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不動産の売買契約書、どこを確かめればよいのか
家を買う、あるいは売ることになり、不動産会社から売買契約書の案を渡された。細かい字で何ページにもわたる条文が並んでいて、どこを確かめればよいのか分からない。不動産会社に「一般的な内容なので大丈夫です」と言われ、よく読まないまま署名してしまった。こうした経験のある方は少なくないでしょう。
不動産の売買契約書は、代金の額や引渡しの時期を定めるだけではありません。手付金による解除、住宅ローンが通らなかった場合の扱い、引渡しの前に建物が壊れた場合の扱い、引き渡した後に欠陥が見つかった場合の責任など、トラブルが起きたときのルールを定めた大切な書面です。いったん署名すると、原則としてその内容に拘束されます。
多くの売買契約書は、不動産会社の団体が作ったひな形をもとにしていますが、個別の取引の事情に合わせて特約が加えられることもあります。ひな形の部分だけでなく、特約の欄に何が書かれているかを必ず確かめることが、トラブルを防ぐうえで欠かせません。
この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、売買契約書の主な条項とその意味、手付金と契約の解除、住宅ローン特約、契約不適合責任の条項、特約で注意したい点、契約書を確かめる手順までを、買主と売主の立場から説明していきます。
契約書は、何も問題が起きなければ読み返すことのない書面かもしれません。けれども、問題が起きたときには、契約書に何が書かれているかで、解決の方向が決まります。署名する前の少しの手間が、後の大きなトラブルを防ぎます。
売買契約書の役割と重要事項説明書との違い
まず、売買契約書がどんな役割を果たすのかを確かめておきましょう。不動産の売買では、契約の前に重要事項説明書による説明を受け、そのうえで売買契約書に署名します。二つの書面は、役割が違います。
| 書面 | 役割 | 交付の時期 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書 | 物件の権利関係や法令上の制限、取引の条件など、買うかどうかを判断するための情報を説明する | 契約の前 |
| 売買契約書 | 売主と買主の間で合意した契約の内容を定める | 契約の時 |
不動産会社が仲介する場合、宅建業法により、契約が成立したら、契約の内容を書いた書面（37条書面）を交付することが義務づけられています。多くの場合、売買契約書がこの書面を兼ねています。
二つの書面の食い違い
重要事項説明書と売買契約書の内容が食い違っていることがあります。たとえば、重要事項説明書では手付による解除の期限が書かれているのに、契約書では別の日付になっている、といった場合です。食い違いがあると、どちらの内容が正しいのか争いになるので、契約の前に二つの書面を見比べて確かめましょう。
契約の当事者の確認
契約書に署名する前に、売主が本当に物件の所有者であるかを、登記簿で確かめておきましょう。登記上の所有者が亡くなっていて相続登記がされていない、共有者が複数いるのに一部の人しか契約に加わっていない、といった場合は、そのまま契約すると、所有権を確実に取得できないおそれがあります。
口約束でも契約は成立するが
法律上は、売買の契約は、売主と買主の合意だけで成立します。けれども、不動産のように金額が大きく、条件が複雑な取引では、後で内容をめぐって争いにならないよう、契約書を作るのが通常です。売買契約書は、合意の内容を証明する最も重要な証拠になります。
売買契約書のひな形
不動産会社が仲介する売買では、全国宅地建物取引業協会連合会などの業界団体が作った売買契約書のひな形が広く使われています。ひな形は、一般的な取引を想定して、売主と買主の権利と義務をバランスよく定めたものです。ただし、個別の取引の事情によっては、ひな形のままでは足りないこともあるので、特約で補うことになります。
売買契約書の主な条項
売買契約書には、一般に次のような条項が定められています。一つずつ意味を理解しておけば、長い契約書も読み進めやすくなります。
