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新しい家に欠陥が見つかったら、誰に何を求められるか
念願のマイホームを建てて住み始めたのに、雨の日には天井から水がしみ出し、床にはビー玉が転がるほどの傾きがある。建設会社に修理を頼んでも「仕様の範囲内です」と取り合ってもらえない。欠陥住宅の問題は、住まいの安全と家族の暮らしを脅かすうえに、建てた会社との話し合いがこじれやすく、大きな負担になります。
欠陥住宅とは、一般に、建物が本来備えているべき安全性や性能を欠いている住宅をいいます。法律で定義された言葉ではありません。基礎や柱の強度が足りない、雨漏りがする、断熱材が入っていない、といったものです。法律上は、契約の内容に合っていない（契約不適合）かどうか、建物としての基本的な安全性を欠いているかどうかが問題になります。
欠陥住宅の被害に遭った場合、建てた会社や売主に、修理や損害の賠償を求めることができます。新築住宅の構造や雨漏りに関わる部分については、法律で10年間の責任が定められています。ただし、欠陥の有無や原因は専門的な判断が必要で、建築士などの専門家の調査が欠かせないのが、欠陥住宅の問題の難しいところです。
この記事では、不動産や建築のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、欠陥住宅の典型例、建てた会社や売主に求められること、請求の期限、欠陥の調べ方、無料で相談できる窓口、解決までの手続きを説明していきます。
欠陥住宅の問題は、建てた会社との関係が続く中で起きることが多く、感情的な対立に陥りがちです。けれども、冷静に証拠をそろえ、法律の手段を正しく選べば、修理や賠償を実現できる可能性は十分にあります。
欠陥住宅の典型的な例
欠陥住宅のトラブルでよく見られるのは、次のような不具合です。命や健康に関わる重大なものから、日々の暮らしに不便を生じるものまで、さまざまです。
| 分類 | 主な不具合の例 |
|---|---|
| 構造の欠陥 | 基礎のひび割れ、鉄筋の不足、柱や梁の強度不足、建物の傾き、耐震性の不足 |
| 雨水の浸入 | 屋根や外壁、窓の周りからの雨漏り、ベランダの防水の不良 |
| 断熱・結露 | 断熱材の入れ忘れや隙間、壁の中の結露、カビの発生 |
| 設備の不良 | 給排水管の漏れ、排水の勾配の不良、換気の不足 |
| 仕上げの不良 | 床のきしみ、建具の開け閉めの不具合、クロスのはがれ |
| 設計との違い | 図面と違う材料や寸法、約束した仕様と違う設備 |
命に関わる欠陥
基礎や構造の欠陥は、地震の際に建物が倒壊するおそれにつながり、住む人の命に関わります。耐震性の不足が疑われる場合は、早めに専門家の調査を受け、必要なら仮住まいも検討しましょう。建物としての基本的な安全性を欠く欠陥は、契約の相手だけでなく、設計者や施工者の不法行為の責任も問える重大なものです。
シックハウスの問題
新築やリフォームの後に、目やのどの痛み、頭痛などの症状が出る場合は、建材から出る化学物質による、いわゆるシックハウスが疑われます。建築基準法では、ホルムアルデヒドを出す建材の使用の制限や、換気の設備の設置が義務づけられています。症状が出たら、医師の診断を受けるとともに、室内の化学物質の濃度を測定してもらいましょう。
欠陥かどうかの判断
ただし、建物に不具合があっても、そのすべてが法律上の欠陥にあたるわけではありません。木材の乾燥による小さなすき間や、ある程度のクロスのひび割れは、住宅として通常ありうる範囲とされることもあります。欠陥かどうかは、契約で約束した内容、建築基準法などの法令の基準、設計図書、一般的な施工の水準などに照らして判断されます。
中古住宅の欠陥
中古住宅では、年数による劣化と、もともとの欠陥とを区別することが難しい場合があります。築年数に応じた通常の傷みは、欠陥とはされにくいのが一般的です。一方、売主が知っていた雨漏りやシロアリの被害を告げずに売った場合は、売主に責任を問えます。
欠陥が見つかりやすい時期
