競売物件とは？メリット・デメリットと購入の流れ

競売物件は本当にお得なのか

できるだけ相場より安く、家や土地を手に入れたい。そう考えたときに候補に挙がるのが、競売物件です。住宅ローンの返済が滞った人の家や、借金を返せなくなった会社の土地などが、裁判所の手続きで売りに出されるもので、一般の市場より安い価格で買えることがあります。

その一方で、競売物件には、一般の不動産取引にはない独特のリスクがあります。原則として事前に建物の中を見られない、購入後に欠陥が見つかっても売主に責任を問えない、前の所有者が住み続けていて出て行ってくれない。こうしたリスクを知らずに入札すると、安く買ったはずが、かえって高くつくこともあります。

競売物件を上手に手に入れるには、裁判所が公開する資料を読み込み、リスクを見きわめたうえで入札することが欠かせません。安さの裏にある理由を理解し、自分で負担すべき手間と費用を見積もってから判断することが大切です。

この記事では、不動産のトラブルの相談を受ける弁護士の立場から、競売物件の仕組み、メリットとデメリット、物件の資料の読み方、入札から引渡しまでの流れ、占有者がいる場合の対応、購入後によくあるトラブルまでを、買う人の立場から説明していきます。

競売物件の情報は誰でも見ることができ、個人でも入札に参加できます。専門の業者だけのものではありません。ただし、手続きや資料の読み方には独特の決まりがあるので、仕組みを理解してから参加することが大切です。

競売物件とは｜裁判所が売る不動産

競売物件とは、借金を返せなくなった人の不動産を、裁判所が差し押さえて売りに出したものです。「けいばい」と読みます。住宅ローンを返せなくなった場合に銀行が抵当権に基づいて申し立てる担保不動産競売と、判決などを持つ債権者が申し立てる強制競売があります。

比べる点	競売物件	一般の不動産
売主	裁判所の手続きで売られる（元の所有者の意思によらない）	所有者が自分の意思で売る
価格	市場の価格より低めになりやすい	市場の価格
購入の方法	入札で最も高い額を付けた人が買う	売主との交渉で決める
建物の中の確認	原則としてできない	内見できる
欠陥があった場合	売主に品質の責任を問えない	契約不適合責任を問える
仲介手数料	かからない	かかるのが通常
引渡し	占有者がいれば、買った人が退去させる手続きをとる	売主が空けて引き渡すのが通常

競売物件と任意売却の物件の違い

競売になる前の段階で、所有者が債権者の同意を得て市場で売るのが任意売却です。任意売却の物件は、一般の不動産と同じように、仲介の会社を通じて内見をしたうえで買うことができ、所有者との交渉も可能です。競売物件と比べると価格の割安さは小さいことが多いものの、リスクは小さくなります。

どこで物件を探せるか

競売物件の情報は、各地の地方裁判所で公開されています。誰でも無料で見ることができます。裁判所の不動産競売物件情報のサイトでも、全国の物件を検索し、物件の資料を見ることができます。物件ごとに、売却の基準となる価額、入札の期間、開札の日などが示されています。

競売物件が生まれる背景

競売物件の多くは、住宅ローンの返済が滞った個人の住宅や、事業に行き詰まった会社の不動産です。所有者は、競売になる前に任意売却で売ることを勧められることも多く、任意売却がまとまらなかった物件が競売に出てくることになります。そのため、競売物件には、所有者が住み続けていたり、管理が行き届いていなかったりするものも少なくありません。

競売の手続きの全体像

競売は、債権者の申立てから始まり、裁判所による差押え、執行官の現況調査と評価人の評価、売却基準価額の決定、入札、売却の許可、代金の納付、配当という順で進みます。買う人が関わるのは、このうち入札から代金の納付までと、その後の引渡しの段階です。申立てから入札の開始までには、通常半年ほどかかります。

競売物件のメリットとデメリット

競売物件には、はっきりしたメリットがある一方で、見過ごせないデメリットもあります。両方を並べて、自分に向いているかを考えてみてください。

メリット	デメリット
市場の価格より安く買えることがある	原則として建物の中を事前に見られない
仲介手数料がかからない	欠陥があっても売主の責任を問えない
一般の市場に出ない物件に出会える	占有者を退去させる手間と費用がかかることがある
所有権の移転の登記などを裁判所が行う	残された家財の処分が必要になることがある
入札の手続きが公平で透明	前の所有者の管理費の滞納を引き継ぐことがある（マンションの場合）
	代金を短期間で一括で納める必要がある

