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家賃を払わない借主に、出て行ってもらうには
アパートの一室の家賃が、もう半年も払われていない。何度督促しても、借主は「来月まとめて払う」と言うばかりで、一向に払われない。部屋に居座られたままでは、新しい借主に貸すこともできず、ローンの返済だけがかさんでいく。こうした悩みを抱える家主の方は少なくありません。
家賃を払わない借主に部屋を明け渡してもらうには、法律で決められた順番があります。まず賃貸借契約を解除し、それでも借主が出て行かなければ、裁判所に明け渡しを求める訴訟を起こします。判決で明け渡しが命じられても借主が退去しなければ、強制執行によって退去させることになります。
ここで何より大切なのは、家主が自分の力で借主を追い出してはならない、ということです。鍵を勝手に交換する、荷物を運び出す、部屋に入れないようにする。こうした行為は、たとえ家賃を何か月も滞納されていても、違法な自力救済として、家主が損害賠償を求められたり、刑事責任を問われたりするおそれがあります。明け渡しは、必ず法律の手続きに沿って進める必要があります。
この記事では、債権回収の相談を受ける弁護士の立場から、明け渡し訴訟を起こす前の準備、契約を解除するための条件、訴訟の流れと費用、訴訟の前に打っておくべき手、和解で解決する方法までを説明していきます。判決の後の強制執行の手続きについては、別の記事で詳しく解説しています。
家賃の滞納は、家主にとって、収入が止まるだけでなく、部屋を新しい借主に貸す機会を失うという二重の損失になります。滞納が長引くほど損失は大きくなるので、早めに手続きを進めることが、結果として家主を守ることにつながります。
明け渡しまでの全体の流れ
家賃を滞納している借主に明け渡してもらうまでの流れは、一般的に次のようになります。どの段階で借主が応じるかによって、手続きはどこで終わることもあります。
- 滞納が始まったら、借主と連帯保証人に督促する。
- 内容証明郵便で、期限を定めて滞納分の支払いを求め、支払いがなければ契約を解除すると通知する。
- 期限までに支払いがなければ、契約は解除される。
- 借主が占有を移さないよう、占有移転禁止の仮処分を申し立てる。
- 明け渡しと、滞納分の家賃の支払いを求めて訴訟を起こす。
- 判決や和解で明け渡しが決まる。
- 借主が退去しなければ、強制執行で退去させる。
期間の目安も押さえておきましょう。訴訟を起こしてから判決までは、借主が争わなければ数か月、争えば半年から1年ほどかかります。その後の強制執行にも1〜2か月かかるので、明け渡しまでには、全体で半年から1年以上を見込んでおく必要があります。
時間の目安を持っておく
明け渡しまでの期間を短くするには、各段階でためらわないことが大切です。督促から解除の通知まで、解除から訴訟の提起まで、判決から強制執行の申立てまで、それぞれの段階で時間を置くほど、全体の期間は延びていきます。あらかじめ、滞納が何か月になったら解除の通知を送る、と基準を決めておくと、迷わずに手続きを進められます。
やってはいけないこと
- 借主の留守中に鍵を交換する、部屋に入れないようにする
- 借主の荷物を勝手に運び出す、処分する
- 電気や水道を止める
- 夜間や早朝に何度も訪問する、大声で督促する
- 借主の勤務先や近所に滞納のことを言いふらす
こうした行為は、たとえ家賃を滞納されていても許されません。契約書に「滞納したら鍵を交換できる」「荷物を処分できる」と書いてあっても、そのような条項は無効とされる可能性が高く、家主が損害賠償を求められたり、住居侵入や器物損壊などの罪に問われたりするおそれがあります。
話し合いでの解決がいちばん早い
訴訟と強制執行には時間も費用もかかります。家主にとっても借主にとっても、負担の大きい手続きです。借主と話し合い、滞納分の一部を免除する代わりに、決まった日までに退去してもらう、といった合意ができれば、それがいちばん早く、費用も少ない解決です。訴訟を起こした後でも、和解で合意退去を決めることは多くあります。
