二世帯住宅の相続｜争族を避ける登記と分け方

二世帯住宅の相続は「争族」になりやすい

親世帯と子世帯がひとつ屋根の下で暮らす二世帯住宅。建てるときには家族の絆を深める住まいであり、親の介護や子育ての面でも心強い選択肢です。ところが、いざ相続となると、その二世帯住宅が思わぬトラブルの火種になることがあります。「親と同居していた子が家を継ぐのは当然」と思っていても、別に暮らすほかのきょうだいが、すんなりそれに納得してくれるとは限りません。むしろ、二世帯住宅は、相続をめぐって家族が骨肉の争いを繰り広げる「争族」に発展しやすい、とりわけ注意が必要な財産なのです。

二世帯住宅の相続でトラブルが起きやすいのは、その不動産が物理的に分けにくいうえに、親と同居していた子と、別に暮らすきょうだいとの間で、利害が真っ向から対立しやすいからです。この記事では、二世帯住宅の相続でなぜもめやすいのか、どんな登記の形があるのか、そして争族を避けるために何をしておくべきかを、弁護士の視点でわかりやすく解説します。なお、相続が争族に発展する原因と解決法全般については、こちらの記事でくわしく解説しています。

大切な家族が暮らす二世帯住宅を、相続争いの種にしてしまわないために。ここからは、事前に押さえておきたいポイントを、順を追って見ていきましょう。

同居の子と別居のきょうだいで利害が対立する

二世帯住宅の相続でまず問題になるのが、親と同居していた子と、別に暮らしていたきょうだいとの間の対立です。同居していた子は「自分がずっと親の面倒を見てきたのだから、この家は当然、自分が相続したい」と考えます。一方、別居していたきょうだいは「不動産も含めて、すべての財産は法律どおり平等に分けるべきだ」と主張します。どちらの言い分にも理があるだけに、話し合いがこじれやすいのです。

同居していた子からすれば、長年にわたって親と生活をともにし、その暮らしを支え、ときに介護を担ってきたという強い思いがあります。その住まいである二世帯住宅を、当然に自分が受け継ぐものと考えるのは自然なことでしょう。しかし、別居していたきょうだいからすれば、法律上は同じ立場の相続人であり、不動産という大きな財産を一人だけが取得することには納得しにくいものです。とくに、その二世帯住宅が相続財産の大半を占めていて、ほかに分けられる財産がほとんどない場合、「同居していた子だけが大きな財産を得るのは不公平だ」という不満が生じやすくなります。こうして、双方の思いがぶつかり合うことになるのです。

不動産は分けにくい財産

二世帯住宅がもめやすいもう一つの理由は、不動産が物理的に分けにくい財産だということです。預貯金であれば、金額を数字で割って簡単に分けられますが、一棟の建物とその土地は、ナイフで切るようにきれいに半分ずつ分けるわけにはいきません。とくに、相続財産の大部分が二世帯住宅で、ほかにめぼしい財産がない場合、同居していた子が家に住み続けると、ほかのきょうだいに渡せる財産がなくなってしまう、という事態も起こりがちです。

かといって、きょうだいで平等に分けるために二世帯住宅を売却してお金にしてしまえば、そこに現に住んでいる子世帯は、住まいそのものを失ってしまうことになります。だからといって、同居の子がそのまま家に住み続ければ、今度はほかのきょうだいが何も受け取れない、ということになってしまいます。このように、二世帯住宅は「売るに売れず、かといって分けるに分けられない」という、非常に扱いの難しい財産なのです。預貯金のように、きれいに数字で割り切れる財産ではないからこそ、誰がどのように引き継ぐのかをめぐって、家族の対立が深まりやすいといえます。

二世帯住宅の登記の形を知っておく

二世帯住宅の相続を考えるうえで、まず知っておきたいのが「登記」の形です。二世帯住宅には、いくつかの登記の形があり、どのような名義になっているかによって、相続のときの扱いが大きく変わってきます。

