賃貸住宅のトラブルと対処法｜修繕・更新・退去の注意点

賃貸住宅のトラブルは、契約から退去まで続く

エアコンが壊れたのに、大家さんがなかなか修理してくれない。上の階の住人の騒音がひどく、管理会社に伝えても改善しない。更新の時期に、身に覚えのない更新料を請求された。反対に、貸主の側では、借主が無断で友人に部屋を又貸ししていた、ペット禁止なのに犬を飼っていた、ということもあります。

賃貸住宅のトラブルは、契約を結ぶときから、住んでいる間、更新、そして退去まで、あらゆる場面で起こります。貸主と借主の関係は長く続くことが多く、一度こじれると、住まいの安心が損なわれてしまいます。

賃貸住宅のルールは、民法と借地借家法、そして個々の賃貸借契約書で定められています。2020年4月の民法改正では、修繕や家賃の減額、敷金、原状回復など、賃貸借に関するルールがいくつも明文化されました。自分の契約書の内容と、法律のルールを知っておくことが、トラブルを防ぎ、解決するための基本です。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、賃貸住宅でよくあるトラブルを、契約のとき、住んでいる間、更新のとき、退去のときに分けて整理し、借主と貸主それぞれの立場から、対処の方法を説明していきます。

賃貸住宅のトラブルは、生活の場である住まいに関わるだけに、精神的な負担が大きくなりがちです。けれども、多くのトラブルには、法律や契約書に答えがあります。ルールを知ったうえで、冷静に対応していきましょう。

賃貸住宅のトラブルの全体像

賃貸住宅のトラブルは、場面ごとに次のように分けられます。自分のトラブルがどの場面にあたるかを確かめてから、対処の方法を考えましょう。

場面	主なトラブル
契約のとき	広告と実際の条件の違い、初期費用の内訳、重要事項の説明の不足、保証人や保証会社
住んでいる間	設備の故障と修繕、騒音や近隣とのトラブル、家賃の滞納、無断転貸やペットなどの契約違反
更新のとき	更新料、家賃の値上げ、更新の拒絶
退去のとき	原状回復の費用、敷金の返還、退去の予告の期間、違約金

事業用の物件との違い

店舗や事務所などの事業用の物件の賃貸借でも、借地借家法のルールは基本的に同じように適用されます。ただし、事業者どうしの契約では、消費者契約法が適用されないため、借主に不利な特約も有効とされやすくなります。原状回復の範囲や、中途解約の違約金などが、住宅より厳しく定められていることが多いので、契約の前によく確かめましょう。

貸主の義務と借主の義務

貸主の主な義務	借主の主な義務
部屋を使える状態で引き渡す	家賃を期日までに払う
必要な修繕をする	部屋を大切に使う（善良な管理者の注意）
借主が平穏に使えるようにする	契約で決めた用途を守る
敷金を返す	無断で転貸や譲渡をしない
必要費や有益費を返す	退去のときに原状回復をする

借主を守るルール

賃貸住宅の借主は、借地借家法という法律によって強く守られています。契約の期間が満了しても、貸主に正当な理由がなければ契約は更新され、借主に不利な特約の多くは無効とされます。一方で、借主にも、家賃を払う義務、部屋を大切に使う義務、契約で決めた使い方を守る義務があります。

2020年の民法改正で明確になったこと

• 貸主の修繕の義務と、借主が自分で修繕できる場合
• 部屋の一部が使えない場合の家賃の当然の減額
• 敷金の定義と、返還の時期
• 借主の原状回復の義務の範囲（通常の損耗は含まない）
• 個人の連帯保証人の極度額の定め

契約のときのトラブル

賃貸のトラブルの多くは、契約のときに内容をよく確かめなかったことに原因があります。契約書は、住み始めてからのルールブックです。

契約の前に確かめたいこと

• 家賃、共益費、敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用の内訳
• 契約の期間と、更新の条件（更新料の有無と額）
• 普通の賃貸借か、定期借家か
• ペット、楽器、転貸、事務所としての使用などの禁止事項
• 退去の予告の期間と、短期で解約した場合の違約金
• 退去のときのクリーニングの費用など、原状回復の特約
• 連帯保証人の極度額、家賃保証会社の保証の内容

