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借りている部屋を、どこまで自分好みにしてよいのか
借りている部屋の壁紙を、好きな色に張り替えたい。棚を壁に取り付けたい。古いキッチンを使いやすいものに交換したい。自分で手を加えて住まいを整えるセルフリフォームが広まり、賃貸住宅でも、部屋に手を加えたいと考える方が増えています。一方で、貸主の知らないうちに部屋が改装され、退去のときに元に戻す費用をめぐって争いになるトラブルも増えています。
賃貸住宅は、借主が家賃を払って借りて使うものですが、建物そのものは貸主の財産です。借主が自由に手を加えてよいわけではなく、どこまでが許されるかは、賃貸借契約の内容と、貸主の承諾によって決まります。無断で改装すると、契約違反として契約を解除されたり、退去のときに多額の原状回復の費用を請求されたりすることがあります。
反対に、貸主の承諾を得て、ルールを決めたうえで改装すれば、借主は住みやすい部屋で暮らせ、貸主も空室の解消や物件の価値の向上につなげられることがあります。トラブルを防ぐ鍵は、改装の前に、何を、どこまで、誰の費用で行い、退去のときにどうするかを、書面で決めておくことです。
この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、賃貸住宅の増改築やセルフリフォームのルール、無断で改装した場合のリスク、貸主の承諾の取り方、退去のときの扱い、借地の上の建物の増改築までを、借主と貸主の立場から説明していきます。
部屋に手を加えることは、住まいを自分らしく整える楽しみでもあります。その楽しみを、後のトラブルの種にしないためには、賃貸住宅ならではのルールを知っておくことが大切です。
増改築とセルフリフォームの基本
まず、言葉の意味を整理しておきましょう。一口に部屋に手を加えるといっても、その程度はさまざまです。
| 用語 | 意味 | 賃貸住宅での例 |
|---|---|---|
| 増築 | 建物の床面積を増やすこと | 部屋を建て増す、物置を建てる |
| 改築 | 建物の全部または一部を取り壊して、同じ用途や規模で建て直すこと | 間取りを変える、壁を取り払う |
| 改装・リフォーム | 内装や設備を新しくすること | 壁紙の張り替え、床材の変更、キッチンや浴室の交換 |
| セルフリフォーム | 借主が自分で部屋に手を加えること | 棚の取り付け、壁の塗装、照明器具の交換 |
セルフリフォームが広まった背景
賃貸住宅の空室が増える中で、借主に自由に部屋を改装してもらうことで、入居者を集めようとする貸主も出てきました。また、インターネットや動画で改装の方法を学べるようになり、借主が自分で手を加えることへの関心も高まっています。こうした背景から、借主の改装をめぐるルールを、事前に明確にしておく必要性が高まっています。
借主ができることとできないこと
借主は、借りた部屋を、契約で決めた用途に従って使う権利を持っていますが、部屋の形や設備を変える権利は持っていません。家具を置く、カーテンを付けるといった通常の使い方は自由にできますが、壁に穴を開ける、壁紙を張り替える、設備を交換するといった、部屋そのものに手を加える行為は、貸主の承諾がなければできないのが原則です。
貸主が承諾を拒むことができるか
借主から改装の承諾を求められても、貸主は、自分の財産である建物に手を加えられることを拒むことができます。借家の場合、借地のように裁判所が承諾に代わる許可を出す制度はありません。借主としては、貸主が安心できる条件を示して、承諾を得られるよう話し合うことになります。
貸主に相談しにくいとき
貸主に直接相談しにくい場合は、管理会社を通じて相談することもできます。管理会社は、貸主の意向を確かめたうえで、承諾の可否や条件を伝えてくれます。いずれの場合も、承諾を得た内容は書面で残しましょう。
通常の使い方と改装の境目