雨漏りや結露は、梅雨や台風、冬の寒い時期など、季節によって表に出てくることがあります。基礎のひび割れや建物の傾きは、住み始めてから数年のうちに現れることもあります。引渡しを受けた直後は問題がなくても、最初の数年は、季節ごとに家の状態を確かめ、気になる点があれば記録しておきましょう。
建築基準法の違反
建物が建築基準法の基準を満たしていない場合は、契約で特に定めていなくても、欠陥とされるのが通常です。建築確認を受けた図面どおりに建てられていない、完了検査を受けていないといった場合は、法令の違反を示す事情になります。自治体の建築の窓口で、建築確認や完了検査の記録を確かめることもできます。
建てた場合と買った場合
欠陥の問題を考えるうえでは、契約の種類も大切です。自分の土地に建設会社に家を建ててもらった場合は、建設会社との請負契約の問題になります。建売住宅や中古住宅を買った場合は、売主との売買契約の問題になります。どちらの契約かによって、責任を問う相手や、使える手段が少しずつ違います。
設計どおりに建てられていない場合
設計図書と違う材料が使われていた、柱の数が少なかった、といった場合は、建物に目に見える不具合がなくても、契約の内容に合っていないものとして、欠陥とされることがあります。約束した仕様の建物を受け取れなかったこと自体が、注文者の損害になるからです。設計図書と実際の建物を見比べることも、欠陥を見つける手がかりになります。
建てた会社や売主に求められること
では、欠陥が見つかった場合、何を求められるのでしょうか。欠陥が契約の内容に合っていない場合、注文者や買主は、建設会社や売主に対して、次のことを求められます。
| 求められること | 内容 |
|---|---|
| 修理（追完） | 欠陥のある部分を直してもらう |
| 代金の減額 | 欠陥の程度に応じて代金を減らしてもらう |
| 損害賠償 | 修理の費用、修理の間の仮住まいの費用、調査の費用などの賠償 |
| 契約の解除 | 欠陥が重大で、契約の目的を果たせない場合に、契約を解除する |
修理を求める相手
請負契約で家を建てた場合は、建設会社に修理を求めます。建売住宅を買った場合は、売主に求めるのが原則ですが、売主と建設会社が別の会社の場合は、実際に建てた建設会社にも責任を問えることがあります。誰にどの請求をするかは、契約の内容と欠陥の性質によって判断します。
住み続けながら修理するか
修理を求める場合、修理の間も住み続けられるか、仮住まいが必要かを考える必要があります。外壁の張り替えや基礎の補強など、大がかりな修理では、一時的に家を空けなければならないこともあります。仮住まいの費用や引越しの費用は、損害の一部として請求できることが多いので、修理の計画を立てる段階で、あわせて話し合いましょう。
建て替えの費用の賠償
欠陥が重大で、修理では対応できず、建て替えるしかない場合は、建て替えの費用に相当する額の賠償が認められることがあります。最高裁は、平成14年9月24日の判決で、建物に重大な瑕疵があって建て替えざるを得ない場合には、建て替えの費用に相当する損害の賠償を請求できると判断しました。
損害として認められやすいもの
- 欠陥の修理の費用
- 欠陥の調査の費用
- 修理の間の仮住まいの費用と引越しの費用
- 欠陥によって壊れた家具などの損害
- 精神的な苦痛に対する慰謝料（事案によって認められることがある）
- 弁護士費用の一部（不法行為による請求の場合）
代金の支払いを止められるか
工事の途中や引渡しの直後に欠陥が見つかった場合、残りの工事代金の支払いを止めたいと考えることもあるでしょう。欠陥の修理や損害の賠償を求める権利と、残りの代金の支払いの義務は、同時に履行すべき関係にあるとされることがあり、修理がされるまで支払いを拒める場合もあります。ただし、欠陥の程度に比べて多額の支払いを止めると、かえって争いになるので、弁護士に相談して判断しましょう。
設計者や工事監理者への請求
欠陥が、建物としての基本的な安全性を損なうものである場合は、契約の相手だけでなく、設計者、施工者、工事監理者に対しても、不法行為による損害の賠償を求められることがあります。最高裁は、平成19年7月6日の判決で、このような責任を認めました。建売住宅を買った場合に、売主だけでなく、実際に建てた建設会社や設計した建築士の責任を問えることもあるということです。
