家賃滞納への対応｜貸主ができる予防策と回収の方法

家賃滞納は、起きる前の備えで大きく変わる

アパートやマンションを経営していると、いつかは直面するのが家賃の滞納です。規模の大小にかかわらず、どの貸主にも起こりうる問題です。1か月遅れただけなら、うっかりしていただけかもしれません。けれども、2か月、3か月と滞納が続くと、ローンの返済や管理の費用に響き、貸主の経営そのものを圧迫しかねません。

家賃の滞納への対応というと、督促や明け渡しの訴訟を思い浮かべる方が多いでしょう。けれども、滞納の問題は、起きてから対応するより、起きる前にどれだけ備えておいたかで、結果が大きく変わります。入居のときの審査、保証の仕組み、契約書の内容。これらを整えておけば、滞納が起きても損失を小さく抑えることができます。

また、滞納が起きたときの対応にも、守るべきルールがあります。家賃を払わないからといって、鍵を替えたり、荷物を運び出したりすることは許されません。法律の範囲で、早めに、段階を踏んで対応することが、貸主自身を守ることにもつながります。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、家賃の滞納を防ぐための予防策、保証人と家賃保証会社の使い方、滞納が起きたときの対応と、やってはいけない督促、滞納家賃の回収の方法までを、貸主の立場から説明していきます。明け渡しの訴訟や強制執行については、別の記事で詳しく解説しています。

家賃の滞納は、どれだけ慎重に入居者を選んでも、完全に防ぐことはできません。借主の勤め先の倒産、病気、家族の事情など、予測できない出来事は誰にでも起こりうるからです。だからこそ、滞納が起きることを前提に、備えと対応の手順を整えておくことが大切です。

家賃滞納が貸主に与える影響

家賃の滞納は、単に一部の収入が入らないというだけではありません。放置すると、次のようにさまざまな影響が広がっていきます。

影響	内容
収入の減少	滞納分の家賃が入らず、ローンの返済や管理の費用の支払いに響く
次の入居者を入れられない	滞納している借主が住み続ける限り、部屋を貸し直せない
回収の費用と手間	督促や法的な手続きに、時間と費用がかかる
部屋の傷み	滞納する借主は、部屋の管理もおろそかになりがちで、退去のときの修繕の費用が増える
ほかの入居者への影響	滞納が放置されていると、ほかの入居者の支払いの意識にも影響することがある

借主の側の事情にも目を向ける

滞納する借主の多くは、払いたくても払えない事情を抱えています。貸主にとっては損失でも、借主にとっては住まいを失うかどうかの問題です。双方の事情を踏まえて、現実的な解決を探る姿勢が、結果として貸主の損失を小さくすることにもつながります。

長引くほど回収は難しくなる

家賃の滞納は、時間がたつほど回収が難しくなります。これは、多くの貸主が経験から実感していることでしょう。滞納額が膨らむと、借主が一度に払える額を超えてしまい、分割で払ってもらうにも長い期間がかかります。借主の生活が苦しくなって行方が分からなくなったり、ほかの借金を抱えて破産したりすれば、回収はさらに難しくなります。滞納への対応は、早いほど効果があります。

滞納の兆し

家賃の滞納には、前触れがあることも少なくありません。支払いが期日ぎりぎりになる、振込の名義が本人から家族に変わる、連絡がとりにくくなる、といった変化です。こうした兆しに気づいたら、借主に声をかけて事情を聞いておくと、滞納が本格化する前に手を打てることがあります。

滞納を防ぐための予防策

家賃の滞納を防ぐための取り組みは、入居の前から始まります。最初の入口で備えておくことが、最も効果的な対策です。

入居の審査

入居の申込みがあったら、まず借主の支払いの能力を確かめます。

• 勤務先と勤続年数、収入の額（家賃が収入の3分の1以内かが一つの目安）
• 本人確認の書類と、緊急の連絡先
• 前の住まいでの家賃の支払いの状況（聞き取れる範囲で）
• 連帯保証人の収入や、家賃保証会社の審査の結果

