原状回復はどこまで？ガイドラインで見る借主と貸主の負担

退去のとき、どこまで直して返せばよいのか

賃貸のマンションを退去したら、管理会社から、壁紙の張り替えや床の補修の費用として、思っていた以上の額を請求された。敷金はほとんど戻ってこないうえ、追加の支払いまで求められている。反対に、貸主の立場では、退去した部屋が思った以上に傷んでいて、どこまで借主に負担を求められるのか分からない。退去のときの原状回復をめぐるトラブルは、賃貸の中で最も多いトラブルの一つです。

原状回復とは、簡単にいえば、借主が借りた部屋を、退去のときに、借りたときの状態に戻して返すことをいいます。ただし、「借りたときの状態」といっても、新品同様に戻す必要があるわけではありません。普通に暮らしていれば生じる汚れや傷み、年数がたつことで古くなった部分は、借主が直す必要はないのが原則です。

この考え方は、2020年4月の民法改正で法律に明記されました。また、国土交通省は、原状回復の費用を借主と貸主のどちらが負担するかの目安を示すガイドラインを公表しています。通常の使い方による傷みは貸主の負担、借主の不注意などによる傷みは借主の負担、というのが基本の考え方です。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、原状回復の基本、国土交通省のガイドラインによる負担の分け方、年数による負担の減り方、特約の効力、退去のときのトラブルを防ぐ方法、そして請求に納得できない場合の対処までを説明していきます。

原状回復のトラブルは、貸主と借主の認識のずれから生まれます。借主は「普通に住んでいただけ」と考え、貸主は「こんなに傷めて返された」と考える。この溝を埋めるのが、法律とガイドラインの考え方です。基準を知っておけば、どちらの立場でも、納得のいく話し合いができます。

原状回復とは｜法律に明記されたルール

2020年4月の民法改正で、借主の原状回復の義務について、次のような規定が設けられました。借主が何を直す必要があり、何を直す必要がないのかが、条文で整理されたのです。

区分	内容	原状回復の義務
通常の使用による損耗（通常損耗）	普通に暮らしていれば生じる汚れや傷み	借主は負わない
経年変化	年数がたつことで自然に生じる劣化	借主は負わない
借主の責任による損傷	借主の不注意や、通常の使い方を超える使い方による傷み	借主が負う

つまり、借主が負担するのは、自分の不注意や、通常の使い方を超える使い方によって生じた傷みを直す費用です。普通に暮らしていて生じる傷みや、年数による劣化を直す費用は、家賃に含まれていると考えられるため、貸主の負担になります。

2020年の改正の前はどうだったか

改正の前も、通常損耗は貸主の負担という考え方は、裁判例やガイドラインで定着していました。改正によって、この考え方が法律の条文になり、より明確になりました。契約書に特約がない限り、通常損耗や経年変化の補修の費用を借主に請求することはできない、というルールが、法律の上でもはっきりしたのです。

貸主が負う修繕の義務との関係

住んでいる間は、貸主に、部屋を住める状態に保つための修繕の義務があります。雨漏りや設備の故障などは、借主の責任で生じたものでなければ、貸主が修繕します。退去のときの原状回復は、これとは別に、借主が自分の責任で生じた傷みを直すものです。住んでいる間の修繕と、退去のときの原状回復を混同しないようにしましょう。

借主の責任による傷みとは

借主は、借りた部屋を、善良な管理者として注意を払って使う義務を負っています。これを善管注意義務といいます。たとえば、飲み物をこぼしたのに拭かずに放置してシミになった、結露を放置してカビを広げた、ペットが柱をかじった、といった場合は、この注意を怠ったものとして、借主の負担になります。

「借りたときの状態」の意味

原状回復というと、借りたときとまったく同じ状態に戻すことだと誤解されがちです。けれども、何年も住めば、どんなに丁寧に使っても部屋は古くなります。法律が借主に求めているのは、借主の責任で生じた傷みを直すことであって、時間の経過で生じた古さまで取り除くことではありません。この点を押さえておくと、請求された費用が妥当かどうかを判断しやすくなります。