| 条項 | 内容 | 確かめたいこと |
|---|---|---|
| 物件の表示 | 土地の所在、地番、地積、建物の所在、家屋番号、床面積など | 登記簿の記載と一致しているか |
| 売買代金と支払いの時期 | 代金の総額、手付金、中間金、残代金の額と支払いの日 | 金額と日付に誤りがないか |
| 手付金 | 手付金の額と、手付による解除の期限 | 解除できる期限が明確か |
| 土地の面積と精算 | 登記簿の面積で売るか、実測の面積で精算するか | 実測との差が出た場合の扱い |
| 境界の明示 | 売主が引渡しまでに境界を示すこと | 測量や境界の確定をするか |
| 所有権の移転と引渡し | 所有権が移る時期、引渡しの日、登記の申請の時期 | 残代金の支払いと同時になっているか |
| 抵当権などの抹消 | 売主が引渡しまでに抵当権などを消すこと | 抹消の時期が明確か |
| 固定資産税などの精算 | 引渡しの日を基準に、日割りで精算すること | 精算の起算日 |
| 引渡し前の滅失・損傷 | 引渡しの前に物件が壊れた場合の扱い | 買主が解除できるか |
| 契約不適合責任 | 引き渡した物件に欠陥があった場合の売主の責任 | 責任の範囲と期間 |
| 契約違反による解除 | 一方が契約に違反した場合の解除と違約金 | 違約金の額 |
| 融資利用の特約 | 住宅ローンが通らなかった場合の解除 | 期限と、解除の効果 |
| 反社会的勢力の排除 | 当事者が暴力団員などでないことの確約 | 一般的な条項 |
物件の表示の確認
物件の表示は、登記簿の記載と一字一句一致しているかを確かめます。マンションであれば、建物の名前、部屋の番号、専有部分の床面積、敷地権の割合を確かめます。表示に誤りがあると、登記の手続きに支障が出ることがあります。
公簿売買と実測売買
土地の売買では、登記簿の面積で代金を決め、実際の面積と違っても精算しない公簿売買と、測量した実際の面積で代金を決め、登記簿の面積との差を精算する実測売買があります。古い土地では、登記簿の面積と実際の面積が大きく違うこともあるので、どちらの方法で売買するかは、代金に直接関わる大切な点です。
境界の明示の条項
多くの売買契約書では、売主は、引渡しまでに隣地との境界を買主に示すと定めています。境界の目印が見当たらない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定する必要があり、その費用は売主の負担とされることが一般的です。境界が確定しないと、引渡しが遅れることもあるので、売主は早めに準備を始めましょう。
所有権が移る時期
民法では、売買の契約が成立した時点で所有権が移るのが原則ですが、多くの売買契約書では、買主が残代金を支払った時に所有権が移ると定めています。代金を払っていないのに所有権だけが移ったり、所有権が移らないのに代金だけを払ったりすることを防ぐためです。登記の申請と、鍵の引渡しも、残代金の支払いと同じ日に行うのが一般的です。
引渡しの日の決め方
引渡しの日は、買主の住宅ローンの実行の日、売主の引越しの予定、抵当権の抹消の段取りなどを考えて決めます。多くの場合、残代金の決済と同じ日に、鍵の引渡しと登記の申請を行います。日程に無理があると、当日になって手続きが間に合わないこともあるので、関係者の予定をよく確かめて決めましょう。
固定資産税の精算の起算日
固定資産税は、その年の1月1日時点の登記簿上の所有者に、1年分がまとめて課税されます。売買では、引渡しの日を境に、売主と買主で日割りで負担するのが一般的です。精算の起算日を1月1日とするか、4月1日とするかは、地域の慣行によって違いがあり、契約書で決めておきます。
手付金と契約の解除
不動産の売買では、契約の時に、買主が売主に手付金を支払うのが一般的です。手付金は、契約を解除できるかどうかに深く関わります。
手付金の意味
手付金は、契約書で特に定めがなければ、解約手付として扱われます。これは民法で決められたルールです。解約手付とは、相手が契約の履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できるというものです。
