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「事故物件」をめぐるトラブルは、なぜ起きるのか
住み始めてしばらくたってから、近所の人に「前にこの部屋で亡くなった人がいてね」と聞かされた。購入した中古の一戸建てで、以前に事件があったことが、後になって分かった。反対に、所有するアパートの一室で入居者が亡くなり、次の入居者にどこまで説明すればよいのか分からない。こうした、いわゆる事故物件をめぐる悩みは、借りる側、買う側、貸す側、売る側のどの立場でも起こりえます。
事故物件とは、一般的な言い方では、その物件で人が亡くなったことなどにより、住む人が心理的な抵抗を感じるおそれのある物件をいいます。法律上の定義があるわけではなく、どのような死が、いつまで、どの範囲で説明されるべきなのかは、長くはっきりしていませんでした。
そこで国土交通省は、2021年10月に、不動産会社が人の死をどのように告知すべきかについてのガイドラインを定めました。このガイドラインによって、告知が必要な場合と不要な場合の基準が、一定程度明確になりました。ただし、ガイドラインは不動産会社の告知の基準を示したものであり、個別の事案で損害賠償が認められるかどうかは、最終的に裁判所が判断します。
この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、事故物件の意味、国土交通省のガイドラインの内容、告知されなかった場合に買主や借主がとれる手段、貸主や売主が負う責任とその備え、そして入居者が亡くなった場合の貸主の損害の回収までを、具体例を交えて説明していきます。
事故物件という言葉は、テレビやインターネットでよく目にするようになり、関心を持つ人も増えています。一方で、何が事故物件にあたるのか、どこまで説明されるべきなのかについては、誤解も少なくありません。まずは、基本的な考え方から整理していきましょう。
事故物件とは｜心理的瑕疵のある物件
不動産の欠陥にはいくつかの種類があります。雨漏りや土台の腐食のような物理的な欠陥のほかに、物件そのものに問題はなくても、住む人が心理的な抵抗を感じる事情があります。これを心理的瑕疵と呼び、事故物件は、その代表的な例です。
| 欠陥の種類 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 物理的な欠陥 | 建物や土地そのものの不具合 | 雨漏り、シロアリ、地盤の沈下、土壌の汚染 |
| 心理的な欠陥 | 住む人が嫌悪感や不安を感じる事情 | 自殺、殺人などの事件、孤独死で長く発見されなかった死 |
| 環境的な欠陥 | 物件の周りの環境の問題 | 近くの暴力団の事務所、騒音や悪臭の発生源 |
| 法律上の欠陥 | 法令による利用の制限 | 建て替えができない土地、用途の制限 |
心理的な欠陥があると、一般に、その物件を借りたい人や買いたい人が減り、家賃や売却価格が下がります。そのため、不動産を貸したり売ったりするときには、相手に心理的な欠陥を伝えるかどうかが、大きな問題になります。
心理的な欠陥は、物理的な欠陥と違って、目で見ても分からないという特徴があります。そのため、借主や買主は、売主や貸主、不動産会社から説明を受けなければ、その事実を知ることができません。だからこそ、告知のルールが大切になるのです。
どのような死が問題になるか
人が住む場所である以上、そこで亡くなる人がいるのは、ごく自然なことです。老衰や病気で自宅で亡くなることも、珍しくありません。問題になるのは、住む人が強い抵抗を感じるような死、たとえば自殺や殺人、事故死、長期間発見されずに遺体の損傷が進んだ孤独死などです。どの死が告知の対象になるかについて、次に説明する国土交通省のガイドラインが基準を示しています。
事故物件の言葉が指す範囲
世間でいう事故物件には、物件の中で人が亡くなった場合だけでなく、敷地内の駐車場や、隣接する建物で起きた事件を含めて呼ぶこともあります。一方、法律上の責任が問われるかどうかは、その事情が物件の価値や、住む人の判断にどれだけ影響するかによって決まります。言葉の印象だけで判断せず、具体的な事情に即して考えることが大切です。
