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契約の前の「重要事項説明」、聞き流していませんか
家を買う日、不動産会社の事務所で、宅地建物取引士から分厚い書類を前に説明を受けた。専門用語が多く、読み上げのスピードも速い。質問するタイミングもつかめないまま、最後に署名と押印を求められ、そのまま売買契約書にも署名した。重要事項説明は、多くの方にとって、こうした「よく分からないまま終わった手続き」になりがちです。
重要事項説明は、簡単にいえば、不動産の売買や賃貸の契約を結ぶ前に、物件や取引の条件についての大切な事項を、宅地建物取引士が買主や借主に説明する手続きです。宅建業法で不動産会社に義務づけられていて、契約するかどうかを判断するための情報を提供することが目的です。
重要事項説明書には、物件の権利関係や、法令による建築の制限、道路や水道などの設備、災害のリスク、契約の解除の条件など、後で「知らなかった」では済まされない情報が詰まっています。説明を受けた事項は、原則として承知のうえで契約したことになるため、説明の段階でしっかり理解しておくことがとても大切です。
この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、重要事項説明の仕組み、説明される主な事項とその読み方、売買と賃貸での違い、説明を受けるときの注意点、説明に誤りや漏れがあった場合の対処までを説明していきます。
重要事項説明は、不動産の取引の中で、買主や借主が物件について正式に説明を受ける、ほとんど唯一の機会です。この機会を生かせるかどうかで、取引の後に後悔するかどうかが変わります。
重要事項説明の仕組み
重要事項説明は、宅建業法35条に基づく手続きです。まずは、その基本的な仕組みを確かめておきましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明する人 | 宅地建物取引士（宅地建物取引士証を示して説明する） |
| 説明を受ける人 | 買主や借主（売主や貸主には説明の義務はない） |
| 時期 | 契約が成立する前 |
| 方法 | 重要事項説明書を交付して説明する（相手の承諾があれば電子書面での交付やオンラインでの説明も可） |
| 書面 | 宅地建物取引士が記名した重要事項説明書 |
説明書の構成
重要事項説明書は、国土交通省が示した様式をもとに、業界団体がひな形を作っています。表紙に不動産会社と宅地建物取引士の情報、続いて物件に関する事項、取引の条件に関する事項、その他の事項という順に並んでいるのが一般的です。添付の資料として、登記簿、公図、測量図、都市計画図、ハザードマップ、管理規約などがつけられます。
なぜ契約の前なのか
重要事項説明は、そもそも買主や借主が、その物件を買うか、借りるかを判断するための情報を提供するものです。契約した後で説明を受けても、判断の材料にはなりません。そのため、必ず契約の前に行わなければならないとされています。実際には、契約の当日に、契約書への署名の直前に行われることが多いのですが、事前に説明書の写しを受け取って読んでおくことができます。
説明を受ける人の確認
重要事項説明は、買主や借主本人が受けるのが原則です。家族が代わりに説明を受ける場合でも、契約の当事者となる本人が内容を理解していることが大切です。夫婦の共有で買う場合は、二人とも説明を受けておくと、後で「聞いていなかった」という食い違いを防げます。
説明を省略できる場合
宅建業法の改正により、買主や借主が不動産会社である場合は、重要事項説明書の交付は必要ですが、口頭での説明は省略できることになっています。一般の人が買主や借主である場合は、説明を省略することはできません。
売主や貸主が不動産会社でない場合
重要事項説明の義務を負うのは、取引に関わる不動産会社です。個人の売主と直接取引する場合など、不動産会社が関わらない取引では、重要事項説明は行われません。その分、自分で物件の状況や法令の制限を調べる必要があります。
重要事項説明書と売買契約書の関係
