立ち退きを求められたら？正当事由の判断と交渉の進め方

「出て行ってほしい」と言われたら、従わなければならないのか

長年住んでいる賃貸アパートの大家さんから、突然「建物を建て替えるので、半年後までに出て行ってほしい」と言われた。店舗を借りて商売を続けてきたのに、ビルの取り壊しを理由に退去を求められた。こうした立ち退きの要求を受けると、多くの方は、従わなければならないのではないかと不安になります。

結論からいえば、建物を借りている人は、借地借家法という法律で強く守られています。貸主が契約を終わらせて立ち退きを求めるには、正当な理由が必要で、その理由があるかどうかは、貸主と借主の双方の事情を比べて判断されます。貸主の都合だけで、借主を簡単に追い出すことはできないのです。

一方で、貸主の側にも、建物の老朽化や、自分で使う必要など、立ち退きを求めざるを得ない事情があることも少なくありません。こうした場合、立退料の支払いなどによって、正当な理由が補われ、立ち退きが認められることがあります。立ち退きの多くは、訴訟ではなく、立退料などの条件をめぐる話し合いで解決しています。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、立ち退きを求められる場合のルール、正当な理由の判断、立ち退きの交渉の進め方、借主と貸主それぞれがとるべき対応、話し合いがまとまらない場合の手続きまでを説明していきます。

立ち退きの問題は、住まいや生活、事業の基盤に直結するだけに、借主にとっても貸主にとっても、精神的な負担の大きいものです。感情的な対立に陥る前に、法律のルールを確かめ、冷静に条件を話し合うことが、双方にとって最もよい結果につながります。

立ち退きが問題になる場面

実務で立ち退きが問題になるのは、主に次のような場面です。理由によって、立ち退きが認められやすいかどうかが大きく変わります。

場面	内容
建物の老朽化・建て替え	建物が古くなり、耐震性に問題があるなどの理由で、建て替えや取り壊しをしたい
貸主が自分で使いたい	貸主や家族が住みたい、事業に使いたい
建物や土地を売りたい	空き家の状態で売ったほうが高く売れるため、借主に出てもらいたい
再開発	周辺の再開発の計画に合わせて、建物を取り壊したい
借主の契約違反	家賃の滞納、無断の転貸、迷惑行為など

このうち、借主の契約違反を理由とする場合は、契約の解除の問題になり、借主に落ち度があるので、立退料の支払いは原則として必要ありません。この記事では、主に、借主に落ち度がないのに、貸主の事情で立ち退きを求める場合を扱います。

借地の上の建物の立ち退き

土地を借りて自分で建物を建てている借地の場合も、地主が契約を終わらせて土地の明け渡しを求めるには、正当な理由が必要です。借地の場合は、借地権そのものが財産としての価値を持つため、立退料も、借地権の価格をもとに考えられることが多く、建物の賃貸借より高額になりがちです。

借主に落ち度がない立ち退きの特徴

借主が契約をきちんと守り、家賃も払っているのに立ち退きを求められる場合、借主にとっては、長年の住まいや営業の場を失うことになります。そのため、法律は、貸主に正当な理由を求め、借主を守っています。貸主の側から見れば、借主に納得して出て行ってもらうための交渉が中心になります。

立ち退きの相談で多いケース

実務でよく相談を受けるのは、建物の老朽化による建て替えと、土地の売却の二つです。建て替えの場合は、耐震性の不足などの客観的な事情があれば、正当な理由が認められやすくなります。一方、土地を高く売るために借主に出てもらいたいという事情は、貸主の経済的な都合にすぎないとして、正当な理由としては弱いと判断されることが多くなります。