競売物件の価格の割安さは、物件によって大きく異なります。立地がよく、占有者もおらず、建物の状態もよい物件は、入札が集まって市場の価格に近い額で落札されることもあります。反対に、占有者がいる、建物が傷んでいる、法令上の制限があるといった物件は、入札が少なく、安い額で落札される傾向があります。

安さの理由を理解する

競売物件が安いのは、ほかでもなく、こうしたデメリットがあるからです。裁判所が売却の基準となる価額を決める際にも、競売の不動産であることによる減価が考慮されています。安く買えても、占有者の退去や、建物の修繕、滞納管理費の支払いに費用がかかれば、結果として一般の物件を買うのと変わらなくなることもあります。入札の前に、これらの費用を見積もって、総額で判断することが大切です。

投資用として買う場合

競売物件は、投資用の不動産として買われることも多くあります。安く買ってリフォームし、賃貸に出したり転売したりすることで、利益を得ようとするものです。投資用として買う場合は、賃貸に出したときの家賃の相場や、転売したときの価格の見込みまで含めて、採算を検討する必要があります。借主がついたまま買った場合は、その借主との賃貸借を引き継ぐことになるので、家賃の額や契約の条件も確かめておきましょう。

競売物件に向いている人

競売物件は、リスクを理解し、自分で手間をかけることをいとわない人に向いています。リフォームの経験がある人、不動産の投資の経験がある人、時間に余裕があり、占有者との交渉や手続きに付き合える人です。反対に、すぐに住み始めたい人や、初めて家を買う人にとっては、一般の物件のほうが安心して購入できることが多いでしょう。

品質の責任を問えないということ

民法では、競売で買った物について、種類や品質の不適合を理由に、売主に責任を問うことはできないとされています。雨漏りやシロアリの被害が買った後に見つかっても、自分で修理するしかありません。ただし、数量の不足や、他人の権利がついていたといった場合は、債務者などに責任を問える余地があります。

物件の資料｜3点セットの読み方

競売物件では、建物の中を見られない代わりに、裁判所が作った三つの資料が公開されます。これを3点セットと呼びます。競売物件を検討するうえで、最も大切な情報源です。

資料	内容	確かめたいこと
物件明細書	買った人が引き継ぐ権利や、占有者についての裁判所の判断	買った人が引き継ぐ賃借権などの権利があるか、占有者が誰か
現況調査報告書	執行官が現地を調べた結果。建物の中の写真や、占有者の話が載っている	建物の中の状態、誰が住んでいるか、占有の経緯
評価書	評価人（不動産鑑定士）が不動産の価値を評価した結果	評価の根拠、減価の理由、周辺の環境、法令上の制限

3点セットは、裁判所の物件情報のサイトから閲覧でき、裁判所の閲覧室でも見ることができます。いずれも入札の期間が始まる前から公開されるので、時間をかけて読み込むことができます。読んでも分からない点がある場合は、弁護士や、競売物件に詳しい不動産の専門家に相談しましょう。

資料で分からないこと

3点セットは詳しい資料ですが、分からないこともあります。現況調査の後に建物の状態が変わっている場合もありますし、写真に写っていない部分の傷みは分かりません。設備が動くかどうか、配管に問題がないかといった点も、資料だけでは判断できません。資料で分からない部分は、リスクとして見込んでおく必要があります。

物件明細書で確かめること

物件明細書には、買った人が引き継がなければならない権利が書かれています。3点セットの中でも、最初に読むべき資料です。最も注意したいのは、買った人に対抗できる賃借権があるかどうかです。抵当権が設定される前から借りていた借主がいる場合、その賃借権は買った人にも引き継がれ、借主を退去させることはできません。買った後も、その借主に貸し続けることになります。

現況調査報告書で確かめること

現況調査報告書には、執行官が現地で撮った建物の中の写真が載っています。資料の中で、建物の中の様子が分かる唯一の手がかりです。部屋の傷み具合、残された家財の量、設備の状態を、写真でできる限り確かめます。占有者が誰で、どういう経緯で住んでいるのかも書かれているので、退去の交渉の見通しを立てる材料になります。

現況調査報告書には、占有者から聞き取った内容も記載されています。占有者が退去の意思を示しているか、どのような事情で住んでいるかは、落札後の交渉の難しさを占う手がかりになります。占有者が不在で話を聞けなかった場合は、その旨も書かれています。

評価書で確かめること

評価書には、不動産の評価の根拠となった事情が書かれています。建物の築年数や状態、周辺の環境、再建築ができるかどうかなどの法令上の制限、そして競売の不動産であることによる減価の率などです。評価の前提になった事情を読み込むことで、なぜその価格なのかが分かります。