ただし、審査を厳しくしすぎると、空室が埋まりにくくなります。また、年齢や国籍などを理由に一律に入居を断ることは、差別にあたるおそれもあります。支払いの能力を中心に、公平に判断することが大切です。

審査の書類の保管

入居の申込みの際に受け取った書類は、滞納が起きたときに大切な手がかりになります。勤務先や緊急の連絡先、連帯保証人の住所などは、借主と連絡がとれなくなったときや、給料の差押えを考えるときに必要になります。個人情報として適切に管理しつつ、必要なときに取り出せるように保管しておきましょう。

高齢の入居者の場合

高齢の入居者の中には、年金が主な収入で、収入が安定している一方、病気や入院で支払いが滞ることがある人もいます。緊急の連絡先として家族の連絡先を届けてもらう、見守りのサービスを利用するといった工夫で、滞納や孤独死への不安を小さくしながら、入居を受け入れることもできます。

審査で見落としやすい点

審査では、収入の額だけでなく、収入が安定しているかどうかも見ることが大切です。勤め始めたばかり、契約社員で更新の時期が近い、といった場合は、収入が途切れるリスクもあります。また、申込書に書かれた勤務先が実在するかを確かめることも、なりすましや虚偽の申込みを防ぐうえで役立ちます。

支払いの方法の工夫

家賃の支払いを、口座振替やクレジットカードでの支払いにしておくと、借主の払い忘れを防げます。振込で支払ってもらう場合は、支払期日と振込先を契約書にはっきり書き、毎月の入金を確かめる仕組みを作っておきましょう。

礼金や敷金の設定

敷金を預かっておくことは、滞納への備えにもなります。退去のときに滞納分を敷金から差し引けるからです。空室を埋めるために敷金をなくす物件も増えていますが、その場合は、家賃保証会社の利用を必須にするなど、別の備えを用意しておくことが大切です。

更新のときの見直し

契約を更新するときは、借主の勤務先や収入に変化がないか、連帯保証人の状況に変わりがないかを確かめる機会にもなります。保証人が高齢になっている場合は、家賃保証会社への切り替えを提案するのも一つの方法です。更新の手続きを、単なる事務作業ではなく、滞納のリスクを見直す機会として活用しましょう。

契約書に定めておくこと

項目	内容
支払期日と支払いの方法	毎月何日までに、どの方法で払うか
遅延損害金	支払いが遅れた場合の損害金の率
契約の解除	滞納が何か月分に達したら解除できるか
連帯保証人の極度額	個人の連帯保証人の保証の上限額（2020年4月以降は必須）
家賃保証会社	保証会社の利用と、保証の内容

連帯保証人と家賃保証会社

家賃の滞納への備えとして欠かせないのが、連帯保証人と家賃保証会社です。どちらを使うかで、滞納が起きたときの対応も変わります。

比べる点	連帯保証人	家賃保証会社
誰が保証するか	借主の親族などの個人	保証を業とする会社
保証の上限	契約で定めた極度額まで（定めがなければ保証は無効）	保証の契約で定めた範囲まで
滞納があったとき	貸主が保証人に請求する	保証会社が貸主に代わりに支払い、借主に請求する
費用	かからない	借主が保証料を支払う
注意点	保証人が高齢になったり、亡くなったりすると保証の実効性が下がる	保証会社の倒産や、保証の範囲の制限に注意が必要

保証人への連絡の時期

連帯保証人には、滞納が始まったら早めに知らせるのが原則です。滞納が何か月も続いてから知らせると、保証人が「もっと早く知らせてくれれば借主に払わせられた」と不満を持ち、支払いに応じてもらいにくくなることもあります。滞納額が小さいうちに知らせれば、保証人が借主に支払いを促してくれることも期待できます。