重要事項説明で確かめること

賃貸の契約でも、不動産会社が仲介する場合は、契約の前に宅地建物取引士による重要事項説明があります。契約の期間と更新、禁止事項、敷金の精算、管理会社の連絡先などが説明されます。説明の内容が、広告や事前に聞いていた話と違っていないかを確かめましょう。

保証人と保証会社

賃貸借の契約では、連帯保証人を立てるか、家賃保証会社と契約することを求められるのが一般的です。2020年4月以降の契約で、個人が連帯保証人になる場合は、保証の上限額である極度額を書面で定めなければ、保証は無効になります。家賃保証会社を使う場合は、保証料の額と、更新のときの保証料、保証の範囲を確かめておきましょう。

入居の審査

入居の申込みをすると、通常、貸主や家賃保証会社による審査が行われます。審査では、収入や勤務先、連帯保証人の有無などが確かめられます。審査に通らなかった理由は、必ずしも教えてもらえるとは限りません。年齢や国籍などを理由に一律に入居を断ることは、差別にあたるおそれがあるとされています。

広告と条件が違う

インターネットの広告に書かれていた家賃や設備と、実際の契約の条件が違っていることがあります。不動産会社が事実と違う広告を出すことは、宅建業法で禁じられています。契約の前に気づいた場合は、条件の訂正を求めるか、契約を見送りましょう。契約した後に気づいた場合は、不動産会社に説明を求め、事実と違う説明によって契約した場合は、契約の取消しや損害の賠償を求められることもあります。

初期費用の内訳を確かめる

契約のときには、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料、家賃保証会社の保証料、鍵の交換の費用など、さまざまな初期費用がかかります。内訳を確かめ、何のための費用なのか分からないものがあれば、説明を求めましょう。仲介手数料には法律で上限が定められているので、上限を超えていないかも確かめておきます。

契約書を受け取るタイミング

賃貸の契約では、契約の当日に初めて契約書を見ることも少なくありません。けれども、その場で細かい条項まで読んで理解するのは難しいものです。契約の前に、契約書と重要事項説明書の写しを送ってもらい、事前に読んでおくと安心です。分からない条項は、重要事項説明の際に質問しましょう。

契約の前の内見

契約の前の内見では、部屋の広さや日当たりだけでなく、設備が動くか、水回りに水漏れやカビがないか、窓や扉の開け閉めに問題がないかを確かめましょう。周辺の騒音や、ゴミ置き場の管理の状態、共用部分の清掃の状況なども、住み始めてからの暮らしやすさに関わります。気になる点は、契約の前に修理を求めておくことが大切です。

定期借家に注意

定期借家は、定期建物賃貸借とも呼ばれ、契約の期間が満了すると、更新されずに終わる契約です。借主が住み続けたいと思っても、貸主が同意しなければ、再契約はできません。家賃が相場より安い物件の中には、定期借家のものもあるので、契約書と重要事項説明書で、更新があるかどうかを必ず確かめましょう。

住んでいる間のトラブル｜修繕と家賃の減額

次に、住んでいる間のトラブルです。住んでいる間のトラブルで最も多いのが、設備の故障や建物の不具合をめぐる修繕の問題です。

修繕は貸主の義務

法律上、貸主は、借主が部屋を使えるように、必要な修繕をする義務を負っています。エアコンや給湯器の故障、雨漏り、水道の水漏れなど、借主の責任によらない不具合は、貸主の負担で修繕するのが原則です。ただし、借主の不注意で壊した場合は、借主の負担になります。

場面	修繕の負担
設備の寿命による故障、建物の老朽化による不具合	貸主
借主の不注意や、使い方の誤りによる破損	借主
電球の交換、パッキンの交換などの小さな修繕	契約で借主の負担とされていることが多い
借主が自分で設置した設備の故障	借主