カレンダーを画びょうで留める、家具を置く、カーテンレールにカーテンを付けるといった行為は、通常の生活の範囲とされ、貸主の承諾は必要ありません。一方、壁に大きなネジ穴を開ける、壁紙を張り替える、床にカーペットを接着剤で貼るといった行為は、部屋そのものに手を加えることになり、承諾が必要です。迷ったら、承諾を得ておくのが安全です。
住み始めてからの相談でもよい
改装の相談は、入居の前でも、住み始めてからでもできます。入居の前であれば、契約の条件の一部として、改装の範囲や退去のときの扱いを契約書に書き込んでもらえることがあります。住み始めてからであれば、改装の内容が具体的に決まった段階で、貸主に相談しましょう。
契約書の定めを確かめる
実際の多くの賃貸借契約書には、「借主は、貸主の書面による承諾を得ずに、増改築、改装、模様替えをしてはならない」といった定めがあります。どこまでが禁止されているかは、契約書の文言によって違うので、手を加える前に、必ず契約書を確かめましょう。
原状回復の特約との関係
契約書に、退去のときのクリーニングや壁紙の張り替えを借主の負担とする特約がある場合、改装した部分との関係も問題になります。特約の対象と、改装を元に戻す費用とが重複して請求されていないか、退去のときの精算書で確かめましょう。
設備の交換
照明器具やシャワーヘッド、便座などの交換も、部屋の設備に手を加えることになるので、貸主の承諾を得るのが安全です。元の設備を保管しておき、退去のときに元に戻すことを条件に、交換を認めてもらえることもあります。交換した設備が故障した場合の修理の責任も、あわせて決めておきましょう。
無断で改装した場合のリスク
貸主の承諾を得ずに部屋に手を加えると、借主は次のようなリスクを負います。「少しくらいなら」という気持ちが、後で大きな負担になることもあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 原状回復の費用の請求 | 退去のときに、改装した部分を元に戻す費用を請求される |
| 損害賠償の請求 | 改装によって建物や設備を傷めた場合、その損害の賠償を求められる |
| 契約の解除 | 無断の改装の程度が大きく、信頼関係が壊れたと判断されれば、契約を解除されることがある |
| 費用の返還を求められない | 借主が負担した改装の費用を、貸主に請求できないことが多い |
無断の改装が発覚するのは、多くの場合、退去の立ち会いのときです。住んでいる間は問題にならなくても、退去のときにまとめて費用を請求され、思わぬ負担になることがあります。
建物の安全に関わる工事
壁を取り払う、床に重い物を設置する、配管や電気の配線を変えるといった工事は、建物の構造や安全に影響するおそれがあります。電気の配線の工事は、法律上、電気工事士の資格が必要なものもあります。借主が自分で行うと、火災や漏電の原因になることもあるので、絶対に無断で行ってはいけません。
契約の解除が認められる場合
もっとも、無断の改装があっても、すぐに契約が解除されるわけではありません。壁に小さな画びょうの穴を開けた程度では、解除は認められないでしょう。一方、無断で壁を取り払って間取りを変えた、建物の構造に影響する工事をした、といった場合は、貸主との信頼関係を壊すものとして、契約の解除が認められる可能性が高くなります。
小さな改装でも積み重なる
一つ一つは小さな改装でも、長く住むうちに積み重なると、退去のときに元に戻す費用が大きくなります。棚の取り付け、壁の塗装、床のシート貼りなど、手を加えた箇所と内容を記録しておき、退去のときに慌てないようにしましょう。
貸主が借主の改装に気づかなかった場合
借主が無断で改装し、貸主が長年気づかなかった場合でも、改装が承諾されたことにはなりません。貸主が改装を知りながら長く黙認していた場合は、事実上承諾していたと判断されることもありますが、その判断は事情によって分かれます。借主としては、貸主が何も言わないからといって安心せず、承諾を得ておくことが大切です。
貸主に知られる前に元に戻せばよいか