連帯保証人が亡くなった場合

個人の連帯保証人が亡くなった場合、その時点で保証する債務の元本が確定し、それ以降に生じた家賃の滞納については、保証人の相続人に請求することはできません。契約の途中で保証人が亡くなったことが分かったら、新しい保証人を立ててもらうか、家賃保証会社に切り替えてもらうよう、借主と話し合いましょう。

法人が借主の場合

事務所や社宅として法人に貸す場合は、法人の代表者に連帯保証人になってもらうのが一般的です。法人の業績が悪化して家賃が滞った場合、代表者個人に請求できるからです。代表者が個人で保証する場合も、極度額の定めが必要な点は同じです。

両方を組み合わせる

家賃保証会社と契約したうえで、さらに緊急の連絡先として家族の連絡先を届けてもらう、という組み合わせも一般的です。保証会社が家賃を保証し、家族が借主の安否の確認や、退去の際の荷物の整理に協力する、という役割分担ができます。

2020年の民法改正の影響

2020年4月以降に結ばれた賃貸借契約で、個人が連帯保証人になる場合は、保証の上限額である極度額を書面で定めなければ、保証は無効になります。また、連帯保証人から、借主の家賃の支払いの状況について問い合わせがあった場合は、貸主は答える義務があります。こうした改正を受けて、個人の連帯保証人に代えて、家賃保証会社を利用する物件が増えています。

保証会社が代わりに払った後

家賃保証会社が滞納分を代わりに払った後は、保証会社が借主に対して、支払った分を請求します。貸主の側は、滞納の家賃を受け取れるので、収入は確保されます。ただし、借主の滞納が続く場合、保証会社から、明け渡しの手続きを進めるよう求められることもあります。保証会社と協力して、明け渡しの時期や手続きを決めていくことになります。

保証会社の審査に通らない入居希望者

家賃保証会社の審査に通らない入居希望者の場合は、個人の連帯保証人を立ててもらう、敷金を多めに預かる、家賃の前払いを受けるといった方法で、入居を受け入れるかどうかを判断します。空室が長引いている物件では、条件を工夫して入居者を受け入れることも、経営の判断として大切です。

家賃保証会社の選び方

家賃保証会社には、国土交通省の登録制度があります。登録を受けた会社は、業務の適正な運営や、財産的な基盤について一定の基準を満たしています。保証会社を選ぶときは、登録の有無、保証の範囲（家賃のほか、原状回復の費用や明け渡しの訴訟の費用を含むか）、代位弁済までの手続きを確かめましょう。

滞納が起きたときの対応

滞納が起きたら、次のように段階を踏んで対応します。大切なのは、各段階をためらわずに進めることです。

1. 支払期日の翌日に入金を確かめ、入金がなければ借主に連絡する。
2. 滞納の理由と、支払いの予定日を聞き取り、記録する。
3. 予定日に入金がなければ、書面で督促し、連帯保証人や家賃保証会社にも連絡する。
4. 滞納が続けば、借主と面談し、支払いの計画を話し合う。計画は書面にする。
5. 計画が守られず、滞納が数か月に達したら、内容証明郵便で支払いを求め、支払いがなければ契約を解除すると通知する。
6. 解除した後も退去しなければ、明け渡しの訴訟を起こす。

家賃を受け取るときの注意

滞納している借主から一部の支払いを受けた場合は、どの月の家賃に充てたのかをはっきりさせ、領収書などで記録しておきます。一部の支払いを受けたことは、借主が滞納を認めたことにもなり、時効を振り出しに戻す効果もあります。ただし、解除の通知を送った後に家賃を受け取ると、解除を撤回したと受け取られるおそれがあるので、受け取るかどうかは弁護士に相談してから判断しましょう。

最初の連絡の仕方

最初の連絡は、責める口調ではなく、確認の形で行いましょう。「今月分のご入金が確認できていませんが、お手続きの状況はいかがでしょうか」と尋ねるだけで、払い忘れであればすぐに対応してもらえます。最初から強い言葉で督促すると、借主が連絡を避けるようになり、かえって解決が遠のくこともあります。