貸主が修繕しない場合

2020年4月の民法改正で、次の場合には、借主が自分で修繕できることが明記されました。

1. 借主が貸主に修繕が必要であることを通知した、または貸主がそれを知ったのに、相当の期間内に貸主が修繕しない場合。
2. 急いで修繕しなければならない事情がある場合。

借主が自分で修繕した場合、その費用のうち、貸主が負担すべき分は、貸主に請求できます。ただし、必要以上に高額な修繕をした場合は、全額を請求できないこともあるので、修繕の前に、見積もりを取って貸主に知らせておくのが安全です。

必要費と有益費

借主が、貸主の負担になる修繕を自分で行った場合、その費用（必要費）は、すぐに貸主に請求できます。また、借主が部屋の価値を高める改良（有益費）をした場合は、退去のときに、価値の増加が残っている範囲で、貸主に費用の返還を求められることがあります。ただし、契約で有益費の請求をしないと定めていることも多いので、契約書を確かめましょう。

設備と残置物

部屋に付いているエアコンなどの設備が、貸主の設備なのか、前の借主が置いていった残置物なのかによって、修繕の負担が変わります。残置物とされている設備は、故障しても貸主は修繕の義務を負わないのが一般的です。契約書や重要事項説明書で、設備と残置物の区別を確かめておきましょう。

修繕の費用の負担をめぐって貸主と意見が分かれた場合は、契約書の修繕の条項を確かめましょう。小さな修繕を借主の負担とする特約があっても、大きな修繕まで借主の負担とすることはできないのが一般的です。

貸主の立ち入り

反対に、貸主が修繕のために部屋に立ち入る必要がある場合、借主は、原則としてこれを拒むことができません。ただし、貸主が借主の同意なく、無断で部屋に入ることは許されません。修繕の日程は、借主と相談して決めるのが通常です。借主の意思に反して修繕を強行し、借主が部屋を使えなくなるような場合は、借主は契約を解除できることもあります。

修繕の依頼の仕方

設備の故障や不具合に気づいたら、すぐに管理会社や貸主に知らせましょう。放置して被害が広がると、借主の責任とされることもあります。依頼は、電話だけでなく、不具合の内容と気づいた日時を書いたメールや書面でも送り、写真を添えておくと、後の証拠になります。

部屋の一部が使えない場合の家賃

雨漏りで部屋の一部が使えない、設備が故障して長く使えないといった場合は、使えない部分の割合に応じて、家賃が減額されます。2020年4月の改正で、借主の責任によらない場合は、借主が請求しなくても、当然に減額されることになりました。どの程度減額されるかは、不具合の内容と期間によって判断されるので、貸主と話し合って決めます。

住んでいる間のトラブル｜騒音と契約違反

騒音のトラブルでは、自分が加害者だと苦情を受けることもあります。自分では気づかない生活音が、ほかの部屋に響いていることもあるので、苦情を受けたら、まずは相手の話を聞き、防音のマットを敷くなど、できる対策をとりましょう。

設備の交換や改装をしたいとき

借主が、自分の好みで壁紙を張り替えたい、照明器具を交換したい、棚を取り付けたいと考えることもあるでしょう。部屋に手を加える場合は、事前に貸主の承諾を得ることが必要です。無断で改装すると、退去のときに元に戻す費用を請求されたり、契約違反とされたりすることがあります。承諾を得た内容は、書面に残しておきましょう。

騒音や近隣とのトラブル

集合住宅ならではのトラブルもあります。隣や上の階の騒音、ゴミの出し方、共用部分の使い方など、近隣とのトラブルも多くあります。貸主には、借主が部屋を平穏に使えるようにする義務があるため、ほかの借主による迷惑行為がひどい場合は、貸主や管理会社に対応を求めることができます。

• 騒音の日時や内容を記録し、管理会社や貸主に伝える
• 管理会社から、住人全体への注意や、特定の住人への注意をしてもらう
• 改善しない場合は、貸主に、迷惑行為をする借主との契約の解除を含めた対応を求める