請求の期限と10年の保証
欠陥住宅の請求には、いくつかの期限があります。期限を過ぎると請求できなくなるので、とくに注意が必要です。
| 請求の根拠 | 期限 |
|---|---|
| 契約不適合責任（一般の部分） | 欠陥を知った時から1年以内に通知。請求の権利は、知った時から5年、引渡しから10年で時効 |
| 新築住宅の10年保証（品確法） | 構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分は、引渡しから10年 |
| 不法行為による損害賠償 | 損害と加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年 |
新築住宅の10年保証
新築住宅の買主や注文者にとって心強いのが、10年の保証です。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、新築住宅の売主や建設会社は、基礎、柱、梁などの構造耐力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分の欠陥について、引渡しから10年間、責任を負います。この責任を短くしたり、免除したりする特約は無効です。
不法行為の責任の期限
建物としての基本的な安全性を欠く欠陥について、設計者や施工者に不法行為の責任を問う場合は、損害と加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年という期限があります。契約不適合責任の期限が過ぎていても、不法行為の責任を問える余地があるということです。ただし、その立証は容易ではないので、専門家の協力が欠かせません。
請負の場合の通知の期限
請負契約で建てた家でも、欠陥を知った時から1年以内に建設会社に通知しなければ、原則として責任を問えなくなります。ただし、品確法の10年の保証の対象となる欠陥については、引渡しから10年の間であれば、責任を問えます。欠陥に気づいたら、どの期限が当てはまるかにかかわらず、すぐに書面で通知しておくのが安全です。
10年の保証の対象外の部分
10年の保証の対象になるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られます。内装の仕上げ、設備、断熱などの欠陥は対象外で、一般の契約不適合責任や、契約で定めた保証の期間の中で対応することになります。建設会社が独自に長期の保証をつけていることもあるので、保証書の内容を確かめておきましょう。
保険や供託による資力の確保
新築住宅の売主や建設会社は、10年の責任を確実に果たせるよう、住宅瑕疵担保責任保険に加入するか、保証金を供託することが義務づけられています。売主や建設会社が倒産していても、保険から修理の費用が支払われます。引渡しの際に受け取った書類で、どの保険に加入しているかを確かめておきましょう。
欠陥の調べ方と証拠のそろえ方
欠陥住宅の問題を解決するうえで、最初の、そして最大の関門が、欠陥の立証です。欠陥住宅の問題を解決するには、欠陥があること、その原因、修理の方法と費用を、専門的に明らかにする必要があります。
- 不具合の状態を、写真や動画で日付とともに記録する。
- 契約書、設計図書、仕様書、見積書、工事の記録など、建築に関する書類を集める。
- 建築士などの専門家に調査を依頼し、欠陥の有無と原因を調べてもらう。
- 調査の結果を報告書にまとめてもらい、修理の方法と費用を見積もってもらう。
- 報告書をもとに、建設会社や売主に修理や賠償を求める。
専門家を選ぶときのポイント
調査を依頼する建築士は、欠陥住宅の調査や、紛争の解決に関わった経験のある人を選ぶことが大切です。建設会社と利害関係のない、中立の立場の専門家であることも欠かせません。弁護士や住まいるダイヤルに相談すると、適切な建築士を紹介してもらえることがあります。
記録の残し方