立ち退きのルール｜更新の拒絶と解約の申入れ

建物の賃貸借で、貸主が契約を終わらせるには、次のような手続きと条件が必要です。契約の種類によって、ルールが大きく異なる点に注意してください。

契約の種類	貸主がすること	条件
期間の定めのある普通の賃貸借	期間が満了する1年前から6か月前までに、更新しない旨を借主に通知する	正当な理由が必要
期間の定めのない賃貸借	解約を申し入れる。申入れから6か月たつと契約が終わる	正当な理由が必要
定期建物賃貸借	期間が1年以上の場合、満了の1年前から6か月前までに、契約が終わることを通知する	正当な理由は不要

通知は書面で

更新しない旨の通知や、解約の申入れは、法律上は口頭でも効力がありますが、後で通知の有無や時期をめぐって争いにならないよう、書面で行うのが確実です。内容証明郵便で送れば、いつ、どんな内容を通知したかを証明できます。通知の中で、立ち退きを求める理由と、立退料の用意があることを伝えておくと、話し合いを始めやすくなります。

通知の期限の数え方

期間の定めのある賃貸借で、たとえば契約の期間が2026年3月31日に満了する場合、更新しない旨の通知は、2025年3月31日から2025年9月30日ごろまでの間にしなければなりません。この期間を過ぎてから通知しても、更新の拒絶としての効力はなく、契約は更新されます。立ち退きを考えている貸主は、契約の満了日から逆算して、早めに準備を始めることが大切です。

通知をしなかった場合

普通の賃貸借で、貸主が期限までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、契約は以前と同じ条件で更新されたものとみなされます。また、通知をしていても、期間が満了した後に借主が住み続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も、更新されたものとみなされます。

貸主からの一方的な中途解約

契約書に「貸主は6か月前に予告すれば、いつでも契約を解約できる」という条項が入っていることがあります。こうした条項があっても、貸主が解約するには、正当な理由が必要です。条項があることだけで、借主が期間の途中で退去しなければならないわけではありません。

期間の途中で立ち退きを求められたら

契約の期間の途中で、貸主から立ち退きを求められることもあります。期間の定めのある賃貸借では、契約に中途解約の定めがない限り、貸主は期間の途中で一方的に契約を終わらせることはできません。期間の途中の立ち退きは、借主が同意した場合に限って実現するものなので、借主は条件をじっくり検討できます。

定期建物賃貸借の場合

定期建物賃貸借は、期間の満了で契約が終わり、更新がない契約です。正当な理由がなくても、期間が満了すれば借主は退去しなければなりません。ただし、定期建物賃貸借として有効になるには、契約書で更新がないことを定めたうえで、契約の前に、更新がないことを書面で説明している必要があります。これを欠いていれば、普通の賃貸借として扱われます。

正当な理由はどう判断されるか

立ち退きの問題の核心にあるのが、正当な理由の判断です。借地借家法28条は、貸主の更新の拒絶や解約の申入れに正当な理由があるかどうかを、次の事情を考えて判断すると定めています。

考慮される事情	内容
建物の使用を必要とする事情	貸主と借主のそれぞれが、その建物を使う必要がどれだけあるか（最も重視される）
賃貸借に関するこれまでの経過	契約の期間、家賃の額、更新の経緯、借主の家賃の支払いの状況など
建物の利用の状況	借主がどのように建物を使っているか
建物の現況	建物の老朽化の程度、耐震性、修繕に必要な費用など
財産上の給付（立退料）	貸主が借主に支払う立退料などの申し出

これらの事情は、一つだけで判断されるのではなく、全体を総合して判断されます。そのため、同じように建物が古い場合でも、借主の事情や、それまでの経過によって、結論が分かれることがあります。立ち退きの問題で、見通しを立てるのが難しいのは、このためです。

最も重視されるのは双方の必要性

正当な理由の判断で、最も重視されるのは、貸主と借主のそれぞれが、その建物を使う必要がどれだけあるかです。貸主が高齢になり、ほかに住む場所がないので自分で住みたい、という事情は、貸主の必要性として重く見られます。一方、借主が長年その場所で生活し、近くに通院先や勤務先がある、営業を続けてきて顧客がついている、といった事情は、借主の必要性として考慮されます。

