不動産経営・弁護士に相談すべきシーン

不動産経営とは？

不動産とは、土地および土地に定着している物のことをいいます。定着物の中には、建物や立木などが含まれ、語源としては「動かない物」を指す言葉として知られています。反対に、車や現金など、その他の物を動産といいます。また、「経営」とは、普段何気なく使っている言葉ですが、簡単にいえば営利目的の仕事を計画的、継続的に管理・遂行することをいいます。つまり、不動産経営とは、不動産に関わる事業運営のこと全般を指しています。

不動産経営の種類

不動産経営でよく知られた物の中には、次のような物があります。

• アパート、マンション、商業ビル経営
• 駐車場経営
• 物件の売買

アパート、マンション、商業ビル経営

アパートやマンションの経営というのは、身近でも聞いたことがあるのではないでしょうか。アパートの場合、一部屋を購入してそれを賃貸するということはあまり行われませんが、マンションの一室を購入して、賃貸するというのも不動産経営の一つになります。マンション自体を購入して売買、賃貸するという不動産経営もありますが、一室購入の売買、賃貸は比較的身近な話題としてよく知られています。商業ビルの場合は賃貸が多いでしょう。これらの経営には、所得税などの節税になる一方で、修繕や管理人の雇用などにも費用をかけなくてはならなくなるのが一般的です。

駐車場経営

実家を更地にして駐車場にしたなんて話も、最近ではよく聞くようになりました。比較的初期投資が安いことで人気を呼んでいますが、立地によっては収益がそれほどあがらないなどのデメリットがあります。経営としては比較的楽な方ですが、土地を子孫に残したいといった場合には、相続の問題が起こることがあります。

物件の賃貸、売買の経営

物件の賃貸や売買の例としては、別荘や中古・新築物件の売買などが含まれます。物件の売買に関わりのある宅地建託法は、改定されることが多く、その都度注意が必要になります。また、以下にもみていきますが、不動産売買は高額な取引となるため、経営としてのうまみがある一方で、売買の際に欠陥があった場合などは、訴訟問題にもなりかねません。

不動産経営に弁護士が必要になる場合

一般の経営でもそうですが、不動産経営には、多くのトラブルが発生することが見込まれます。そういった場合には、弁護士に依頼をして解決を試みるという手段が多くとられています。不動産経営で弁護士が活躍する場合は、次のような法律問題に関わる場合が多いです。

• 賃貸の法律問題
• 売買の法律問題
• 物件の管理に関する法律問題
• 相続に関する法律問題
• 境界、私道に関わる法律問題
• 設備導入に関する法律問題
• 企業内コンプライアンスの法律問題

賃貸の法律問題

アパートやマンション、商業ビルなどで賃貸をすると、同じ人（法人）との付き合いが比較的長い間続くことになります。家賃などの多くは、月ごとの支払いに設定されていることも多いですが、家賃を滞納しているからといって、すぐに追い出せるというわけではありません。また、物価の変動や施設の改修などによって家賃を高くしたいといった場合にも、簡単にできるわけではありません。設備の不具合がおきた場合には、どこまでが貸主の責任かという問題も多くおこり得ます。最近では孤独死なども多く、その対応に右往左往することもあるでしょう。これらのような法的な問題の解決には、弁護士に頼るのが一番です。

売買の法律問題

不動産売買では、多額のお金が動くため、訴訟問題に発展することも少なくありません。例えば、購入後に設備の欠陥が明らかになったり、地盤が突然沈下したりといったことなどの場合は、訴訟にまで発展する場合があるでしょう。また、関係者へのなりすましなど巧妙な手口を使った詐欺事件や、欠陥住宅問題などで法的なサポートが必要になる場合があるでしょう。さらに、近く隣に日光を妨げる高層ビルの建築計画があることを知らせなかったなど、購入前の説明が不十分であった場合も、説明義務違反と判断され法的な解決が望まれることがあります。また、売却の仲介を行ってくれる弁護士もいます。

物件の管理に関する法律問題

物件の管理の問題に関しては、次のようなことがあります。例えば、管理費を滞納している者に対して管理費の支払いを求めたり、マンションの管理組合の決められたルールを守らない住人への対応をしたり、総会の決議に納得しない住民への対応をしたりなどです。また、ペット禁止であるにも関わらずペットを飼育していたり、管理組合費を横領している人がいたりするなどの場合も、法的な対処をしなければならなくなるケースとなり得ます。