不具合の記録は、日付の分かる写真や動画で残します。雨漏りであれば、雨が降った日時、雨の強さ、漏れた場所と量を記録しておくと、原因を調べる手がかりになります。床の傾きは、水平器やビー玉を使った簡単な確認の様子を撮影しておくのもよいでしょう。建設会社とのやり取りは、電話だけでなく、メールや書面でも残しておきます。
建設会社に不具合を知らせるときは、いつ、どこで、どんな不具合が起きているかを具体的に書いた書面を送りましょう。この通知は、契約不適合責任の1年の期限を守るための通知にもなります。
建築士の調査の重要性
欠陥住宅の問題では、建設会社が「施工に問題はない」「使い方の問題だ」と反論してくることが少なくありません。このとき、専門家の調査報告書がなければ、欠陥の存在を示すことは困難です。欠陥住宅の問題に詳しい建築士に依頼し、壁や床の内部、屋根裏、床下なども調べてもらいましょう。調査の費用は、損害の一部として賠償を求められることもあります。
調査の費用の目安を確かめる
建築士の調査の費用は、調査の範囲や方法によって大きく変わります。目で見るだけの調査なのか、壁や床の一部をはがして内部を調べるのか、専門の機器を使うのかによって違います。依頼する前に、調査の内容と費用の見積もりを出してもらい、何を明らかにしたいのかを建築士と相談しておきましょう。
調査報告書は、交渉だけでなく、住宅紛争審査会や訴訟でも中心的な証拠になります。報告書には、調査の方法、確認した事実、欠陥と判断した根拠、修理の方法と費用の見積もりを、専門家以外にも分かる形で書いてもらうよう頼んでおきましょう。
集めておきたい書類
- 工事請負契約書または売買契約書
- 設計図書（配置図、平面図、立面図、構造図など）と仕様書
- 建築確認の書類と、完了検査の検査済証
- 工事中の写真や打ち合わせの記録
- 引渡しの際の書類（保険の証書など）
- 不具合について建設会社や売主とやり取りした記録
無料で相談できる窓口
欠陥住宅や建築のトラブルについては、費用をかけずに相談できる窓口があります。いきなり弁護士に依頼するのをためらう方は、まずこうした窓口を利用してみてください。
| 窓口 | 内容 |
|---|---|
| 住まいるダイヤル（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター） | 住宅の不具合やリフォームのトラブルについて、建築士などが電話で相談に応じる。弁護士と建築士による対面の無料の専門家相談も案内している |
| 住宅紛争審査会（弁護士会） | 保険つきの新築住宅などの紛争について、あっせん、調停、仲裁を行う。申請の手数料は1万円 |
| 消費生活センター | 事業者との契約のトラブルについて相談できる |
| 弁護士会の法律相談センター | 建築の問題に詳しい弁護士の相談を受けられることがある |
| 自治体の建築の窓口 | 建築基準法の違反などについて相談できる |
相談の前には、契約書や図面、不具合の写真、建設会社とのやり取りの記録などを手元にそろえておくと、具体的な助言を受けやすくなります。
住まいるダイヤルの活用
住まいるダイヤルでは、一級建築士の資格を持つ相談員が、住宅の不具合について電話で相談に応じています。不具合の症状を伝えると、考えられる原因や、今後の進め方について助言を受けられます。さらに、各地の弁護士会で、弁護士と建築士が一緒に対面で相談に応じる無料の専門家相談も案内してもらえます。欠陥住宅の問題で最初の相談先に迷ったら、まずここに電話してみるとよいでしょう。
住宅紛争審査会の利用
住宅瑕疵担保責任保険がついた新築住宅や、建設住宅性能評価書が交付された住宅の紛争であれば、弁護士会に置かれた住宅紛争審査会の手続きを使えます。弁護士と建築士が紛争処理委員となり、専門的な判断を踏まえて解決を図ります。訴訟より費用が少なく、比較的早く解決できるのが利点です。
解決までの手続き
欠陥住宅の問題は、次のような段階を踏んで解決を目指します。多くの場合、話し合いや調停の段階で解決します。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 話し合い | 調査報告書をもとに、建設会社や売主と修理や賠償の話し合いをする |