単独登記

一つ目が、単独登記です。単独登記とは、二世帯住宅の全体を、一人の名義で登記する形です。たとえば、親がすべて出資して建てた場合に、建物全体を親の名義で登記する、といったケースです。この場合、その建物全体が親の財産として相続の対象になります。シンプルな形ではありますが、建物全体がまるごと遺産になるため、それをきょうだいでどう分けるかが、相続の際の大きな課題になります。

単独登記は、名義が一人に集約されているため、誰がその不動産を所有しているのかという権利関係そのものは、とても分かりやすいといえます。ただ、建物と土地のすべてが亡くなった方の遺産となるため、相続のときには、その大きな財産を相続人の間でどう分けるかという問題が、まるごとのしかかってきます。建物も土地も全体が一人の名義になっているぶん、それを複数の相続人で公平に分けようとすると、かえってその難しさが際立つことになります。誰がこの家を引き継ぎ、ほかの相続人とどう調整するのかを、しっかり考えておく必要があります。

共有登記

二つ目が、共有登記です。共有登記とは、二世帯住宅を、親と子など複数人の共有名義で登記する形です。たとえば、建築費用を親と子で出し合った場合に、出資の割合に応じて共有持分を登記する、といったケースです。この場合、親が持っていた共有持分が相続の対象になります。共有は、出資に応じて持分を持つため一見すると公平に見えますが、相続によって権利関係がさらに複雑になり、後でトラブルのもとになることもあるため、注意が必要です。

たとえば、親と子の共有だった二世帯住宅で、親の持分を複数の相続人が相続すると、その建物は、子と、ほかのきょうだいたちとの共有になります。共有になると、その不動産を売却したり、大規模な修繕をしたりする際に、原則として共有者全員の同意が必要になることがあります。共有者どうしで意見が合わなければ、その不動産について何も決められない、という困った事態にもなりかねません。さらに、共有の状態を解消しないまま次の世代に相続が起きると、共有者がねずみ算式にどんどん増えていき、もはや収拾がつかなくなってしまうこともあります。共有は、その時点では公平に見えても、実のところ将来へと問題を先送りしてしまう面があるのです。

区分所有登記

三つ目が、区分所有登記です。区分所有登記とは、二世帯住宅を、親世帯の住む部分と子世帯の住む部分とで、それぞれ別々の独立した不動産として登記する形です。分譲マンションの各部屋のように、ひとつの建物の中に独立した区画があるイメージです。この場合、親世帯の区画が相続の対象になります。区分所有登記は、相続税の特例との関係で不利になることがあるなど、注意すべき点があります。区分所有登記と相続税の特例の関係については、後ほど触れます。

区分所有登記は、親世帯の部分と子世帯の部分が、それぞれ独立した不動産として扱われるのが特徴です。玄関が別々で、内部で互いに行き来できないような、完全に分離されたタイプの二世帯住宅の場合に、この区分所有登記がされていることがあります。それぞれが完全に独立した別々の不動産として扱われるぶん、権利の所在ははっきりしますが、相続税の負担を軽くする小規模宅地等の特例との関係では、思わぬ不利が生じることがあるのです。この点は見落とされがちなので、注意しておきたいところです。

登記の形によって相続が大きく変わる

二世帯住宅は、どの登記の形になっているかによって、相続のときの分けやすさや、相続税の扱いが大きく変わってきます。ここでは、登記の形が相続にどう影響するのか、その特徴を押さえておきましょう。

誰が何を相続するかが変わる

登記の形によって、相続の対象になる財産の範囲が変わります。単独登記なら建物全体、共有登記なら親の持分、区分所有登記なら親世帯の区画、というように、相続される「もの」が異なるのです。そのため、誰が何を相続するのか、それをどう分けるのかという相続人どうしの話し合いも、登記の形に応じて変わってきます。自分の家の二世帯住宅がどの形で登記されているのかを、まず確認しておくことが大切です。