重要事項説明書は、契約の前に判断の材料を提供するための書面で、売買契約書は、合意した契約の内容を定める書面です。二つの書面の内容は一致しているのが前提なので、契約の前に見比べて、食い違いがないかを確かめることが大切です。説明で聞いた条件と、契約書の条件が違っていれば、署名の前に指摘しましょう。
説明される主な事項｜物件に関すること
重要事項説明書には、大きく分けて、物件に関する事項と、取引の条件に関する事項が書かれています。説明書は数十ページになることもあります。まず、物件に関する主な事項を見ていきます。
| 事項 | 内容 | 確かめたいこと |
|---|---|---|
| 登記された権利 | 所有者、抵当権などの権利 | 売主が所有者か、抵当権は引渡しまでに消されるか |
| 法令上の制限 | 都市計画法の区域、用途地域、建ぺい率、容積率、高さの制限など | 建て替えや増築ができるか、どんな建物が建てられるか |
| 道路との関係 | 接している道路の種類と幅、接している長さ、私道の負担 | 建築基準法の接道の義務を満たしているか |
| 設備の整備の状況 | 飲み水、電気、ガス、排水の設備 | 引き込みの工事が必要か、その費用は誰が負担するか |
| 災害のリスク | 土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、造成宅地防災区域、水害のハザードマップにおける位置 | 災害の危険の程度 |
| 建物の状況 | 建物状況調査の有無と結果、石綿の使用の調査の記録、耐震診断の結果 | 建物の状態と安全性 |
添付資料も読む
重要事項説明書には、登記簿、公図、測量図、都市計画図、ハザードマップなど、多くの資料が添付されています。説明書の本文は要点をまとめたものなので、詳しいことは添付資料を見なければ分からないこともあります。とくに、公図と測量図で土地の形や隣地との関係を確かめ、ハザードマップで浸水の想定を確かめておきましょう。
登記された権利の読み方
登記された権利の欄では、登記簿の甲区と乙区の内容が説明されます。売主が登記簿上の所有者と一致しているか、抵当権がついている場合は、引渡しまでに抹消されることになっているかを確かめます。差押えや仮登記がついている場合は、取引そのものに問題がある可能性があるので、詳しく説明を求めましょう。
法令上の制限の読み方
法令上の制限は、重要事項説明書の中でも専門的で分かりにくい部分です。用途地域によって建てられる建物の種類が決まり、建ぺい率と容積率によって建物の大きさの上限が決まります。今の建物を建て替えたときに、同じ大きさの建物が建てられるかどうかは、この欄で確かめます。建てられた当時は適法だったのに、その後の法令の改正で、今の基準に合わなくなっている建物もあります。
用途地域と住環境
用途地域は、住まいの周りにどんな建物が建つ可能性があるかを知る手がかりにもなります。第一種低層住居専用地域であれば、周りに高い建物や大きな店舗が建つことは制限されていますが、商業地域や準工業地域では、今は住宅地のように見えても、将来、近くに大きな建物や工場が建つことがあります。静かな住環境を求める方は、用途地域にも目を向けてみてください。
道路と再建築
とくに注意したいのが道路です。建築基準法では、建物の敷地は、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。この条件を満たしていない土地では、今の建物を取り壊した後に、新しく建物を建てることができません。いわゆる再建築不可の物件です。道路が私道の場合は、私道の所有者との関係や、通行や掘削の承諾の有無も確かめておきましょう。
私道の負担
物件の敷地の一部が私道になっている場合や、私道の持分を持っている場合は、その面積や負担の内容が説明されます。私道の維持や補修の費用を、私道の所有者で分担することもあります。私道の負担がある場合は、その面積が敷地の面積に含まれているかも確かめましょう。建物を建てられる面積に影響することがあるからです。
設備の整備の状況