| 住宅紛争審査会・民事調停 | 専門家が間に入り、解決案を示してもらう |
| 訴訟 | 話し合いでまとまらなければ、損害の賠償を求めて訴訟を起こす |
話し合いの進め方
建設会社との話し合いでは、調査報告書で示された欠陥の内容と、修理の方法と費用を具体的に示し、書面で回答を求めます。口頭のやり取りだけでは、約束があいまいになりがちです。建設会社が修理に応じる場合も、修理の範囲や方法、完了の時期を書面で取り決めておきましょう。
建築の訴訟の特徴
欠陥住宅の訴訟は、一般の訴訟と比べて専門的な争点が多く、判決までに時間がかかる傾向があります。裁判所は、建築の専門家を専門委員として関与させたり、建築の専門家が調停委員となる調停の手続きに回したりして、争点を整理します。訴訟を起こす前に、調査報告書で欠陥の内容と修理の費用を具体的に示しておくことが、早い解決につながります。
民事調停の活用
住宅紛争審査会の対象にならない住宅でも、簡易裁判所や地方裁判所の民事調停を使うことができます。建築の紛争では、建築士などの専門家が調停委員として関わることが多く、専門的な見地から解決案が示されます。訴訟より柔軟に解決できる点が利点です。
訴訟にかかる時間と費用
欠陥住宅の訴訟は、争点が多く、専門家の意見を聞く手続きも必要になるため、判決までに数年かかることもあります。調査や鑑定の費用もかかります。訴訟に進む前に、住宅紛争審査会や調停で解決できないかを検討し、訴訟の見通しと費用を弁護士とよく相談しておきましょう。
建設会社が修理に応じる場合
建設会社が修理に応じる場合でも、修理の方法が適切か、本当に欠陥が直ったかを、第三者の建築士に確かめてもらうことが大切です。建設会社に任せきりにすると、表面だけを直して根本の原因が解決しないこともあります。修理の内容と、修理の後に同じ不具合が起きた場合の扱いを、書面で取り決めておきましょう。
欠陥住宅を防ぐために、建てる前・買う前にできること
欠陥住宅の被害を防ぐには、建てる前、買う前の備えが何より大切です。
| 場面 | できること |
|---|---|
| 建設会社を選ぶとき | 施工の実績、評判、建設業の許可、保険への加入の状況を確かめる |
| 契約を結ぶとき | 設計図書と仕様書を契約書に添付し、工事の内容を具体的に定める |
| 工事の間 | 工事の現場をこまめに見に行き、写真を撮る。第三者の建築士に検査を依頼する |
| 引渡しの前 | 立ち会いの検査で不具合を確かめ、補修を求めてから引渡しを受ける |
| 建売住宅や中古住宅を買うとき | 建物状況調査を受ける、または専門家に同行してもらって内見する |
建設会社の選び方
建設会社を選ぶときは、価格の安さだけで決めず、過去の施工の実績、アフターサービスの体制、建設業の許可や保険への加入の状況を確かめましょう。実際にその会社で家を建てた人の話を聞けると、参考になります。見積もりが他社と比べて極端に安い場合は、どこかで手を抜いていないか、仕様を確かめることも大切です。
契約書の内容を確かめる
建設会社との請負契約書には、工事の内容、代金、工期、支払いの時期のほかに、完成後の保証の内容や、不具合があった場合の対応が定められています。約款の中に、建設会社の責任を限定する条項がないかも確かめましょう。設計図書や仕様書が契約書に添付されていない場合は、添付を求めることが大切です。
住宅性能表示制度の利用
住宅性能表示制度を利用すると、耐震性、劣化のしにくさ、断熱性などの住宅の性能を、第三者の評価機関が評価します。設計の段階と、建設の段階で検査を受けることで、欠陥の防止につながります。建設住宅性能評価書を受けた住宅は、紛争が起きた場合に、住宅紛争審査会の手続きを利用できます。
工事の途中で気づいたら
工事の途中で、図面と違う施工や、雑な作業に気づいたら、すぐに建設会社の担当者に伝え、是正を求めましょう。完成してからでは、直すのに大きな手間と費用がかかります。現場で気づいたことは写真に撮り、担当者とのやり取りは書面やメールで残しておきます。