借主の必要性として考慮される事情

借主の必要性としては、ほかに住む場所があるかどうか、高齢や病気で転居が難しいか、仕事や子どもの学校の都合、営業の継続の必要性などが考慮されます。長年住み続けてきたことも、借主にとってその場所との結びつきが強いことを示す事情になります。反対に、借主がほとんど部屋を使っていない、ほかに住まいを持っているといった事情は、借主の必要性を弱める方向に働きます。

貸主の必要性として考慮される事情

貸主の必要性としては、貸主や家族が住む場所がほかにない、事業のためにその建物がどうしても必要、建物が危険な状態で取り壊すしかない、といった事情が考慮されます。一方で、より高い家賃で貸したい、土地を高く売りたいといった経済的な理由だけでは、必要性として弱いとされることが多くなります。

建物の老朽化

建物の老朽化や耐震性の不足は、正当な理由を認める方向に働く事情です。ただし、老朽化しているというだけで、すぐに正当な理由が認められるわけではありません。修繕をすれば使い続けられる程度なのか、取り壊して建て替えなければ危険なのか、耐震診断の結果なども踏まえて判断されます。

これまでの経過として考慮されること

賃貸借のこれまでの経過としては、契約が始まった経緯、家賃が相場と比べて安いか高いか、更新料の支払いの有無、借主が家賃をきちんと払ってきたかなどが考慮されます。たとえば、貸主の好意で相場より安い家賃で長く貸してきた場合は、貸主の側に有利な事情として考えられることがあります。

建て替えの計画の具体性

建て替えを理由に立ち退きを求める場合は、建て替えの計画がどれだけ具体的かも問われます。設計の図面、建築の費用の見積もり、融資の見込みなどが示されていれば、建て替えの必要性は認められやすくなります。反対に、計画があいまいなまま立ち退きだけを求めても、正当な理由としては弱いと判断されがちです。

立退料は正当な理由を補うもの

ここで誤解されやすいのですが、立退料は、それだけで正当な理由になるものではありません。貸主の側にある程度の必要性があるものの、それだけでは足りない場合に、立退料の支払いによって正当な理由を補う、という位置づけです。貸主の必要性がほとんどない場合は、高額な立退料を払っても、立ち退きが認められないこともあります。

立ち退きを求められた借主の対応

貸主から立ち退きを求められたら、借主はまず慌てずに、次のように対応します。

1. 立ち退きを求める理由、希望する退去の時期、立退料などの条件を、書面で示してもらう。
2. 契約書を確かめ、普通の賃貸借か、定期建物賃貸借かを確認する。
3. 契約の期間と、通知が期限内に行われたかを確かめる。
4. 自分がその建物に住み続ける、営業を続ける必要性を整理する。
5. すぐに回答せず、条件を検討する。必要なら弁護士に相談する。
6. 立ち退きに応じる場合は、立退料、退去の時期、原状回復の扱いなどを交渉し、合意書を作る。

すぐに応じる必要はない

貸主から立ち退きを求められても、普通の賃貸借であれば、借主がすぐに応じる必要はまったくありません。正当な理由がなければ、契約は更新されます。「来月までに出て行ってほしい」といった急な要求にも、慌てて応じる前に、条件を確かめることが大切です。

回答の前に確かめたいこと

立ち退きを求められたら、回答する前に、自分がどうしたいのかを整理しておきましょう。住み続けたいのか、条件次第で退去してもよいのか。退去してもよいなら、新しい住まいや店舗にどれだけの費用がかかるのか。自分の希望と、必要な費用を把握しておくことで、貸主との話し合いで具体的な条件を示せます。

引越し先を探すのはいつからか

立ち退きの条件がまとまる前に、引越し先を決めてしまうと、交渉の余地が小さくなることがあります。一方で、立ち退きに応じる方向であれば、条件の話し合いと並行して、希望する地域の物件の相場を調べておくと、必要な立退料の額を具体的に示せます。退去の時期は、引越し先が確保できる見通しを踏まえて決めましょう。

