敷金はいつ返ってくる？差し引かれるものと返還請求の方法

敷金は、退去のときにどれだけ戻ってくるのか

賃貸住宅を借りるとき、多くの場合、家賃の1〜2か月分ほどの敷金を預けます。退去のときには戻ってくるはずのお金ですが、実際には「ほとんど戻ってこなかった」「追加で請求された」という声も少なくありません。預けたお金が戻ってこないのは、納得がいかないものです。

敷金とは、ひと言でいえば、借主が家賃を払わなかったり、部屋を傷めたりした場合に備えて、貸主に預けておくお金です。退去のときに、未払いの家賃や、借主の負担になる修繕の費用を差し引いた残りが、借主に返されます。差し引くものがなければ、全額が返されるのが原則です。

敷金の扱いは、長く慣行や裁判例に委ねられてきましたが、2020年4月の民法改正で、初めて法律に定義と返還のルールが明記されました。敷金は、差し引くべき債務を差し引いた残りを、明け渡しの後に返すものというルールが、条文ではっきりしたのです。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、敷金の意味と礼金や保証金との違い、敷金から差し引かれるもの、返還の時期、敷引きなどの特約、敷金が返ってこない場合の請求の方法、貸主が替わった場合の扱いまでを説明していきます。

敷金をめぐるトラブルは、退去のときに突然起こるように見えますが、実は契約のときから始まっています。契約書にどんな特約があり、入居のときに部屋がどんな状態だったのか。その記録と理解があれば、退去のときに慌てずに済みます。

敷金とは｜法律に定められた預け金

まずは、法律が敷金をどう定めているかを確かめておきましょう。2020年4月の民法改正で、敷金は、名目にかかわらず、借主の家賃の支払いなど、賃貸借から生じる借主の債務を担保するために、借主が貸主に渡すお金と定義されました。

項目	民法の定め
敷金の意味	賃貸借から生じる借主の債務を担保するために預けるお金（名目は問わない）
返還の時期	賃貸借が終わり、部屋を明け渡したとき
返還の額	預けた敷金から、未払いの家賃など借主の債務の額を差し引いた残り
借主から充当を求めること	借主は、未払いの家賃を敷金から充当するよう求めることはできない

改正で何が変わったのか

改正の前も、敷金は明け渡しの後に精算して返すものという考え方は、裁判例で確立していました。改正は、こうした考え方を法律の条文にしたもので、敷金の扱いそのものが大きく変わったわけではありません。ただ、条文ができたことで、貸主と借主の双方が、敷金のルールを確かめやすくなりました。

「名目にかかわらず」の意味

契約書では、敷金のことを「保証金」と呼んでいることもあります。名目が保証金であっても、借主の債務を担保するための預け金であれば、法律上は敷金として扱われます。反対に、名目が敷金であっても、返還しないことが前提のお金であれば、敷金とは性質が異なります。契約書の名目だけでなく、そのお金の中身で判断することが大切です。

敷金を預ける理由

貸主にとって、借主が家賃を払わずに退去したり、部屋を大きく傷めたまま出て行ったりすることは、大きな損失になります。敷金は、そうした場合に備えて、あらかじめ一定の額を預かっておくことで、貸主の損失を小さくするための仕組みです。借主にとっては、何も問題がなければ戻ってくるお金であり、家賃の前払いとは性質が違います。

敷金の額の決まり方

敷金の額に、法律で決まった上限はありません。家賃の1〜2か月分が一般的ですが、ペットを飼う場合や、事業用の物件では、多めに設定されることもあります。敷金の額は、貸主が借主の信用や物件の性質を考えて決め、借主はそれに同意して契約します。

住んでいる間に家賃に充てることはできない

借主の側から、「今月は家賃が払えないので、敷金から差し引いてほしい」と求めることはできません。敷金は、退去のときに精算するための預け金だからです。一方、貸主の側から、住んでいる間に未払いの家賃を敷金から差し引くことはできます。この場合、貸主は、借主に敷金を補充するよう求めることがあります。