貸主が負担する理由

通常損耗や経年変化の補修の費用が貸主の負担になるのは、貸主が家賃を決めるときに、その費用を見込んでいると考えられるからです。部屋を貸せば、いずれ壁紙は古くなり、床はすり減ります。その補修の費用は、毎月の家賃の中から回収されているというのが、法律の考え方です。

国土交通省のガイドラインによる負担の分け方

負担の分け方をより具体的に知るうえで欠かせないのが、国土交通省のガイドラインです。国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、具体的にどんな傷みを誰が負担するかの目安を示しています。法律ではありませんが、裁判でも判断の参考にされる重要な基準です。

場所	貸主の負担（通常損耗・経年変化）	借主の負担（借主の責任による傷み）
壁・天井	日焼け、テレビや冷蔵庫の裏の黒ずみ（電気焼け）、画びょうやピンの穴	タバコのヤニや臭い、落書き、下地の補修が必要な釘やネジの穴、結露を放置したカビ
床	家具を置いたことによるへこみや跡、日焼けによる変色	飲み物などをこぼしたシミの放置、キャスター付きの椅子による傷、引越しでつけた傷
設備	設備の寿命による故障、鍵の交換（破損や紛失がない場合）	手入れを怠ったことによる台所の油汚れや浴室のカビ、鍵の紛失
そのほか	次の入居者のための全体のハウスクリーニング	ペットによる傷や臭い、借主が付けた設備の撤去

設備の故障

エアコンや給湯器、換気扇などの設備が、寿命で故障した場合は、貸主の負担で修理や交換をするのが原則です。借主が手入れを怠ったために故障した場合や、使い方を誤って壊した場合は、借主の負担になります。設備が故障したら、すぐに貸主や管理会社に知らせることで、借主の責任を問われるのを防げます。

ハウスクリーニングの考え方

次の入居者を迎えるための部屋全体のハウスクリーニングは、ガイドラインでは貸主の負担とされています。借主が通常の掃除をして退去していれば、専門の業者によるクリーニングは、次の入居者のための費用と考えられるからです。ただし、契約で金額を明示してクリーニングの費用を借主の負担とする特約がある場合は、その特約が有効とされることが多いので、契約書を確かめてください。

判断が分かれやすいもの

たとえば、タバコのヤニや臭いは、通常の使い方を超えるものとして借主の負担とされることが一般的です。一方で、画びょうの穴は、ポスターなどを貼るのは普通の暮らしの範囲だとして、貸主の負担とされます。ただし、重い物を掛けるためのネジ穴など、下地の補修が必要なものは借主の負担とされます。同じような傷でも、原因や程度によって判断が変わるので、退去のときに一つ一つ確かめることが大切です。

借主が勝手に取り付けたもの

借主が、貸主の許可を得ずにエアコンを取り付けた、棚をネジで壁に固定した、照明器具を交換した、といった場合は、退去のときに取り外して元に戻すのが原則です。取り外したことで生じた穴や傷の補修も、借主の負担になります。貸主の許可を得て取り付けた設備は、退去のときに貸主に買い取ってもらえる場合もあるので、取り付ける前に取り扱いを確認しておきましょう。

補修は必要な範囲で

また、借主の負担になる傷があっても、借主が負担するのは、その傷を直すのに必要な範囲に限られます。壁紙の一部に傷があれば、原則として傷のある面だけを張り替える費用を負担し、部屋全体の張り替えの費用を負担する必要はありません。床も、傷のある部分の補修が原則です。

ガイドラインの位置づけ

ガイドラインは、法律ではなく、国土交通省が示した目安です。そのため、契約書に特約があれば、その特約が優先されることもあります。ただし、裁判では、ガイドラインの考え方が広く参考にされており、特約がない場合や、特約の効力が認められない場合には、ガイドラインに沿って判断されることが多いのが実情です。