弁護士に相談するメリット

立ち退きの交渉では、提示された条件が妥当かどうか、借主一人で判断するのは難しいものです。弁護士に相談すれば、正当な理由が認められる見込み、立退料の相場の考え方、合意書の内容の確認などについて助言を受けられます。交渉を任せることもでき、貸主と直接やり取りする負担もなくなります。

立退料の提示を受けたら

貸主から立退料の額を示されたら、その額で引越しや新しい住まいの費用をまかなえるかを確かめます。引越しの費用、新しい住まいの敷金や礼金、仲介手数料、家賃の差額などを積み上げて、必要な額を計算してみましょう。示された額が足りなければ、根拠を示して増額を求めることができます。

貸主から、立ち退きを前提にした話し合いの場を求められることもあります。話し合いに応じること自体は、立ち退きに同意したことにはなりません。条件を聞いたうえで判断すればよいので、話し合いを拒む必要はありません。

家賃は払い続ける

立ち退きの交渉の間も、家賃はきちんと払い続けましょう。家賃を滞納すると、貸主に契約を解除する口実を与えてしまい、立退料を受け取れないまま退去を求められるおそれがあります。貸主が家賃を受け取らない場合は、法務局に供託します。

立ち退きを求める貸主の進め方

ここからは、貸主の立場から見ていきます。貸主の立場から立ち退きを求める場合は、借主の生活や営業に大きな影響を与えることを踏まえ、丁寧に進める必要があります。

早めに、理由を示して伝える

立ち退きを求めることが決まったら、できるだけ早く、直接借主に伝えましょう。更新の拒絶の通知には期限がありますが、それより前から話し合いを始めることで、借主も引越しの準備の時間を確保できます。立ち退きを求める理由は、建物の老朽化の調査の結果や耐震診断の結果など、具体的な根拠を示して説明します。

借主ごとの事情を聞く

複数の借主がいる建物では、借主ごとに事情がまったく違います。高齢で転居が難しい人、子どもの学校の都合がある人、店舗で顧客を抱えている人など、それぞれの事情を聞き取り、転居先の紹介や、退去の時期の調整など、事情に合わせた条件を検討します。

立退料の考え方を事前に整理する

立退料を提示する前に、借主ごとの引越しの費用、新しい住まいの家賃との差額、店舗であれば営業の損失などを見積もり、提示できる額の幅を決めておきましょう。最初から上限の額を示すと交渉の余地がなくなり、低すぎる額を示すと借主の反発を招きます。不動産鑑定士の意見を参考にすることもできます。

交渉の窓口に気をつける

立ち退きの交渉を、管理会社や不動産会社に任せることには、法律上の問題があります。貸主が見落としやすい点です。報酬を得て他人の法律事件の交渉を行うことは、弁護士にしか認められていないからです。貸主本人が交渉するか、弁護士に依頼するようにしましょう。

借主が高齢の場合の配慮

高齢の借主にとって、住み慣れた地域を離れることは、生活の大きな変化になります。転居先の紹介、引越しの手伝い、福祉の窓口との連携など、立退料だけでなく、転居を支える取り組みが、合意への近道になることもあります。家族や親族がいる場合は、話し合いに加わってもらうことも考えましょう。

合意の後の手続き

合意書を交わしたら、立退料の支払い、引越し、鍵の返却、部屋の確認という順に進みます。明け渡しの日には、貸主と借主が立ち会って部屋を確かめ、鍵を受け取ったことを書面に残します。立退料の残りを明け渡しの時に支払う約束であれば、その場で支払うか、振り込みを確かめます。

全員の退去を目指す場合の順序

建物全体を建て替える場合は、すべての借主に退去してもらう必要があります。退去に応じた借主の部屋は、新たに貸さずに空けておくのが一般的です。最後まで残る借主が出ると、建て替えの計画全体が遅れるため、早い段階から全員の事情を聞き、交渉の見通しを立てておくことが大切です。