無断で改装した部分を、退去の前に自分で元に戻せば問題ないと考える方もいるでしょう。完全に元どおりにできれば、費用を請求されることはないかもしれません。けれども、元に戻す作業で下地や周りを傷めると、かえって補修の費用が大きくなることがあります。自信がなければ、正直に貸主に相談したほうが、結果として負担が小さく済むこともあります。
業者に依頼した場合
借主が自分で改装するだけでなく、業者に依頼して工事をした場合も、貸主の承諾が必要な点は同じです。業者の工事で建物や設備を傷めた場合、借主が貸主に対して責任を負い、その後、業者に責任を問うことになります。工事を依頼する前に、業者に賃貸住宅であることを伝え、貸主の承諾の範囲を守ってもらうよう求めましょう。
火災保険との関係
借主が自分で改装した部分で火災や水漏れが起きた場合、借主が加入している火災保険や、個人賠償責任の特約で補償されるかどうかは、保険の契約の内容によります。無断で行った改装が原因の事故は、補償の対象外とされることもあるので、改装の前に保険の内容を確かめておきましょう。
改装した部分が劣化した場合
借主が無断で張り替えた壁紙や床材が、長く住むうちに劣化した場合、その劣化を通常の損耗として貸主の負担にできるかどうかも問題になります。無断の改装であれば、改装した部分は元に戻すのが原則なので、劣化の程度にかかわらず、元の状態に戻す費用を借主が負担することになりがちです。
元に戻す費用の考え方
無断で改装した部分は、退去のときに元の状態に戻すのが原則です。元に戻す費用は、借主の負担になります。通常の使い方による傷みは貸主の負担という原状回復のルールも、借主が無断で手を加えた部分には当てはまりません。改装した部分が貸主にとって価値のあるものであっても、貸主が元に戻すことを求めれば、借主は応じなければならないのが一般的です。
貸主の承諾を得て改装するには
部屋に手を加えたい場合は、必ず事前に貸主の承諾を得ましょう。承諾を得る手順は、次のとおりです。
- 改装したい内容を具体的に決める（場所、方法、使う材料、工事をする人）。
- 管理会社や貸主に、改装の内容を書面やメールで相談する。
- 費用の負担、工事の方法、退去のときの扱いについて話し合う。
- 合意した内容を、承諾書や合意書にまとめる。
- 工事の前と後の写真を撮って保管する。
承諾を求めるときの伝え方
貸主に承諾を求めるときは、改装したい理由と、具体的な内容、使う材料、工事の方法を、図面や写真を使って分かりやすく伝えましょう。退去のときに元に戻す約束や、費用は自分で負担することを申し出ると、貸主も承諾しやすくなります。
合意書に定めておくこと
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 改装の内容 | どの部分を、どのような方法で改装するか |
| 工事をする人 | 借主が自分で行うか、業者に依頼するか |
| 費用の負担 | 誰が費用を負担するか |
| 退去のときの扱い | 元に戻す必要があるか、そのまま残してよいか |
| 費用の返還の請求 | 借主が負担した費用を貸主に請求できるか（造作の買取りや有益費の扱い） |
| 工事による損傷 | 工事で建物や設備を傷めた場合の責任 |
費用を誰が負担するか
借主の希望で改装する場合は、借主が費用を負担するのが一般的です。ただし、改装によって部屋の価値が上がり、貸主にとっても利点がある場合は、費用の一部を貸主が負担する、家賃を一定期間下げる、といった形で調整することもあります。費用の負担と、退去のときの扱いは、セットで話し合うことが大切です。
合意書は、貸主と借主がそれぞれ1通ずつ保管し、賃貸借契約書と一緒にしておきましょう。管理会社が入っている場合は、管理会社にも写しを渡しておくと、担当者が替わっても合意の内容が引き継がれます。
工事の前後の記録
承諾を得て改装する場合も、工事の前の状態と、工事の後の状態を写真で記録しておきましょう。退去のときに、どこを改装したのか、元の状態はどうだったのかを示す資料になります。元に戻す約束をしている場合は、元の状態が分からないと、戻し方をめぐって争いになることがあります。