年数による負担の減り方

もう一つ大切なのが、年数による減額の考え方です。ガイドラインでは、借主の負担になる傷みであっても、その設備が古くなっている分は、借主の負担を減らす考え方がとられています。壁紙などは、年数がたつにつれて価値が下がっていくので、借主が負担するのは、退去のときに残っている価値の分だけになります。

設備	考え方
壁紙（クロス）	耐用年数6年で、価値が1円まで下がると考える
カーペット、クッションフロア	耐用年数6年で、価値が1円まで下がると考える
フローリング	部分的な補修は経過年数を考えない。全体を張り替える場合は、建物の耐用年数で考える
畳の表替え、ふすま紙、障子紙	消耗品として、経過年数は考えない

年数による減額の意味

年数による減額は、借主が傷をつけなくても、壁紙や床は年数とともに古くなり、いずれ張り替えが必要になるという考え方に基づいています。借主が傷をつけたことで、張り替えの時期が早まったとしても、その費用のすべてを借主に負担させるのは公平ではない、ということです。長く住んだ借主ほど、負担は小さくなります。

ガイドラインでは、入居の時点ですでに壁紙などが古くなっていた場合は、その時点から年数を数えることになります。入居のときに張り替えたばかりの新しい壁紙だったのか、前の入居者のときから使われていた壁紙だったのかによって、借主の負担は大きく変わります。

具体的な計算の例

たとえば、入居のときに新しく張り替えた壁紙に、借主がタバコのヤニで汚れをつけ、6年住んで退去した場合を考えてみます。壁紙の耐用年数は6年なので、退去のときには壁紙の価値はほとんど残っていません。この場合、張り替えの費用のうち、借主が負担するのはごくわずかになります。3年で退去した場合は、価値が半分ほど残っていると考え、張り替えの費用のおよそ半分を借主が負担することになります。

ただし、借主が故意に壁を壊した場合などは、年数にかかわらず、補修の費用を負担しなければならないこともあります。

床やふすまの考え方

フローリングの部分的な補修は、経過年数を考えないとされています。フローリングは長く使える床材で、部分的な補修であれば、年数によって価値が下がるとは考えにくいからです。一方、畳の表替えやふすま紙、障子紙は、消耗品として扱われ、借主の責任による破損であれば、年数にかかわらず借主の負担になります。

原状回復の特約は有効か

ここで問題になるのが、特約です。賃貸借契約書に、「退去時のハウスクリーニング費用は借主の負担とする」「畳の表替えの費用は借主の負担とする」といった特約が入っていることがあります。本来は貸主の負担になる通常損耗について、借主の負担とする特約は、有効なのでしょうか。

この点について、最高裁は、平成17年12月16日の判決で、通常損耗を借主の負担とする特約が有効になるには、借主が負担する通常損耗の範囲が契約書にはっきり書かれているか、口頭で説明されて、借主がそれをはっきり認識し、合意していることが必要だと判断しました。

特約が有効とされやすい場合	特約が無効とされやすい場合
借主が負担する項目と金額が具体的に書かれている（例：退去時のクリーニング費用として○万円）	「原状回復費用はすべて借主の負担とする」など、あいまいな書き方
契約の際に、特約の内容を借主に説明している	契約書の小さな字で書かれているだけで、説明がない
金額が相場に照らして相当である	金額が不当に高く、借主に一方的に不利である

契約の前に特約を確かめる

特約の効力をめぐって争うより、契約の前に内容を確かめておくほうが、はるかに簡単です。契約書の原状回復やクリーニングの条項を読み、借主の負担になる項目と金額を確かめましょう。分からない点は、重要事項説明の際に宅地建物取引士に尋ね、説明を受けた内容をメモしておくと、後で役に立ちます。