国土交通省のガイドライン｜告知が必要な場合と不要な場合
2021年10月に国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、居住用の不動産の売買と賃貸について、不動産会社が買主や借主に人の死を告げるべきかどうかの基準を示しています。
| 場面 | 賃貸 | 売買 |
|---|---|---|
| 自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒、誤嚥など） | 原則として告知しなくてよい | 原則として告知しなくてよい |
| 上記の死でも、長く放置されて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合 | 告知が必要。ただし、発生（発覚）からおおむね3年を過ぎれば原則として不要 | 告知が必要 |
| 自殺、他殺、事故死など、上記以外の死 | 告知が必要。ただし、発生（発覚）からおおむね3年を過ぎれば原則として不要 | 告知が必要 |
| 隣の住戸や、日常生活で通常使わない共用部分で起きた死 | 原則として告知しなくてよい | 原則として告知しなくてよい |
賃貸の「おおむね3年」の考え方
賃貸で告知が必要とされる期間の目安は、事案が発生した日、または発覚した日から、おおむね3年です。3年という期間は、過去の裁判例などを踏まえて示された目安であり、3年を1日でも過ぎれば必ず告知しなくてよいというものではありません。事案の内容によっては、3年を過ぎても告知が必要とされることもあるので、機械的に当てはめるのではなく、事案の重さを考えて判断することが大切です。
売買に期間の目安がない理由
売買では、賃貸のような期間の目安が示されていません。不動産を買うことは、借りることと比べて、取引の金額が大きく、長く所有することになるため、買主の判断に与える影響が大きいと考えられているからです。何年も前の事案であっても、売買では告知が必要になる場合があると考えておきましょう。
告知が必要になる例外
告知しなくてよいとされる場合でも、次のような場合は告知が必要です。
- 事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案
- 買主や借主から、人の死について尋ねられた場合
- 買主や借主が、その事実を知っていれば契約しなかったと考えられる特段の事情がある場合
たとえば、大きく報道された殺人事件の現場であれば、3年を過ぎても告知が必要になることがあります。また、借主から「この部屋で人が亡くなったことはありますか」と尋ねられた場合は、知っている事実を告げなければなりません。
ガイドラインができた背景
ガイドラインができる前は、どのような死を、いつまで告知すべきかの基準がなく、不動産会社によって対応がまちまちでした。そのため、自然死でも告知する会社があり、単身の高齢者が部屋を借りにくくなる、という問題も指摘されていました。ガイドラインは、告知の基準を示すことで、取引の安心と、高齢者などの住まいの確保の両立を目指したものです。
告知の対象になる場所
ガイドラインの対象になるのは、まず取引する物件そのもので起きた死です。さらに、集合住宅であれば、ベランダ、廊下、階段、エレベーターなど、住む人が日常生活で通常使う共用部分で起きた死も含まれます。隣の部屋や、ふだん使わない屋上などで起きた死は、原則として告知の対象になりません。
ガイドラインの位置づけ
ガイドラインは、不動産会社が宅地建物取引業法上の義務を果たすための目安を示したもので、法律そのものではありません。ガイドラインに従って告知しなかった場合でも、個別の事情によっては、裁判所が説明義務違反や契約不適合を認めることもありえます。反対に、ガイドラインに沿って告知していれば、不動産会社が行政処分を受けるおそれは小さくなります。売主や貸主にとっても、ガイドラインは判断の目安として役立ちますが、迷う場合は告知する方向で考えるのが安全です。