敷金・礼金・保証金の違い

賃貸住宅の契約では、敷金のほかにも、さまざまな名目のお金を支払います。名前が似ていても、性質はまったく違うことがあります。それぞれの性質を知っておきましょう。

名目	性質	退去のときに返ってくるか
敷金	借主の債務を担保するための預け金	差し引くべき債務を除いて返ってくる
礼金	貸主へのお礼として支払うお金	返ってこない
保証金	地域や物件によって、敷金と同じ意味で使われたり、一部を返さない前提で使われたりする	契約の内容による
敷引き	敷金のうち、退去のときに一定額を返さないとする約束	敷引きの分は返ってこない
更新料	契約を更新するときに支払うお金	返ってこない

契約のときに確かめたいこと

• 敷金の額と、名目（敷金か、保証金か）
• 敷引きや償却の特約があるか、その額はいくらか
• クリーニングの費用など、退去のときに差し引かれる定額の費用があるか
• 敷金の返還の時期の定め
• 礼金、更新料などの返ってこないお金の額

とくに、敷引きや定額のクリーニングの費用は、退去のときに返ってくる額に直結します。契約の前に確かめ、納得できなければ交渉するか、別の物件を検討することも考えましょう。

礼金が返ってこない理由

礼金は、部屋を貸してもらうことへのお礼として、貸主に支払うお金です。敷金と違い、借主の債務を担保するためのものではないので、退去のときにも返ってきません。礼金の慣行は、かつて住宅が不足していた時代に、部屋を借りられたことへの謝礼として支払われていたことに由来するといわれています。

保証会社の利用料

最近では、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用することが一般的になり、契約のときに保証会社の利用料を支払うことも多くなりました。保証会社の利用料は、保証会社に支払うもので、貸主に預けるお金ではないので、退去のときにも返ってきません。敷金とは別のものとして考えましょう。

地域による違い

敷金や礼金の慣行は、地域によって違いがあります。関東では「敷金と礼金」、関西の一部では「保証金と敷引き」という形が多く見られました。最近では、敷金も礼金もかからない物件も増えています。敷金がない物件では、退去のときの修繕の費用を、その都度支払うことになるので、契約の内容をよく確かめておきましょう。

敷金から差し引かれるもの

退去のときに、敷金から差し引かれるのは、賃貸借から生じた借主の債務です。何でも差し引けるわけではありません。

差し引かれるもの	内容
未払いの家賃	退去までに払っていない家賃、共益費
明け渡しが遅れた分の損害金	契約が終わった後も住み続けた期間の家賃相当額
借主の負担になる原状回復の費用	借主の不注意などで生じた傷みの補修の費用
特約で借主の負担とされた費用	有効な特約に基づくクリーニングの費用など

原状回復の費用の考え方

敷金から差し引かれる原状回復の費用は、借主の不注意や、通常の使い方を超える使い方によって生じた傷みの補修の費用に限られます。その範囲や金額の考え方は、国土交通省のガイドラインで詳しく示されています。敷金の精算をめぐる争いの多くは、この原状回復の費用の範囲をめぐるものです。

明け渡しが遅れた場合の損害金

契約が終わった後も、借主が部屋に住み続けたり、荷物を残したりして明け渡しが遅れた場合は、その期間の家賃に相当する損害金が敷金から差し引かれます。契約書に、明け渡しが遅れた場合の損害金を家賃の倍額とする定めがあることもあります。退去の日を決めたら、それまでに荷物を運び出せるよう、引越しの段取りを早めに組んでおきましょう。

差し引かれないもの

普通に暮らしていて生じた汚れや傷み、年数がたって古くなった部分の補修の費用は、原則として敷金から差し引くことはできません。これらは、貸主が負担すべき費用だからです。退去のときに、壁紙の全面張り替えや、部屋全体のクリーニングの費用がまとめて差し引かれている場合は、その内訳をよく確かめる必要があります。