家賃保証会社と契約している場合は、滞納が起きたら、契約で定められた期間内に保証会社に報告します。報告が遅れると、保証の対象から外れることもあるので、支払期日の後、すぐに入金を確かめる習慣が大切です。

滞納の理由を聞く

滞納の理由は、単なる払い忘れから、失業、病気、収入の減少、ほかの借金の返済まで、さまざまです。理由によって、とるべき対応が変わります。事情が一時的なものなら、支払いの猶予で乗り切れる場合も少なくありません。借主が生活に困っている場合は、自治体の住居確保給付金など、家賃の支払いを支える公的な制度を紹介することで、滞納が解消されることもあります。

公的な支援の制度

離職や収入の減少で家賃が払えなくなった人のために、自治体の住居確保給付金という制度があります。一定の要件を満たせば、原則として3か月、家賃に相当する額が自治体から貸主に直接支払われます。借主が生活に困っている様子であれば、自治体の相談窓口を紹介するのも、滞納を解消するための一つの方法です。

滞納の理由が、借主の病気や入院である場合は、家族と連絡をとり、状況を確かめることも必要です。入院が長引く場合は、家族に家賃の支払いを代わってもらう、退去を検討してもらうなど、状況に合わせた話し合いを進めます。

面談で確かめること

借主と面談するときは、滞納の理由、今の収入の見込み、毎月いくらなら払えるか、滞納分をいつまでに解消できるかを具体的に聞き取ります。借主の話が現実的かどうかを見きわめ、実現できない約束をさせないことが大切です。面談の内容は、日時とともに記録しておきましょう。

滞納額の計算を正確に

督促や合意の前に、滞納額を正確に計算しておきましょう。どの月の家賃がいくら未払いなのか、一部の入金があればどの月に充てたのかを一覧にしておくと、借主との話し合いがスムーズに進みます。

分割での支払いの合意

借主が一度に滞納分を払えない場合は、分割での支払いを合意することも考えます。合意書には、滞納額を借主が認める一文、毎月の家賃に加えて滞納分をいくらずつ払うか、支払いが遅れたら契約を解除できることを書いておきます。強制執行ができるよう、簡易裁判所の即決和解の手続きを使う方法もあります。

契約の解除の判断

分割の計画を立てても守られない、借主が話し合いに応じない、といった場合は、契約の解除を考えます。解除には、信頼関係が壊れたといえるほどの事情が必要なので、それまでの督促の記録や、借主の対応を示す資料をそろえておきます。解除の通知は、内容証明郵便で送り、その後の手続きは、明け渡しの訴訟に進むことになります。

やってはいけない督促

家賃を払ってもらえないのは、貸主にとって大きな損失です。それでも、督促の方法には法律上の限界があります。行き過ぎた督促は、かえって貸主が責任を問われる原因になります。

やってはいけない行為	問題になる理由
借主の留守中に鍵を交換する	借主が部屋を使えなくする自力救済にあたり、損害賠償や刑事責任を問われるおそれ
借主の荷物を勝手に運び出す、処分する	借主の財産を侵害する行為で、住居侵入や器物損壊の罪にあたるおそれ
深夜や早朝に訪問する、何度も電話をかける	借主の平穏な生活を侵害するとして、損害賠償を求められるおそれ
玄関に督促の張り紙をする	ほかの人に滞納が知られ、名誉を傷つけるとして責任を問われるおそれ
借主の勤務先や親族（保証人以外）に滞納を知らせる	プライバシーの侵害にあたるおそれ

契約書に「滞納したら鍵を交換できる」「荷物を処分できる」と書いてあっても、そのような条項は無効とされる可能性が高く、条項があることを理由に自力救済をすることは許されません。明け渡しは、必ず訴訟と強制執行の手続きによって行います。

督促の記録の残し方

正当な督促をしたことを示せるよう、督促の記録を残しておきましょう。電話であれば日時と話した内容、書面であれば控え、訪問であれば日時と応対の内容を記録します。後で借主から「しつこく督促された」と言われたときに、節度を守って督促していたことを示す証拠になり、訴訟で信頼関係が壊れたことを示す証拠にもなります。