飲み水や排水の設備の欄では、公営の水道か井戸か、下水道か浄化槽か、ガスは都市ガスかプロパンガスかが説明されます。敷地まで水道管が引き込まれていない場合や、前面の道路の水道管が細い場合は、引き込みの工事に高額な費用がかかることがあります。工事の必要と費用の負担を確かめておきましょう。
石綿と耐震診断の記録
建物について、石綿（アスベスト）の使用の有無を調査した記録がある場合は、その内容が説明されます。また、古い耐震基準で建てられた建物について、耐震診断を受けている場合は、その結果が説明されます。記録がない場合は「なし」と説明されますが、それは石綿が使われていない、耐震性に問題がないという意味ではない点に注意が必要です。
水害のハザードマップ
2020年8月からは、水害のハザードマップにおける物件の位置の説明が義務になりました。洪水、雨水の出水、高潮のハザードマップで、物件がどこにあるかを地図で示して説明します。浸水の想定がある地域かどうかは、住まいの安全だけでなく、保険料や将来の売却にも関わる情報です。
説明される主な事項｜取引の条件に関すること
次に、取引の条件に関する主な事項です。お金の動きや、契約を解除する場合のルールが中心になります。
| 事項 | 内容 |
|---|---|
| 代金や家賃以外に授受される金銭 | 手付金、敷金、礼金、保証金などの額と目的 |
| 契約の解除 | 手付による解除、契約違反による解除、住宅ローン特約による解除などの条件 |
| 損害賠償の予定と違約金 | 契約違反の場合の違約金の額 |
| 手付金などの保全の措置 | 不動産会社が売主の場合に、手付金などを保全する方法 |
| 支払金や預り金の保全 | 一定額以上の預り金を保全するかどうか |
| 住宅ローンのあっせん | 不動産会社があっせんする住宅ローンの内容と、ローンが成立しなかった場合の扱い |
| 契約不適合責任の履行の措置 | 売主が責任を果たすための保険への加入などの有無 |
取引の条件の欄に書かれた内容は、売買契約書にも同じように定められるのが通常です。重要事項説明の段階で、条件に納得できない点があれば、契約書を作る前に交渉することができます。
金銭の授受の欄
代金や家賃のほかに授受される金銭の欄では、手付金、固定資産税の精算金、管理費の精算金、敷金、礼金などの額と、何のためのお金かが説明されます。売買であれば、仲介手数料、登記の費用、ローンの手数料など、代金以外にかかる費用の総額も、この機会に不動産会社に確かめておくと、資金計画が立てやすくなります。
契約の解除の欄が最も大切
取引の条件の中で、とくに注意して読みたいのが、契約の解除に関する欄です。手付金を放棄して解除できるのはいつまでか、住宅ローンが通らなかったら手付金は返ってくるのか、契約に違反した場合にいくらの違約金を払うのか。これらは、契約の後に事情が変わったときに、自分がどれだけの負担を負うかに直結します。
マンションと賃貸で追加される事項
物件の種類や取引の形態によって、説明される事項が追加されます。マンションと賃貸では、とくに多くの事項が加わります。
マンション（区分所有建物）の場合
| 事項 | 確かめたいこと |
|---|---|
| 敷地の権利の種類 | 所有権か、借地権か |
| 共用部分に関する規約 | 共用部分の使い方のルール |
| 専有部分の用途などの制限 | ペットの飼育、楽器の演奏、事務所としての使用、リフォームの制限 |
| 管理費と修繕積立金 | 月々の額と、前の所有者の滞納額 |
| 修繕積立金の積立額 | マンション全体でいくら積み立てられているか |
| 大規模修繕の実施の記録 | 過去の修繕の内容と、今後の予定 |
| 管理の委託先 | 管理会社の名前と所在地 |
とくに、修繕積立金の積立額と、今後の大規模修繕の予定は、将来の負担に関わる大切な情報です。積立額が少ないと、将来、修繕積立金が大きく値上げされたり、一時金を求められたりすることがあります。
マンションの修繕の計画