合意書に定めること

項目	内容
明け渡しの期日	いつまでに退去するか
立退料の額と支払いの時期	一部を合意の時、残りを明け渡しの時に払うなど
家賃の扱い	明け渡しまでの家賃を払うか、免除するか
敷金の返還と原状回復	原状回復を免除するか、敷金を全額返すか
残した物の扱い	明け渡しの後に残った物は処分してよいこと
期日までに明け渡さない場合	立退料の減額や、損害金の定め

立ち退きの交渉で避けたいこと

貸主が、借主を早く退去させようとして、建物の修繕をしない、共用部分の電気を止める、借主の部屋の前に物を置く、といった嫌がらせをすることは許されません。こうした行為は、借主から損害賠償を求められるだけでなく、訴訟になった場合に、正当な理由の判断で貸主に不利な事情として考慮されることもあります。

話し合いがまとまらない場合の手続き

どうしても合意に至らないこともあります。立ち退きの話し合いがまとまらない場合は、裁判所の手続きで決着をつけることになります。

手続き	内容
民事調停	調停委員が間に入り、立退料や退去の時期について話し合う
明け渡しの訴訟	貸主が、正当な理由があるとして、明け渡しを求めて訴える
強制執行	判決で明け渡しが命じられても借主が退去しない場合に、執行官が退去させる

訴訟の前に考えたいこと

訴訟に進む前に、貸主と借主の双方が、判決までにかかる時間と費用、判決で立ち退きが認められる見込みを冷静に見積もることが大切です。貸主にとっては、建て替えの計画が大幅に遅れるおそれがあり、借主にとっては、判決で立ち退きが認められれば、交渉で得られたはずの立退料より少ない額になることもあります。

訴訟で立退料が判断される場合

明け渡しの訴訟では、裁判所が、貸主の申し出た立退料の額で正当な理由が補われるかを判断します。貸主が申し出た額では足りないとしても、それより高い額の立退料の支払いと引き換えに明け渡しを命じる判決が出されることもあります。訴訟の途中で、裁判所の勧めに応じて和解で解決することも多くあります。

調停の活用

話し合いが行き詰まった場合は、訴訟の前に、民事調停を使う方法もあります。調停では、調停委員が、建物の状況や双方の事情を聞いたうえで、立退料の額や退去の時期について解決案を示してくれます。訴訟より早く、費用も少なく解決できることがあり、双方が顔を合わせずに話し合える点も利点です。

判決で立ち退きが命じられても、借主が退去しない場合は、強制執行によって退去させることになります。強制執行には、さらに時間と費用がかかります。

訴訟にかかる時間

明け渡しの訴訟は、正当な理由をめぐって争いになるため、判決までに1年以上かかることも珍しくありません。建物の老朽化の程度を示すための鑑定や、立退料の額を算定するための鑑定が行われることもあります。貸主にとっても借主にとっても、時間と費用の負担は大きいので、話し合いでの解決を目指すのが現実的です。

店舗や事務所の立ち退き

店舗や事務所などの事業用の物件の立ち退きは、住宅の場合と比べて、借主の損失が大きくなりやすいのが特徴です。

• 移転の先を探し、内装の工事をやり直す費用がかかる
• 移転の間、営業ができず、売上を失う
• 長年の常連客や、立地による集客を失うおそれがある
• 看板や印刷物の変更、取引先への通知などの手間がかかる

そのため、事業用の物件の立退料は、移転の費用や休業による損失、営業上の損失を補う額を中心に考えられ、住宅より高額になることが多いのが一般的です。

事業用の物件の契約の特徴

事業用の物件の賃貸借でも、借地借家法の正当な理由のルールは同じように適用されます。ただし、事業用の物件では、定期建物賃貸借で契約していることも多く、その場合は、期間の満了で契約が終わります。契約の種類をまず確かめることが、立ち退きへの対応の出発点です。