未払いの家賃がある場合の精算

退去のときに家賃の未払いがあれば、まず敷金から未払いの家賃が差し引かれます。月の途中で退去した場合、その月の家賃を日割りで計算するか、1か月分まるごと払うかは、契約の定めによります。契約書に日割りの定めがなければ、退去の通知の時期や解約の予告の期間の定めも含めて確かめておきましょう。

鍵の交換の費用

退去のときに、次の入居者のための鍵の交換の費用が差し引かれることがあります。借主が鍵をなくしたり壊したりしていなければ、鍵の交換の費用は、原則として貸主の負担とされています。契約書に、鍵の交換の費用を借主の負担とする特約がある場合は、その内容と金額を確かめましょう。

差し引かれた額が敷金を上回る場合

借主の負担になる費用が敷金を上回る場合は、差額を追加で請求されます。この場合も、請求の内訳を確かめ、借主の負担にならない費用が含まれていないかを確かめましょう。追加の請求に納得できなければ、支払う前に、根拠を示すよう求めることが大切です。

精算書で確かめること

1. 預けた敷金の額が正しく書かれているか。
2. 差し引かれた項目ごとに、金額と理由が書かれているか。
3. 通常の使用による傷みや、年数による劣化の補修の費用が含まれていないか。
4. 借主の負担とされた補修について、年数による減額がされているか。
5. 特約に基づく費用が、契約書の定めと一致しているか。

敷金が返される時期

敷金がいつ返ってくるのかも、気になるところです。民法では、敷金は、賃貸借が終わり、借主が部屋を明け渡したときに返すものとされています。つまり、先に部屋を明け渡し、その後に敷金が返されるという順番です。借主が「敷金を返してくれるまで部屋を明け渡さない」と主張することはできません。

明け渡しが先とされる理由

敷金は、明け渡しまでに生じたすべての借主の債務を担保するものです。明け渡しが終わるまでは、部屋の損傷や、明け渡しまでの家賃の額が確定しません。そのため、明け渡しが終わって初めて、差し引く額が決まり、返す額が確定するという考え方がとられています。

退去の通知の時期

賃貸借契約を終わらせるには、契約で定められた期間の前に、貸主に退去を通知する必要があります。住宅では1か月前、事業用の物件では3〜6か月前とされていることが多いでしょう。通知が遅れると、その分の家賃を支払うことになり、敷金から差し引かれることもあります。退去の予定が決まったら、早めに契約書を確かめて通知しましょう。

明け渡しとは

明け渡しとは、借主が部屋から荷物をすべて運び出し、鍵を貸主に返して、部屋を貸主が使える状態にすることをいいます。荷物の一部を残したままでは、明け渡しが終わったことにはならず、その間の家賃相当額を請求されることもあります。退去の日には、荷物をすべて運び出し、鍵を返したことを記録に残しておきましょう。

退去の立ち会いと敷金

明け渡しの際には、貸主や管理会社の担当者と一緒に部屋を確かめる退去の立ち会いが行われることが多いでしょう。立ち会いで指摘された傷や汚れが、敷金の精算の基礎になります。立ち会いでは、指摘された点をその場で写真に撮り、納得できない点はその場で伝えておきましょう。

実際に返されるまでの期間

明け渡しの後、貸主は部屋の状態を確かめ、原状回復の費用を見積もって、敷金の精算をします。そのため、実際に敷金が返されるのは、明け渡しから1〜2か月ほど後になることが多いでしょう。契約書に返還の時期が定められている場合は、その時期に返されます。

返還の際の振込手数料

敷金を返す際の振込手数料は、返す側である貸主が負担するのが原則です。精算書で、振込手数料が差し引かれている場合は、契約書にその定めがあるかを確かめましょう。定めがなければ、差し引かれた手数料の返還を求めることができます。

精算書が届いたら、すぐに内容を確かめましょう。精算書の内容に同意する書面への署名を求められることもありますが、納得できない項目があれば、署名する前に、その項目について説明を求めることが大切です。