家賃を払えなくなったら

借主の立場で、失業や病気などで家賃を払えなくなったら、滞納する前に、貸主や管理会社に事情を伝えて相談しましょう。支払いの猶予や、分割での支払いに応じてもらえることもあります。自治体の住居確保給付金など、家賃の支払いを支える公的な制度もあるので、自治体の窓口に相談してみてください。

他の借主による迷惑行為への貸主の責任

ほかの借主の迷惑行為がひどいのに、貸主が何も対応しない場合は、借主が平穏に部屋を使えるようにする義務に違反したとして、貸主に損害の賠償を求めたり、家賃の減額を求めたりできることがあります。ただし、そのためには、迷惑行為の程度が我慢すべき限度を超えていることや、貸主に対応を求めたのに放置されたことを示す必要があります。

貸主の側の近隣トラブルへの対応

貸主の側では、借主から騒音などの苦情を受けたら、まず事実を確かめ、迷惑行為をしている借主に注意します。注意しても改善しない場合は、書面で改善を求め、それでも改善しなければ、契約の解除を検討します。苦情を放置していると、苦情を申し出た借主から責任を問われたり、退去が相次いで空室が増えたりすることもあります。

借主の契約違反

貸主の立場から多いのは、借主の契約違反です。契約違反への対応を誤ると、貸主が責任を問われることもあります。

契約違反	貸主の対応
家賃の滞納	督促、連帯保証人や保証会社への連絡、契約の解除、明け渡しの請求
無断の転貸（又貸し）	転貸をやめるよう求め、改善しなければ契約の解除
禁止されたペットの飼育	飼育をやめるよう求め、改善しなければ契約の解除
用途の違反（住宅を事務所や民泊に使う）	用途の違反をやめるよう求め、改善しなければ契約の解除
無断の改装	元に戻すよう求め、損害の賠償を請求

契約違反への対応の手順

貸主が借主の契約違反に対応するときは、まず違反の事実を確かめ、書面で違反をやめるよう求めます。改善しない場合は、相当の期間を定めて催告し、それでも改善しなければ、契約の解除を通知します。解除の後も借主が退去しなければ、明け渡しの訴訟を起こすことになります。いずれの段階でも、記録を残すことが大切です。

無断の転貸とは

借主が、貸主の承諾なく、部屋を他人に貸すことを無断の転貸といいます。民法では、無断の転貸は契約の解除の理由になるとされていますが、実際には、背信的な事情があるかどうかも考慮されます。短期間、親族を泊めただけのような場合は、解除が認められないこともあります。一方、民泊のように、不特定の人に有料で部屋を使わせる場合は、解除が認められやすくなります。

契約の解除には信頼関係の破壊が必要

借主に契約違反があっても、貸主がすぐに契約を解除できるとは限りません。賃貸借は長く続く関係なので、解除が認められるには、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるほどの事情が必要とされています。家賃の滞納であれば数か月分、無断の転貸であれば背信的な事情があるかどうかなどが考慮されます。解除の前には、違反をやめるよう求め、その記録を残しておくことが大切です。

更新のときのトラブル

トラブル	考え方
更新料の請求	契約書に明確な定めがあり、額が高すぎなければ有効とされる。定めがなければ支払う必要はない
家賃の値上げ	借主が同意しなければ家賃は変わらない。合意できなければ調停や訴訟で決める
更新の拒絶	普通の賃貸借では、貸主に正当な理由がなければ更新を拒めない
更新の手続きをしなかった	更新の合意がなくても、以前と同じ条件で更新されたものとみなされる（法定更新）

貸主が更新を拒む場合

普通の賃貸借では、貸主の側から更新を拒むには、期間の満了の1年前から6か月前までに通知し、しかも正当な理由が必要です。貸主から「更新しない」と言われても、正当な理由がなければ、借主は住み続けることができます。立ち退きを求められた場合は、すぐに応じず、条件を確かめましょう。