登記の内容は、法務局で登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取得すれば、その不動産について誰でも確認することができます。「うちはどの形になっているのだろう」と分からない場合は、まずこの書類を取り寄せて、名義がどうなっているかを確かめてみましょう。単独登記なのか、共有登記なのか、それとも区分所有登記なのかによって、相続のときの検討の出発点そのものが変わってきます。相続が起きてから慌てて確認するよりも、できれば親が元気なうちに、登記の形を家族で把握しておくと、その後の備えがしやすくなります。

遺産分割のしやすさが変わる

登記の形は、遺産分割のしやすさにも影響します。たとえば、建物全体が一人の名義になっている単独登記の場合、その建物をきょうだい間でどう分けるかが問題になります。共有の場合は、共有持分をめぐって権利関係が複雑になりがちです。どの形であっても、不動産が分けにくいという根本的な問題は残るため、円満に分けるための工夫が必要になります。

不動産を複数の相続人で分ける方法には、いくつかの考え方があります。一人が不動産をまるごと相続して、その代わりにほかの相続人にはお金を支払う方法（代償分割）や、不動産を売却してその代金をみんなで分ける方法（換価分割）などです。二世帯住宅の場合、同居している子が引き続き住み続けることを前提にするなら、その子が不動産を相続したうえで、ほかのきょうだいには相応のお金を渡す、という代償分割の形が現実的なことが多いといえます。ただし、そのためには、家を相続する子が、ほかのきょうだいに渡すためのまとまった資金を用意できるかどうかが、大きな課題になります。登記の形を踏まえつつ、どう分ければ家族が納得できるかを考えることが大切です。遺産分割の進め方については、こちらの記事も参考になります。

相続税の特例にも影響する

登記の形は、相続税にも影響します。とくに、自宅の土地の評価額を大きく下げられる「小規模宅地等の特例」については、登記の形によって使えるかどうかが変わることがあります。一般に、区分所有登記になっていると、この特例の適用で不利になる場合があるとされています。二世帯住宅は土地の評価額が高くなりやすいため、この特例を使えるかどうかで、相続税の負担に大きな差が出ることがあります。同じ二世帯住宅でも、登記の形がどうなっているか、そのひとつで、納める相続税の額が大きく変わってくるのです。二世帯住宅と小規模宅地等の特例の関係や、その要件については、こちらの記事でくわしく解説しています。

争族を避けるためにできること

では、二世帯住宅の相続で争族を避けるためには、具体的にどうすればよいのでしょうか。ここからは、親が元気なうちにできる備えを中心に見ていきましょう。

遺言書で誰が相続するかを決めておく

もっとも有効なのが、遺言書を作成しておくことです。二世帯住宅を最終的に誰に相続させるのかを、親が遺言書のなかで明確に定めておけば、相続が起きたときに「いったい誰が家を継ぐのか」でもめるのを防ぎやすくなります。同居していた子に二世帯住宅を相続させたいなら、その旨を遺言書に書いておくのです。親が自分の意思をはっきりと書面で示しておくことが、家族の争いを未然に防ぐための、何よりの第一歩になります。

遺言書がない場合、二世帯住宅を誰が相続するかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めることになります。この話し合いがまとまらないと、二世帯住宅だけでなく相続全体が前に進まなくなり、家族の関係まで悪化しかねません。遺言書で親の意思がはっきり示されていれば、その分、話し合いの争点が減り、スムーズに進みやすくなります。とくに、住まいである二世帯住宅は、誰が引き継ぐかが最大の争点になりやすいため、遺言書で道筋をつけておく意味は大きいといえます。ただし、特定の子だけに財産が偏ると、ほかの相続人の遺留分という最低限の取り分を侵害してしまうことがあるため、その点には配慮が必要です。