精算の結果が借主に届くまで

管理会社が間に入っている場合、精算書は管理会社から届くのが一般的です。管理会社は貸主の代わりに精算の事務を行っていますが、敷金を返す義務を負うのは貸主です。管理会社の対応に納得できない場合は、貸主に直接問い合わせることもできます。

なかなか返されない場合

明け渡しから相当の期間がたっても、敷金の精算の連絡がない場合は、貸主や管理会社に精算の状況を問い合わせましょう。精算書を送ってもらい、内訳を確かめたうえで、返還を求めます。連絡しても対応がない場合は、書面で返還を求めることになります。

敷引きなどの特約の効力

契約書に、「敷金のうち○万円は、退去のときに返還しない」という敷引きの特約が入っていることがあります。関西の一部の地域で、とくによく見られる特約です。こうした特約は有効なのでしょうか。

最高裁は、平成23年の判決で、敷引きの特約について、敷引きの額が、通常損耗の補修の費用や、家賃の額、礼金などの有無に照らして、高額すぎると評価される場合を除き、原則として有効であると判断しました。敷引きは、通常損耗の補修の費用をあらかじめ定額で決めておくものと考えられています。

敷引きが有効とされやすい場合	敷引きが無効とされやすい場合
契約書に敷引きの額がはっきり書かれている	敷引きの額が家賃に比べて著しく高い
家賃の額や礼金の有無などから見て、敷引きの額が相当	敷引きのほかに、高額な礼金や更新料も支払っている
契約の際に、借主が敷引きの内容を理解して合意している	借主に説明がなく、借主が内容を理解していない

敷引きの額の目安

最高裁の判決では、家賃の2〜3.5倍程度の敷引きについて、高額すぎるとはいえないとして、有効と判断されています。ただし、これは個別の事案での判断であり、敷引きの額が相当かどうかは、礼金や更新料の有無、家賃の水準など、契約全体を見て判断されます。家賃の額に比べて敷引きが著しく高い場合は、無効を主張できる余地があります。

消費者契約法との関係

借主が個人の場合、敷引きの特約が、消費者の利益を一方的に害するものとして無効になるかが争われることがあります。最高裁の判決も、この消費者契約法の規定に照らして判断したもので、敷引きの額が高すぎなければ、消費者の利益を一方的に害するとはいえないとしました。反対に、額が高すぎる場合は、この規定によって無効とされる可能性があります。

敷引きがある場合の原状回復の費用

敷引きがある契約では、通常損耗の補修の費用は、敷引きの額で精算されたと考えられます。そのため、敷引きとは別に、通常損耗の補修の費用を差し引かれた場合は、二重に負担させられていないかを確かめる必要があります。借主の責任による傷みの補修の費用は、敷引きとは別に差し引かれることがあります。

契約の途中で敷引きの話が出た場合

契約書に敷引きの定めがないのに、退去のときになって「慣行だから」と敷引きを主張されることがあります。敷引きは、契約で合意して初めて有効になるものです。契約書に定めがなければ、敷引きを理由に敷金を差し引くことはできません。

礼金と敷引きの両方がある場合

礼金と敷引きの両方を支払う契約では、借主の負担が重くなります。最高裁の判断でも、礼金の有無は、敷引きの額が高すぎるかどうかを判断する要素の一つとされています。礼金を払ったうえに高額な敷引きがある場合は、特約の効力を争える余地が大きくなります。

事業用の物件の保証金

事務所や店舗の賃貸借では、家賃の数か月分から十数か月分にのぼる高額な保証金を預けることがあります。保証金の一部を、償却として毎年または退去のときに差し引く特約がつくことも多く、事業者どうしの契約として、有効とされやすい傾向があります。

敷金が返ってこない場合の請求の方法

敷金が返ってこない、あるいは差し引かれた額に納得できない場合でも、あきらめる必要はありません。そのような場合は、次のような手順で返還を求めます。

段階	対応
1. 精算書の確認	差し引かれた項目と金額、理由を確かめる
2. 話し合い	納得できない項目について、根拠を示して貸主や管理会社と話し合う
3. 内容証明郵便	返還を求める額と期限を書いた書面を送る
4. 相談窓口	消費生活センター、自治体の住宅相談窓口に相談する
5. 裁判所の手続き	少額訴訟、民事調停、通常の訴訟で返還を求める

