契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いと請求期限

買った家に欠陥が見つかったら、売主に何を求められるか

中古の一戸建てを買って住み始めたら、最初の大雨で天井から雨漏りがした。床下をのぞいてみると、シロアリの被害が広がっていた。新築のマンションに引っ越したのに、窓の周りから水がしみてくる。反対に、家を売った後、買主から「欠陥があったので代金を返してほしい」と連絡が来た。こうした不動産の欠陥をめぐるトラブルで問題になるのが、契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、売主が引き渡した物が、種類、品質、数量などの点で契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月の民法改正の前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、改正によって、名前だけでなく中身も大きく変わりました。

改正後は、買主が求められることの幅が広がり、修理を求める、代金を減らしてもらう、損害の賠償を求める、契約を解除する、という四つの手段が整理されました。その一方で、不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則としてこれらの請求ができなくなるという期限もあります。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、契約不適合責任の意味、瑕疵担保責任との違い、買主が求められる四つの手段、通知の期限と時効、売主の責任を免除する特約の扱い、新築住宅の特別なルールまでを、買主と売主それぞれの立場から説明していきます。

不動産は、一度に動くお金が大きいうえ、住み始めてから不具合に気づくことも多いものです。買主にとっては、せっかく手に入れた住まいで思わぬ出費を強いられ、売主にとっては、売った後も責任を問われる不安がつきまといます。契約不適合責任の仕組みを知っておくことは、どちらの立場にとっても、自分を守るための備えになります。

契約不適合責任とは

売買契約では、売主は、契約で約束した内容に合った物を引き渡す義務を負います。代金を受け取る代わりに、約束どおりの物を渡すのが売主の役割です。引き渡した物が約束と違っていれば、売主は約束を果たしていないことになります。これが契約不適合責任の基本的な考え方です。

不適合の種類	不動産での例
品質の不適合	雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障、建物の傾き、土壌の汚染
数量の不適合	面積を約束して売った土地が、実際には狭かった
種類の不適合	約束と違う設備や建材が使われていた
権利の不適合	土地の一部が他人の所有だった、利用を制限する権利がついていた

不動産以外にも使われるルール

契約不適合責任は、不動産に限らず、あらゆる売買に使われるルールです。車や機械、商品の売買でも同じ考え方がとられます。ただし、不動産は金額が大きく、欠陥が見つかるまでに時間がかかることも多いため、とくにトラブルになりやすい分野です。

「契約の内容」が基準になる

何が不適合にあたるかは、契約の内容によって決まります。同じ不具合でも、契約の内容しだいで、不適合になることもあれば、ならないこともあります。築30年の中古住宅を、古いことを前提に安く買った場合、年数相応の傷みは、契約の内容に合っていると考えられることがあります。一方、「雨漏りなし」と説明を受けて買ったのに雨漏りがあれば、契約の内容に合っていないことになります。

そのため、売買契約書や重要事項説明書、物件状況等報告書に、物件の状態がどう書かれていたかが、とても重要になります。売主が買主に伝えていた不具合は、契約の内容に含まれていたとして、責任を問えないことが多いからです。

土地の不適合の例

土地の売買では、地中から建物の基礎やコンクリートの塊などの埋設物が出てきた、土壌が有害な物質で汚染されていた、地盤が軟弱で建物を建てるのに補強の工事が必要になった、といった場合が、品質の不適合として問題になります。土地の用途や、建物を建てることを前提とした売買かどうかによって、不適合にあたるかどうかの判断が変わります。

心理的な欠陥や環境の問題

建物や土地そのものの不具合だけでなく、過去にその物件で自殺があった、近くに暴力団の事務所がある、といった心理的な欠陥や環境の問題が、不適合として扱われることもあります。こうした事情が契約の内容に含まれていたか、つまり説明されていたかが、判断の分かれ目になります。

引渡しの時点が基準になる

物件が契約の内容に合っているかどうかは、引渡しの時点で判断されます。引渡しの時にすでに雨漏りの原因があれば、雨漏りが実際に起きたのが引渡しの後でも、不適合にあたります。反対に、引渡しの後の台風で屋根が壊れたのであれば、原則として売主の責任ではありません。

瑕疵担保責任から何が変わったのか

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に改められました。約120年ぶりとなる民法の大きな見直しの一部です。主な違いは次のとおりです。

