものではありません。それぞれに適した財産の種類や渡し方があり、現金には向いていても不動産には合わない、ということもあります。不動産は分けにくい財産なので、現金を前提にした制度がそのまま当てはまらないこともあります。自分のケースで、どの制度が活きるのかを見極めることが大切です。

ただし、どの制度にもそれぞれ条件や向き不向きがあり、「とりあえず使えば得」というわけではありません。現金を少しずつ渡すのに向いた方法もあれば、まとまった財産を一度に動かすのに向いた方法もあります。不動産は分割しにくい財産なので、現金を前提にした制度がそのまま当てはまらないこともあります。自分のケースでどの制度が活きるのかを見極めることが、税負担を抑える第一歩です。

毎年の非課税枠を使う方法

贈与税には、一年間に受け取った財産のうち、一定額までは課税されないという非課税の枠があります。この枠の範囲内で、毎年少しずつ財産を渡していけば、贈与税の負担を抑えながら財産を移していくことが可能です。ただし、不動産は分割して少しずつ渡すことが難しいため、この方法は現金には向いていても、不動産そのものを渡すには工夫が必要になる場合があります。持ち分を少しずつ移していくといった方法もありますが、手続きが複雑になりやすい点には注意が必要です。

たとえば、一棟の建物や一筆の土地を、毎年少しずつ持ち分に分けて贈与していく、という方法が考えられます。これなら毎年の非課税の枠を活かしながら、時間をかけて不動産を移していけます。ただし、贈与のたびに登記の手続きと費用が発生するため、回数を重ねるほど手間とコストはかさみます。また、長い年月をかけて少しずつ渡している途中で贈与する側が亡くなると、計画が中断してしまうこともあります。現金に比べて小回りの利きにくい不動産では、この方法が本当に有利かどうかを、慎重に見極める必要があります。

相続時に精算する制度を使う方法

一定の親子間などでは、贈与の時点ではまとまった額まで贈与税を抑えつつ、相続のときにまとめて精算する、という制度を選ぶこともできます。この制度を使うと、まとまった財産を早めに渡しやすくなる一方、相続のときに改めて計算に含められるため、必ずしも税金が安くなるわけではありません。あくまで「渡すタイミングを早める」ための制度という性格が強く、利用には慎重な判断が求められます。一度選ぶと変更できない面もあるため、専門家とよく相談したうえで選ぶ必要があります。

この制度が向いているのは、たとえば将来値上がりが見込まれる不動産を早めに渡しておきたい場合や、収益を生む不動産を早く子の世代に移して、その収益を子のものにしたい場合などです。一方で、いったんこの制度を選ぶと、毎年の非課税枠を使う方式には戻れなくなるなど、後戻りできない面があります。目先の渡しやすさだけで飛びつくのではなく、相続のときまで見通したうえで選ぶことが大切です。判断を誤ると、かえって全体の負担が増えることもあるため、必ず専門家の試算を踏まえて決めましょう。

夫婦間の自宅贈与の特例

長く連れ添った夫婦の間では、自宅やその購入資金を贈与する場合に、一定額まで贈与税がかからない特例が設けられています。いわゆる「おしどり贈与」と呼ばれるもので、配偶者に住まいを残したい場合に役立つことがあります。ただし、適用には婚姻期間などの条件があり、また登録免許税などの費用は別途かかります。使える場面は限られますが、条件に当てはまるなら検討する価値のある制度です。贈与税を非課税にできる各種の方法については、まとめて把握しておくと選択肢が広がります。

この特例は、長年連れ添った配偶者に、住まいという生活の基盤を確実に残しておきたい、というケースで力を発揮します。とくに、夫婦のどちらかが亡くなった後の住まいの不安を、生前のうちに解消しておきたい場合に有効です。ただし、繰り返し使えるものではなく、また登録免許税や不動産取得税といった費用は別途かかります。さらに、相続で配偶者が自宅を受け継ぐ場合にも税負担を抑えられる仕組みがあるため、生前贈与と相続のどちらが有利かは、やはり個別の試算が欠かせません。「使えるから使う」のではなく、本当に得かを確かめてから判断しましょう。