入札から引渡しまでの流れ

競売物件を買うまでの流れは、次のようになります。一般の不動産の購入とは、手順が大きく異なります。

1. 裁判所の公告や物件情報のサイトで、物件を探し、3点セットを読む。
2. 現地に行き、外観や周辺の環境を確かめる（建物の中には原則として入れない）。
3. 入札の期間内に、入札書と、売却基準価額の2割にあたる保証金を裁判所に出す。
4. 開札の日に、最も高い額を付けた人が最高価買受申出人に決まる。
5. 裁判所が売却の許可を決定する。
6. 決められた期限（通常は1か月ほど）までに、代金から保証金を引いた残りを納める。
7. 裁判所が、所有権の移転の登記を法務局に依頼する。
8. 占有者がいれば、退去の交渉や、引渡命令の手続きをとる。

入札書の書き方

入札書には、入札する人の住所と名前、物件の番号、入札の額を書きます。入札の額を書き間違えると、訂正はできず、そのまま扱われます。書いた額は、書き直すことができないので、慎重に確かめてから提出してください。入札書は、裁判所に持参するか、郵送で出すことができます。

入札できる額

入札は、売却基準価額の8割にあたる買受可能価額以上の額でしなければなりません。これを下回る額の入札は無効です。売却基準価額は、評価人の評価をもとに裁判所が決めた価額で、入札の額の目安になります。人気のある物件では、売却基準価額を大きく上回る額で落札されることもあります。

開札の日

開札は、裁判所で公開の場で行われ、誰でも見学できます。入札した人が出席しなくても、開札は進められ、結果は裁判所の物件情報のサイトなどで確かめられます。最も高い額を付けた人が複数いた場合は、その人たちの間で追加の入札を行うなどして、買受人を決めます。

保証金と代金の納付

入札の際には、原則として、売却基準価額の2割にあたる保証金を納めます。落札できなかった場合は返ってきますが、落札したのに代金を期限までに納めなかった場合は、保証金は返ってきません。代金は、短い期間に一括で納める必要があります。

落札した後の手続き

開札で最高価買受申出人に決まると、通常1週間ほどで、裁判所が売却の許可を決定します。許可の決定が確定すると、裁判所から代金の納付の期限を知らせる通知が届きます。期限までに代金を納めると、その時点で所有権が移り、裁判所が法務局に所有権の移転の登記などを依頼します。登記が終わると、登記識別情報（権利証にあたるもの）が届きます。

住宅ローンを使う場合

競売物件でも、住宅ローンを使って代金を納めることができます。代金の納付と同時に、金融機関の抵当権の設定の登記をしてもらう申出の制度があるからです。ただし、代金を納める期限は短いので、入札の前に金融機関と相談し、融資を受けられるかを確かめておく必要があります。

特別売却

入札の期間に入札がなかった物件は、特別売却に回されることがあります。特別売却では、買受可能価額以上の額で、先着順に買い受けることができます。入札で競り合う必要がないため、特別売却の物件を狙う人もいます。ただし、入札がなかった物件には、それなりの理由があることが多いので、資料を慎重に確かめる必要があります。

代金を期限までに納められなかった場合は、売却の許可が効力を失い、保証金は没収されます。そのうえで、次の順位の買受けの申出をした人がいれば、その人に売却の許可が出されることもあります。代金を確実に用意できる見込みが立たないまま入札することは避けてください。

入札できない人

2020年4月からは、暴力団員やその関係者は、競売物件を買うことができなくなりました。入札の際には、自分が暴力団員などでないことを陳述する書面を出します。

入札の前に見積もるべき費用

競売物件の価格の魅力は、落札価格だけで判断すると見誤ります。入札の前に、次のような費用を見積もり、総額で考えることが大切です。

費用	内容
落札価格	入札した額
登録免許税	所有権の移転の登記にかかる税金
不動産取得税	不動産を取得したときにかかる税金
占有者の退去にかかる費用	引越しの費用の負担、強制執行の費用
残された家財の処分の費用	搬出、運搬、廃棄の費用
修繕やリフォームの費用	建物の中の状態に応じて必要になる費用
滞納管理費など	マンションの場合、前の所有者の滞納分
弁護士費用	占有者との交渉や、引渡命令の手続きを依頼する場合

資金計画の立て方

競売物件の購入では、保証金を入札の時点で、残りの代金を落札から1か月ほどで用意する必要があります。住宅ローンを使う場合でも、保証金は自己資金で用意するのが通常です。そのうえで、占有者の退去や修繕のための費用も手元に残しておく必要があります。資金計画は、余裕を持って立てておきましょう。

