土壌汚染とは？土地の売買で見つかった場合の責任と対策

買った土地から、汚染が見つかったら

工場の跡地を買って、建物を建てようと地面を掘り返したら、土から油のようなにおいがした。調べてみると、有害な物質で土壌が汚染されていることが分かった。汚染を取り除くには、土地の代金に匹敵するほどの費用がかかるという。こうした土壌汚染のトラブルは、売買の後に見つかることが多く、金額も大きくなりがちです。

土壌汚染とは、一般に、土の中に、重金属や揮発性の有機化合物などの有害な物質が、基準を超えて含まれている状態をいいます。工場や作業場で使われていた物質が地面にしみ込んだもののほか、もともとの地質に由来する自然由来の汚染もあります。見た目では分からないことが多く、調査をして初めて発覚するのが特徴です。

土壌汚染については、土壌汚染対策法が、調査の義務や、汚染された土地の管理のルールを定めています。売買の場面では、汚染が見つかったときに、売主にどこまで責任を問えるのかが大きな争点になります。土地の売買の前に、過去の使われ方を確かめ、必要に応じて調査をしておくことが、トラブルを防ぐ何よりの備えです。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、土壌汚染の基本、土壌汚染対策法の仕組み、土地の売買で汚染が見つかった場合の責任、調査と対策の方法、売買の前にしておくべきことまでを、買主と売主それぞれの立場から説明していきます。

土壌汚染は、工場を経営する会社や、大きな土地を扱う不動産の開発業者だけの問題ではありません。相続した実家の土地を売ろうとしたら、昔の家業の影響で汚染が見つかった、ということもありえます。土地の売買に関わる人なら誰でも、基本を知っておく価値があります。

土壌汚染とは

まずは、土壌汚染がどのようなものかを確かめておきましょう。土壌汚染は、土の中に有害な物質がたまっている状態です。有害な物質が地下水にしみ出して飲み水を汚したり、汚染された土が風で飛んだり、直接口に入ったりすることで、人の健康に影響を与えるおそれがあります。

主な有害物質の種類	例	汚染の原因になりやすい施設
揮発性有機化合物	トリクロロエチレン、テトラクロロエチレン、ベンゼン	クリーニング店、金属の加工工場、電子部品の工場
重金属等	鉛、六価クロム、ヒ素、水銀、カドミウム、ふっ素	めっき工場、塗料の工場、ガソリンスタンド
農薬等	シマジン、チウラム、ポリ塩化ビフェニル	農薬の工場、変電所の跡地

健康への影響の経路

土壌汚染による健康への影響は、主に二つの経路で生じます。一つは、汚染された地下水を飲むことによる経路、もう一つは、汚染された土が口に入ったり、肌に触れたりすることによる経路です。汚染があっても、地下水を飲み水に使っておらず、土が舗装で覆われていれば、健康への影響のおそれは小さくなります。土壌汚染対策法の区域の指定も、この経路の有無によって分けられています。

汚染が生じやすい土地

• 工場や作業場の跡地（とくに化学物質を扱っていたもの）
• クリーニング店やガソリンスタンドの跡地
• 廃棄物の処分場や、資材置き場の跡地
• 埋め立てによって造成された土地
• 自然由来でヒ素や鉛などが多く含まれる地層がある地域

地下水の汚染との関係

土壌汚染は、地下水の汚染と密接に関わっています。土にしみ込んだ有害な物質が、雨水とともに地下水に溶け出し、敷地の外にまで広がることがあります。地下水が汚染されると、周辺の井戸の水が飲めなくなるなど、影響は自分の土地だけにとどまりません。地下水の流れの方向によっては、隣の土地や、さらに離れた土地にまで汚染が広がることもあります。

汚染の基準

土壌汚染対策法では、特定有害物質ごとに、土から溶け出す量の基準（溶出量基準）と、土に含まれる量の基準（含有量基準）が定められています。調査の結果、これらの基準を超える物質が見つかった場合に、汚染があるとされます。基準は法令で定められていて、改正によって新たな物質が加わったり、基準の値が見直されたりすることもあります。