敷引きや定額の補修費

関西などの一部の地域では、退去のときに敷金の一定額を差し引く敷引きの慣行があります。最高裁は、敷引きの額が高すぎなければ、通常損耗の補修の費用に充てる趣旨として、原則として有効と判断しています。敷引きがある契約では、敷引きの分とは別に、通常損耗の補修の費用を請求されることは、原則としてありません。

消費者契約法による制限

借主が個人の場合、事業者である貸主との契約には、消費者契約法が適用されます。消費者の利益を一方的に害する条項は、無効とされることがあります。通常損耗の補修の費用を、相場より著しく高い額で借主に負担させるような特約は、この規定によって無効とされる可能性があります。

特約があっても確かめたいこと

特約がある場合でも、特約の対象になっていない傷みについては、原則どおりガイドラインの考え方で判断されます。たとえば、クリーニングの費用の特約があっても、それとは別に壁紙の張り替えの費用を請求されている場合は、その張り替えが通常損耗によるものか、借主の責任によるものかを、あらためて確かめる必要があります。

退去のときのトラブルを防ぐ方法

原状回復のトラブルの多くは、入居のときと退去のときの部屋の状態が、はっきり記録されていないことから起こります。言い換えれば、記録さえ残しておけば、多くのトラブルは防げるということです。

入居のときにすること

• 部屋の中の傷や汚れを、日付の分かる写真や動画で記録する
• 貸主や管理会社が用意するチェックリストに、傷や汚れを書き込み、控えを保管する
• 契約書の原状回復やクリーニングの特約を確かめる
• 重要事項説明書で、退去のときの費用の説明を確かめる

入居のときのチェックリストは、貸主と借主の双方が署名し、それぞれ控えを持っておくのが理想です。管理会社がチェックリストを用意していない場合は、自分で作成して、写真とともに管理会社にメールで送っておくと、記録として残ります。

写真の撮り方

入居のときの写真は、部屋全体を撮るだけでなく、傷や汚れがある部分を近くから撮っておくことが大切です。壁の汚れ、床の傷、設備の不具合など、気づいたものはすべて記録しましょう。撮影した日付が分かるように保存しておけば、退去のときに、その傷が入居の前からあったことを示せます。

住んでいる間にすること

住んでいる間も、気をつけたいことがあります。設備の故障や、雨漏りなどの不具合に気づいたら、すぐに貸主や管理会社に知らせましょう。放置して傷みが広がると、借主の責任とされることがあります。結露はこまめに拭き取り、換気を心がけることで、カビの発生を防げます。

退去のときにすること

1. 退去の立ち会いには必ず出席し、管理会社の担当者と一緒に部屋を確かめる。
2. 指摘された傷や汚れが、入居のときからあったものでないかを、写真と照らし合わせる。
3. その場で原状回復の費用の負担に同意する書面への署名を求められても、納得できなければ署名しない。
4. 後日届いた請求書の内訳を確かめ、ガイドラインと照らし合わせる。

退去の前に自分でできること

退去の前に、部屋をきれいに掃除しておくことも大切です。借主の負担になる汚れの多くは、日ごろの掃除や手入れで防げるものです。台所の油汚れ、浴室の水あか、窓のサッシのほこりなどを落としておくだけでも、退去の立ち会いでの指摘は減ります。ただし、自分で壁紙を補修したり、床を塗り直したりすると、かえって傷みを広げることもあるので、補修は貸主と相談してからにしましょう。

退去の立ち会いで確かめたいこと

退去の立ち会いでは、担当者が指摘した傷や汚れを、その場で写真に撮っておきましょう。指摘の内容と、担当者の説明もメモしておきます。後日届く請求書の内容が、立ち会いのときの指摘と食い違っていないかを確かめるためです。立ち会いのときに指摘されなかった傷を、後から請求されることもあるので、記録はとても大切です。