| 解除する人 | 手付による解除の方法 |
|---|---|
| 買主 | 支払った手付金を放棄する |
| 売主 | 受け取った手付金の倍額を買主に返す（現実に提供する） |
手付金の額の目安
手付金の額は、法律で決まっているわけではなく、売主と買主の合意で決めます。売買代金の一定の割合で決められることが多く、その割合は取引によってさまざまです。売主が不動産会社の場合は、代金の2割を超える手付金を受け取ることはできません。
手付金は代金の一部になる
契約が予定どおり進めば、手付金は、残代金を支払う時に代金の一部に充てられます。手付金を支払った後に、売主から受け取る領収書には、手付金として受け取ったことと、その額が書かれているかを確かめましょう。
いつまで手付で解除できるか
手付による解除ができるのは、相手が契約の履行に着手するまでです。何が「履行の着手」にあたるかは争いになりやすいため、多くの契約書では、「○月○日まで」と、手付による解除の期限を日付で定めています。期限を過ぎると、手付による解除はできなくなり、契約を解除するには違約金を支払うことになります。
履行の着手とは
履行の着手とは、契約で約束したことを実行するための具体的な行動を始めることをいいます。たとえば、買主が残代金を用意して売主に支払いを申し出た、売主が所有権の移転の登記に必要な書類をそろえた、といった場合です。相手が履行に着手した後は、手付による解除はできません。
手付金の保全
売主が不動産会社で、未完成の物件を買う場合や、一定額を超える手付金を支払う場合は、不動産会社は、銀行の保証などによって手付金を保全する措置をとらなければなりません。売主が倒産した場合でも、手付金が返ってくるようにするための制度です。高額な手付金を支払う場合は、保全の措置がとられているかを確かめましょう。
手付による解除の通知
手付による解除をするときは、期限までに、相手に解除の意思を伝える必要があります。後で争いにならないよう、書面や内容証明郵便で通知しておくのが確実です。売主が解除する場合は、手付金の倍額を用意して、買主に現実に提供することが必要で、口頭で「倍額を返す」と伝えるだけでは足りません。
違約金の定め
手付による解除とは別に、一方が契約に違反した場合、相手は催告をしたうえで契約を解除し、違約金を請求できます。違約金の額は、売買代金の1割や2割などと定められることが多く、実際の損害の額にかかわらず、定めた額を請求できます。売主が不動産会社で買主が一般の人の場合、違約金と損害賠償の予定の合計は、代金の2割を超えてはならないとされています。
住宅ローン特約（融資利用の特約）
買主にとって、とくに住宅ローンを利用して買う場合に、最も大切な条項の一つが、住宅ローン特約（融資利用の特約）です。
住宅ローン特約とは
住宅ローン特約は、ローン特約とも呼ばれ、買主が予定していた住宅ローンの承認を得られなかった場合に、買主が契約を解除できる、あるいは契約が自動的に解除されるとする特約です。この場合、買主は手付金を返してもらえ、違約金を支払う必要もありません。いわゆる白紙解除です。
解除の方式の違い
住宅ローン特約には、融資が通らなかった場合に、買主が解除の意思を示して初めて契約が解除される解除権留保型と、期限までに融資の承認が得られなければ自動的に契約が解除される解除条件型があります。解除権留保型の場合は、期限までに買主が解除を申し出なければならないので、期限の管理がとくに大切です。
住宅ローン特約がない場合
住宅ローンを利用するのに、契約書に住宅ローン特約がないと、融資が通らなかった場合でも、契約を解除するには手付金を放棄するか、違約金を支払わなければなりません。住宅ローンを使う予定があるなら、住宅ローン特約が入っているかを必ず確かめ、入っていなければ追加を求めましょう。
住宅ローン特約は、事前の審査に通っていても、本審査で融資が断られる場合に備えるためのものです。事前の審査に通ったからといって安心せず、本審査の期限と、特約の期限の関係を確かめておきましょう。
特約で確かめること