営業の補償の考え方

店舗の立退料では、移転にかかる実費のほか、移転の間の休業による利益の減少、移転の後に売上が回復するまでの減収などが考慮されます。こうした補償の考え方は、公共事業による立ち退きの補償の基準が参考にされることもあります。どこまでの損失が補われるかは、事案ごとの交渉と、裁判所の判断によります。

居抜きでの移転や、代わりの店舗の提供

貸主が、近くに代わりの店舗を用意できる場合は、立退料の額を抑えながら、借主の損失を小さくすることができます。建て替えの後の新しい建物に、優先して入居できる権利を与えるという条件で合意することもあります。借主にとっても、同じ場所で営業を続けられれば、顧客を失う心配が小さくなります。

具体例で考える｜老朽化したアパートの立ち退き交渉

よくある相談の例を見てみましょう。ある個人のオーナーは、築50年の木造アパートを所有していました。耐震診断で倒壊の危険が高いと判定され、建て替えを決めました。8世帯のうち6世帯は、転居先の紹介と引越しの費用の負担で退去に応じてくれましたが、2世帯が退去を拒みました。

1世帯は、30年以上住んでいる高齢の女性で、近くのかかりつけの病院に通っていて、地域を離れたくないという事情がありました。もう1世帯は、1階で小さな飲食店を営む夫婦で、長年の常連客を失うことを心配していました。

オーナーから依頼を受けた弁護士は、耐震診断の結果を示して、建物を使い続けることの危険を丁寧に説明しました。高齢の女性には、同じ地域にあるオーナーの親族が所有するマンションの一室を紹介し、家賃の差額の一部を一定期間オーナーが負担することで合意しました。飲食店の夫婦には、近くの空き店舗への移転の費用と、移転の間の休業による損失を補う額を立退料として提示し、合意に至りました。

交渉を始めてから約8か月で、すべての借主が退去し、建て替えの工事に着手できました。訴訟に進んでいれば、判決までに1年以上かかり、裁判所が認める立退料の額も予測しにくかったはずです。借主それぞれの事情に合わせた条件を示したことが、早い解決につながった例です。

この例のように、借主が立ち退きを拒む背景には、それぞれの事情があります。立退料の額だけでなく、借主の不安や困りごとに寄り添った条件を示すことが、交渉をまとめる鍵になります。

この例では、耐震診断という客観的な根拠があったことも、借主の理解を得るうえで大きな意味を持ちました。建物の危険を示す資料があれば、借主も、建て替えがやむを得ないことを受け止めやすくなります。

立ち退きに関するよくある質問

立ち退きを拒否することはできますか

普通の賃貸借であれば、貸主に正当な理由がない限り、借主は立ち退きを拒むことができます。正当な理由があるかどうかは、最終的には裁判所が判断しますが、借主が家賃をきちんと払い、契約を守っていれば、簡単には立ち退きは認められません。

建物が売られたら、出て行かなければなりませんか

建物の引渡しを受けて住んでいれば、建物が売られても、新しい所有者に借りる権利を主張できます。新しい所有者が立ち退きを求める場合も、正当な理由が必要です。所有者が替わったことだけを理由に、出て行く必要はありません。

立ち退きに応じたら、敷金は返ってきますか

立ち退きに応じる場合でも、敷金は、未払いの家賃などを差し引いて返されるのが原則です。貸主の都合による立ち退きでは、原状回復を免除し、敷金を全額返すことを合意の条件にすることも多いので、交渉の際に確かめておきましょう。

定期借家の契約でも、立退料はもらえますか

定期建物賃貸借が有効に成立していれば、期間の満了で契約が終わるので、原則として立退料を受け取ることはできません。ただし、契約の前に更新がないことの書面による説明がなかったなど、定期建物賃貸借として有効でない場合は、普通の賃貸借として扱われ、正当な理由と立退料の問題になります。