ほかの相続人への配慮を考えておく

二世帯住宅を同居の子が相続する場合、ほかのきょうだいが受け取る財産が少なくなりがちです。そこで、ほかの相続人にどう配慮するかを、あらかじめ考えておくことが大切です。たとえば、二世帯住宅以外の預貯金などをほかのきょうだいに残す、生命保険を活用して代償となる資金を用意しておく、といった方法があります。このように、きょうだい間に生じやすい不公平感を、あらかじめやわらげておく工夫が、争族の予防に大きくつながります。

とくに有効なのが、生命保険を活用する方法です。同居の子を受取人にした生命保険に親があらかじめ加入しておけば、相続のときに、その子は受け取った保険金を、ほかのきょうだいに渡す代償金の原資として使うことができます。これにより、二世帯住宅は同居の子が相続しつつ、ほかのきょうだいにもお金を渡して、公平さを保ちやすくなります。また、二世帯住宅以外にも分けられる財産を残しておけば、それをほかのきょうだいに相続させることで、不満をやわらげられます。何も準備しないまま相続を迎えるのではなく、ほかのきょうだいの取り分を意識した備えをしておくことが、争いを防ぐ鍵になります。

家族で早めに話し合っておく

生前に、家族で相続について話し合っておくことも、争族の予防に効果的です。「二世帯住宅は同居している子に継いでほしい」という親の意向を、ほかのきょうだいにもあらかじめ伝え、理解を得ておくのです。相続が起きてから初めて話し合うと、感情的な対立になりがちですが、元気なうちに家族で共有しておけば、いざというときに納得を得やすくなります。

相続をめぐるトラブルは、「そんな話は聞いていなかった」「まったく知らなかった」という、不意打ちのような感覚から生じることが少なくありません。親が亡くなった後になって、突然「二世帯住宅は同居していた子がすべて相続することになっている」と知らされれば、ほかのきょうだいは感情的に反発しやすくなります。逆に、親が生前のうちに自分の口で意向を伝え、なぜそうしたいのかという理由もきちんと説明しておけば、ほかのきょうだいも心の準備ができ、受け入れやすくなります。もちろん、口頭での話し合いだけで万全とはいえないため、最終的には遺言書などの形にしておくことが大切ですが、それ以前に、家族で対話を重ねておくこと自体が、争族を遠ざけるしっかりとした土台になります。相続トラブルの事例については、こちらの記事も参考になります。

二世帯住宅を建てる前・相続前の注意点

二世帯住宅は、建てるときや、相続が実際に起きる前の段階で、注意しておきたいポイントがいくつかあります。後で後悔しないために、しっかり確認しておきましょう。

登記の形は慎重に選ぶ

これから二世帯住宅を建てる場合、登記の形は慎重に選ぶことが大切です。区分所有登記にすると、相続税の特例で不利になることがあるなど、登記の形によって相続のときの扱いが変わるからです。建てるときには、住みやすさや費用の負担割合だけでなく、将来の相続のことも見据えて、どの登記にするかを考えておくと安心です。

二世帯住宅を建てる段階では、目の前の暮らしやすさや、建築費用をどう負担するかに意識が向きがちで、何十年も先の相続まで考えが及ばないことも多いものです。しかし、このときに選んだ登記の形が、将来の相続のしやすさや、相続税の負担を左右することになります。とくに区分所有登記は、住まいとしては独立性が高くて快適でも、相続税の特例の面では不利になりうるという、見落としやすい落とし穴があります。建てる前の段階で、相続まで見据えた選択をしておくことが、後の家族の負担を減らすことにつながります。判断に迷う場合は、専門家に相談するのがよいでしょう。

名義と出資の関係に注意する

二世帯住宅を建てるとき、誰がいくら出したか（出資）と、誰の名義にするか（登記）が食い違うと、思わぬ贈与税がかかることがあります。たとえば、子がお金を出したのに親の名義にしたような場合、贈与とみなされることがあるのです。出資と名義の関係は、税金にも相続にも関わる大切なポイントなので、慎重に決める必要があります。