更新料の有効性

更新料については、最高裁の判断が出ています。最高裁は、平成23年7月15日の判決で、契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の条項は、額が高すぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法に反せず有効と判断しました。更新料が有効かどうかは、契約書の記載と、家賃の額や更新の期間とのつり合いによって判断されます。

更新の書類に署名する前に

更新のときに送られてくる書類には、新しい家賃や更新料、契約の条件の変更が書かれていることがあります。署名する前に、以前の契約と比べて変わった点がないかを確かめましょう。家賃の値上げや条件の変更に同意できない場合は、署名せずに、管理会社や貸主に話し合いを求めます。

法定更新と更新料

更新の手続きをしないまま契約の期間が満了すると、契約は法定更新され、期間の定めのない契約として続きます。法定更新の場合に更新料を支払う義務があるかどうかは、契約書の定め方によって判断が分かれます。契約書に「法定更新の場合も更新料を支払う」と明記されていれば、支払う義務があるとされることが多いでしょう。

退去のときのトラブル

最後に、退去のときのトラブルです。退去のときのトラブルで多いのは、原状回復の費用と敷金の返還です。

トラブル	考え方
原状回復の費用	普通に使っていて生じた傷みや、年数による劣化の補修は、原則として貸主の負担
敷金の返還	未払いの家賃や、借主の負担になる修繕の費用を差し引いて、明け渡しの後に返される
退去の予告の期間	契約書に定められた期間（1か月前などが多い）までに通知する必要がある
短期解約の違約金	契約書に定めがあれば、その額が相当な範囲で有効とされることが多い

短期解約の違約金

契約書に、1年以内に解約した場合は家賃の1か月分を違約金として支払う、といった定めがあることがあります。こうした違約金の定めは、額が相当な範囲であれば有効とされることが多いでしょう。一方、額が不当に高い場合は、消費者契約法によって無効とされることもあります。

退去の立ち会いで気をつけること

退去の立ち会いでは、管理会社の担当者から、傷や汚れの指摘を受けます。その場で費用の負担に同意する書面に署名を求められることもありますが、納得できない点があれば、署名せずに持ち帰って検討しましょう。指摘された箇所は、写真に撮っておくと、後で精算書の内容を確かめる際に役立ちます。

退去の通知の方法

退去の通知は、原則として、契約書で定められた方法で行います。書面での通知が求められている場合は、口頭の連絡だけでは足りないことがあります。通知した日が退去の予告の期間の起算点になるので、送った日が分かるよう、控えを残しておきましょう。

敷金が返ってこない場合

退去の後に敷金が返ってこない、差し引かれた額に納得できないといった場合は、精算書の内訳を確かめ、根拠のない差し引きがあれば、返還を求めます。話し合いで解決しなければ、少額訴訟で返還を求めることもできます。

退去の前にすること

1. 契約書で、退去の予告の期間と、原状回復やクリーニングの特約を確かめる。
2. 期間までに、書面などで貸主や管理会社に退去を通知する。
3. 部屋の掃除をし、入居のときの写真と見比べて、傷や汚れを確かめる。
4. 退去の立ち会いに出席し、指摘された傷や汚れを写真に撮る。
5. 後日届く精算書の内訳を確かめ、納得できなければ説明を求める。

トラブルの相談先と解決の手続き

賃貸住宅のトラブルは、内容に応じて、次のような相談先や手続きを使って解決を図ります。

相談先・手続き	内容
管理会社・貸主	修繕、騒音、設備の不具合など、日常のトラブルの窓口
消費生活センター	借主が個人の場合の、事業者である貸主や不動産会社とのトラブルの相談
自治体の住宅相談窓口	賃貸住宅のトラブル全般の相談
民事調停	調停委員が間に入り、話し合いで解決を図る
少額訴訟	60万円以下の敷金の返還や修繕の費用の請求などを、原則1回の期日で審理する
弁護士	契約の解除や明け渡し、損害の賠償の請求など、法的な判断が必要な場合