内容証明郵便の書き方

内容証明郵便には、賃貸借契約の日付と物件、預けた敷金の額、明け渡した日、精算書で差し引かれた項目のうち納得できないものとその理由、返還を求める額と期限、期限までに返還がなければ法的な手続きをとる予定であることを書きます。ガイドラインの考え方に沿って理由を書くと、相手も判断しやすくなります。

少額訴訟の手続きの流れ

少額訴訟は、貸主の住所地を管轄する簡易裁判所に訴状を出して始めます。訴状の書式は裁判所に用意されています。証拠として、賃貸借契約書、敷金の預かり証、精算書、入居と退去のときの写真、やり取りの記録を添えます。期日には、裁判官が双方の話を聞き、和解を勧めることも多く、和解がまとまらなければ、その日のうちに判決が出るのが原則です。

少額訴訟で請求する

敷金の返還の請求は、金額が60万円以下であれば、簡易裁判所の少額訴訟で請求することができます。少額訴訟は、原則として1回の期日で審理を終え、その日のうちに判決が出る手続きです。手数料も安く、弁護士に依頼せずに自分で進める人も多くいます。敷金の返還は、少額訴訟が最もよく使われる紛争の一つです。

民事調停という方法

貸主との話し合いを続けたいが、当事者だけでは進まない場合は、簡易裁判所の民事調停を使う方法もあります。調停委員が間に入り、双方の言い分を聞いて解決案を示してくれます。少額訴訟のように1回で結論が出るわけではありませんが、話し合いで柔軟に解決したい場合に向いています。

弁護士に依頼するかどうか

敷金の返還の請求は、金額が比較的小さいことが多く、弁護士に依頼すると費用のほうが大きくなることもあります。証拠がそろっていれば、自分で少額訴訟を起こすのが現実的です。ただし、事業用の物件で保証金が高額な場合や、貸主との争いが複雑な場合は、弁護士に相談する価値があります。

少額訴訟の判決や和解で返還が決まったのに、貸主が支払わない場合は、判決や和解調書に基づいて、貸主の預金などを差し押さえることもできます。

請求できる期間

敷金の返還を求める権利は、返還を求められる時、つまり明け渡しの時から5年で時効にかかると考えられます。時間がたつと証拠も集めにくくなるので、納得できない場合は、早めに動くことが大切です。

貸主の側の注意

貸主の側では、敷金から差し引く費用の根拠を、借主に分かる形で示すことが大切です。精算書に、項目ごとの金額と理由を書き、必要なら補修の前後の写真を添えます。根拠を示さずに敷金を返さないままにしていると、借主から少額訴訟を起こされ、結局は返還を命じられることもあります。敷金の精算を丁寧に行うことは、貸主の評判を守ることにもつながります。

貸主が替わった場合の敷金

住んでいる間に、建物が売られて貸主が替わることも、決して珍しくありません。いわゆるオーナーチェンジです。この場合、敷金はどうなるのでしょうか。

2020年の民法改正で、建物が売られて貸主の地位が新しい所有者に移った場合、敷金を返す義務も、新しい貸主に引き継がれることが明記されました。借主は、退去のときに、新しい貸主に敷金の返還を求めることができます。前の貸主と新しい貸主の間で、敷金をどう精算したかは、借主には関係ありません。

オーナーチェンジを知らされたら

建物が売られて貸主が替わった場合は、新しい貸主から、家賃の振込先の変更などの通知が届くのが通常です。通知を受けたら、敷金の額が新しい貸主に正しく引き継がれているかを確かめておくと安心です。入居のときの敷金の預かり証は、退去まで大切に保管しておきましょう。

ただし、新しい貸主に敷金が引き継がれるのは、借主が建物に住んでいて、借りる権利を新しい所有者に主張できる場合です。借りている建物に住み、引渡しを受けていれば、借主は新しい所有者に借りる権利を主張できるので、通常はこの場合にあたります。