長期修繕計画が作られているか、計画に対して修繕積立金が足りているかは、マンションの将来の資産価値に関わります。重要事項説明で積立額と計画の概要を確かめ、必要なら、管理組合の総会の議事録を見せてもらいましょう。修繕積立金の値上げや、大規模修繕の実施の議論が進んでいることが分かることもあります。
管理規約の確認
マンションの管理規約には、ペットの飼育の可否、楽器の演奏の時間帯、リフォームの際の届出、民泊の禁止など、住み方に関わる大切なルールが定められています。重要事項説明では要点しか説明されないことが多いので、管理規約そのものを見せてもらい、自分の生活に関わる部分を確かめておきましょう。
管理費や修繕積立金の滞納
中古マンションの売主が、管理費や修繕積立金を滞納していることがあります。滞納分は、買主が引き継いで支払う責任を負うことになるので、重要事項説明で滞納額を確かめ、売主に決済の時までに精算してもらうよう、契約書で定めておきましょう。
賃貸の場合
- 契約の期間と更新の条件（定期借家の場合はその旨）
- 用途や利用の制限（ペット、楽器、転貸の禁止など）
- 敷金などの精算に関する事項
- 管理の委託先
- 台所、浴室、トイレなどの設備の整備の状況
賃貸では、とくに定期借家かどうかが大切です。定期借家の場合は、期間の満了で契約が終わり、更新されないことが説明されます。
賃貸の重要事項説明で見落としやすい点
賃貸では、家賃や敷金の額に目が向きがちですが、契約の解除や違約金の定め、退去のときの原状回復の考え方、更新料の有無なども説明されます。退去の予告の期間が長く定められている場合や、短期間で解約した場合の違約金がある場合は、将来の引越しの予定にも関わるので、よく確かめておきましょう。
物件の種類ごとに確かめたいこと
同じ重要事項説明でも、物件の種類によって、とくに注意して確かめたい点が変わります。
| 物件の種類 | とくに確かめたい点 |
|---|---|
| 新築の一戸建て | 建築確認と完了検査の有無、住宅性能評価、瑕疵の保険への加入 |
| 中古の一戸建て | 建物状況調査の結果、耐震性、増改築の履歴、再建築ができるか |
| 中古のマンション | 管理費と修繕積立金、滞納額、大規模修繕の予定、管理規約の制限 |
| 土地 | 用途地域と建築の制限、道路との関係、上下水道の引き込み、境界、地中埋設物 |
どの種類の物件でも、自分がその物件をどう使いたいのかを考えながら説明を聞くことが大切です。将来建て替えたい、ペットを飼いたい、在宅で仕事をしたいといった希望があれば、それが実現できるかを具体的に尋ねましょう。
建築確認と完了検査
建物は、建てる前に建築確認を受け、完成した後に完了検査を受けることが必要です。古い建物の中には、完了検査を受けていないものもあり、違法な増築がされていることもあります。完了検査を受けていない建物は、住宅ローンの審査で不利になることもあるので、重要事項説明で確かめておきましょう。
耐震性の確認
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、古い耐震基準で建てられています。耐震診断を受けている場合は、その内容が説明されます。耐震性に不安がある建物は、耐震の工事の費用も考えて、購入を判断する必要があります。
土地の地中埋設物と土壌
土地を買う場合は、以前の建物の基礎や廃材が埋まっていないか、土壌汚染のおそれがないかも気になるところです。売主や不動産会社が知っている事情は説明されますが、知られていない埋設物や汚染もあり得ます。以前の土地の使い方を尋ね、必要なら調査を検討しましょう。
説明を受けるときの注意点
重要事項説明を、形式的な手続きで終わらせないために、次の点に注意しましょう。説明を受ける側の姿勢しだいで、得られる情報は大きく変わります。
- 契約の数日前に、重要事項説明書の写しを送ってもらい、事前に読んでおく。
- 説明する人が宅地建物取引士であることを、取引士証で確かめる。
- 分からない用語や、気になる点は、その場で遠慮なく質問する。
- 説明の内容が、事前に聞いていた話や広告と違っていないかを確かめる。
- 納得できない点があれば、契約を延期することも考える。