居住用以外の物件
ガイドラインが対象とするのは、住まいとして使われる居住用の不動産です。店舗や事務所、倉庫などの事業用の物件は対象外とされています。事業用の物件でも、心理的な抵抗が問題になることはありますが、その扱いは、個別の事情に応じて判断されます。
告知の内容
告知するときは、事案が起きた時期、場所、死因（自殺か、他殺か、事故死かなど）、特殊清掃が行われたかどうかを伝えます。亡くなった人の氏名や年齢、家族の状況など、プライバシーに関わる事柄は告げる必要はなく、配慮が求められます。
事故物件を借りる・買う前に確かめたいこと
後で事故物件だと分かって困らないためには、契約の前に確かめておくことが何より大切です。契約してからでは、選べる道が限られてしまいます。
- 不動産会社に、物件と共用部分で人が亡くなったことがあるかを直接尋ねる
- 重要事項説明書や物件状況等報告書に、過去の事案の記載があるかを確かめる
- 相場より明らかに家賃や価格が安い場合は、その理由を尋ねる
- 短期間に入居者が何度も入れ替わっていないかを尋ねる
- 回答は、口頭ではなく、書面やメールで受け取る
内見の際には、部屋の様子にも注意を払ってみてください。一部の壁や床だけが新しく張り替えられている、部屋全体に強い消臭剤のにおいがする、といった場合は、何らかの事情があるかもしれません。気になる点があれば、その場で不動産会社に尋ねてみましょう。
尋ねることの意味
ガイドラインでは、告知しなくてよいとされる場合でも、借主や買主から尋ねられれば、知っている事実を告げる必要があります。つまり、尋ねることで、告知の範囲を広げることができます。とくに賃貸では、3年を過ぎた事案は原則として告知されないので、気になる方は、自分から尋ねておくことをおすすめします。
相場より安い理由
同じ地域の同じような物件と比べて、家賃や価格が明らかに安い場合は、何らかの理由があります。事故物件であることのほか、建物の欠陥、周辺環境の問題、法律上の制限なども考えられます。安さの理由を尋ね、納得したうえで契約することが、後悔しないための基本です。
告知されなかった場合に借主や買主がとれる手段
告知されるべき事実を告げられずに契約した場合、借主や買主は、次のような手段をとることができます。どれを選ぶかによって、請求の相手や期限が変わります。
| 手段 | 内容 | 相手 |
|---|---|---|
| 契約不適合責任の追及 | 代金の減額、損害賠償、契約の解除を求める | 売主、貸主 |
| 説明義務違反による損害賠償 | 告知すべき事実を告げなかったことによる損害の賠償を求める | 不動産会社、売主、貸主 |
| 契約の取消し | だまされて契約した（詐欺）、重要な事実を故意に告げられなかった（消費者契約法の不実告知や不利益事実の不告知）として取り消す | 売主、貸主 |
どの手段をとるかは、事案の内容と、誰が事実を知っていたかによって変わります。売主や貸主が事実を知っていて隠していたのか、不動産会社が知っていて説明しなかったのか、誰も知らなかったのか。まずは、関係者それぞれの認識を確かめることが出発点です。
請求を考え始めたら最初にすること
- 事実を知った日と、知った経緯を記録する。
- 不動産会社と売主（貸主）に、事実の確認を書面で求める。
- 契約書、重要事項説明書、物件状況等報告書を見直す。
- 売買であれば、知った時から1年以内に、売主に不適合を通知する。
- 弁護士に相談し、請求の相手と内容を決める。
契約不適合責任
売買では、物件が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して、代金の減額や損害賠償、契約の解除を求めることができます。事故物件であることは、物件の品質に関する不適合として扱われることがあります。
ただし、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則としてこれらの請求はできなくなります。事故の事実を知ったら、すぐに売主に通知しておくことが大切です。また、中古住宅の売買では、契約書で売主の責任を免除したり、責任を負う期間を短くしたりしていることもあるので、契約書の内容を確かめる必要があります。