借主が替わった場合

反対に、借主が、貸主の承諾を得て、借りる権利を別の人に譲った場合は、敷金は新しい借主には引き継がれず、元の借主に返されるのが原則です。新しい借主は、あらためて敷金を預けることになります。

敷金の額や、預かり証の内容に食い違いがあると、退去のときに新しい貸主との間で争いになることがあります。前の貸主から新しい貸主に、敷金の額が正しく伝わっていないこともあるので、預かり証や契約書の写しを、新しい貸主に示せるようにしておきましょう。

貸主が倒産した場合

貸主が倒産した場合、敷金の返還を求める権利は、一般の債権として扱われ、全額が返ってこないこともあります。ただし、建物が競売で売られた場合、抵当権の設定の前から借りていた借主は、買受人に敷金の返還を求めることができます。抵当権の設定の後に借りた借主は、買受人に敷金の返還を求めることはできず、元の貸主に請求することになります。

具体例で考える｜敷金の返還を少額訴訟で求めたケース

よくある相談の例を見てみましょう。ある学生の方が、4年住んだワンルームのアパートを退去しました。敷金として家賃の2か月分、12万円を預けていましたが、1か月後に届いた精算書では、壁紙の全面張り替え、床のクッションフロアの張り替え、ハウスクリーニングの費用が差し引かれ、返還の額は0円とされていました。

この方は、入居のときに撮っていた部屋の写真と、退去のときの写真を見比べました。壁紙には日焼けと、冷蔵庫の裏の黒ずみがあるだけで、床には家具のへこみがあるだけでした。いずれも普通に暮らしていて生じるもので、貸主の負担になるはずです。ハウスクリーニングの費用については、契約書に3万円と明記された特約がありました。

この方は、管理会社に、ガイドラインを示して9万円の返還を求める書面を送りましたが、返事はありませんでした。そこで、簡易裁判所に少額訴訟を起こしました。期日では、裁判官が写真とガイドラインをもとに双方の話を聞き、管理会社が9万円を返還する内容の和解が成立しました。弁護士に依頼しなくても、証拠をそろえて手続きを使えば、敷金を取り戻せることを示す例です。

この例のように、敷金の返還を求めるうえで最も力になるのは、入居と退去のときの写真です。写真があれば、傷や汚れが入居の前からあったのか、住んでいる間に生じたのかを示せます。これから部屋を借りる方は、入居の日にぜひ写真を撮っておいてください。

また、この例では、管理会社が当初、通常の使用による傷みの補修の費用まで借主に負担させていました。こうした精算は珍しくありませんが、借主が根拠を示して求めれば、多くの場合、見直しに応じてもらえます。精算書をそのまま受け入れず、一つ一つ確かめる姿勢が大切です。

敷金に関するよくある質問

敷金は必ず全額返ってきますか

未払いの家賃や、借主の負担になる修繕の費用がなければ、全額が返ってくるのが原則です。ただし、有効な敷引きの特約や、クリーニングの費用の特約がある場合は、その分が差し引かれます。

家賃を滞納したまま退去した場合、敷金はどうなりますか

未払いの家賃が敷金から差し引かれます。敷金で足りない場合は、残りの家賃を請求されます。連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に請求されることもあります。

敷金の精算書を送ってもらえません

貸主や管理会社に、書面やメールで精算書の送付を求めましょう。それでも対応がない場合は、内容証明郵便で、精算書の送付と敷金の返還を求めます。精算書がないまま、敷金が返されない状態が続くなら、少額訴訟などで返還を求めることも考えてください。

敷金ゼロの物件では、退去のときに費用がかかりますか

敷金がない物件でも、借主の負担になる修繕の費用や、有効な特約に基づくクリーニングの費用は、退去のときに請求されます。敷金がない分、退去のときにまとめて支払うことになるので、契約の際に、退去のときの費用の定めを確かめておきましょう。