比べる点	改正前の瑕疵担保責任	改正後の契約不適合責任
対象	「隠れた」瑕疵（買主が知らず、知らないことに過失がないもの）	契約の内容に適合しないもの（「隠れた」という要件はなくなった）
修理などの請求	明文の規定なし	修理、代わりの物の引渡し、不足分の引渡しを求められる
代金の減額	数量の不足などに限られていた	品質の不適合を含めて求められる
損害賠償の範囲	契約が有効と信じたことによる損害に限られると考えられていた	契約が履行されていれば得られた利益まで含み得る。ただし売主に責任がない場合は請求できない
契約の解除	契約の目的を達成できない場合に限られた	不適合が軽微な場合を除き、催告のうえで解除できる
期間	知った時から1年以内に請求	知った時から1年以内に通知（請求そのものは時効の範囲で）

「隠れた」要件がなくなった意味

改正前は、買主が注意すれば気づけた欠陥は「隠れた」瑕疵にあたらず、売主の責任を問えないとされていました。改正後は、この要件がなくなり、契約の内容に合っているかどうかが基準になりました。ただし、買主が契約の時に不具合を知っていた場合は、その不具合を前提に契約したと考えられるため、不適合にあたらないことが多くなります。

損害賠償の範囲が広がった意味

改正前の瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は、契約が有効だと信じたために生じた損害に限られると考えられていました。改正後は、債務不履行の一般的なルールに従うことになり、契約どおりの物件が引き渡されていれば得られたはずの利益、たとえば物件を転売して得られたはずの利益なども、請求できる余地が出てきました。その代わり、売主に責任がない不適合については、損害賠償を請求できないことになりました。

改正によって、全体として買主の立場は強くなったといえます。修理を求める権利がはっきりし、品質の不適合でも代金の減額を求められるようになったからです。一方で、売主の側も、契約の内容をはっきり決めておけば、責任の範囲を予測しやすくなりました。契約書に物件の状態を具体的に書くことの意味は、改正前より大きくなっています。

いつの契約に、どちらが使われるか

改正後のルールが使われるのは、2020年4月1日以降に結ばれた売買契約です。引渡しの日ではなく、契約を結んだ日が基準になります。それより前に結ばれた契約には、改正前の瑕疵担保責任のルールが使われます。中古住宅を買った時期によって、使われるルールが違うので注意してください。

買主が求められる四つの手段

引き渡された物件が契約の内容に合っていない場合、買主は、売主に対して次の四つを求めることができます。どれを選ぶかは、不適合の程度と、買主がどうしたいかによって決めます。

手段	内容	条件
追完の請求	修理（補修）、代わりの物の引渡し、不足分の引渡しを求める	不適合が買主の責任で生じたものでないこと
代金の減額の請求	不適合の程度に応じて代金を減らすよう求める	原則として、相当の期間を定めて追完を求め、それでも追完されないこと
損害賠償の請求	不適合によって生じた損害の賠償を求める	売主の責任で生じた不適合であること（売主が責任のないことを示せば請求できない）
契約の解除	契約をなかったことにし、代金の返還を求める	原則として、相当の期間を定めて追完を求め、それでも追完されないこと。不適合が軽微な場合は解除できない

追完の請求は、売主にとっても、代金を返したり賠償したりするより負担が小さく済むことが多い方法です。そのため、話し合いで最もまとまりやすいのも、修理による解決です。買主としては、修理の内容と完了の時期、修理後に同じ不具合が起きた場合の扱いを、書面で取り決めておくと安心です。

代金の減額の考え方

代金をどれだけ減らせるかは、不適合がある物件の価値が、不適合がない場合の価値と比べてどれだけ下がっているかで考えます。実務では、修理にかかる費用を目安にすることが多いでしょう。修理ができない不適合、たとえば土地の面積の不足であれば、不足した面積の割合に応じて減額を求めます。

まずは修理を求めるのが基本

四つの手段のうち、まず考えるのは修理などの追完の請求です。住み続けたい買主にとっては、最も現実的な解決です。雨漏りであれば、売主に修理を求めます。売主が応じなければ、相当の期間を定めて催告したうえで、代金の減額を求めたり、契約を解除したりできます。修理ができない場合や、売主がはっきり修理を拒んでいる場合は、催告せずに代金の減額を求められます。