こうした制度や特例は、条件に当てはまれば負担を抑える強い味方になります。一方で、適用には細かな要件があり、思っていたほどの効果が得られないこともあります。大切なのは、制度の名前だけで「お得そうだ」と飛びつくのではなく、自分のケースで実際にどれだけ負担が軽くなるのかを、数字で確かめることです。その手間を惜しまないことが、後悔のない選択につながります。

生前贈与と相続、不動産はどっちが得か

不動産を子などに渡す方法には、生前に贈与する道と、亡くなった後に相続で受け継いでもらう道の二つがあります。では、どちらが得なのでしょうか。実は、一概にどちらが有利とは言えず、ご家庭の状況によって答えが変わります。いくつかの視点から比べてみましょう。

比べるときに大切なのは、「税金」という一つのものさしだけで判断しないことです。税負担はもちろん重要ですが、それと同じくらい、誰に確実に渡せるか、家族がもめないか、手続きの手間はどうか、といった要素も無視できません。これらを総合して、ご家庭にとって本当に納得できる方法はどちらかを考えていくことになります。次に挙げる三つの視点から、順に見ていきましょう。

税負担で比べる

一般的に、不動産を相続で受け継ぐ場合には、相続税の計算で評価を抑えられる特例が使えることがあり、税負担の面では有利になりやすい傾向があります。一方、生前贈与では贈与税に加えて登録免許税や不動産取得税もかかるため、税負担だけを見ると割高になることも少なくありません。ただし、これはあくまで一般論であり、財産の総額や家族構成によって結論は変わります。実際の負担は、必ず個別に試算してもらうことが大切です。

同じ「不動産を渡す」という行為でも、評価額がいくらか、ほかにどんな財産があるか、相続人が何人いるかによって、有利な方法は変わってきます。一般論として相続が有利とされても、ご家庭の事情によっては生前贈与のほうが合うこともあります。だからこそ、思い込みで決めず、自分の状況に即した試算を出してもらうことが欠かせないのです。

なぜ相続のほうが税負担で有利になりやすいかというと、自宅の土地などを相続する場合には、評価を大きく引き下げられる特例が用意されているからです。同じ不動産でも、生前に贈与すればこうした特例の対象にならず、相続で受け継げば対象になる、というケースは少なくありません。もちろん、その特例にも要件があり、誰もが使えるわけではありません。だからこそ、ご自身のケースで相続にした場合にどの特例が使えるのか、生前贈与とどちらが軽くなるのかを、具体的な数字で比べてみることが重要になります。

渡したい相手やタイミングで比べる

税金だけでなく、「誰に・いつ渡したいか」という観点も重要です。生前贈与の強みは、自分が元気なうちに、渡したい相手へ確実に財産を移せる点にあります。相続では分割をめぐって家族がもめる可能性がありますが、生前贈与ならその不安を減らせます。税負担では相続が有利でも、「確実にこの人に渡したい」「もめごとを避けたい」という思いが強いなら、生前贈与を選ぶ意味は十分にあります。不動産と現金とで、どちらを生前に渡すのが得かという観点も、あわせて考えておくと判断の幅が広がります。

たとえば、値上がりが見込まれる不動産であれば、早めに渡しておくことで、その後の値上がり分を相続の対象から外せる場合があります。一方で、すぐに現金が必要な家族がいるなら、不動産より現金を渡すほうが役立つこともあります。何を、誰に、いつ渡すのが最も家族のためになるのか——財産の種類まで含めて考えると、選択の幅がぐっと広がります。

たとえば、事業に使っている土地を後継者へ確実に引き継がせたい、二世帯住宅の敷地を同居している子に残したい、といった場合には、多少の税負担を覚悟してでも生前贈与を選ぶ意味があります。相続を待つあいだに状況が変わったり、ほかの相続人との話し合いがこじれたりするリスクを避けられるからです。逆に、とくに急ぐ事情がなく、家族関係も円満であれば、税負担の軽い相続を待つほうが合理的なこともあります。お金の損得と、安心や確実性という価値の、どちらをどれだけ重視するか——そのバランスで答えは変わってきます。