東京都の賃貸住宅紛争防止条例

東京都では、賃貸住宅の契約の際に、不動産会社が借主に対して、原状回復の考え方や、入居中の修繕の負担について説明することを義務づける条例があります。いわゆる東京ルールと呼ばれるもので、原状回復のトラブルを防ぐことを目的としています。

請求に納得できない場合の対処

納得できない請求を受けたら、泣き寝入りする必要はありません。退去の後に届いた原状回復の費用の請求が、ガイドラインと比べて高すぎると感じたら、次の手順で対処しましょう。

段階	対応
1. 内訳の確認	工事の項目、面積、単価の内訳を求める
2. ガイドラインとの照合	通常損耗や経年変化の分が含まれていないか、年数による減額がされているかを確かめる
3. 書面での交渉	納得できない項目と理由を書面で伝え、減額を求める
4. 相談窓口の利用	消費生活センター、自治体の住宅相談窓口に相談する
5. 法的な手続き	少額訴訟、民事調停で解決を求める

少額訴訟の活用

原状回復の費用や敷金の返還をめぐる争いは、金額が60万円以下であることが多いので、簡易裁判所の少額訴訟を使うことができます。少額訴訟は、原則として1回の期日で審理を終えて判決が出る手続きで、弁護士に依頼せずに自分で進めることもできます。入居と退去のときの写真、請求書の内訳、ガイドラインの該当部分を証拠として用意しておきましょう。

敷金との精算

原状回復の費用は、多くの場合、敷金から差し引かれて精算されます。敷金が原状回復の費用を上回れば、残りが借主に返され、下回れば、借主に追加の支払いが求められます。敷金の精算の内訳は、原状回復の費用の内訳と一緒に確かめることが大切です。

相談先として、消費生活センターは、借主が個人の場合の賃貸住宅のトラブルについて、助言や、事業者との間のあっせんをしてくれることがあります。各地の自治体にも、賃貸住宅のトラブルの相談窓口が設けられていることがあります。費用をかけずに相談できるので、まずはこうした窓口を利用するのも一つの方法です。

貸主の立場からの注意

貸主の立場では、ガイドラインを踏まえて、借主の負担になる部分と、自分の負担になる部分をきちんと分けて請求することが大切です。通常損耗の分まで借主に請求すると、トラブルになるだけでなく、訴訟で請求が認められないこともあります。入居のときと退去のときの部屋の状態を写真で記録しておくことは、貸主にとっても、正当な請求を裏付ける証拠になります。

相手に送る書面の書き方

減額を求める書面には、請求書の項目ごとに、借主の負担にならない理由を書きます。たとえば「壁紙の日焼けは通常損耗であり、ガイドラインで貸主の負担とされている」「入居から5年が経過しており、壁紙の残存価値はほとんどない」といった書き方です。入居と退去のときの写真や、ガイドラインの該当部分を添えると、説得力が増します。

貸主の側から見ても、請求の根拠を丁寧に説明することは、トラブルを早く収めることにつながります。見積もりの内訳を示し、借主の負担とした理由をガイドラインに沿って説明すれば、借主も納得しやすくなります。根拠のあいまいな請求は、交渉を長引かせるだけでなく、訴訟で認められないこともあります。

事務所や店舗の原状回復

事務所や店舗などの事業用の物件では、住宅とは原状回復の考え方が大きく異なることがあります。

比べる点	住宅	事務所・店舗
原状回復の範囲	通常損耗や経年変化は貸主の負担が原則	契約で、借りたときの状態（内装のない状態など）に戻すと定めることが多い
特約の効力	消費者契約法が適用され、借主に不利な特約は制限されやすい	事業者どうしの契約として、特約が有効とされやすい
工事の業者	貸主が手配するのが一般的	貸主が指定した業者に工事させる定めがあることも多い
費用	比較的少額	内装の撤去などで高額になりやすい