買主に責任がある場合

不適合が買主の責任で生じた場合は、修理、代金の減額、契約の解除のいずれも求めることができません。たとえば、買主が引渡しの後に自分でリフォームをして、その工事が原因で雨漏りが起きた場合などです。原因が引渡しの前にあったのか、後の工事にあったのかは、専門家の調査で確かめる必要があります。

修理の方法は売主が選べることがある

買主が求めた方法と異なる方法でも、買主に不相当な負担を課さない限り、売主は別の方法で追完することができます。たとえば、買主が屋根の全面的な葺き替えを求めても、売主が部分的な補修で雨漏りを確実に止められるなら、その方法で追完することが認められる場合があります。

解除ができない軽微な不適合

不適合が軽微な場合は、契約の解除はできません。たとえば、建物の一部に小さなひび割れがある程度では、修理や代金の減額で対応すべきで、契約全体を解除することは認められないのが通常です。解除まで求められるのは、雨漏りがひどく住むことが難しい、建物が傾いて危険がある、といった重大な不適合の場合です。

損害賠償と、ほかの手段の組み合わせ

損害賠償は、ほかの手段と組み合わせて求めることができます。修理をしてもらったうえで、修理の間に仮住まいをした費用を損害として請求する、契約を解除したうえで、引越しの費用などを請求する、といった形です。

通知の期限と時効｜1年以内の通知が大切

契約不適合責任で最も注意したいのが、期限です。期限を過ぎると、どれほど重大な不具合でも請求できなくなることがあります。

期限	内容
通知の期限	種類や品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則として請求できなくなる（売主が引渡しの時に不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかった場合を除く）
消滅時効	請求する権利は、権利を行使できることを知った時から5年、または行使できる時（引渡しの時）から10年で時効にかかる

売主が知っていた場合は1年の制限がない

売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、1年以内の通知の制限はありません。前の雨漏りを補修した跡を隠していた場合などが、これにあたります。ただし、この場合でも、時効の期間は適用されるので、気づいたら早めに動くことが大切です。

数量の不適合と権利の不適合

1年以内の通知の制限があるのは、種類や品質の不適合です。土地の面積が約束より狭かったといった数量の不適合や、土地の一部が他人の所有だったといった権利の不適合には、この1年の制限はなく、時効の期間内であれば請求できます。とはいえ、時間がたつほど事実の確認が難しくなるので、気づいたら早めに売主に知らせるのが原則です。

通知の文例

通知に書くこと

ここでいう1年以内の「通知」は、請求そのものではなく、不適合があることを売主に知らせることです。改正前は、1年以内に具体的な請求をする必要があるとされていましたが、改正後は、不適合の種類とおおよその範囲を伝えれば足りると考えられています。それでも、どの部分に、どんな不具合があるのかを、できるだけ具体的に書いて、内容証明郵便で送っておくのが確実です。

1. 不具合を見つけたら、写真や動画で記録し、見つけた日をメモする。
2. 建築士などの専門家に調査を依頼し、不具合の原因と範囲を確かめる。
3. 知った時から1年以内に、売主に内容証明郵便で不適合を通知する。
4. 修理、代金の減額、損害賠償、解除のどれを求めるかを決めて、請求する。

専門家の調査を早めに

不具合の原因や範囲を確かめるには、建築士やホームインスペクター、シロアリの駆除業者などの専門家に調査を依頼します。調査の報告書は、売主との交渉や訴訟で、不適合があったことを示す最も重要な証拠になります。調査の費用はかかりますが、原因が分からないまま請求しても、売主に反論されて話が進まないことが多いので、早めに依頼することをおすすめします。

売主の責任を免除する特約

個人が売主となる中古住宅の売買では、契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」「売主の責任は引渡しから3か月に限る」といった特約が入っていることがよくあります。こうした特約は、原則として有効です。ただし、次のような制限があります。

場面	特約の扱い
売主が不適合を知りながら告げなかった場合	特約があっても、売主は責任を免れない
売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主が一般の人の場合	通知の期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効
売主が事業者で、買主が消費者の場合	売主の責任を全部免除する特約などは、消費者契約法により無効となることがある
個人どうしの売買	責任を免除したり、期間を短くしたりする特約は原則として有効

特約の文言は、「現状有姿で引き渡す」といったあいまいな書き方のこともあります。この書き方が、契約不適合責任を免除する趣旨なのか、単に今の状態で引き渡すという意味にすぎないのかは、争いになることがあります。責任を免除したいなら、「売主は契約不適合責任を負わない」とはっきり書いておくことが大切です。