- 重要事項説明書は、契約書とともに大切に保管する。
説明の内容が広告やこれまでの説明と食い違っている場合は、その場ではっきり指摘し、どちらが正しいのかを確かめましょう。広告では「駅から徒歩10分」とあったのに、説明書では違う距離が書かれている、といった小さな食い違いも、見過ごさないことが大切です。
家族と一緒に説明を受ける
重要事項説明は、一人で受けるより、家族と一緒に受けることをおすすめします。一人では聞き逃してしまう点も、複数で聞けば気づきやすくなります。夫婦で共有の名義で買う場合や、家族が住む家を買う場合は、とくに一緒に説明を受けて、内容を共有しておきましょう。
その場で署名しない勇気
重要事項説明を受けた後、説明の内容に納得できない点が残っていれば、その日に契約しないという選択もできます。「今日契約しないと、ほかの人に決まってしまう」と言われても、大きな買い物で後悔しないためには、疑問を解消してから契約することが大切です。
質問しておきたい例
- この建物を建て替えるとき、今と同じ大きさの建物が建てられますか
- 前面の道路は公道ですか、私道ですか。私道なら通行や掘削の承諾はありますか
- 過去に雨漏りやシロアリの被害はありましたか
- 近くで大きな建物が建つ予定はありますか
- 手付による解除の期限と、住宅ローン特約の期限はいつですか
説明のスピードに遅れないために
宅地建物取引士は、決められた事項を漏れなく説明するため、どうしても読み上げが早くなりがちです。説明についていけないと感じたら、遠慮せずに「もう少しゆっくり説明してください」と伝えましょう。事前に説明書を読み、分からない部分に印をつけておけば、その部分だけ詳しく説明してもらうこともできます。
オンラインでの説明
最近では、重要事項説明は、テレビ会議などを使ったオンラインでも行うことができます。オンラインで説明を受ける場合は、事前に重要事項説明書が手元に届いているか、画面に宅地建物取引士証がはっきり映されているか、音声や映像に途切れがないかを確かめましょう。不具合があれば、説明を中断して、改めて説明を受けることができます。
説明に誤りや漏れがあった場合の対処
どれほど注意しても、後から問題が見つかることはあります。契約の後に、重要事項説明に誤りや漏れがあったことが分かった場合は、次のような対処が考えられます。
| 対処 | 内容 | 相手 |
|---|---|---|
| 損害賠償の請求 | 説明義務の違反によって受けた損害の賠償を求める | 不動産会社（仲介業者） |
| 契約の解除や取消し | 説明されていれば契約しなかったような重大な事項であれば、錯誤や消費者契約法による取消しなどを検討する | 売主 |
| 契約不適合責任の追及 | 物件が契約の内容に合っていない場合に、修理や代金の減額などを求める | 売主 |
| 行政への申し出 | 宅建業法の違反として、免許を出した行政に申し出る | 行政 |
気づいたら早めに相談を
説明の誤りに気づいたら、できるだけ早く不動産会社に事実を伝え、説明を求めましょう。時間がたつと、当時の担当者が退職していたり、資料が失われていたりして、事実を確かめることが難しくなります。請求できる権利には時効もあるので、早めに弁護士に相談することが大切です。
請求の前に集める資料
説明の誤りを理由に請求する場合は、重要事項説明書、売買契約書、広告、担当者とのやり取りの記録、説明の場のメモなどを集めます。誤りの内容を示す資料として、役所の資料や登記簿、専門家の調査の結果なども必要になります。
不動産会社の調査の範囲
不動産会社は、重要事項を説明するために、登記簿や役所の資料などを調査する義務を負っています。調査を怠って誤った説明をした場合は、説明義務の違反になります。一方、売主が隠していた事情など、通常の調査では知ることができなかった事情については、不動産会社の責任が否定されることもあります。
売主の説明の責任
売主自身も、知っている物件の不具合や、近隣とのトラブルなどを、買主に伝える義務を負うことがあります。売主が不動産会社に事実を伝えていなかったために、重要事項説明に漏れが生じた場合は、売主に対しても責任を問えることがあります。