賃貸の場合の手段
賃貸で、告知されるべき事実を告げられずに入居した場合は、貸主に対して、契約の解除や、家賃の減額、引越しの費用などの損害賠償を求めることが考えられます。仲介した不動産会社が事実を知りながら説明しなかった場合は、不動産会社にも責任を問えることがあります。すでに住み続けている場合は、転居するのか、家賃の減額を受けて住み続けるのかを考え、それに合わせて請求の内容を決めます。
損害賠償の額の考え方
事故物件であることを告げられなかった場合の損害は、事故物件でなければ支払わずに済んだはずの差額、たとえば代金や家賃の差額が中心になります。そのほか、引越しの費用や、精神的な苦痛に対する慰謝料が認められることもあります。どの程度の損害が認められるかは、死の内容、経過した期間、物件の種類などによって、個別に判断されます。
貸主や売主が負う責任と、その備え
物件を貸したり売ったりする側にとっては、どこまで告知すべきかを正しく判断することが、後のトラブルを防ぐ鍵になります。告知は、義務であると同時に、自分を守る手段でもあります。
物件を貸したり売ったりする側にとって、告知は、借主や買主との信頼関係を築くための手段でもあります。事実を正直に伝え、そのうえで条件を決めれば、後から争いになることはほとんどありません。反対に、事実を隠して契約すれば、発覚したときに、損害賠償や契約の解除だけでなく、信用も失うことになります。
不動産会社に正確に伝える
ガイドラインでは、不動産会社は、売主や貸主に対して、告知書（物件状況等報告書）などに過去の事案を記入してもらうことで、通常の調査の義務を果たしたものとされます。不動産会社が、近隣への聞き込みやインターネットでの調査まで自ら行う義務はありません。
そのため、売主や貸主が知っている事実を告知書に正確に書かなければ、不動産会社も借主や買主に告げることができません。故意に事実を隠した場合は、売主や貸主自身が、損害賠償などの責任を負うことになります。
管理会社に任せている場合
物件の管理を管理会社に任せている場合でも、告知の判断の責任は、最終的に貸主にあります。入居者が亡くなったときは、管理会社から詳しい報告を受け、死因や特殊清掃の有無を記録として残してもらいましょう。次の募集の際に、管理会社が知っている事実と、貸主が不動産会社に伝える内容が食い違わないようにすることが大切です。
告知の判断に迷ったとき
ガイドラインで告知しなくてよいとされる場合でも、告知をすることは禁じられていません。判断に迷う場合は、告知しておくほうが、後で争いになる危険を小さくできます。告知したうえで家賃や価格を調整すれば、その条件に納得した借主や買主と契約できるので、後から責任を問われることもなくなります。
貸主が知らなかった場合
貸主や売主自身も、過去の事案を知らなかったということもあります。たとえば、物件を中古で買った後に、前の所有者の時代の事案を知らずに貸していた場合です。この場合、故意に隠したわけではないので、説明義務違反の責任は問われにくくなりますが、売買の契約不適合責任は、売主が知らなかった場合でも問われることがあります。物件を取得するときに、前の所有者に過去の事案を確かめておくことが、自分を守ることにもつながります。
記録を残す
物件で人が亡くなった場合は、亡くなった日、場所、死因、特殊清掃やリフォームの有無と日付を記録しておきましょう。賃貸では、おおむね3年という期間の起算点になり、売買では、告知の内容の根拠になります。
- 亡くなった日と発見された日、場所を記録する。
- 警察の対応の有無、死因（分かる範囲で）を記録する。
- 特殊清掃やリフォームを行った場合は、業者の名前、日付、内容を記録する。
- 次の入居者や買主に告知した場合は、告知の内容と日付を書面で残す。
事故物件を貸す・売るときの価格と工夫
所有する物件が事故物件になってしまった場合、オーナーは難しい判断を迫られます。事故物件になった物件を貸したり売ったりする場合、家賃や価格を下げなければ借り手や買い手が見つからないことが多いのが実情です。