滞納が始まったときの初期対応
明け渡し訴訟にまで進む事案の多くは、滞納が始まった段階での対応が遅れたものです。滞納が1か月を超えないうちに手を打てば、訴訟に至らずに解決できることも少なくありません。
| 時期 | 対応 |
|---|---|
| 支払期日の翌日から数日 | 電話や書面で、入金がないことを知らせ、支払いの予定を尋ねる |
| 1か月分の滞納 | 書面で督促し、連帯保証人にも知らせる。家賃保証会社があれば連絡する |
| 2か月分の滞納 | 借主と面談し、支払い計画を話し合う。計画は書面にする |
| 3か月分前後の滞納 | 内容証明郵便で支払いを求め、契約の解除を予告する |
家賃保証会社がついている場合の初期対応
家賃保証会社と契約している物件では、滞納が生じたら、契約で定められた期間内に保証会社に報告する必要があります。報告が遅れると、保証の対象から外れることもあるので注意してください。保証会社は、滞納分を家主に支払ったうえで、借主に督促します。滞納が続けば、保証会社が明け渡しの手続きを主導することもあります。
借主の事情を聞く
滞納の理由は、失業、病気、収入の減少などさまざまです。一時的な事情であれば、支払いを少し待つことで解決することもあります。借主の事情を聞き、分割での支払いに応じるかどうかを判断します。その際は、滞納分の額と支払い計画を書いた合意書を交わし、計画どおりに払われなければ契約を解除することを明記しておきます。
分割払いの合意をするときの注意
借主と滞納分の分割払いを合意する場合は、毎月の家賃に加えて、滞納分をいくらずつ払うのかを明確にします。毎月の家賃さえ払えていない借主に、滞納分まで上乗せした支払い計画を立てても、守られないことが多いものです。計画が現実的かどうかを見きわめ、守られなければすぐに解除の手続きに進めるよう、合意書にその旨を書いておきましょう。
滞納の初期の段階では、借主との関係を保つことも大切です。いきなり強い言葉で督促すると、借主が連絡を避けるようになり、かえって解決が遠のくこともあります。事実を淡々と伝え、支払いの予定を確かめる姿勢で臨みましょう。
記録を残す
督促の日時と方法、借主の返事の内容は、すべて記録しておきます。後で訴訟になったときに、家主が督促を重ねたのに借主が応じなかったことを示す証拠になり、信頼関係が壊れたことを裏付けます。
契約を解除するための条件｜信頼関係の破壊
家賃を滞納されたからといって、すぐに契約を解除できるわけではありません。家主にとっては納得しにくいかもしれませんが、借主の生活を守るための考え方です。借主の住まいや営業の場を守るため、裁判所は、家主と借主の間の信頼関係が壊れたといえるほどの事情がなければ、解除を認めない、という考え方をとっています。
| 考慮される事情 | 解除が認められやすい方向 |
|---|---|
| 滞納の期間と額 | 数か月分以上たまっている |
| 督促への対応 | 何度督促しても支払わない、連絡に応じない |
| これまでの支払いの状況 | 以前から滞納が繰り返されている |
| 滞納の理由 | 正当な理由がない |
| そのほかの契約違反 | 無断で転貸している、用途に反した使い方をしている |
裁判例を見ると、一般には、数か月分の滞納があり、督促しても支払われない場合に、信頼関係が壊れたとして解除が認められることが多いといえます。1か月分の滞納で解除できるという条項が契約書にあっても、それだけで解除が認められるとは限りません。
滞納以外の理由による解除
家賃の滞納のほかにも、借主が家主に無断で部屋を又貸ししている、住居として借りた部屋で事業をしている、ペット禁止の物件で動物を飼っている、近隣に迷惑をかける行為を繰り返している、といった契約違反があれば、契約を解除できることがあります。この場合も、信頼関係が壊れたといえるほどの事情が必要で、違反の程度や、注意を受けた後の借主の対応などが考慮されます。