承諾書のひな形の活用
改装の承諾書は、一から作らなくても、国土交通省が公表しているひな形や、不動産会社が用意しているひな形を参考にできます。ひな形を使う場合も、実際の改装の内容に合わせて、場所、方法、費用、退去のときの扱いを具体的に書き加えることが大切です。
借主が改装できる形の賃貸借
国土交通省は、借主が自分の費用で部屋に手を加えることを前提にした賃貸借の契約書のひな形やガイドブックを公表しています。貸主が修繕をしない代わりに家賃を安くし、借主が自分の好みで部屋に手を加えられる、という形の賃貸借です。借主が手を加えられる範囲や、退去のときに元に戻す必要がないことなどを、あらかじめ契約で決めておくことで、トラブルを防げます。
退去のときの扱い
元に戻すか、残すか
貸主の承諾をきちんと得て改装した場合でも、退去のときに元に戻すかどうかは、合意の内容によって決まります。合意書で「退去のときは元に戻す」と定めていれば、元に戻す必要があり、「そのまま残してよい」と定めていれば、元に戻す必要はありません。定めがない場合は、争いになりやすいので、必ず事前に決めておきましょう。
退去のときの確認
退去の立ち会いでは、改装した部分が合意の内容どおりに扱われているかを、貸主や管理会社と一緒に確かめます。元に戻す約束であれば、戻した状態を確かめてもらい、そのまま残してよい約束であれば、合意書を示して確認しましょう。
造作買取請求権
借主が、貸主の同意を得て、畳や建具、エアコンなどの造作を部屋に付け加えた場合、借地借家法では、退去のときに、貸主にその造作を時価で買い取るよう求めることができるとされています。これを造作買取請求権といいます。ただし、この権利は、契約で排除することができ、実際の賃貸借契約書では、造作買取請求権を放棄する特約が入っていることが多くあります。
合意がない場合の争い
改装について貸主の承諾は得ていたものの、退去のときの扱いを決めていなかった場合は、元に戻す必要があるかどうかで争いになりやすくなります。承諾の経緯や、貸主の発言の内容、改装によって部屋の価値が上がったかどうかなどから判断されます。こうした争いを避けるためにも、承諾を得る段階で、退去のときの扱いまで決めておくことが大切です。
造作とは
造作とは、建物に付け加えた物で、建物の使い勝手を良くするものをいいます。畳、建具、エアコン、照明器具、キッチンの設備などが例として挙げられます。建物から取り外せないほど一体化したものは、造作ではなく、建物の一部として扱われることがあります。
造作買取請求権が排除されていない契約であれば、借主は、退去のときに、貸主の同意を得て設置した造作を、貸主に買い取ってもらえます。貸主の側で、造作の買取りを避けたい場合は、契約書で造作買取請求権を放棄する特約を定めておく必要があります。
有益費の返還
借主が、自分の費用で部屋の価値を高める改良をした場合、退去のときに、その価値の増加が残っている範囲で、支出した費用か、価値の増加額のいずれかを、貸主に返還するよう求めることができます（有益費償還請求権）。ただし、これも契約で排除されていることが多いので、契約書を確かめる必要があります。
分譲マンションの部屋を借りている場合
借りている部屋が分譲マンションの一室である場合は、貸主の承諾だけでなく、マンションの管理規約のルールも守る必要があります。
| 確かめること | 内容 |
|---|---|
| 管理規約のリフォームの定め | 工事の前に管理組合への届出や承認が必要か |
| 工事の時間帯 | 平日の日中など、工事ができる時間が決められていることがある |
| 床材の制限 | フローリングにする場合の遮音の性能の基準 |
| 共用部分 | 窓サッシや玄関ドアは共用部分で、交換できないことが多い |
管理規約に違反する工事をすると、管理組合から工事の中止や元に戻すことを求められるうえ、部屋を貸している区分所有者も責任を問われることがあります。工事の前には、貸主を通じて、管理組合のルールを確かめましょう。