| 選択肢 | 内容 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 告知したうえで家賃や価格を下げる | 割安さを求める借主や買主に向けて募集する | 告知の内容を書面に残す |
| リフォームしてから募集する | 部屋の印象を一新して、心理的な抵抗を和らげる | リフォームしても告知の義務は変わらない |
| しばらく自己使用や社宅として使う | 期間をおいてから一般に募集する | 賃貸の3年の目安は、使い方にかかわらず発生からの期間で考える |
| 事故物件を扱う専門の業者に売る | 早く現金化できる | 買取価格は市場価格より低くなりやすい |
リフォームと告知
特殊清掃やリフォームをして部屋をきれいにしても、それだけで告知の義務がなくなるわけではありません。むしろ、特殊清掃が行われたことは、告知の内容の一つです。リフォームは、借り手や買い手の心理的な抵抗を和らげる手段であって、告知を省く理由にはならないことを覚えておいてください。
価格の下落を踏まえた相続や売却の判断
相続した実家で家族が亡くなっていた場合など、事故物件であることが売却の価格に影響することもあります。売却を急がず、しばらく賃貸に出したり、自分で使ったりしてから売るという選択肢もありますが、売買では期間の目安がないため、時間をおいても告知の必要は残ります。価格の見通しは、複数の不動産会社に査定を依頼して確かめるとよいでしょう。
家賃の下げ幅の考え方
どれだけ家賃や価格を下げるかは、死の内容、物件の立地、周辺の需要によって大きく変わります。事件性が高いほど、また住宅の需要が少ない地域ほど、下げ幅は大きくなりがちです。不動産会社や不動産鑑定士の意見を聞き、過去の取引の例も参考にして決めるとよいでしょう。
入居者が亡くなった場合の貸主の損害と回収
賃貸物件で入居者が亡くなった場合、貸主には、部屋の原状回復や特殊清掃の費用がかかるうえ、事故物件として家賃を下げざるを得なくなり、しばらく借り手が見つからないこともあります。こうした損害を、誰に、どこまで請求できるのでしょうか。
| 損害 | 請求の相手 | 考え方 |
|---|---|---|
| 未払いの家賃 | 相続人、連帯保証人 | 亡くなるまでの分と、明け渡しまでの分 |
| 原状回復、特殊清掃の費用 | 相続人、連帯保証人 | 通常の使用を超える汚損の分 |
| 家賃の減額や空室による損失 | 相続人、連帯保証人 | 自殺など、入居者の責任による場合に認められることがある |
貸主がこうした損害を請求できるかどうかは、死の原因が入居者の責任によるものかどうかで大きく分かれます。次に、自殺の場合と自然死の場合とに分けて見ていきます。
自殺の場合
入居者が部屋で自殺した場合、裁判例では、入居者には部屋を善良に使う義務があり、自殺によって物件の価値を下げたことは、その義務に反するとして、相続人や連帯保証人に対する損害賠償を認めたものがあります。認められる額は、一定の期間の家賃の減額分や、空室の期間の家賃などをもとに算定されます。ただ、遺族の心情への配慮も求められる場面であり、請求の仕方には慎重さが必要です。
自然死や病死の場合
自然死や病死の場合は、入居者に落ち度があるとはいえないため、家賃の減額分などを損害として請求することは、原則として難しいと考えられます。長期間発見されずに特殊清掃が必要になった場合でも、その費用の負担は、事情によって判断が分かれます。
連帯保証人への請求の注意
連帯保証人に損害を請求する場合、2020年4月以降に結んだ賃貸借契約で、個人が連帯保証人になっているときは、保証契約で定めた極度額が上限になります。極度額の定めがなければ、保証そのものが無効になるおそれもあります。契約書を確かめてから請求しましょう。
貸主が損害賠償を請求する場合でも、請求できるのは、実際に生じた損害に限られます。事故の後に家賃を下げて貸した場合の差額や、借り手が見つからなかった期間の家賃などを、募集の記録や不動産会社の意見書で示す必要があります。請求の根拠となる資料を、事故の直後から残しておきましょう。