事務所や店舗の原状回復の工事は、規模が大きく、完了までに時間がかかることもあります。原状回復の工事が終わるまで明け渡しが完了しないとされ、その間の賃料相当額を請求されることもあるので、退去の日から逆算して、早めに工事の段取りを組んでおくことが大切です。

居抜きでの退去

店舗の場合、内装や設備を残したまま、次の借主に引き継ぐ居抜きという方法で退去することもあります。居抜きで退去できれば、内装の撤去の費用を省けます。ただし、貸主の承諾が必要で、次の借主が見つからなければ実現できません。退去の予定が決まったら、早めに貸主に居抜きでの退去を相談してみましょう。

小規模な事務所の場合

事業用の物件でも、住宅と同じような小規模な事務所で、借主が個人事業主の場合などは、住宅と同じようにガイドラインの考え方が参考にされることもあります。契約の内容と、物件の実態によって判断が分かれるので、請求に疑問があれば、弁護士に相談してください。

具体例で考える｜高額な原状回復費用を減額できたケース

よくある相談の例を見てみます。ある会社員の方が、5年住んだ賃貸マンションを退去したところ、管理会社から、壁紙の全面張り替え、床の全面張り替え、ハウスクリーニングの費用として、合計35万円の請求を受けました。敷金の2か月分16万円を差し引いても、さらに19万円を支払うよう求められていました。

この方は弁護士に相談しました。弁護士は、請求の内訳を取り寄せ、ガイドラインと照らし合わせました。壁紙は、ほとんどの部分が日焼けなどの通常損耗で、借主の負担になるのは、家具を動かしたときにつけた一か所の傷だけでした。しかも、5年住んでいたため、年数による減額を考えると、借主の負担はわずかでした。床も、家具を置いたへこみは通常損耗で、借主の負担にはなりません。ハウスクリーニングの費用は、契約書に金額を明示した特約があり、借主の負担として有効と考えられました。

弁護士は、こうした分析をまとめた書面を管理会社に送り、借主の負担は、ハウスクリーニングの費用と、壁紙の傷の補修の一部にとどまると主張しました。管理会社は主張を受け入れ、借主の負担を5万円とし、敷金の残りの11万円を返還することで合意しました。入居のときの写真を残していたことも、交渉を有利に進める材料になりました。

この例のように、請求された金額をそのまま受け入れず、内訳をガイドラインと照らし合わせるだけで、大きく減額できることがあります。一人で交渉するのが不安な場合は、消費生活センターに相談したり、弁護士に書面の作成を依頼したりすることも考えてください。

原状回復に関するよくある質問

タバコを吸っていた場合、壁紙の張り替えはすべて借主の負担ですか

タバコのヤニや臭いによる汚れは、借主の負担とされることが一般的です。喫煙そのものが禁止されていなくても同じです。ただし、年数による減額は考慮されるので、長く住んでいた場合は、借主の負担は小さくなります。また、ヤニで汚れた部分だけでなく、臭いが部屋全体に染みついている場合は、部屋全体の張り替えが借主の負担とされることもあります。

ペット可の物件でも、ペットによる傷は借主の負担ですか

ペットの飼育が契約で認められている物件でも、ペットによる傷や臭いは、通常の使い方を超えるものとして、借主の負担とされることが多いでしょう。契約書に、ペットに関する原状回復の特約がある場合は、その内容に従います。

退去の立ち会いで署名した書面は、後から取り消せますか

署名した以上、その内容に同意したものと扱われるので、後から覆すのは簡単ではありません。ただし、内容が消費者契約法に反する場合や、説明が不十分だった場合などは、争う余地があります。納得できない書面には、その場で署名しないことが何より大切です。

貸主が原状回復の工事をしていないのに、費用を請求できますか

借主の負担になる傷みがあれば、一般に、貸主が実際に工事をしたかどうかにかかわらず、その補修にかかる費用を請求できると考えられています。ただし、次の入居者のために結局は全面的に改装する予定だった場合などは、請求できる額が限られることもあります。