事業用の物件の場合
店舗や事務所などの事業用の物件でも、信頼関係の考え方は同じように当てはまります。ただし、事業用の物件では、滞納額が大きくなりやすく、借主の事業の継続にも関わるため、交渉が複雑になることがあります。借主が営業を続けている間に、店舗の売上や、借主の取引先に対する売掛金を差し押さえることで、滞納分を回収できることもあります。
解除の通知の出し方
契約を解除するには、原則として、相当の期間を定めて滞納分の支払いを求め、その期間内に支払いがなければ解除する、という手順を踏みます。実務では、一通の内容証明郵便で、「本書到達後○日以内に滞納分を支払え。期間内に支払いがないときは、あらためて通知することなく契約を解除する」と伝えるのが一般的です。
借主が内容証明郵便を受け取らない場合は、裁判所の手続きの中で、訴状によって解除の意思を伝える方法もあります。
解除の時期と家賃の請求
契約を解除すると、それ以降は家賃ではなく、家賃相当の損害金を請求することになります。額は同じでも、法律上の性格が変わるので、訴状では、解除の日までの分は家賃、解除の日の翌日からの分は損害金として、分けて請求します。解除の通知が借主に届いた日を正確に記録しておくことが、請求額の計算の基礎になります。
定期借家の場合
契約期間の満了で終わる定期借家契約であれば、期間が満了すれば、正当な理由がなくても契約は終わります。期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に契約が終わることを通知しておく必要があります。滞納がある借主との契約が定期借家であれば、期間の満了を待って明け渡しを求めることも一つの方法です。
訴訟の前に打っておくべき手｜占有移転禁止の仮処分
明け渡し訴訟を起こす前に、ぜひ検討したいのが、占有移転禁止の仮処分です。この手続きを省いたために、明け渡しが大きく遅れる例は少なくありません。
明け渡しの判決は、訴訟の相手になった人に対してしか効力がありません。訴訟の途中で、借主が知人を部屋に住まわせたり、別の人に又貸ししたりすると、判決を取っても、その知人や又借りした人を退去させることができず、あらためてその人を相手に訴訟を起こさなければならなくなります。
占有移転禁止の仮処分をしておけば、その後に誰が部屋に入り込んでも、借主に対する判決で退去させることができます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申し立てる先 | 建物の所在地を管轄する地方裁判所など |
| 必要な条件 | 明け渡しを求める権利があること、占有を移されるおそれがあること |
| 担保金 | 裁判所が決める額を納める必要がある |
| 執行 | 執行官が部屋に行き、占有の移転を禁じる旨の公示書を貼る |
とりわけ、借主が部屋にいるかどうか分からない、見知らぬ人が出入りしている、借主が友人と同居しているらしい、といった場合は、占有移転禁止の仮処分がとくに重要です。執行官が部屋に入って、誰が住んでいるのかを確かめてくれるので、占有者を特定する意味もあります。
仮処分の手続きの流れ
占有移転禁止の仮処分は、まず申立書と、賃貸借契約書や解除の通知などの資料を裁判所に出します。裁判官が債権者と面接し、担保金の額を決めます。担保金を納めると仮処分の命令が出され、執行官が部屋に行って、占有者を確かめ、公示書を貼ります。申立てから執行まで、2週間から1か月ほどが目安です。
仮処分の担保金は、手続きが終われば、所定の手続きを経て返ってきます。仮処分をしておくことで、訴訟の途中で占有者が入れ替わる心配がなくなり、判決の後の強制執行もスムーズに進められます。費用はかかりますが、占有の状況に不安がある場合は、必要な投資と考えてください。
明け渡し訴訟の流れと費用
明け渡し訴訟では、一般に、建物の明け渡しと、滞納分の家賃、そして契約の解除から明け渡しまでの家賃相当の損害金の支払いを、あわせて求めるのが一般的です。