免責の特約と買主の注意点

買主の立場では、免責の特約がある物件を買う場合、購入の前に自分で建物の状態を確かめることが、とくに大切になります。建物状況調査の結果を見せてもらう、自分で専門家に調査を依頼する、といった方法で、不具合の有無を確かめてから契約しましょう。特約があることを踏まえて、価格の交渉をするのも一つの方法です。

売主の立場からの備え

個人が中古住宅を売る場合は、責任の範囲と期間を契約で決めておくことが、後のトラブルを防ぐ鍵になります。そのうえで、知っている不具合は、物件状況等報告書にすべて書き、買主に伝えておきます。伝えた不具合は、契約の内容に含まれるので、後から責任を問われることはありません。反対に、知っていた不具合を隠していた場合は、免責の特約があっても責任を負うことになります。

免責の特約があっても確かめたいこと

買主の立場では、免責の特約がある契約でも、あきらめる必要はありません。売主が不具合を知っていたことを示せれば、特約があっても責任を問えます。以前の補修の跡、近所の人の話、前の所有者の時代の修理の記録などが、売主が知っていたことを示す手がかりになります。

建物状況調査の活用

中古住宅の売買では、建築士が建物の劣化の状況を調べる建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。売る前に調査をしておけば、不具合の有無を買主と共有でき、後から争いになる危険を小さくできます。不動産会社は、媒介の契約を結ぶ際に、この調査のあっせんができるかどうかを示すことになっています。

売主の立場から見れば、免責の特約は万能ではありません。知っている不具合は隠さずに伝える、特約の文言ははっきり書く、この二つを守ることが、売った後の責任をめぐる争いを避ける近道です。

新築住宅の特別なルール｜10年の保証

新築住宅については、買主を手厚く守るルールがあります。新築住宅の売買や建築の請負については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で、特別なルールが定められています。

項目	内容
対象の部分	構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁など）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）
責任の期間	引渡しから10年
特約	この責任を免除したり、期間を短くしたりする特約は無効
資力の確保	売主や建設業者は、保険への加入か保証金の供託によって、責任を果たす資力を確保しなければならない

新築住宅で、基礎のひび割れや雨漏りが見つかった場合は、引渡しから10年の間、売主や建設業者に修理などを求めることができます。売主や建設業者が倒産していても、保険から修理の費用が支払われる仕組みがあります。

保険を使った修理

新築住宅の売主や建設業者の多くは、住宅瑕疵担保責任保険に加入しています。基礎のひび割れや雨漏りが見つかったら、まず売主や建設業者に修理を求め、売主が倒産するなどして修理ができない場合は、保険の法人に直接、保険金の支払いを求めることができます。自分の住宅が保険に加入しているかは、引渡しの際に受け取った書類で確かめられます。

10年の保証の対象になるのは、構造の安全や雨漏りに関わる部分に限られます。内装の傷や設備の故障などは対象外で、それらは一般の契約不適合責任や、契約で定めた保証のルールで扱われます。

建築工事の請負の場合

自分の土地に家を建ててもらう建築の請負契約でも、完成した建物が契約の内容に合っていなければ、注文者は建設業者に対して、修理、代金の減額、損害賠償、解除を求めることができます。この場合も、不適合を知った時から1年以内に通知することが必要です。

買主から不適合を指摘されたときの売主の対応

家を売った後に、買主から「欠陥があった」と連絡を受けることもあります。突然の連絡に戸惑う方も多いでしょう。売主の立場で、慌てずに対応するためのポイントを整理します。

• 買主が指摘する不具合の内容と、気づいた時期を書面で確かめる
• 売買契約書、重要事項説明書、物件状況等報告書で、その不具合が説明済みだったかを確かめる
• 免責の特約や、責任を負う期間の定めがあるかを確かめる
• 現地を確認し、必要なら建築士に原因の調査を依頼する
• 不具合が引渡しの後に生じたもの（買主の使い方による損傷など）でないかを確かめる

引渡しの後に生じた不具合

契約不適合責任を負うのは、引渡しの時点で物件が契約の内容に合っていなかった場合です。引渡しの後に、買主の使い方や、地震などの災害によって生じた不具合は、原則として売主の責任ではありません。ただし、引渡しの前からあった不具合が、引渡しの後に表に出てきた場合は、売主の責任になります。どちらにあたるかは、専門家の調査で見きわめる必要があります。