現地で確かめたいこと

建物の中は見られなくても、現地で確かめられることは多くあります。外壁や屋根の傷み、雨どいの状態、敷地の境界の目印、隣地との関係、周辺の騒音や日当たり、最寄りの駅や学校までの距離などです。近所の人に話を聞けることもありますが、占有者に無断で敷地に入ったり、住人を訪ねて問い詰めたりすることは避けてください。

占有者がいる場合の対応｜引渡命令

競売物件には、前の所有者やその家族、借主などが住み続けていることがよくあります。競売物件を買ううえで、最大の関門といえるでしょう。代金を納めて所有者になっても、占有者が自分から出て行ってくれるとは限りません。

占有者	買った人の対応
前の所有者（債務者）やその家族	引渡命令を申し立て、応じなければ強制執行で退去させる
抵当権の設定の後に借りた借主	引渡命令の対象。ただし、競売の手続きの開始前から借りていた借主には、代金の納付から6か月の明渡しの猶予がある
抵当権の設定の前から借りていた借主	賃借権を引き継ぐため、退去させることはできない
権利のない不法な占有者	引渡命令の対象

明渡しの猶予を受ける借主

競売の手続きが始まる前から物件を借りていた借主は、抵当権に対抗できない賃借権であっても、代金の納付から6か月の間は、明け渡しを猶予されます。この間、借主は住み続けることができますが、家賃に相当する額を買った人に支払う必要があります。借主が支払わない場合は、猶予の期間が終わる前でも、催告をしたうえで明け渡しを求められることがあります。

引渡命令の手続き

引渡命令は、買った人が、代金を納めた後に裁判所に申し立てることで出される命令です。通常の明け渡しの訴訟を起こさなくても、この命令に基づいて、明け渡しの強制執行ができます。申立ての期限は、原則として代金を納めてから6か月以内（明渡しの猶予がある借主の場合は9か月以内）です。

占有者との話し合いの進め方

占有者との話し合いは、代金を納めて所有者になった後に始めるのが一般的です。まずは書面で、自分が新しい所有者になったこと、退去の時期について話し合いたいことを伝えます。占有者が前の所有者の場合、住まいを失うことへの不安や、競売になったことへの複雑な思いを抱えていることも多いので、感情を逆なでしない伝え方を心がけましょう。弁護士を通じて話し合えば、感情的な対立を避けやすくなります。

引渡命令の申立ての準備

引渡命令の申立ては、競売の手続きを行った裁判所にします。申立書には、占有者の名前と、占有者が引渡命令の対象になる理由を書きます。3点セットの記載が、占有者の立場を示す資料になります。裁判所は、必要に応じて占有者の話を聞いたうえで、命令を出すかどうかを判断します。

強制執行の流れ

引渡命令が出ても占有者が退去しない場合は、執行官に明け渡しの強制執行を申し立てます。執行官が現地で退去の期限を告げ、期限までに退去しなければ、荷物を運び出して引き渡します。一般の明け渡しの強制執行と同じ手続きで、費用も同じように買った人が負担します。

まずは話し合いで

強制執行には、荷物の搬出や保管の費用がかかり、完了までに時間もかかります。そのため、まずは占有者と話し合い、退去の時期を決めるのが一般的です。引越しの費用の一部を負担して、早めに退去してもらうほうが、強制執行より費用も時間も少なく済むことが多いでしょう。話し合いで決めた内容は、書面に残しておきます。

占有者が退去した後は、鍵を交換し、建物の中の状態を確かめます。残された家財がある場合は、後で述べるとおり、占有者の同意か執行官の手続きによって処分します。そのうえで、修繕の見積もりを取り、住むか、貸すか、転売するかの計画を具体的に進めていきます。

購入後によくあるトラブル

競売物件を買った後に、次のようなトラブルが起こることがあります。どれも、事前の確認である程度は防げるものです。

• 建物の中が想像以上に傷んでいて、大規模な修繕が必要になった
• 残された家財の量が多く、処分に費用がかかった
• マンションの前の所有者が滞納していた管理費や修繕積立金を請求された
• 占有者が退去に応じず、強制執行まで進むことになった
• 境界がはっきりせず、隣地の所有者ともめた

買った後のトラブルの多くは、入札の前の確認で避けられるものです。3点セットを読み込み、現地を確かめ、管理組合や周辺の状況を調べ、費用を多めに見積もっておく。この地道な準備が、競売物件で失敗しないための基本です。