手続きや手間で比べる

生前贈与でも相続でも、不動産の名義を変えるための登記手続きが必要になります。生前贈与の場合は、贈与のたびに手続きと費用が発生します。相続の場合は、亡くなった後にまとめて手続きをすることになりますが、近年は相続による名義変更が義務化されており、放置はできません。どちらの方法でも、不動産の名義変更には専門的な手続きが伴うため、手間の面も含めて検討するとよいでしょう。相続した不動産の具体的な手続きの流れについても、知っておくと全体像がつかみやすくなります。

かつては、相続した不動産の名義変更を後回しにしたまま、何代にもわたって放置されるケースが社会問題になっていました。そうした背景もあり、相続による不動産の名義変更は、一定の期間内に行うことが義務づけられるようになっています。放置すればペナルティの対象になりうるため、「相続だから急がなくてよい」とはもう言えません。生前贈与であれ相続であれ、不動産を引き継いだら、名義変更まできちんと済ませる——この点はどちらの方法を選んでも避けて通れない手続きだと心得ておきましょう。

不動産の生前贈与で注意すべき点

不動産の生前贈与を進めるうえで、税金以外にも気をつけたいポイントがあります。これらを見落とすと、後で家族間のトラブルにつながることもあるため、しっかり押さえておきましょう。

他の相続人との公平に配慮する

特定の子に不動産を生前贈与すると、その分、ほかの相続人が受け取る財産は少なくなります。これが原因で、亡くなった後に「不公平だ」という不満が噴き出し、争いに発展することがあります。とくに、一定の相続人には最低限の取り分が法律で保障されているため、これを大きく侵すような贈与は、後でその取り分を請求される原因にもなりかねません。誰かに不動産を集中して渡したい場合は、ほかの相続人への配慮もあわせて考えておくことが、円満な相続につながります。

具体的には、一人の子に不動産を生前贈与する代わりに、ほかの子には現金を残すなどして、全体としてのバランスを整えておく方法が考えられます。あるいは、なぜその子に不動産を渡すのかという理由を、生前のうちに家族へ伝えておくだけでも、後の納得感はずいぶん変わります。不公平感というのは、金額そのものよりも「何も知らされないまま決められていた」という気持ちから生まれることが多いものです。財産を渡すという行為には、こうした家族の感情への目配りも欠かせません。

相続をめぐる不満は、金額そのものよりも「自分だけ知らされていなかった」という気持ちから生まれることが多いものです。だからこそ、特定の人に不動産を渡すなら、その理由を生前のうちに家族へ伝えておくだけでも、後の納得感はずいぶん変わります。お金の話はしにくいものですが、ひと言の説明が、将来の争いを防ぐ大きな力になります。

名義変更の手続きを必ず行う

口頭で「この土地をあげる」と言っただけでは、不動産の贈与は完全とはいえません。確実に贈与の効力を残すためには、登記によって名義を変更しておくことが欠かせません。名義変更をしないまま時間が経つと、贈与があったこと自体が後で争いになったり、手続きがより複雑になったりすることがあります。贈与をすると決めたら、速やかに名義変更まで済ませておくことが大切です。

名義変更を済ませておかないと、たとえば贈与したはずの不動産が、登記上はまだ元の持ち主のままになっているために、ほかの相続人から「これは贈与されていない」と主張される余地を残してしまいます。また、贈与する側が亡くなった後に名義を変えようとすると、相続人全員の協力が必要になるなど、手続きが一気に煩雑になることもあります。せっかくの贈与を確かなものにするためにも、決めたら早めに、専門家の手を借りて登記まで完了させておきましょう。

名義変更を後回しにすると、登記上はまだ元の持ち主のままになり、贈与したはずの不動産について「本当に贈与されたのか」と後で争われる余地を残してしまいます。また、贈与した側が亡くなった後に名義を変えようとすると、相続人全員の協力が必要になるなど、手続きが一気に煩雑になります。せっかくの贈与を確かなものにするためにも、決めたら速やかに登記まで進めることが肝心です。