引渡しの前の立ち会い
引渡しの前には、建設会社の担当者と一緒に建物を確かめる立ち会いの検査が行われるのが一般的です。壁や床の傷、建具の開け閉め、設備の動作、外壁や屋根の状態を確かめ、不具合があれば、引渡しの前に補修を求めます。自分だけでは見落としやすいので、建築士に同行してもらうと安心です。
具体例で考える｜新築の家の雨漏りをめぐるケース
新築の家の雨漏りの例を見てみましょう。ある夫婦は、地元の建設会社に注文して、木造2階建ての家を新築しました。住み始めて2年目の梅雨の時期に、2階の寝室の窓の周りから雨漏りが始まりました。建設会社に連絡すると、窓の周りにコーキングを打ち直す簡単な補修をしてくれましたが、翌年の台風で、再び雨漏りが起きました。
困った夫婦は、まず住まいるダイヤルに相談したうえで、弁護士に依頼しました。弁護士は、欠陥住宅の調査に詳しい建築士に調査を依頼しました。外壁の一部をはがして調べたところ、窓の周りの防水シートの施工に不備があり、雨水が壁の中に入り込んで、柱の一部が腐り始めていることが分かりました。
雨漏りは、品確法の10年の保証の対象である雨水の浸入を防止する部分の欠陥にあたります。弁護士は、調査報告書をもとに、建設会社に、外壁の張り替えを含む根本的な修理と、調査の費用、修理の間の仮住まいの費用の賠償を求めました。建設会社は当初、補修で対応済みだと主張しましたが、報告書の内容を示されると、交渉に応じました。
最終的に、建設会社が費用を負担して根本的な修理を行い、調査の費用と仮住まいの費用も支払うことで合意しました。修理の後には、夫婦が依頼した建築士が修理の内容を確かめました。表面的な補修で終わらせず、専門家の調査で原因を突き止めたことが、根本的な解決につながった例です。
この例のように、表面的な補修で一時的に不具合が止まっても、根本の原因が残っていれば、同じ問題が繰り返されます。二度目の不具合が起きたら、建設会社の補修に任せず、第三者の専門家に原因を調べてもらうことが大切です。
弁護士に依頼するタイミング
建設会社が不具合を認めない、修理の方法をめぐって意見が合わない、補修を繰り返しても直らないといった場合は、弁護士に依頼することを考えましょう。弁護士は、協力する建築士と連携して調査を進め、建設会社との交渉や、住宅紛争審査会、訴訟の手続きを任せることができます。期限の管理も含めて、早めの相談が大切です。
欠陥住宅の問題は、家族の暮らしと、多額の資産に関わる深刻な問題です。一人で抱え込まず、専門家の力を借りながら、冷静に解決の道を探ってください。
欠陥住宅に関するよくある質問
建設会社が倒産してしまいました。修理の費用はどうなりますか
あきらめる必要はありません。新築住宅で、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥であれば、住宅瑕疵担保責任保険から、修理の費用が支払われます。建設会社が倒産している場合は、保険の法人に直接請求できます。保険の対象でない部分の欠陥は、倒産した会社の破産の手続きの中で債権を届け出ることになります。
中古住宅の欠陥でも責任を問えますか
中古住宅の場合は、主に売主の契約不適合責任を問うことになります。ただし、個人が売主の中古住宅では、責任の期間を短くしたり、責任を免除したりする特約がついていることが多いので、契約書を確かめる必要があります。売主が欠陥を知りながら告げなかった場合は、特約があっても責任を免れません。
リフォームの工事の欠陥も相談できますか
もちろんできます。リフォームの工事も請負契約なので、工事に欠陥があれば、リフォーム会社に修理や損害の賠償を求められます。住まいるダイヤルでは、リフォームの見積もりのチェックや、トラブルの相談にも応じています。
欠陥住宅の問題を弁護士に依頼する場合、建築士も必要ですか
多くの場合、必要になります。欠陥の有無や原因、修理の方法の判断には、建築の専門知識が欠かせません。弁護士と建築士が連携することで、法律と建築の両面から主張を組み立てられます。欠陥住宅の問題に取り組む弁護士の多くは、協力する建築士とのつながりを持っています。