不動産会社に相談する

売買を仲介した不動産会社は、取引の経緯や、物件状況等報告書の作成の経緯を知っています。買主から不具合を指摘されたら、まず仲介した不動産会社に連絡し、事実関係の整理に協力してもらいましょう。ただし、不動産会社は売主の代理人として買主と争うことはできないので、争いが大きくなりそうなら、弁護士に相談してください。

修理で解決するか、金銭で解決するか

売主が修理を引き受ける場合は、業者の選び方や、修理の範囲について、買主と合意しておくことが大切です。買主が売主の手配する業者を信用できないと言う場合は、修理の費用を金銭で支払って、買主が自分で修理する形で解決することもあります。どちらの場合も、合意の内容を書面に残し、それで解決したことを確認しておきましょう。

売主と買主の話し合いで解決しない場合は、民事調停や訴訟で決着をつけることになります。建築の専門的な判断が必要な事件では、専門家の調停委員が関わる調停や、裁判所が専門委員の意見を聞く訴訟の手続きが使われることもあります。

具体例で考える｜中古住宅の雨漏りをめぐるケース

実際によくある相談をもとに見てみます。ある夫婦が、築25年の中古の一戸建てを、個人の売主から購入しました。契約書には、売主の契約不適合責任は引渡しから3か月に限る、という特約がありました。入居から5か月後の台風の日に、2階の天井から激しい雨漏りがしました。

夫婦は、特約の3か月が過ぎているため、あきらめかけていましたが、念のため弁護士に相談しました。弁護士は、建築士に屋根裏の調査を依頼しました。すると、屋根裏には以前の雨漏りを補修した跡があり、その周りの木材が長年の雨漏りで腐っていることが分かりました。売主が以前から雨漏りを知っていた可能性が高いと考えられました。

弁護士は、売主が雨漏りを知りながら告げなかった場合は、免責の特約があっても責任を免れないことを踏まえ、雨漏りに気づいてからすぐに、内容証明郵便で売主に不適合を通知しました。建築士の調査報告書と、補修の跡の写真を添えて、修理の費用の賠償を求めました。

売主は当初、特約を理由に支払いを拒みましたが、補修の跡を示されると、以前に雨漏りがあったことを認めました。最終的に、修理の費用の大部分を売主が負担する内容で和解が成立しました。特約の期間が過ぎていても、売主が知っていた不具合であれば責任を問える、という例です。

この例のように、免責の特約があっても、事実を調べることで道が開けることがあります。特約の文言だけで判断せず、不具合の原因と、売主がそれを知っていたかどうかを確かめることが大切です。建築士の調査報告書は、交渉でも訴訟でも、最も説得力のある証拠になります。

また、この例では、夫婦が雨漏りに気づいてからすぐに弁護士に相談したことも重要でした。売主が知っていたことを示せても、時間がたてば証拠が失われたり、補修の跡が分からなくなったりすることがあります。不具合に気づいたら、修理を急ぐ前に、まず現状を記録しておきましょう。

契約不適合責任に関するよくある質問

瑕疵担保責任と契約不適合責任は、同じものですか

契約不適合責任は、瑕疵担保責任を改正して作られたもので、考え方の土台は共通しています。ただし、改正によって、買主が求められる手段が増え、期間の考え方も変わりました。2020年4月1日以降に結ばれた契約には、契約不適合責任のルールが使われます。

引渡しから何年たっても請求できますか

請求する権利は、引渡しから10年、または不適合を知った時から5年で時効にかかります。さらに、種類や品質の不適合は、知った時から1年以内に通知しなければなりません。契約で責任の期間が短く定められている場合は、その期間にも注意が必要です。

売主が個人の場合でも責任を問えますか

問えます。契約不適合責任は、売主が個人でも会社でも負う責任です。ただし、個人どうしの売買では、責任を免除したり期間を短くしたりする特約が有効とされることが多いので、契約書の内容を確かめてください。

仲介した不動産会社にも責任を問えますか

仲介した不動産会社は、売主ではないので、契約不適合責任は負いません。ただし、不動産会社が不具合を知りながら説明しなかった場合や、調査を怠った場合は、説明義務違反などを理由に、損害賠償を求められることがあります。