不動産の生前贈与を進める手順

実際に不動産の生前贈与を進めるにあたって、踏んでおきたいステップを順番に整理します。

焦って一度に進める必要はありません。順を追って確認していけば大丈夫です。

不動産の生前贈与に関するよくある質問

最後に、不動産の生前贈与について、相談者からよく寄せられる質問にお答えします。

不動産の生前贈与は、税金の仕組みが複雑なぶん、疑問もわきやすいテーマです。よくある質問を通じて、判断の際に押さえておきたいポイントをもう一度整理しておきましょう。

不動産は生前贈与と相続のどちらが得ですか

一概にはいえません。税負担だけで見ると、相続で受け継ぐほうが特例を使えて有利になりやすい傾向がありますが、生前贈与には「確実に渡したい相手に渡せる」「もめごとを避けやすい」といった税金以外のメリットがあります。財産の総額や家族構成、何を重視するかによって結論は変わりますので、必ず個別に試算と比較をしてもらったうえで判断するのが安心です。

判断のヒントとしては、「税金の負担をとにかく抑えたい」のであれば相続を、「確実にこの相手へ、自分の目の届くうちに渡したい」のであれば生前贈与を、ひとつの目安に考えるとよいでしょう。ただし、これはあくまで出発点です。実際には、対象となる不動産の評価額、ほかにどんな財産があるか、相続人が何人いるかといった要素が複雑に絡み合って、最適な答えは変わってきます。だからこそ、思い込みで決めず、専門家に具体的な数字を出してもらって比べることが、後悔しない選択への近道になります。

贈与税以外にどんな費用がかかりますか

不動産の名義変更にともなう登録免許税や、贈与で不動産を取得した側にかかる不動産取得税などが、贈与税とは別に発生するのが一般的です。これらの費用は相続の場合とは異なるため、生前贈与と相続を比べるときには、贈与税だけでなく、こうした付随費用までふくめて総額で考えることが大切です。

とくに不動産取得税は、相続で受け継ぐ場合には原則としてかからない一方、生前贈与では課されるのが基本です。また、名義変更にかかる登記の税金も、贈与のほうが相続より重く設定されているのが一般的です。こうした差は、不動産の評価額が大きいほど金額として効いてきます。「贈与税の枠に収まったから安心」と思っても、付随する費用まで合わせると相続より高くついた、ということは十分にありえます。比較の際は、必ずこれらをすべて含めた総額で見るようにしてください。目先の贈与税だけで判断せず、すべての費用を足し合わせて初めて、本当の損得が見えてきます。

親子間なら贈与税はかからないのですか

いいえ、親子の間であっても、財産を無償で渡せば原則として贈与税の対象になります。「家族だから税金はかからない」という思い込みは禁物です。ただし、一定の非課税の枠や、親子間で使える制度などを活用すれば、負担を抑えられる場合があります。どの制度が使えるかは状況によって変わるため、専門家に確認してみるとよいでしょう。

「親子間だから大丈夫」という思い込みは、相続や贈与の場面でとくに多い誤解の一つです。家族の間でも、財産をただで渡せば税金の対象になるのが原則だと、まずは押さえておきましょう。そのうえで、使える非課税の枠や制度を上手に組み合わせれば、負担を抑えながら財産を渡していくことは十分に可能です。大切なのは、思い込みで動かず、正しい知識にもとづいて計画的に進めることです。

誰に相談すればよいですか

不動産の生前贈与は、税金の試算は税理士の領域ですが、誰にどう渡すかをめぐって家族の意見が割れそうな場合や、ほかの相続人の取り分との兼ね合いが気になる場合には、弁護士に相談するのが安心です。税負担を抑えることと、家族が円満に相続を迎えること——その両方を実現するために、早めに専門家の力を借りていきましょう。不動産という大きな財産だからこそ、渡し方を決める前に一度プロに相談しておくことが、後悔のない選択につながります。