家賃相当の損害金は、契約が解除された後も借主が部屋を使い続けていることによって、家主が受けている損害です。契約の解除から明け渡しまでの期間について、家賃と同じ額を請求するのが一般的です。契約書に、解除後の損害金を家賃の倍額とする定めがあれば、その定めに基づいて請求できることもあります。
明け渡しと滞納分の支払いを一つの訴訟で求めることで、判決や和解の中で、両方をまとめて決めることができます。連帯保証人にも滞納分を請求する場合は、借主と連帯保証人を一緒に訴えるのが効率的です。
訴える裁判所
明け渡し訴訟は、建物の所在地を管轄する裁判所に起こすことができます。借主が引っ越していても、物件の所在地で訴えられます。訴訟の価額（訴額）は、建物の固定資産税の評価額の2分の1を基準に計算し、これが140万円以下なら簡易裁判所、140万円を超えれば地方裁判所が扱います。
訴状に書くこと
- 賃貸借契約の内容（契約の日、物件、家賃の額、支払期日）
- 滞納の期間と額
- 支払いを求め、契約を解除したこと（内容証明郵便の日付と内容）
- 借主が明け渡していないこと
- 求める内容（明け渡し、滞納分の家賃、解除後の家賃相当の損害金）
費用
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 訴訟の手数料 | 訴額（明け渡しの分と金銭の分）に応じて決まる |
| 郵便切手 | 書類を送るための切手 |
| 占有移転禁止の仮処分 | 手数料と担保金、執行の費用 |
| 弁護士費用 | 依頼する場合 |
証拠としてそろえるもの
- 賃貸借契約書（連帯保証の部分を含む）
- 家賃の入金の記録（通帳の写しなど）
- 督促の記録と、解除の通知の内容証明郵便と配達証明
- 建物の登記事項証明書と、固定資産評価証明書
- 借主とのやり取りの記録
借主が争ってくる典型的な主張
借主が争う場合によく出てくるのは、雨漏りなどの修繕をしてもらえなかったから家賃を払わなかった、家主から支払いを待ってもらう約束があった、滞納はそれほど長くなく信頼関係は壊れていない、といった主張です。修繕の依頼があったかどうか、猶予の約束をしたかどうかは、やり取りの記録がものをいいます。借主との連絡の記録は、訴訟に備えてすべて保管しておきましょう。
審理の進み方
審理の進み方は、借主の対応によって大きく変わります。借主が答弁書も出さずに期日に来なければ、家主の主張が認められ、早ければ第1回の期日で弁論が終わり、判決が出ます。借主が「修繕をしてくれないから払わなかった」などと争ってくれば、双方の主張と証拠を出し合い、裁判官が判断します。途中で和解の話し合いが持たれることも多くあります。
判決が出た後
判決で明け渡しが命じられたら、判決書が借主に届いてから2週間の控訴期間が過ぎ、借主が控訴しなければ判決が確定します。仮執行宣言がついていれば、確定を待たずに強制執行を申し立てることもできます。判決の後、借主が自分から退去することも多いので、まずは判決書を示して退去の時期を話し合い、それでも退去しなければ強制執行に進みます。
和解による解決
明け渡し訴訟では、判決ではなく和解で終わることがよくあります。むしろ、和解で終わる事件のほうが多いといってもよいでしょう。借主の側も、強制執行で追い出されるよりは、ある程度の猶予を得て自分で引っ越したいと考えるからです。
和解の話し合いでは、裁判官や司法委員が間に入り、借主の事情を聞きながら、現実的な明け渡しの時期を探ります。借主が引っ越し先を探すのに必要な期間、滞納分の支払い能力、連帯保証人の協力の見込みなどを踏まえて、双方が受け入れられる条件をまとめます。
和解でよく決める内容
- 明け渡しの期日（和解から1〜3か月後など）
- 滞納分の家賃の支払い方法（分割、一部免除など）
- 期日までに明け渡せば、滞納分の一部を免除する旨
- 期日までに明け渡さなければ、強制執行を受けても異議がない旨
- 部屋に残した物は、明け渡しの後は処分してよい旨
和解の内容は、必ず裁判所で和解調書にしてもらいます。和解調書は判決と同じ効力を持つので、借主が期日までに明け渡さなければ、和解調書に基づいて強制執行ができます。
