借地権と底地の整理方法を徹底解説！そもそも借地と底地とは？

借地と底地の違いとは

土地には、底地と呼ばれる権利と、借地権と呼ばれる権利が共存している場合があります。底地と借地権が設定されている土地では、同じ土地に権利者が複数いることになり、権利関係が複雑になってトラブルが生じたり、状況が把握しにくくなる可能性が生じます。そのため、権利関係を整理して管理しやすくすることが大切です。

借地とは

借地権とは、建物所有を目的とする地上権または賃借権のことを指します。その借地権がついている土地のことを借地と言います。

地上権とは、土地の地主と設定契約をすることでその土地を自由に使うことのできる権利です。地上権者は、地主の承諾なく土地を売買したり賃貸することが可能になります。地主にとっては、自分の所有する土地の権利がおびやかされるものであるため、近年は地上権のついている土地は減少しています。

賃借権も、土地の地主と賃貸契約を交わすことでその土地を自由に使うことのできる権利のことを言います。しかし、地上権と決定的に異なるのは、地上権が地主の承諾なく土地を処分することができるのに対し、賃借権は土地を売買したり第三者に転貸したりするときは地主の承諾が必要になる点です。地主にとっては賃借権のほうが地上権より使い勝手が良いので、借地権といえば賃借権のことを指すのが一般的になっています。

底地（貸し宅地）とは

底地とは、建物所有を目的として、他人に貸している土地のことです。第三者に底地だけを売却することは難しいため、底地は「不完全所有権」と呼ばれています。

底地のメリットとしては、以下のようなことがあげられます。

• 底地には借地権者がいるので安定して地代収入が得られる
• 建物のメンテナンスは借地権者が行うので、自分でメンテナンスする必要がない
• 借地権者が契約を更新する際や借地権を売却するときに、承諾料や更新料などの一時金が入ってくることがある

一方、底地のデメリットとしては以下のようなことがあります。

• 底地には権利がくっついているため自由に処分できず、資産価値が低くなる
• 購入者が限られるため売却にも時間がかかるので市場流通性も低い
• 底地は初期費用がなく、管理コストもかからないので地代収入の額としては高くない

借地と底地の整理方法①～買い取り・等価交換

借地と底地の整理方法としては、まず地主・借地人のいずれかが土地を買い取る方法や、お互いが権利の一部を買い取り、等価交換をする方法があります。それぞれの方法について具体的に見ていきましょう。

借地人が底地を買い取る

借地は、地代を払いさえすれば借地人がずっと住み続けられるところです。しかし、地主にとっては、借地は事実上戻ってこない土地である上に、借地人とトラブルの種になりやすいやっかいなものであるとも言えます。

そのリスクを避けるために、地主が借地人に底地買い取ってもらう方法があります。そうすれば、地主は借地権にまつわる面倒な問題が避けられ、借地人も土地を自由に使ったり処分したりすることができるようになります。また、土地の利用制限もなくなるので、資産価値も上がるでしょう。

しかし、買主と売主がそれぞれ借地人と地主に特定されているため、価格の調整が難しいことや、地主にとって先祖代々続いてきた土地を手放さなくてはならなくなることがデメリットになります。

地主が借地権を買い取る

逆に、地主が借地人から借地権を買い取る方法もあります。そうすれば、先祖代々続いてきた土地を手放す必要もなくなり、なおかつ土地の自由活用が可能になるため資産価値が上がり、地主にとってメリットがあるでしょう。

ただ、借地人が借地上にある建物に居住しているしている場合は現実的に難しいことがあるので、地主側から借地人に買い取りを打診するときは更新の時期が近づいているタイミングで打診するのがベストです。

借地人が底地を買い取るときと同様に、買主と売主がそれぞれ地主と借地人に特定されているため、価格の調整が難しくなるのがデメリットであると言えます。

借地人と地主で等価交換する

これは、借地人の持つ借地権と、地主の持つ底地の一部を交換し、ひとつの土地の所有権を分割する土地の整理方法です。

所定の要件をすべて満たしていれば、この等価交換は「固定資産の交換の特例」とみなされるので、譲渡所得にはあたらず譲渡所得税がかかりません。そのため、借地人・地主双方とも土地整理にかかる所得税などの税金や経費をおさえることができます。

固定資産の交換の特例の条件は以下の通りです。

1. 交換譲渡資産（交換で相手方に譲り渡す資産）及び交換取得資産（交換で相手方からもらう資産）は、いずれも固定資産であること
2. 交換譲渡資産も交換取得資産も、以下の資産区分と同じ種類の資産であること
   ・土地、借地権及び耕作権
   ・建物、建物付属設備及び構築物
   ・機械及び装置等
3. 交換譲渡資産は1年以上所有していたものであること
4. 交換取得資産は交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
5. 交換取得資産は、交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同じの用途にすること
6. 交換時での交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額が、これらのうちいずれか高いほうの価額の100分の20を超えないこと

借地と底地の整理方法②～第三者への売却

借地と底地を整理するには、第三者へ土地を売却するのも方法のひとつです。一口に「第三者への売却」と言っても、底地のみを売却する方法・借地権のみを売却する方法・借地・底地の両方を売却する方法の3つがあります。それぞれどのような方法なのかについて見ていきましょう。

底地のみ売却する

まず、方法のひとつとして、地主が底地のみを売却する方法があります。しかし、底地は一般の不動産市場には出回ることがない上に、収益性が低く一般のユーザーの中から買い手がつくことがあまり望めないため、プロの底地買取業者に売却するケースがほとんどです。

底地の売却は借地人に買い取りを依頼しても交渉がうまくいかなかった場合や、土地をすぐに現金化したい場合などに向いていると言えます。この場合、業者が買い取る価格は更地の時と比べるとかなり低い額になることを、地主は覚悟しておいたほうがよいでしょう。

借地権のみ売却する

また、借地人が借地権のみを売却する方法もあります。この場合は、借地人が底地権を持つ地主の承諾を得ることが前提条件となります。地主への譲渡承諾料として手数料の支払いも必要です。

しかし、地主が必ずしも借地権の譲渡に同意するとは限らず、地主側の意向が借地人と相違しているときは地主との交渉が難航することもあります。そのため、借地人が借地権を売却する際には、専門の仲介業者に地主との交渉を依頼すると話し合いがスムーズに進むでしょう。

借地人・地主が共同で第三者に売却する

さらに、借地人と地主が共同で借地・底地を両方とも第三者へ売却する方法があります。そうすれば、土地が底地も借地権も付着していない自由に使える土地になるので、借地だけ・底地だけを売却するときよりも流通性が上がり、高値で売却することが可能です。

また、双方にとって不動産を管理する手間や相続税や固定資産税などのコストを削減できること、土地を売却することによって現金化できることなどがメリットとなります。

ただし、借地人・地主双方が売却に同意すること、売却にかかる費用や収益をどのように分配するのかについて借地人と地主で協議をすることなどが必要となることに留意しておきましょう。

借地や底地の整理に困ったときは弁護士に相談を

借地と底地をいかにスムーズに整理するかは、借地人と地主双方の感情や利害もからむ難しい問題です。借地や底地の整理に困ったときには、不動産に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。弁護士であれば、土地の状況を見ながらベストな整理方法を提案してもらえたり、借地人と地主の間に入って交渉してもらえたりすることが期待できます。