- 利用する予定の金融機関の名前と、借入れの額
- 融資の承認を得る期限と、解除できる期限
- 解除の方法（買主の申し出によるのか、自動的に解除されるのか）
- 買主が融資の手続きを誠実に行う義務
買主が融資の申込みを怠ったり、わざと審査に落ちるような行動をとったりした場合は、住宅ローン特約による解除は認められません。また、期限を過ぎてから融資が通らなかったと申し出ても、特約による解除はできないので、期限の管理が大切です。
引渡しの前の滅失と契約不適合責任
契約の後から引渡しまでの間は、物件はまだ売主の管理のもとにあります。この間に何が起きたら、誰がどう責任を負うのかを定めておくことは、売主と買主の双方にとって大切です。
引渡しの前に物件が壊れた場合
めったにないことですが、契約の後、引渡しの前に、地震や火事などで建物が壊れてしまうことがあります。2020年4月の民法改正で、売主と買主のどちらにも責任のない理由で物件が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことができるとされました。多くの売買契約書では、引渡しの前に物件が滅失したり損傷したりした場合は、売主が修復して引き渡すか、修復が難しい場合は買主が契約を解除できると定めています。
契約不適合責任の条項
引き渡した物件に、雨漏りやシロアリの被害などの欠陥があった場合、売主は、契約不適合責任を負います。契約書では、売主が責任を負う範囲と期間を定めることが多く、次のような定め方があります。
| 定め方 | 内容 | よく使われる場面 |
|---|---|---|
| 責任を負う期間を限る | 引渡しから3か月など、一定の期間に通知された不適合に限って責任を負う | 個人が売主の中古住宅 |
| 責任を負う対象を限る | 雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障など、特定の不具合に限って責任を負う | 個人が売主の中古住宅 |
| 責任を負わない | 売主は契約不適合責任を一切負わない | 古い建物、現況のまま売る物件 |
| 法律どおり | 特約を設けず、民法のルールに従う | 新築、事業者間の取引など |
ただし、売主が不適合を知りながら告げなかった場合は、責任を免除する特約があっても、責任を免れません。売主が不動産会社の場合は、買主に不利な特約が制限されます。
買主の側で確かめたいこと
契約不適合責任を負わない特約がある物件を買う場合は、契約の前に、建物の状態を自分で確かめておくことが大切です。建物状況調査の結果があれば見せてもらい、なければ自分で専門家に調査を依頼することも考えましょう。特約があることを踏まえて、価格の交渉をすることもできます。
新築住宅の場合
新築住宅の売買では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、売主は引渡しから10年の責任を負い、これを短くする特約は無効です。契約書にも、その旨が書かれているのが一般的です。新築住宅の売主が倒産しても修理の費用を受け取れるよう、保険や供託の措置がとられているかも確かめておきましょう。
引渡しの後に不具合を見つけたら
引渡しの後に不具合を見つけたら、契約書で定められた期間内に、売主に通知する必要があります。個人が売主の中古住宅では、責任の期間が引渡しから数か月と短く定められていることが多いので、入居したらすぐに、雨漏りや設備の不具合がないかを確かめましょう。気づいた不具合は、写真を撮り、書面で売主に知らせておきます。
付帯設備表と物件状況等報告書
中古住宅の売買では、給湯器やエアコン、照明器具などの付帯設備を引き渡すかどうか、その状態がどうかを記載した付帯設備表と、雨漏りやシロアリの被害の有無などを記載した物件状況等報告書が、契約書に添付されることが多くあります。これらの書面に書かれた不具合は、契約の内容に含まれていたとされるので、売主は正直に記載し、買主はよく確かめることが大切です。
特約で注意したい点と、契約書を確かめる手順