相続人との手続き
入居者が亡くなると、賃貸借契約は相続人に引き継がれます。部屋に残された家財の処分や、契約の解除は、相続人と話し合って進める必要があります。相続人が分からない場合や、全員が相続放棄をした場合は、家庭裁判所に相続財産の管理人（清算人）の選任を申し立てるなどの手続きが必要になることもあります。
貸主の立場からは、入居者が亡くなったときの対応は、法律の問題であると同時に、遺族への配慮が求められる場面でもあります。損害の請求を急ぐより、まず遺族に事情を伝え、部屋の片づけや契約の終了の手続きについて話し合うことから始めるのが、円満な解決への近道です。
具体例で考える｜告知されなかった事故を理由に請求したケース
事故物件をめぐる相談の典型的な例を見てみましょう。ある会社員の方が、中古のマンションを購入しました。入居して半年ほどたったころ、同じマンションの住人から、2年前にその部屋で前の所有者の家族が自殺していたと聞かされました。売買の際、仲介した不動産会社からも、売主からも、そのような説明はありませんでした。
この方は弁護士に相談しました。弁護士は、まず不動産会社に事実の確認を求め、売主が物件状況等報告書に事案を記入していなかったこと、売主は事実を知っていたことを確かめました。売買では、自殺は告知の対象であり、期間の目安もありません。弁護士は、売主に対して、事実を知った時から1年以内に契約不適合の通知を送り、あわせて故意に事実を隠したことによる損害賠償を求めました。
売主との交渉では、事故物件であることによる価格の下落の程度が争点になりました。弁護士は、不動産鑑定士に、事故物件であることを踏まえた価格の評価を依頼しました。最終的に、売主が、評価額との差額に慰謝料を加えた額を支払う内容で和解が成立しました。
この例では、事実を知ってからすぐに弁護士に相談し、通知の期限を守ったことが、請求を可能にしました。時間がたってからでは、通知の期限が過ぎたとして、契約不適合責任を追及できなくなっていたかもしれません。
事故物件をめぐるトラブルは、亡くなった人や遺族の尊厳にも関わる、繊細な問題です。請求する側も、される側も、感情的になりやすい場面だからこそ、事実を確かめ、法律に沿って冷静に進めることが大切です。判断に迷ったら、早めに弁護士に相談してください。
また、この例では、売主が物件状況等報告書に事実を書いていなかったため、仲介した不動産会社の責任は問いませんでした。不動産会社が事実を知っていながら説明しなかった場合であれば、不動産会社にも損害賠償を求めることができます。誰が何を知っていたのかによって、請求の相手が変わることを覚えておいてください。
事故物件に関するよくある質問
事故物件かどうかを、契約の前に確かめる方法はありますか
契約の前に、不動産会社に「この物件で人が亡くなったことはありますか」と尋ねるのが確実です。尋ねられた場合、不動産会社は、知っている事実を告げなければなりません。回答は、できれば書面やメールで受け取っておきましょう。
賃貸で3年がたてば、どんな事故でも告知されないのですか
原則としては3年がたてば告知しなくてよいとされていますが、事件性や社会への影響が特に大きい事案は、3年を過ぎても告知が必要です。また、借主から尋ねられた場合は、3年を過ぎていても、知っている事実を告げる必要があります。
孤独死があった物件は、必ず事故物件になりますか
自宅での病死や老衰による死は、原則として告知の対象になりません。ただし、長期間発見されずに、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、告知の対象になります。
事故物件を安く借りたり買ったりすることに、リスクはありますか
事故の内容と、価格の割安さに納得して契約するのであれば、法律上の問題はありません。告知を受けた事実は、後から売主や貸主の責任を問う理由にはならないので、契約の前によく考えてから判断してください。将来売却するときには、事故物件であることを次の買主に告げる必要がある点にも注意が必要です。