感情的にならないために

何か月も家賃を払ってもらえないと、貸主が感情的になるのは無理もありません。けれども、感情に任せた督促は、借主との関係をこじらせ、解決を遠ざけます。督促は、事実と金額、期限を伝えることに徹し、それでも払われなければ、淡々と法的な手続きに進む。この姿勢が、結局は最も早い解決につながります。

滞納家賃を回収する方法

明け渡しとは別に、滞納している家賃そのものを回収する方法も考えておく必要があります。部屋を取り戻しても、滞納分が回収できなければ損失は残るからです。

方法	内容	向いている場面
連帯保証人への請求	極度額の範囲で、保証人に支払いを求める	個人の連帯保証人がいる
家賃保証会社への請求	保証会社に代わりに支払ってもらう	保証会社と契約している
敷金からの充当	明け渡しの後、敷金から滞納分を差し引く	敷金を預かっている
支払督促	裁判所から借主に支払いを命じてもらう	借主が滞納の事実を争っていない
少額訴訟	60万円以下の滞納家賃を、原則1回の期日で請求する	滞納額が少額で、証拠がそろっている
明け渡しの訴訟とあわせた請求	明け渡しと滞納家賃の支払いをまとめて求める	明け渡しも求める

支払督促の使い方

支払督促は、簡易裁判所の書記官に申し立て、書類の審査だけで借主に支払いを命じてもらう手続きです。借主が異議を出さなければ、仮執行宣言を得て、給料などを差し押さえることができます。借主が滞納の事実を争っていない場合に、手軽で費用も少ない方法です。借主が異議を出した場合は、通常の訴訟に移ります。

判決などに基づく差押え

支払督促や訴訟で支払いが命じられても、借主が払わない場合は、借主の給料や預金を差し押さえることができます。借主の勤務先は、入居の申込みの書類で分かることがあります。退去した後の住所は、住民票などで調べられる場合があります。

回収の見込みと費用のつり合い

滞納家賃の回収に法的な手続きを使う場合は、回収できる見込みと、かかる費用を比べて判断します。借主に収入や財産がなければ、判決を取っても回収は難しく、費用だけがかかることもあります。連帯保証人や保証会社からの回収、敷金との精算を優先し、それでも残る分について、手続きをとるかどうかを考えましょう。

借主が退去した後に、新しい住所が分からない場合は、住民票の除票や戸籍の附票をたどって、転居先を調べる方法があります。判決などを得るための手続きの中で、弁護士が職務上の請求によって取得することもできます。

借主が自己破産した場合

借主が自己破産した場合、滞納家賃は、破産の手続きの中で配当を受けることになり、免責が認められれば、借主本人には請求できなくなります。ただし、連帯保証人の責任はなくならないので、保証人に請求することはできます。借主から破産の手続きの通知が届いたら、債権の届出を忘れずに行いましょう。

滞納家賃の時効

滞納している家賃は、支払期日から5年で時効にかかります。長く滞納が続いている場合は、古い分から時効が進んでいくので、放置せずに請求することが大切です。借主が一部を支払ったり、滞納額を認める書面に署名したりすれば、時効は振り出しに戻ります。

オーナーが整えておきたい管理の体制

家賃の滞納に素早く対応するには、日ごろの管理の体制が大切です。

体制	内容
入金の確認	支払期日の翌営業日に、すべての部屋の入金を確かめる
連絡の記録	督促の日時、方法、借主の返事を記録する
対応の基準	滞納が何日、何か月になったら、どの対応をとるかを決めておく
役割の分担	管理会社、家賃保証会社、弁護士の役割を決めておく
書類の管理	契約書、保証契約書、入居の申込みの書類を、すぐ取り出せるように保管する