マンションの工事では、ほかの住人への配慮も欠かせません。工事の日程を掲示板で知らせる、騒音の出る作業は決められた時間内に行う、共用部分を傷めないよう養生するといった基本を守りましょう。
貸主の区分所有者への連絡
分譲マンションの部屋を借りている借主が改装をする場合、管理組合への届出は、原則として区分所有者である貸主が行います。借主は、貸主を通じて管理組合の承認を得ることになるので、改装の相談は、早めに貸主にしておきましょう。
借地の上の建物の増改築
最後に、借地の場合を見ておきます。他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てている借地の場合は、建物は借地人のものですが、増改築については、地主との契約の定めが問題になります。
借地の上の建物は、あくまで借地人の財産なので、内装の改装のように、建物の構造や規模を変えない工事は、通常、地主の承諾なく行えます。問題になるのは、建物を建て替える、床面積を増やす、構造を変えるといった、借地の利用に影響する工事です。
増改築を制限する特約
借地の契約には、建物の増改築をするには地主の承諾が必要とする特約が入っていることが多くあります。この特約がある場合、借地人が無断で増改築をすると、契約違反として契約を解除されるおそれがあります。ただし、無断の増改築でも、地主との信頼関係を壊すほどでなければ、解除は認められないこともあります。
借地の建物の建て替え
借地の上の建物を建て替える場合は、増改築を制限する特約があるかどうかにかかわらず、地主との関係が問題になります。建て替えによって借地の期間が延びるかどうかなど、借地の契約の種類によってルールが違うので、建て替えの前に、借地の契約の内容を確かめ、地主と話し合っておきましょう。
承諾料
地主が増改築を承諾する際に、承諾料の支払いを求めることがあります。承諾料の額は法律で決まっていないため、増改築の内容や、借地の条件を踏まえて、地主と借地人が話し合って決めます。承諾を得たら、承諾の内容と承諾料の額を書面に残しておきましょう。
地主が承諾しない場合
地主が増改築を承諾しない場合、借地人は、裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。裁判所は、土地の通常の利用として相当な増改築であれば、許可を出すことがあり、その際、地主に一定の金銭を支払うよう命じることもあります。
貸主の立場で気をつけたいこと
貸主の立場でも、借主の改装をめぐるトラブルを防ぐために、次のような点に気をつけましょう。
- 契約書に、改装の禁止や、承諾を得る手続きを明確に定めておく
- 入居のときの部屋の状態を、写真や記録で残しておく
- 借主から改装の相談を受けたら、内容と費用、退去のときの扱いを書面で決める
- 無断の改装に気づいたら、早めに借主に事情を聞き、元に戻すよう求める
- 改装を認める物件では、認める範囲を具体的に決めておく
改装を認める物件の募集
最近では、改装が可能であることを売りにして、入居者を募集する物件も増えています。改装を認める場合は、募集の段階で、認める改装の範囲、費用の負担、退去のときの扱いを明示しておくと、入居の後のトラブルを防げます。認める範囲を超える改装は、別に承諾が必要であることも伝えておきましょう。
定期的な部屋の確認
貸主が借主の部屋に勝手に入ることはできませんが、設備の点検などの機会に、借主の了解を得て部屋の様子を確かめることはできます。無断の改装を早く見つけられれば、元に戻す費用も小さく済みます。点検の日程は、借主と相談して決めましょう。
無断の改装に気づいたとき
借主が無断で改装していることに気づいたら、まず事実を確かめ、借主に事情を聞きます。改装の程度が小さく、元に戻せるものであれば、退去のときに元に戻すことを書面で約束してもらう方法もあります。改装の程度が大きい場合や、建物の構造に影響する場合は、工事をやめさせ、元に戻すよう求めます。応じない場合は、弁護士に相談して、契約の解除も含めた対応を検討しましょう。