売買契約書のひな形の部分は、一般的な内容であることが多いものの、特約の欄には、その取引に特有の条件が書かれます。特約こそ、最も注意して読むべき部分です。
| よくある特約 | 注意したい点 |
|---|---|
| 現況有姿で引き渡す | 契約不適合責任を免除する趣旨なのか、単に今の状態で引き渡すという意味なのかを確かめる |
| 買い替えの特約 | 買主が今の住まいを売れなかった場合に解除できるか、期限はいつか |
| 建物の解体・更地渡し | 解体の費用を誰が負担するか、地中埋設物が見つかった場合の扱い |
| 境界の非明示 | 境界を確定しないまま引き渡す場合の、将来の紛争のリスク |
| 残置物の扱い | 家具や家電を残していくか、撤去するか |
特約の追加を求める
取引の事情によっては、自分から特約の追加を求めることも大切です。買主であれば、建物の解体の後に地中から埋設物が見つかった場合の撤去の費用を売主が負担する、引渡しまでに雨漏りを修理してもらう、といった特約を求めることが考えられます。口頭で約束したことは、必ず特約の欄に書き入れてもらいましょう。
契約書を確かめる手順
- 契約の数日前に、契約書と重要事項説明書の案を受け取る。
- 物件の表示、代金、支払いの日、引渡しの日が、話し合った内容と一致しているかを確かめる。
- 手付による解除の期限、住宅ローン特約の期限を、カレンダーに書き込む。
- 契約不適合責任の範囲と期間、特約の欄の内容を読む。
- 分からない点は、不動産会社に質問し、必要なら修正を求める。
- 取引の規模が大きい場合や、特殊な条件がある場合は、弁護士に確認を依頼する。
弁護士に確認を依頼する場面
一般的な中古住宅の売買であれば、不動産会社の説明をよく聞き、自分で契約書を確かめれば足りることも多いでしょう。一方、売主が個人で買主が事業者の場合、土地が広く境界に不安がある場合、借地や共有の物件である場合、特殊な特約がある場合などは、契約の前に弁護士に契約書の確認を依頼すると安心です。
契約書の案を受け取るのが契約の当日になると、内容を十分に確かめる時間がありません。不動産会社には、少なくとも数日前に案を送ってもらうよう、早めに頼んでおきましょう。
署名と押印の注意
売買契約書には、売主と買主が署名し、押印します。契約書が複数のページにわたる場合は、ページの差し替えを防ぐため、ページのつなぎ目に割印を押すことがあります。訂正がある場合は、訂正の箇所に双方が押印します。署名した契約書は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管します。
電子契約と印紙税
2022年5月からは、不動産の売買契約書を、当事者の承諾を得て電子で交付できるようになりました。紙の契約書には、代金の額に応じた印紙税がかかりますが、電子契約の場合は、印紙税がかかりません。不動産の売買契約書の印紙税には、軽減の措置が設けられていることもあります。
売主の立場で確かめたいこと
売買契約書は、買主だけでなく、売主にとっても大切な書面です。売主の立場では、次の点を確かめておきましょう。
| 確かめる点 | 理由 |
|---|---|
| 契約不適合責任の範囲と期間 | 売った後に、どこまで責任を負うのかが決まる |
| 付帯設備表と物件状況等報告書の記載 | 知っている不具合を書いておけば、後で責任を問われない |
| 抵当権の抹消の段取り | 残代金で住宅ローンを完済し、同時に抹消できるかを確かめる |
| 引渡しの日と引越しの予定 | 引渡しまでに新しい住まいに移れるかを確かめる |
| 買い替えの特約の有無 | 自分が次の家を買う場合、その売買とのつながりを考える |
抵当権の抹消と残代金の決済
住宅ローンが残っている家を売る場合は、買主から受け取る残代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権の抹消の登記をします。決済の日には、売主、買主、金融機関、司法書士が集まり、代金の支払い、ローンの完済、登記の申請を一度に行うのが一般的です。残代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で用意する必要があります。