管理会社との契約を確かめる

管理会社に管理を任せている場合は、管理委託契約で、滞納への対応がどこまで含まれているかを確かめておきましょう。督促の電話や書面までは含まれていても、連帯保証人への請求や、法的な手続きは含まれていないことが多いものです。管理会社が対応できない段階になったら、すぐに弁護士に引き継げるよう、あらかじめ相談先を決めておくと安心です。

複数の物件を持つオーナーの場合

複数の物件を持つオーナーは、物件ごとに契約書の形式や保証の仕組みが違っていることがよくあります。古い契約では、連帯保証人の極度額の定めがなかったり、遅延損害金の定めがなかったりすることもあります。契約の更新や新しい入居者の募集の機会に、契約書のひな形を統一し、最新の法律に合わせて見直しておきましょう。

具体例で考える｜早めの対応で滞納を解消したケース

よくある相談の例を見てみましょう。ある個人のオーナーは、10戸のアパートを経営していました。ある入居者の家賃が、2か月続けて支払期日を過ぎても入金されませんでした。管理会社からの電話にも出ないとの報告を受け、オーナーは弁護士に相談しました。

弁護士は、まず契約書を確かめました。2020年より後に結ばれた契約で、入居者の父親が連帯保証人となり、極度額も定められていました。家賃保証会社との契約はありませんでした。弁護士は、入居者と連帯保証人の両方に、滞納の状況と、支払いの予定を知らせるよう求める書面を送りました。

数日後、連帯保証人の父親から連絡があり、入居者が勤め先を辞めて収入がなくなっていたことが分かりました。父親は、滞納分の2か月分を自分が支払うこと、入居者は近く実家に戻ること、それまでの家賃も父親が支払うことを申し出ました。弁護士は、この内容と、退去の日、部屋に残した物の処分についての同意を書いた合意書をまとめました。

入居者は約束どおり1か月後に退去し、オーナーは敷金で原状回復の費用を精算して、新しい入居者を募集することができました。滞納が2か月の段階で動いたことで、訴訟を起こさずに、損失を最小限に抑えられた例です。

この例では、連帯保証人の極度額がきちんと定められていたことも、回収を確実にしました。極度額の定めがなければ、保証そのものが無効になり、父親に支払いを求めることはできなかったかもしれません。契約書の整備が、いざというときの備えになることがよく分かる例です。

弁護士に相談するタイミング

滞納が2か月を超えたら、一度弁護士に相談しておくことをおすすめします。滞納が3か月に達したときに、すぐに内容証明郵便を送り、解除から訴訟へと進めるよう、準備をしておけるからです。弁護士名の書面が届くだけで、借主が支払いに応じることも少なくありません。

家賃滞納に関するよくある質問

家賃を何か月滞納されたら、契約を解除できますか

法律で決まった月数はありませんが、数か月分の滞納があり、督促しても支払われない場合に、信頼関係が壊れたとして解除が認められることが多いといえます。1か月分の滞納で解除できるという契約の条項があっても、それだけで解除が認められるとは限りません。

滞納している借主に、遅延損害金を請求できますか

請求できます。契約書に遅延損害金の率の定めがあればその率で、定めがなければ法定利率の年3%で計算します。住宅の賃貸借で借主が個人の場合、消費者契約法により、遅延損害金の率は年14.6%を超える部分は無効とされます。

管理会社に督促を任せていますが、何か注意することはありますか

管理会社が督促を行う場合も、やってはいけない督促のルールは同じです。管理会社が行き過ぎた督促をすると、貸主が責任を問われることもあります。また、明け渡しの交渉や訴訟など、法的な手続きは弁護士の役割です。滞納が長引きそうなら、早めに弁護士に引き継ぎましょう。

借主と連絡がとれず、部屋にもいないようです

借主と連絡がとれなくても、勝手に部屋に入ったり、荷物を処分したりすることはできません。連帯保証人や緊急の連絡先に連絡し、借主の状況を確かめましょう。安否が心配な場合は、警察に相談して立ち会いを求めることも考えられます。借主が戻らない場合は、契約を解除し、明け渡しの訴訟を起こして、強制執行で部屋を取り戻すことになります。