相続に関する法律問題

現金ならば、等分することも可能ですが、不動産の場合はなかなか平等に分けることができないため、生前に対策をとっておく必要がある案件になります。現金化の手はずを整えるといった場合や、家族信託の手続などでも、弁護士に依頼する方がいます。

境界、私道に関わる法律問題

意外と自分の土地がどこからどこまでかを把握している人はあまり多くありません。一例ですが、あらかじめ塀のある物件を購入した場合など、自分で塀を立てていない場合、塀の内側か外側が境界線かどうか、把握している場合は意外と少ないのではないでしょうか。そのような境界線に関する問題が起きた場合は、境界確定訴訟を起こすなどの手段が考えられます。また、公道だと思っていた場所が私道であり、その修繕費用の割合などでトラブルに発展する場合があるようです。もし、すでに売買目的で購入した土地がこのような問題を抱えていた場合には、弁護士に対応を依頼するという手が考えられます。

設備導入に関する法律問題

最近では、電気会社を自由に選ぶことが実質上可能になったので、特定の電気会社を利用したいといった要望や、太陽光発電システムを導入したいという要望もあります。不動産経営をしている場合、大量に商品を契約する場合が多いため、契約書のリーガルチェックなども依頼される方がいます。また、導入した製品が不良品であったため、損害賠償請求を行いたいという場合にも、弁護士に依頼される方が多いです。

企業内コンプライアンスの法律問題

また、例えば、不動産経営を行っている方には、多くの従業員を雇っている場合があります。そのような場合には、社内規定や就業規則のチェック、未払賃金に対する対応、また個人情報の扱いに関する規定の改定、自社独自の規定の作成などをお手伝いする場合もあります。最近ではセクシャルハラスメントやパワーハラスメントなども問題になっており、そういった方面で弁護士に依頼される方もいます。

不動産経営に関する弁護士の選び方

不動産経営は、特殊な案件になるため、トラブルを避けるためにも不動産に強く信頼性の高い弁護士に相談することが重要です。賃貸や売買の契約前には、設備導入の問題や、土地の境界や所有権の所在など、権利関係の相談が多く、高額な金銭に関わる問題は起こりにくいですが、契約後には金銭の問題が出てきます。そのことを踏まえて、不動産の権利関係から、金銭のやり取りに関して、不動産関連の法律に通じた弁護士を選ぶ必要があります。また、土地に関しては、都市計画法、建築基準法、農地法などの規制を熟知した弁護士を選ぶ必要があります。経営は法律に則って行う必要があるため、従業員を雇う際には相応の準備が必要になります。

弁護士を選ぶ際の注意点

弁護士の中にも、不動産経営を独自で行っている人がいます。不動産に詳しい弁護士が、自分でも経営してみたいと考えるのは自然な流れでしょう。しかし、その場合には、自分の会社や商売と競合する箇所はないのかということに注意を払う必要があります。もし、どうしても競合する箇所がある弁護士に依頼しなければならない場合は、トラブルが起きた際に、どちらの味方に立ってくれるのかを確認しておきましょう。このことを踏まえて、業績があり、評判のいい専門の弁護士を選ぶことが重要になってきます。

弁護士費用の相場

弁護士の相談料は、無料のところもありますが、30分5000円程度からとなっているところが一般的です。売却に関する弁護士費用は、売却額の4％～16％程度で、一般には大体10％前後となっています。高額の取引になればなるほど、割合が低くなってくる傾向があります。個人の中古住宅の売却では、売却額が300万円超～3,000万円程度になることが多く、弁護士費用は30万円～300万円程度になります。その他、実費などがかかる場合があります。定期的な対応のためには顧問弁護士を雇うことを考慮した方がいいでしょう。大体月額3万円程度からサービス内容によって金額が変化していくといった場所が多いようです。

トラブルが予測される不動産経営は、弁護士に依頼

以上みてきましたように、不動産経営には、さまざまな法律問題がおこり得ます。これは、長期的な契約を結ぶため、仕方がないことも多いです。不動産経営のためには、自分で法律を学ぶことも重要ですが、案件が多く金額も高額になることが多いため、最終的には法律の専門家である弁護士に依頼することになるでしょう。こういったトラブルを予防し、対処するためにも、不動産に強く信頼性の高い弁護士に相談することが重要です。