貸主の立場での相談先

貸主の立場では、家賃の滞納や契約違反への対応、明け渡しの請求、立ち退きの交渉などで、弁護士に相談することが多いでしょう。管理会社に管理を任せている場合でも、法的な紛争の交渉や訴訟は、弁護士の役割です。複数の物件を持つオーナーは、顧問弁護士を持っておくと、トラブルが起きたときに素早く対応できます。

話し合いで解決するために

賃貸のトラブルは、実際には多くの場合、話し合いで解決できます。感情的にならずに、事実と契約の内容、法律のルールを示して話し合うことが大切です。相手の事情にも耳を傾け、双方が納得できる落としどころを探りましょう。話し合いがまとまったら、合意の内容を書面に残しておきます。

具体例で考える｜エアコンの故障が直らなかったケース

修繕をめぐるトラブルの例を見てみましょう。ある会社員の方は、賃貸マンションの部屋に備え付けのエアコンが、真夏に故障しました。すぐに管理会社に連絡しましたが、「貸主に確認します」と言われたまま、2週間たっても修理の連絡がありませんでした。連日の猛暑で、夜も眠れない状態が続きました。

困り果てたこの方は、弁護士に相談しました。弁護士は、備え付けのエアコンは貸主の設備であり、寿命による故障であれば貸主が修繕する義務を負うこと、通知したのに相当の期間内に修繕されない場合は、借主が自分で修繕し、費用を貸主に請求できることを説明しました。猛暑の中でエアコンが使えないことは、健康にも関わる急を要する事情でもありました。

この方は、弁護士の助言に従い、管理会社と貸主に、書面で修繕を求めたうえで、1週間以内に修繕されない場合は自分で修理を手配し、費用を請求すると通知しました。貸主からの返事はなく、この方は電器店に修理を依頼しました。修理の見積もりと領収書を添えて費用を請求したところ、貸主は費用を支払い、エアコンが使えなかった期間の家賃の一部の減額にも応じました。

通知の記録と、修理の見積もりを残していたことが、費用の請求をスムーズにしました。修繕を求めるときは、口頭だけでなく、書面やメールで記録を残しておくことが大切です。

エアコンのように生活に欠かせない設備の故障は、とくに急いで修繕が必要な場合にあたることがあります。ただし、自分で修繕を手配する前には、貸主に通知して待つ期間を置くなど、法律の要件を満たしているかを確かめておきましょう。

賃貸住宅は、貸主と借主が互いの立場を尊重することで、長く良い関係を保てるものです。トラブルが起きたときも、契約とルールに沿って冷静に話し合えば、多くの問題は解決できます。

賃貸住宅のトラブルに関するよくある質問

管理会社と貸主、どちらに連絡すればよいですか

管理会社が管理を任されている物件では、まず管理会社に連絡するのが一般的です。ただし、修繕の義務や契約の解除などの責任を負うのは貸主です。管理会社の対応が遅い場合は、貸主に直接連絡することも考えましょう。貸主の連絡先は、契約書や重要事項説明書で確かめられます。

部屋でペットを飼いたいのですが、契約で禁止されています

契約書でペットの飼育がはっきり禁止されている場合は、無断で飼うと契約違反になり、契約を解除されるおそれがあります。どうしても飼いたい場合は、貸主に相談し、承諾を得たうえで、敷金の積み増しなどの条件を書面で取り決めましょう。

家族や友人と一緒に住むことはできますか

契約書で入居者が限定されている場合は、貸主の承諾なく同居人を増やすと、契約違反とされることがあります。家族の同居であれば問題にならないことも多いですが、友人との同居は無断の転貸とみなされることもあるので、事前に貸主に相談しましょう。

貸主が替わったら、契約はどうなりますか

住んでいる建物が売られて貸主が替わっても、借主は、引渡しを受けて住んでいれば、新しい貸主に借りる権利を主張できます。契約の条件は、そのまま新しい貸主に引き継がれます。敷金を返す義務も、新しい貸主に引き継がれます。