原則として、不動産の名義は、実際にお金を出した人について、その出した金額の割合に合わせて登記するのが基本とされています。これがずれていると、お金を出していないのに名義を持っている人が、その分の贈与を受けたとみなされ、贈与税の対象になることがあります。二世帯住宅では、親と子がそれぞれいくら負担したのかが複雑になりやすいため、出資の割合をきちんと整理し、それに合った登記をしておくことが大切です。登記の形を決める際には、将来の相続のことだけでなく、こうした建築時にかかる贈与税などの問題もあわせて考えておく必要があります。

相続登記も忘れずに行う

相続が起きて二世帯住宅を相続したら、名義を相続人に変更する相続登記の手続きが必要です。相続登記をしないまま長く放置すると、いざ自宅を売却したいというときに手続きが進まなかったり、次の世代の相続が起きたときに、さらに権利関係が複雑になってしまったりします。二世帯住宅を相続したら、忘れずに相続登記を行いましょう。

相続登記は、近年は期限内に行うことが求められるようになっており、放置しておくと思わぬ不利益を被ることがあります。とくに二世帯住宅は、共有のまま相続登記をして、その後に共有者の一人が亡くなると、権利関係がどんどん複雑になっていきます。誰がどの部分を相続したのかを、登記によってきちんと反映させておくことが、将来のトラブルを防ぐうえで重要です。相続税の申告などとあわせて、相続登記も計画的に進めましょう。相続登記の手続きについては、こちらの記事が参考になります。

二世帯住宅の相続は専門家に相談を

二世帯住宅の相続は、不動産の分け方や登記、相続税の特例など、専門的な判断を要する場面が多くあります。争族を避けて、円満に相続するためには、早い段階で専門家の力を借りるのが安心です。

分け方や遺言の作成を相談できる

二世帯住宅をどう分けるか、誰に相続させるかは、家族の状況によって最適な答えが変わります。専門家に相談すれば、それぞれの事情に合った分け方や、トラブルを防ぐ遺言書の作成について、助言を受けられます。ほかの相続人への配慮の仕方なども含めて、争族を防ぐための備えを一緒に考えてもらえるのは、大きな安心につながります。

とくに、登記の形や相続税の特例、出資と名義の関係といった論点は、専門的な知識がないと正しく判断するのが難しいものです。自己流で進めて、後から「こうしておけばよかった」と後悔するより、早い段階で専門家の助言を受けたほうが、結果的に家族のためになります。二世帯住宅をどう分けるかという遺言書の作成から、ほかのきょうだいへの配慮の設計まで、まとめてトータルで相談できるのが、専門家に頼ることの大きな利点です。

もめてしまったときも対応を任せられる

すでに相続が起きてしまい、二世帯住宅をめぐってきょうだい間で対立が生じてしまった場合でも、弁護士に相談すれば、代理人として間に入り、交渉を進めてもらえます。当事者だけで話すと、どうしても過去の経緯も絡んで感情的になりがちな話し合いも、専門家が間に入ることで、冷静に進めやすくなります。当事者間の話し合いでどうしてもまとまらない場合には、家庭裁判所での遺産分割調停などの手続きに進むことになりますが、その対応も任せられます。調停では、調停委員を介して話し合いを進めるため、当事者だけのときよりも冷静に協議しやすくなります。遺産分割調停については、こちらの記事でくわしく解説しています。

二世帯住宅の相続についてよくある質問

最後に、二世帯住宅の相続についてよく寄せられる質問にお答えします。あなたの疑問に近いものがあれば、参考にしてください。

同居していた私が二世帯住宅を相続できますか

親が遺言で「二世帯住宅をあなたに相続させる」と定めていれば、その内容に従って相続できます。遺言がない場合は、相続人全員での遺産分割の話し合いで、誰が相続するかを決めることになります。親と同居して面倒を見ていたという事情は、話し合いのなかで考慮される材料にはなりますが、それだけで当然に二世帯住宅を相続できるわけではありません。確実に相続したいなら、親に遺言書を作成してもらうのが安心です。ただし、ほかの相続人の遺留分には配慮が必要です。