土壌汚染と地中埋設物

土壌汚染とよく似た問題に、地中埋設物があります。地中埋設物は、以前の建物の基礎や、コンクリートの塊、廃材などが土の中に埋まっているものです。有害な物質ではなくても、建物を建てる際に撤去が必要になり、費用がかかる点で、土壌汚染と同じように売買のトラブルの原因になります。

自然由来の汚染

土壌汚染は、人の活動によるものだけではありません。ヒ素、鉛、ふっ素などは、もともとの地質に多く含まれていることがあり、これを自然由来の汚染といいます。自然由来の汚染も、土壌汚染対策法の対象になります。工場の跡地でなくても、地域によっては汚染が見つかることがあるので、大規模な開発を予定している場合は、事前に調べておくと安心です。

土壌汚染対策法の仕組み

土壌汚染対策法は、土壌汚染の状況を把握し、人の健康への被害を防ぐための法律です。2003年に施行され、その後の改正で、調査の対象や区域の管理のルールが見直されてきました。一定の場合に、土地の所有者などに調査の義務を課し、汚染が見つかった土地を区域に指定して管理します。

調査が義務になる場合

場合	内容
有害物質を使う施設の使用をやめたとき	特定有害物質を使っていた施設（有害物質使用特定施設）の使用をやめた場合、土地の所有者は調査をして報告しなければならない
一定規模以上の土地の形質を変更するとき	3,000平方メートル以上の土地の掘削などをする場合（有害物質を使う施設がある事業場では900平方メートル以上）は届出が必要で、汚染のおそれがあれば調査を命じられる
健康被害のおそれがあるとき	都道府県知事が、汚染によって健康被害が生じるおそれがあると認めた場合は、調査を命じられる

調査を行う機関

土壌汚染対策法に基づく調査は、環境大臣などが指定した調査機関が行わなければなりません。自主的な調査の場合も、指定を受けた調査機関に依頼すれば、調査の結果の信頼性が高まり、後で区域の指定の申請をする際にも役立ちます。

区域の指定

調査の結果、基準を超える汚染が見つかると、その土地は区域に指定され、台帳に記録されて公開されます。

区域	指定される場合	必要なこと
要措置区域	汚染があり、人が有害物質にさらされる経路があって、健康被害のおそれがある	汚染の除去などの措置が必要。土地の形質の変更は原則として禁止
形質変更時要届出区域	汚染はあるが、健康被害のおそれがない	すぐに措置をとる必要はないが、土地の形質を変更するときは事前に届け出る

区域から汚染された土を運び出すとき

区域に指定された土地から、汚染された土を外に運び出す場合は、事前に都道府県などに届け出て、許可を受けた処理施設に運ぶ必要があります。運び出しの記録を残す管理票の制度もあり、汚染された土が不適切に処分されることを防いでいます。土地の開発で大量の土を搬出する場合は、この手続きにかかる時間と費用も見込んでおきましょう。

区域の指定の解除

汚染の除去などの措置をとり、基準を超える汚染がなくなったことが確かめられれば、区域の指定は解除されます。封じ込めや盛土などの措置の場合は、汚染が残っているため、指定は解除されず、形質変更時要届出区域として管理が続きます。将来、土地を自由に使いたい場合や、高く売りたい場合は、指定の解除につながる掘削除去を選ぶことも考えられます。

指定の台帳を確かめる

区域に指定された土地は、都道府県や政令市が備える台帳に記録され、誰でも閲覧できます。土地の売買の前に、対象の土地やその周辺が区域に指定されていないかを確かめておきましょう。区域の指定は、不動産会社が行う重要事項の説明の対象にもなっています。