滞納管理費の引き継ぎ

マンションの競売物件で見落としやすいのが、前の所有者が滞納していた管理費や修繕積立金です。区分所有法により、マンションを買った人も、前の所有者の滞納分を支払う責任を負います。滞納額が大きいこともあるので、入札の前に、3点セットの記載や、管理組合への問い合わせで滞納の有無と額を確かめておきましょう。支払った滞納分は、前の所有者に請求できますが、実際に回収できることは多くありません。

建物の中の状態の問題

建物の中は、占有者が退去して初めて確かめられることが多く、想像以上に傷んでいることもあります。長く空き家だった物件では、雨漏りや配管の傷み、害虫の被害が進んでいることもあります。競売物件では売主に責任を問えないので、修繕の費用はすべて自分で負担することになります。

管理組合との関係

マンションの競売物件を買った場合は、管理組合に、新しい区分所有者になったことを届け出ます。管理規約や使用細則を確かめ、ペットの飼育や楽器の演奏、リフォームの工事などのルールを守る必要があります。前の所有者と管理組合との間でトラブルがあった場合は、その経緯も聞いておくと、後のトラブルを避けやすくなります。

残された家財の扱い

占有者が退去した後に家財が残されていた場合、所有者であっても勝手に処分することはできません。占有者に処分の同意を書面でもらうか、強制執行の手続きの中で執行官に処分してもらう必要があります。

境界や越境の問題

競売物件では、境界の確認や測量が行われていないことも多く、買った後に隣地との境界をめぐってもめることがあります。評価書に境界や越境についての記載があれば、よく読んでおきましょう。気になる場合は、落札の後に土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地の所有者と境界を確認しておくと、将来の売却の際にも役立ちます。

具体例で考える｜占有者がいる戸建てを落札したケース

実際の相談をもとに、流れを見てみましょう。ある会社員の方が、郊外の中古の一戸建てを、競売で相場より2割ほど安く落札しました。3点セットの現況調査報告書によると、前の所有者の夫婦が住み続けていて、「退去の予定はない」と話していました。建物の中の写真では、目立った傷みは見られませんでした。

この方は、落札の前に弁護士に相談し、占有者が前の所有者であれば引渡命令の対象になること、まずは話し合いで退去を求めるのがよいことを確かめていました。代金を納めた後、弁護士を通じて前の所有者に連絡し、引越しの時期について話し合いました。

前の所有者は、引っ越し先が見つからないことを理由に、なかなか退去の日を決めませんでした。弁護士は、話し合いと並行して引渡命令を申し立て、命令が出たことを伝えたうえで、2か月後に退去すること、引越しの費用の一部を負担すること、残した家財は処分してよいことを内容とする合意をまとめました。前の所有者は約束どおり退去し、強制執行をせずに引渡しを受けることができました。

この方は、落札の段階で、退去までの期間と費用を見込んで予算を組んでいたため、慌てずに対応できました。競売物件は、手に入れた後の手続きまで含めて計画しておくことが、成功の鍵になります。

また、この方は、引渡命令を申し立てたうえで話し合いを進めたことで、前の所有者に「いずれは退去しなければならない」という現実を受け止めてもらえました。命令という法的な裏付けがあることで、話し合いがまとまりやすくなった例です。

競売物件の購入は、落札で終わりではなく、引渡しを受け、住める状態に整えるまでが一つの流れです。途中で想定外のことが起きても慌てずに済むよう、法律の専門家の助言を受けながら進めると安心です。

なお、競売物件を買ったことで、前の所有者から恨まれるのではないかと心配する方もいます。競売は、裁判所の手続きで行われるもので、買った人に責任があるわけではありません。前の所有者との話し合いでは、相手の事情に配慮しつつも、手続きに沿って淡々と進めることが大切です。

競売物件に関するよくある質問

競売物件の中を、入札の前に見ることはできますか

原則としてできません。差押えをした債権者の申立てによって、裁判所が内覧を実施する制度もありますが、実際に行われることは多くありません。現況調査報告書の写真と、外観や周辺の確認で判断することになります。

競売物件でも住宅ローンは使えますか

使えます。代金の納付と同時に金融機関の抵当権の登記をしてもらう申出の制度があります。ただし、代金を納める期限が短いので、入札の前に金融機関と相談しておく必要があります。

落札した後にキャンセルできますか

落札した後に代金を納めなければ、売却の許可は効力を失いますが、納めた保証金は返ってきません。安易に入札せず、資料を読み込み、資金の手当てをしてから入札してください。

競売物件の購入を弁護士に相談するメリットはありますか

3点セットの読み方、とくに物件明細書に書かれた権利の意味や、占有者の立場の判断には、法律の知識が必要です。弁護士に相談すれば、入札の前にリスクを見きわめ、落札の後の占有者との交渉や引渡命令の手続きまで任せることができます。