和解の後、借主が期日までに退去しなかったら
和解調書に、期日までに明け渡さなければ強制執行を受けても異議がない旨が書かれていれば、執行文を付けてもらい、すぐに強制執行を申し立てられます。訴訟を起こし直す必要はありません。和解の期日が過ぎたら、ためらわずに次の手続きに進みましょう。
立退料を払って出てもらう場合との違い
家主の側の都合、たとえば建物の老朽化による建て替えのために借主に出てもらう場合は、借主に落ち度がないので、正当な理由が必要とされ、立退料の支払いを求められることが多くなります。家賃の滞納による明け渡しは、借主の契約違反が理由なので、原則として立退料を払う必要はありません。ただ、和解で早く出てもらうために、引越しの費用の一部を負担したり、滞納分を免除したりすることはあります。
和解で明け渡しの期日を決める場合は、借主が引っ越し先を見つけられるだけの現実的な期間を設けることが大切です。短すぎる期日では、借主が守れずに強制執行が必要になり、かえって時間がかかります。1〜3か月程度の猶予を与えることで、借主が自分から退去する可能性が高まります。
訴訟を起こす前の合意書
訴訟を起こす前に借主と話し合いがまとまった場合は、明け渡しの期日や滞納分の支払いを書いた合意書を交わします。ただし、合意書だけでは、借主が約束を破っても強制執行はできません。簡易裁判所の即決和解の手続きを使えば、訴訟を起こさずに、判決と同じ効力を持つ和解調書を作ることができます。
滞納分の家賃の回収
明け渡しと並んで大切なのが、滞納分の家賃の回収です。明け渡しを優先するあまり、回収の手当てを忘れないようにしましょう。明け渡しが済んでも、滞納分が回収できなければ、家主の損失は残ります。
| 回収の手段 | 内容 |
|---|---|
| 敷金からの充当 | 明け渡しの後、敷金から滞納分や原状回復の費用を差し引く |
| 連帯保証人への請求 | 滞納分と、明け渡しまでの損害金を請求する |
| 家賃保証会社への請求 | 保証の範囲内で、保証会社が支払う |
| 判決などに基づく差押え | 借主の給料や預金を差し押さえる |
滞納分の回収は、借主の資力によって見通しが大きく変わります。借主に収入や財産がなければ、判決を取っても回収は難しく、連帯保証人や家賃保証会社からの回収が中心になります。入居の段階で、借主の収入や勤務先、連帯保証人の資力を確かめておくことが、滞納への一番の備えです。
連帯保証人の責任と2020年の改正
2020年4月以降に結ばれた賃貸借契約で、個人が連帯保証人になる場合は、保証する額の上限（極度額）を書面で定めなければ、保証は無効になります。賃貸借の保証は、将来の家賃や損害金をまとめて保証する根保証にあたるからです。極度額の定めのない保証契約では、連帯保証人に請求できないおそれがあるので、契約書を確かめてください。
また、連帯保証人から、借主の家賃の支払い状況を尋ねられた場合、家主は答える義務があります。滞納が始まったら、早めに連帯保証人に知らせておくことで、連帯保証人が借主に支払いを促したり、代わりに支払ったりしてくれることもあります。
敷金の充当の仕方
借主が明け渡した後、預かっていた敷金から、滞納分の家賃、明け渡しまでの損害金、借主の負担すべき原状回復の費用を差し引き、残りがあれば借主に返します。敷金で足りない分は、借主や連帯保証人に請求します。原状回復の範囲は、通常の使用による汚れや古くなった分は家主の負担になるのが原則なので、差し引く範囲には注意が必要です。
借主の給料の差押え
判決や和解調書で滞納分の支払いが命じられても、借主が払わなければ、借主の給料や預金を差し押さえることができます。借主の勤務先は、入居の申込みの際に届け出てもらった書類などで分かることがあります。借主が退去した後の住所は、住民票で調べられる場合があります。
具体例で考える｜家賃を半年滞納した借主の明け渡し