自主的な調査

法律で調査が義務づけられていない場合でも、土地の売買や開発の前に、自主的に調査をすることは広く行われています。自主的な調査で汚染が見つかった場合は、都道府県などに申請して、区域の指定を受けることもできます。指定を受けると、汚染の状況が公的に記録され、その後の管理のルールがはっきりします。

土地の売買で汚染が見つかった場合の責任

土地を買った後に土壌汚染が見つかった場合、買主は売主にどこまで責任を問えるのでしょうか。汚染の除去の費用は高額になりやすく、買主にとっては深刻な問題です。

契約不適合責任

引き渡された土地が、契約の内容に合っていない場合、買主は売主に対して、汚染の除去などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができます。土壌汚染は、土地の品質に関する不適合として扱われることがあります。

手段	土壌汚染の場合の例
追完の請求	売主の費用で汚染を除去してもらう
代金の減額	汚染の除去にかかる費用の分だけ代金を減らしてもらう
損害賠償	汚染の除去の費用、工事の遅れによる損害などの賠償を求める
契約の解除	汚染が重大で、土地を使う目的を果たせない場合に、契約を解除して代金を返してもらう

種類や品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則として請求できなくなります。汚染が見つかったら、すぐに売主に通知しておくことが大切です。

何が「不適合」にあたるか

土壌汚染が不適合にあたるかどうかは、契約の内容と、契約の当時の基準によって判断されます。最高裁は、平成22年6月1日の判決で、売買の契約の当時は有害物質として規制されていなかった物質が、後に規制の対象になった場合、契約の当時の取引の観念からは、その物質が含まれていないことが予定されていたとはいえないとして、瑕疵にあたらないと判断しました。契約の当時の法令の基準や、当事者の認識が重要になるということです。

買主が汚染を知っていた場合

買主が、契約の時点で土壌汚染があることを知っていて、それを前提に価格を決めて買った場合は、汚染は契約の内容に含まれていたと考えられ、後から売主に責任を問うことは難しくなります。汚染の程度を知らずに、汚染の可能性だけを聞いていた場合は、実際の汚染の程度が想定を大きく超えていれば、責任を問える余地があります。

損害として認められる範囲

土壌汚染による損害として認められるのは、汚染の除去などの対策の費用、調査の費用、工事の遅れによる損失などです。ただし、対策の方法は、土地の使い方に照らして合理的なものでなければならず、必要以上に費用のかかる方法を選んだ場合は、その全額が認められるとは限りません。どの対策が合理的かは、専門家の意見をもとに判断されます。

汚染が見つかった後に、売主と話し合う場合は、汚染の範囲、対策の方法と費用の見積もり、土地の使い方への影響を資料にまとめて示すと、交渉を進めやすくなります。売主の側も、汚染の除去を自分で手配するか、費用を支払うかを選べることがあります。

売主の責任を免除する特約

土地の売買では、「売主は土壌汚染について責任を負わない」という特約がつけられることもあります。こうした特約も原則として有効ですが、売主が汚染を知りながら告げなかった場合は、特約があっても責任を免れません。売主が不動産会社で、買主が一般の人の場合は、買主に不利な特約が制限されることもあります。

説明義務違反による責任

仲介した不動産会社が、区域の指定の有無を調べずに説明しなかった場合や、土地の過去の使われ方を知りながら説明しなかった場合は、不動産会社に説明義務違反の責任を問えることがあります。売主が土壌汚染の可能性を知っていて、それを買主に告げなかった場合も、説明義務違反として損害賠償を求められることがあります。

汚染の原因者への請求

汚染の除去にかかる費用は、最終的に誰が負担すべきなのでしょうか。土壌汚染対策法では、汚染の除去などの措置を命じられるのは、原則として土地の所有者です。ただし、汚染の原因をつくった者が明らかで、その者に措置をとらせることが相当な場合は、原因者に措置が命じられます。