重要事項説明は、宅建業法上の義務であると同時に、不動産会社が取引の相手に対して負う民法上の注意義務の内容にもなります。説明の誤りが軽微で、取引の判断に影響しないものであれば、責任が否定されることもあります。どの程度の誤りなら責任を問えるかは、事案によって判断が分かれます。
損害の考え方
説明の誤りによる損害としては、正しい説明を受けていれば払わずに済んだ代金の差額、必要になった工事の費用、転居の費用などが考えられます。説明の誤りと、損害との間に因果関係があることを示す必要があります。
具体例で考える｜私道の説明が不十分だったケース
私道に面した家を買った夫婦の例を見てみましょう。この夫婦は、不動産会社の仲介で、郊外の中古の一戸建てを購入しました。家の前の道は私道で、重要事項説明書には「私道負担なし」と書かれていただけでした。入居してしばらくして、水道管の交換の工事をしようとしたところ、私道の所有者から、掘削の承諾がなければ工事をさせないと言われました。承諾を得るには、承諾料の支払いを求められました。
困った夫婦は、弁護士に相談しました。弁護士は、重要事項説明書と、不動産会社が調査した資料を確認しました。私道の所有者が近隣の複数の人であること、以前から通行や掘削をめぐって近隣ともめごとがあったことを、不動産会社は売主から聞いていたにもかかわらず、説明していなかったことが分かりました。
弁護士は、不動産会社に対して、私道の通行や掘削の承諾についての説明を怠ったことによる損害の賠償を求めました。交渉の結果、不動産会社は、私道の所有者に支払う承諾料と、工事の遅れで生じた費用を負担することで合意しました。あわせて、私道の所有者との間で、将来の通行と掘削を認める合意書を作ることにも協力してもらいました。
この例のように、重要事項説明書の記載が簡単すぎる場合は、説明の場で具体的に質問することが大切です。私道に接する物件では、通行と掘削の承諾があるかを、必ず確かめておきましょう。
重要事項説明書の記載が「なし」や「該当なし」といった簡単なものであっても、それで安心せず、自分の生活に関わる点は具体的に尋ねることが大切です。不動産会社が把握している情報を引き出せるかどうかは、質問の仕方にかかっています。
弁護士に相談するメリット
重要事項説明の内容に不安がある場合や、説明の誤りによって損害を受けた場合は、弁護士に相談することができます。契約の前であれば、説明書の内容を確認し、確かめておくべき点を助言してもらえます。契約の後であれば、不動産会社や売主への請求の見込みを判断し、交渉を任せることができます。
この夫婦のように、入居してから説明の不足に気づくこともあります。重要事項説明書は、取引の後も、説明の内容を確かめるための大切な資料になります。
重要事項説明に関するよくある質問
重要事項説明は、契約の何日前に受けるべきですか
法律では、契約の前であればよいとされ、何日前という決まりはありません。ただ、契約の当日に初めて説明を受けると、内容を十分に理解する時間がありません。数日前に説明書の写しを受け取り、読んでおくことをおすすめします。
重要事項説明書に署名したら、内容に同意したことになりますか
重要事項説明書への署名は、あくまで説明を受けたことを確認するものです。ただし、説明された事項は、承知のうえで契約したと扱われるのが原則なので、説明の内容に納得できない場合は、署名の前に確かめることが大切です。
宅地建物取引士ではない社員が説明した場合はどうなりますか
重要事項説明は、法律上、宅地建物取引士でなければ行うことができません。宅地建物取引士でない人が説明した場合は、宅建業法の違反になります。行政に申し出ることができるほか、説明の内容に問題があれば、損害の賠償を求めることも考えられます。
重要事項説明書をなくしてしまいました
仲介した不動産会社には、取引の記録を一定期間保存する義務があるので、写しを求めることができます。重要事項説明書は、住み続ける間も、将来売却するときにも必要になる大切な書類です。契約書とあわせて保管しておきましょう。