実際によくある相談の形で、流れを追ってみます。アパートを1棟所有する方が、ある部屋の借主から家賃を半年分、合計42万円滞納されていました。借主は電話にほとんど出ず、たまに出ても「仕事が見つかったら払う」と言うばかりです。連帯保証人の父親にも連絡しましたが、支払いには応じてもらえませんでした。
困り果てた家主は、弁護士に依頼しました。弁護士は、借主と連帯保証人に対して、7日以内に滞納分を支払うよう求め、支払いがなければ契約を解除するという内容証明郵便を送りました。期限までに支払いはなく、契約は解除されました。部屋に借主以外の人が出入りしているという近所の話もあったため、弁護士は占有移転禁止の仮処分を申し立て、執行官が部屋に公示書を貼りました。
そのうえで、借主に明け渡しと滞納分の支払いを、連帯保証人に滞納分の支払いを求めて訴訟を起こしました。第1回の期日に借主が出頭し、「2か月後までに引っ越すので、滞納分を少し待ってほしい」と申し出ました。話し合いの結果、借主が2か月後の月末までに明け渡すこと、明け渡したら滞納分の一部を免除し、残りを連帯保証人が分割で支払うこと、期日までに明け渡さなければ強制執行を受けても異議がないことを内容とする和解が成立しました。
借主は約束どおり期日までに退去し、家主は部屋を修繕して新しい借主に貸すことができました。訴えを起こしてから明け渡しまで、3か月ほどでした。
この例で早く解決できたのは、滞納が半年に達したところで、内容証明郵便から仮処分、訴訟へと、手続きを途切れなく進めたからです。家主がためらって督促だけを続けていれば、滞納はさらに膨らみ、借主の退去も遅れていたでしょう。家賃の滞納は、時間がたつほど解決が難しくなる問題です。
弁護士に依頼する場合は、内容証明郵便の送付から、仮処分、訴訟、和解の交渉、強制執行まで、一連の手続きをまとめて任せることができます。家主が借主と直接顔を合わせずに済むので、精神的な負担も軽くなります。滞納が3か月を超えそうになったら、一度相談してみてください。
高齢の借主や、生活に困っている借主の場合
借主が高齢であったり、生活に困っていたりする場合は、明け渡しを求めることに心理的な抵抗を感じる家主の方もいるでしょう。こうした場合は、自治体の福祉の窓口や、地域の支援機関と連携して、借主の転居先を探す手助けをすることで、円満に退去してもらえることもあります。明け渡しの手続きを進めながらも、借主の事情に配慮した解決を探ることが、結果として早い解決につながることがあります。
明け渡し訴訟に関するよくある質問
家賃の滞納が何か月あれば、明け渡しを求められますか
決まった月数はありませんが、数か月分の滞納があり、督促しても支払われない場合に、信頼関係が壊れたとして解除が認められることが多いといえます。滞納の経緯や、借主の対応なども考慮されます。
明け渡し訴訟は、自分で起こせますか
自分で起こすこともできます。とくに借主が争わない場合は、手続きは比較的単純です。ただし、占有移転禁止の仮処分や、強制執行まで見込まれる場合は、手続きが多く、判断を誤ると明け渡しが遅れることもあるため、弁護士に依頼するほうが確実です。
借主が行方不明の場合はどうなりますか
借主の所在を住民票などで調べても分からない場合は、公示送達という方法で訴訟を進めることができます。判決を取った後、強制執行で部屋を明け渡させ、残された荷物を処分します。借主がいないからといって、家主が勝手に荷物を処分することはできません。
連帯保証人に明け渡しを求めることはできますか
連帯保証人は、滞納分の家賃などを支払う責任は負いますが、明け渡しの義務は負いません。明け渡しは、借主本人に求める必要があります。連帯保証人に対しては、滞納分の家賃と、明け渡しまでの損害金の支払いを求めることができます。
家賃保証会社がついている場合はどうなりますか
家賃保証会社がついていれば、滞納分の家賃は保証会社が家主に代わって支払い、保証会社が借主に請求します。明け渡しについては、保証会社が家主と連携して手続きを進めることもあります。契約の内容を確かめ、保証会社と相談しながら進めてください。