所有者が原因者に費用を請求できる

土地の所有者が、措置の命令を受けて汚染の除去などをした場合は、その費用を、汚染の原因者に請求することができます。たとえば、工場を営んでいた前の所有者が汚染の原因をつくっていた場合、今の所有者は、その前の所有者に費用を求めることができます。ただし、この請求には期間の制限があり、措置をとったことと原因者を知った時から3年、措置をとった時から20年が過ぎると請求できなくなります。

原因者が分からない場合

何十年も前の汚染で、原因者がすでにいない、あるいは特定できない場合は、今の土地の所有者が、措置の費用を負担することになります。土地を買うときに、原因者への請求ができないことも考えて、価格や契約の条件を決める必要があります。

土地の所有者が負う責任

土壌汚染対策法では、汚染の原因をつくっていない土地の所有者でも、措置を命じられることがあります。土地の所有者は、その土地を管理する立場にあるからです。そのため、汚染のある土地を買うと、原因者でなくても、措置の義務を負う可能性があることを知っておく必要があります。

原因者への請求の期間は、民法の時効とは別に、土壌汚染対策法で定められたものです。措置を終えたら、原因者が分かっている場合は、早めに請求の手続きを進めましょう。

借地人や借主が原因者の場合

土地を貸していた相手が工場を営み、汚染の原因をつくった場合は、貸主は、賃貸借の終了の際に、借主に対して原状回復として汚染の除去を求めることが考えられます。事業用の土地の賃貸借では、契約の段階で、汚染が生じた場合の責任の分担を決めておくことが大切です。

土壌汚染の調査と対策

土壌汚染があるかどうかを確かめるには、段階を踏んで調査を進めます。いきなり土を掘り返して分析するのではなく、まず書類で過去を調べるところから始めます。

1. 地歴調査：登記簿、古い地図、航空写真、行政の記録などから、土地の過去の使われ方を調べる。
2. 表層の調査：汚染のおそれがある場所で、地表付近の土や土壌ガスを採取して分析する。
3. 深度の調査：表層で汚染が見つかった場合に、深さ方向にどこまで汚染が広がっているかを調べる。
4. 対策の検討：汚染の範囲と程度に応じて、対策の方法と費用を検討する。

地歴調査で確かめる資料

地歴調査では、登記簿の所有者の移り変わり、住宅地図や古い地形図、航空写真、行政が持つ工場の届出の記録、水質の測定の記録などを調べます。土地にどんな施設があり、どんな物質が使われていた可能性があるのかを明らかにすることで、表層の調査を行う場所と、調べる物質を絞り込めます。地歴調査は、費用を抑えつつ、汚染のおそれを見きわめる第一歩です。

調査にかかる期間

地歴調査は数週間ほど、土を採取して分析する調査は、土地の広さや調べる物質によって、1か月から数か月ほどかかるのが一般的です。売買の契約や、建物の着工の予定がある場合は、調査の期間も見込んでスケジュールを組んでおきましょう。

調査の結果の読み方

調査の報告書には、調べた地点、調べた物質、それぞれの分析の結果と基準の値が記載されています。基準を超えた物質と地点を確かめ、汚染がどの範囲に広がっているかを図で確かめましょう。報告書の内容が分かりにくい場合は、調査を行った機関に説明を求めることができます。

主な対策の方法

方法	内容	特徴
掘削除去	汚染された土を掘り出して、処理施設に運ぶ	確実に汚染を取り除けるが、費用が高い
封じ込め	汚染された土を、遮水の壁などで囲って閉じ込める	費用は抑えられるが、汚染は残る
盛土・舗装	汚染された土の上を、きれいな土やコンクリートで覆う	直接触れることを防ぐ。汚染は残る
原位置での浄化	土を掘り出さずに、薬剤や微生物で有害物質を分解する	時間がかかるが、掘削より費用を抑えられることがある

どの方法を選ぶかは、土地をどう使うかによって大きく変わります。住宅を建てる予定であれば、掘削除去が求められることが多く、駐車場として使うのであれば、舗装で十分なこともあります。