買い替えの特約
今の家を売って新しい家を買う場合、今の家が売れなければ、新しい家の代金を払えないことがあります。こうした場合に備えて、新しい家の売買契約書に、今の家が一定の期限までに一定の価格以上で売れなかったときは契約を解除できる、という買い替えの特約を入れることがあります。売主の側から見ると、契約が解除されるおそれが残るので、期限や条件を慎重に決める必要があります。
引渡しの猶予
自宅を売って新しい家に住み替える場合、売却の決済の日までに引越しが間に合わないこともあります。このような場合、契約書で、決済の後、一定の期間は売主が住み続けられる引渡しの猶予を定めることがあります。猶予の期間中の家賃の扱いや、期間中に物件が壊れた場合の責任も、あわせて決めておきましょう。
具体例で考える｜住宅ローン特約の期限を過ぎたケース
住宅ローン特約をめぐるトラブルの例を見てみましょう。ある夫婦は、中古マンションを購入する契約を結び、手付金として200万円を支払いました。契約書には、住宅ローン特約として、指定の金融機関の融資の承認が契約から1か月以内に得られなかった場合は、買主は契約を解除できると定められていました。
ところが、夫が転職したばかりだったこともあり、金融機関の審査が長引き、1か月の期限を過ぎてから、融資を承認できないという回答が届きました。夫婦が契約の解除と手付金の返還を求めたところ、売主は、期限を過ぎているので住宅ローン特約による解除はできない、手付金は返せない、さらに残代金を払わなければ違約金を請求すると主張しました。
困り果てた夫婦から相談を受けた弁護士は、仲介した不動産会社が、審査が長引くことを知りながら、期限の延長の手続きをとらなかったことに注目しました。売主と交渉した結果、売主も、期限の直前に審査の状況の報告を受けていたことを認め、手付金の半額を返還することで合意しました。あわせて、不動産会社にも、期限の管理を怠ったことについて責任を求め、仲介手数料を受け取らないことで決着しました。
この例から分かるのは、住宅ローン特約の期限の管理がいかに大切かということです。審査が長引きそうなら、期限の前に、売主の同意を得て期限を延長しておく必要があります。
このケースでは、売主の協力も得られたことで、手付金の一部を取り戻すことができました。けれども、法律上は、期限を過ぎていれば特約による解除はできないのが原則です。住宅ローン特約の期限は、手付による解除の期限と並んで、契約の中で最も注意すべき日付といえます。
契約書は、署名した時点で効力を持ちます。「後で確かめればいい」と思わずに、契約の日までに内容を理解し、疑問を解消しておくことが、自分の財産を守ることにつながります。
不動産売買契約書に関するよくある質問
契約書にサインした後で、キャンセルできますか
契約書で定めた手付による解除の期限までであれば、買主は手付金を放棄して契約を解除できます。期限を過ぎた後は、相手が同意しない限り、違約金を支払って解除することになります。住宅ローン特約などの特約による解除ができる場合は、手付金も返ってきます。
契約書の内容を修正してもらうことはできますか
できます。売買契約書は、あくまで売主と買主の合意で内容を決めるものです。気になる条項があれば、契約の前に不動産会社を通じて修正を求めましょう。相手が応じるかどうかは交渉しだいですが、契約の後に修正するのは難しいので、署名する前に確かめることが大切です。
個人どうしで売買する場合も、契約書は必要ですか
法律上は必須ではありませんが、トラブルを防ぐために必ず作るべきです。親族や知人との売買でも、代金の支払い、引渡しの時期、欠陥があった場合の扱いを書面で決めておかないと、後で争いになったときに、何を約束したかを証明できません。登記の手続きにも、売買の事実を示す書類が必要です。
契約書の「現況有姿」とはどういう意味ですか
現況有姿は、一般に、物件を今の状態のまま引き渡すという意味で使われます。ただし、この言葉だけで、売主の契約不適合責任が免除されるとは限りません。責任を免除する趣旨であれば、「売主は契約不適合責任を負わない」とはっきり書かれているかを確かめてください。