入居のときの記録の大切さ
退去のときに、改装されたかどうか、どこまでが借主の手によるものかをめぐって争いにならないよう、入居のときの部屋の状態を写真で記録しておくことが大切です。貸主と借主が一緒に部屋を確かめ、チェックリストに署名しておくと、後の争いを防げます。
具体例で考える｜無断で改装して退去時に揉めたケース
無断の改装をめぐる例を見てみましょう。ある会社員の方は、賃貸マンションに入居して間もなく、部屋の雰囲気を変えたくて、壁の一面に塗料を塗り、キッチンの壁にタイルを貼りました。貸主や管理会社には相談していませんでした。5年後に退去することになり、退去の立ち会いで、管理会社から、壁の塗装とタイルを元に戻す費用として、多額の請求を受けました。
この方は、自分で手を加えた部分は部屋をきれいにしたもので、むしろ価値を高めたと考えていたため、請求には納得できませんでした。弁護士に相談したところ、弁護士は、契約書に無断の改装を禁止する定めがあったこと、貸主の承諾がなかったことから、元に戻す費用は原則として借主の負担になると説明しました。ただし、請求された額の中には、改装とは関係のない、年数による壁紙の劣化の補修の費用も含まれていました。
弁護士は、改装した部分を元に戻す費用と、通常の使い方や年数による劣化の補修の費用とを分けて計算し直すよう、管理会社に求めました。交渉の結果、借主の負担は、塗装とタイルを元に戻すのに必要な範囲に限られ、当初の請求額から大きく減額されました。
この方は、「最初に貸主に相談していれば、承諾を得られたかもしれない」と振り返りました。部屋に手を加える前に、貸主と話し合っておくことの大切さを示す例です。
この例では、弁護士が、改装を元に戻す費用と、通常の劣化の補修の費用を分けて整理したことで、借主の負担を適正な範囲に抑えることができました。無断で改装した場合でも、請求された額がすべて正しいとは限らないので、内訳を確かめることが大切です。
また、この方のように、元に戻す費用と、通常の劣化の補修の費用が混ざって請求されることは珍しくありません。どの費用が改装によるもので、どの費用が年数による劣化によるものかを分けて考えることが、適正な負担に近づく鍵になります。
弁護士に相談する場面
退去のときに、改装を元に戻す費用として高額な請求を受けた場合や、無断の改装を理由に契約の解除を求められた場合は、弁護士に相談しましょう。貸主の立場では、借主の無断の改装への対応や、改装を認める場合の合意書の作成について、助言を受けられます。
賃貸物件の増改築に関するよくある質問
画びょうやフックを壁に付けてもよいですか
画びょうやピンによる小さな穴は、通常の生活の範囲として、退去のときの原状回復の対象にならないとされるのが一般的です。ただし、重い物を掛けるためのネジや釘の大きな穴は、借主の負担で補修を求められることがあります。心配な場合は、壁を傷めないフックを使うとよいでしょう。
エアコンを自分で取り付けてもよいですか
エアコンの取り付けには、壁に配管の穴を新しく開ける必要があることが多いため、貸主の承諾が必要です。既存の配管の穴を使う場合でも、事前に相談しましょう。退去のときに取り外すのか、残していくのかも、あらかじめ決めておきます。
貸主の承諾は、口頭でもよいですか
口頭の承諾でも法律上は有効ですが、後で「承諾していない」と言われると、証明が難しくなります。契約書で書面の承諾が必要とされていることも多いので、承諾の内容は、書面やメールで残しておきましょう。
貸主の立場で、借主のセルフリフォームを認めるメリットはありますか
借主が自分の好みで部屋を整えられることは、長く住んでもらうことにつながり、空室の対策になることがあります。古い物件では、貸主が改装の費用をかけずに、借主の手で部屋の価値を高めてもらえる利点もあります。ただし、認める範囲と、退去のときの扱いを、契約で明確にしておくことが欠かせません。