二世帯住宅以外に財産がありません。どう分ければよいですか

相続財産が二世帯住宅くらいしかなく、ほかにめぼしい財産がない場合、同居していた子がそのまま家に住み続けると、ほかのきょうだいに渡せる財産がなくなってしまい、もめやすくなります。こうしたときに有効なのが、家を相続する子が、その代わりにほかのきょうだいへ代償金を支払う「代償分割」という方法です。また、親が生前のうちに生命保険を準備しておき、相続のときにほかのきょうだいへ渡す資金を確保しておくのも、有効な一つの方法です。分け方に悩む場合は、早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

区分所有登記だと相続で不利になりますか

区分所有登記になっていると、自宅の土地の評価額を大きく下げられる小規模宅地等の特例の適用において、不利になる場合があるとされています。二世帯住宅では、この特例を使えるかどうかで相続税の負担が大きく変わることがあるため、登記の形は重要です。すでに区分所有登記になってしまっている場合の対応や、特例を使うための詳しい要件については、自己判断せず、専門家に確認するのが確実です。二世帯住宅と特例の関係については、関連記事もあわせてご覧ください。

親が元気なうちにしておくべきことはありますか

二世帯住宅の相続トラブルを防ぐには、親が元気なうちの備えが効果的です。まず、二世帯住宅を誰に相続させるかを遺言書ではっきりと明確にしておくこと、そして、ほかのきょうだいへの配慮として、代償となる財産や資金を用意しておくことが挙げられます。さらに、こうした親の意向を、家族みんなであらかじめ共有し、理解を得ておくと、いざ相続が起きたときの納得が得やすくなります。何から手をつければよいか分からないというときは、無理に一人で進めず、専門家に相談しながら進めると安心です。

きょうだいともめています。どうすればよいですか

二世帯住宅をめぐって、すでにきょうだい間でもめてしまっている場合、当事者だけで何とか解決しようとすると、どうしても感情的になってこじれがちです。こうしたときは、弁護士に相談して間に入ってもらうことで、冷静に交渉を進めやすくなります。話し合いでどうしてもまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。いずれにしても、一人で抱え込まず、早めに専門家の力を借りることが、円満な解決への近道になります。

まとめ:二世帯住宅の相続は事前の備えがカギ

二世帯住宅は、親と同居していた子と、別に暮らすきょうだいとの間で利害が対立しやすく、しかも不動産という物理的に分けにくい財産であるため、相続のときに「争族」へと発展しやすい、難しい財産です。二世帯住宅には、単独登記、共有登記、区分所有登記といった登記の形があり、どの形になっているかによって、相続の対象となる財産の範囲や、遺産分割のしやすさ、そして相続税の特例の扱いまでが変わってきます。なかでも区分所有登記は、相続税の負担を軽くする小規模宅地等の特例の適用で不利になることがあるため、とくに注意が必要です。

争族を避けるためには、遺言書で誰が二世帯住宅を相続するかをあらかじめ決めておくこと、ほかの相続人への配慮を考えて備えておくこと、そして家族で早めに話し合い、意向を共有しておくことが効果的です。また、これから二世帯住宅を建てる場合は、将来の相続まで見据えて登記の形を慎重に選び、出資と名義の関係にも注意しておく必要があります。二世帯住宅の相続は、分け方や登記、相続税など専門的な判断を要する場面が多いため、争族を防いで円満な相続を実現するためにも、早めに専門家へ相談することをおすすめします。長年にわたって家族が支え合って暮らしてきた住まいを、相続争いの種にしてしまわないために、ぜひ元気なうちから備えを始めておきましょう。