売買の前にしておくべきこと

土壌汚染のトラブルを防ぐには、売買の前の確認がとても大切です。汚染は、売買の後に見つかると、責任の所在をめぐって争いになりやすいからです。

買主がしておくべきこと

• 登記簿や古い地図で、土地の過去の所有者と使われ方を調べる
• 都道府県などの区域の指定の台帳を確かめる
• 工場の跡地などであれば、売主に過去の調査の結果を求める
• 必要に応じて、自分で専門の業者に調査を依頼する
• 契約書に、汚染が見つかった場合の責任の分担を定める

重要事項説明書で確かめること

重要事項説明書では、土壌汚染対策法による区域の指定の有無が説明されます。指定がない場合でも、それは法律に基づく調査が行われていないだけで、汚染がないことを意味するわけではない点に注意が必要です。区域の指定がないという説明を受けても、土地の過去の使われ方によっては、自分で調査を検討しましょう。

買主の側で調査をする場合は、調査の結果を売主と共有し、それをもとに価格や条件を交渉します。調査で汚染が見つからなかった場合でも、調査した範囲や物質には限りがあるので、契約書で責任の分担を定めておくことが大切です。

売主がしておくべきこと

• 土地の過去の使われ方について、知っていることを買主に正直に伝える
• 工場の跡地などであれば、売る前に調査をしておく
• 汚染があれば、除去してから売るか、汚染を前提に価格を決めるかを検討する
• 責任の範囲と期間を、契約書ではっきり決めておく

売主が調査を拒んだ場合

売主に調査を求めても、費用や手間を理由に拒まれることがあります。その場合は、買主の負担で調査をさせてもらえないかを交渉します。調査を許してもらえない場合は、汚染のおそれを前提に価格を交渉するか、購入そのものを見送ることも考えましょう。工場の跡地などで、調査なしに買うことには大きなリスクがあります。

表明保証という方法

事業用の土地の売買では、契約書で、売主が「土地に土壌汚染がないこと」や「知っている限りで汚染の原因となる施設がなかったこと」を表明し、それが事実と違っていた場合に損害を補償する、という条項を入れることがあります。これを表明保証といい、売主が知らなかった汚染についても責任の分担を定めておける方法です。

契約書に定めておきたいこと

とくに事業用の土地の売買の契約書には、土壌汚染について、次のような事項を定めておくと、後の争いを防げます。

定める事項	内容
調査の実施	売主が引渡しの前に調査をするか、その費用を誰が負担するか
汚染が見つかった場合	除去の費用を誰が負担するか、代金を減額するか、契約を解除できるか
責任の期間	引渡しの後、いつまで売主が責任を負うか
地中埋設物	土壌汚染とあわせて、埋設物が見つかった場合の扱い

土壌汚染が土地の価格や融資に与える影響

土壌汚染は、土地の価格や、土地を担保にした融資にも大きく影響します。

場面	影響
土地の価格	汚染の除去の費用や、心理的な抵抗から、価格が下がる。区域に指定されると、さらに下がりやすい
融資	金融機関が担保の評価を下げ、融資の額が減ったり、融資を断られたりすることがある
開発や建築	形質の変更に届出や制限がかかり、計画の変更や工期の延長が必要になることがある
相続税の評価	汚染の除去の費用などを考慮して、評価額を下げられる場合がある

金融機関への説明

土壌汚染のある土地を担保にして融資を受ける場合は、汚染の状況と、対策の計画を金融機関に説明する必要があります。対策の内容や費用、工事の後の土地の使い方がはっきりしていれば、金融機関も担保の評価を判断しやすくなります。

不動産鑑定での扱い

土壌汚染のある土地を評価する場合、不動産鑑定士は、汚染がないとした場合の価格から、汚染の除去などの費用や、心理的な嫌悪感による減価を差し引いて評価します。売買の価格を決めるときや、損害賠償の額を考えるときの参考になります。

相続税の評価と土壌汚染

相続した土地に土壌汚染がある場合は、相続税の評価で、汚染がないとした場合の評価額から、汚染の除去などの費用の見積もりを差し引くことができる場合があります。汚染があることを知らずに申告すると、高い評価のまま相続税を納めることになりかねないので、工場の跡地などを相続した場合は、税理士にも相談しておきましょう。

汚染の除去の後も残る影響

汚染を除去して区域の指定が解除されても、過去に汚染があったという事実から、買い手が敬遠することもあります。除去の工事の記録や、除去の後の調査の結果を保管しておき、買い手に示せるようにしておくと、不安を和らげることができます。

具体例で考える｜工場跡地の汚染をめぐるケース

工場の跡地で起きたトラブルの例を見てみます。ある住宅の建設会社は、郊外の金属加工の工場の跡地を買い、分譲住宅を建てる計画を立てていました。売主は工場を営んでいた会社で、契約書には、土壌汚染について売主は責任を負わないという特約がありました。建設会社は、価格の安さに惹かれて、調査をしないまま契約していました。

基礎の工事のために地面を掘ったところ、土壌から基準を超えるトリクロロエチレンと六価クロムが見つかりました。調査の結果、汚染は敷地の一部に広がっていて、掘削除去には多額の費用がかかることが分かりました。

建設会社は弁護士に相談しました。弁護士は、売主の会社が工場の操業中にこれらの物質を使っていたこと、過去に行政から排水についての指導を受けていたことを調べ上げました。売主は汚染の可能性を知りながら告げなかったとして、免責の特約があっても責任を免れないと主張し、汚染の除去の費用の賠償を求めました。

売主は当初、特約を理由に支払いを拒みましたが、行政の指導の記録を示されると、交渉に応じました。最終的に、汚染の除去の費用の大部分を売主が負担する内容で和解が成立しました。ただ、建設会社も、工場の跡地であることを知りながら調査を省いたことで、分譲の時期が大きく遅れ、損失を被りました。売買の前に地歴調査をしていれば、こうした事態は避けられたはずです。

この例から分かるのは、免責の特約があっても、売主が汚染を知っていたことを示せれば責任を問えること、そして、それ以上に、売買の前の調査が大切だということです。調査の費用を惜しんだ結果、何倍もの損失を被ることがあります。

弁護士に相談するタイミング

土壌汚染の問題は、環境の専門知識と、法律の知識の両方が必要になる分野です。汚染が見つかったとき、売主から免責の特約を理由に支払いを拒まれたとき、行政から措置を命じられたときは、弁護士に相談して、責任の所在と請求の方法を整理してもらいましょう。調査を担当した業者の報告書は、弁護士に見せる大切な資料になります。

土壌汚染に関するよくある質問

住宅地でも土壌汚染はありますか

住宅地であっても、以前に工場やクリーニング店などがあった場所や、自然由来の汚染がある地域では、土壌汚染が見つかることがあります。古い地図や航空写真で、土地の過去の使われ方を確かめておくと安心です。

土壌汚染の調査の費用はどのくらいかかりますか

地歴調査だけであれば、比較的少ない費用で済むことが多いものの、土を採取して分析する調査は、土地の広さや調べる物質の数によって費用が大きく変わります。まずは地歴調査で汚染のおそれを確かめ、必要な範囲で詳しい調査に進むのが効率的です。

土壌汚染が見つかった土地は売れますか

売ることは十分にできます。汚染の状況を買主に正確に伝えたうえで、除去の費用を考慮した価格で売るのが一般的です。汚染のある土地を専門に買い取る業者もあります。汚染を隠して売ると、後で責任を問われるので、必ず買主に伝えてください。

隣の土地から汚染が広がってきた場合はどうなりますか

隣の土地の汚染が地下水などを通じて自分の土地に広がった場合は、隣の土地の所有者や、汚染の原因をつくった者に対して、損害賠償を求めることが考えられます。汚染の広がりの経路を調べる必要があるので、専門の業者と弁護士に相談してください。