境界トラブルの解決方法｜筆界特定・越境・時効の対応

隣の土地との境界、どこまでが自分の土地なのか

隣の家が塀を建て直したら、以前より自分の土地に食い込んでいるように見える。土地を売ろうとしたら、買主から境界をはっきりさせてほしいと言われたが、境界の目印が見当たらない。隣の家の木の枝が伸びてきて、庭に落ち葉が積もる。土地の境界をめぐるトラブルは、隣人との関係が絡むだけに、こじれやすく、長引きやすい問題です。

土地の境界は、法務局の登記簿や公図、測量図などで確かめることができますが、古い土地では、資料が不正確だったり、境界の目印がなくなっていたりすることも珍しくありません。隣人との間で、境界の位置についての認識が食い違うと、話し合いだけでは解決できないこともあります。

境界の問題を解決する方法には、隣人との話し合いのほかに、土地家屋調査士による測量、法務局の筆界特定制度、裁判所の境界確定訴訟など、いくつかの手段があります。どの手段が適しているかは、争いの内容が「境界の位置」なのか「所有権の範囲」なのかによって変わります。

この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、境界の基本、境界を確かめる方法、隣人と境界の認識が食い違った場合の解決の手段、越境した枝や建物への対応、境界の問題を防ぐための準備までを説明していきます。

境界の問題は、わずか数十センチの違いをめぐって争いになることもあります。けれども、都市部では土地の価格が高く、その数十センチが大きな金額の違いになります。また、建て替えの際の建物の配置にも影響します。境界の問題を軽く考えず、正しい手順で解決することが大切です。

境界の基本｜筆界と所有権界

境界の問題を考えるうえで、まず知っておきたいのが、境界という言葉の二つの意味です。土地の境界には、二つの意味があります。

用語	意味	決まり方
筆界（ひっかい）	登記された一筆の土地と、隣の土地との境。公的に定められた境界	土地が登記されたときに定まり、当事者の合意で変えることはできない
所有権界	土地の所有権が及ぶ範囲の境	当事者の合意や、売買、時効などで変わることがある

通常、筆界と所有権界は一致していて、両者を意識することはあまりありません。けれども、隣人との間で土地の一部を売り買いしたのに分筆の登記をしていない場合や、長年土地の一部を占有して時効で取得した場合などは、筆界と所有権界がずれることがあります。

筆界は合意で変えられない

筆界は、公的に定められたもので、隣人どうしが「ここを境界にしよう」と合意しても、筆界そのものを動かすことはできません。合意によって変えられるのは、所有権の範囲です。所有権の範囲を筆界と合わせるには、土地を分ける分筆の登記と、所有権の移転の登記が必要になります。

筆界と所有権界がずれる例

たとえば、祖父の代に、隣人との間で土地の一部を譲り合ったものの、登記をしないままになっていた場合、登記上の筆界と、実際の所有権の範囲がずれていることがあります。この場合、筆界特定制度で筆界の位置を明らかにしても、所有権の範囲の問題は解決しません。所有権の範囲について隣人と合意し、分筆と所有権の移転の登記をする必要があります。

境界の問題の二つの種類

境界の争いは、大きく二つに分けられます。一つは、登記上の筆界がどこにあるかをめぐる争いです。もう一つは、筆界の位置には争いがないものの、その一部を時効で取得した、あるいは譲り受けたとして、所有権の範囲をめぐる争いです。争いの種類によって、使うべき手続きが変わるので、まず何が争いになっているのかを整理することが大切です。

境界標

境界の位置を示すために、土地の角などに設置される目印を境界標といいます。コンクリートの杭、金属のプレート、石の杭などがあります。境界標は、境界を示す大切な証拠なので、勝手に動かしたり、壊したりしてはいけません。境界標を損壊したり、移動したりして境界を分からなくした場合は、境界損壊罪として処罰されることがあります。

境界の問題が起きやすい土地

境界の問題が起きやすいのは、古くからの住宅地や、山林、農地など、長い間測量がされていない土地です。境界標が設置されていない、設置されていても長い年月の間に埋もれたり、なくなったりしていることが多いからです。相続を重ねて所有者が代わり、境界の経緯を知る人がいなくなると、問題はさらに複雑になります。

境界を確かめる方法

自分の土地の境界を確かめるには、まず次のような資料を調べます。いずれも、境界を考える出発点になる資料です。

資料	内容	取得できる場所
登記事項証明書	土地の所在、地番、地目、地積（面積）	法務局
公図	土地の形や位置関係を示した図面。古いものは精度が低いことがある	法務局
地積測量図	分筆や地積の更正の際に作られた測量の図面。境界標の位置が記載されている	法務局（作成されている土地のみ）
境界確認書	過去に隣人と境界を確認した際に取り交わした書面	所有者の手元
確定測量図	隣地の所有者の立ち会いのもとで境界を確定して作った測量図	所有者の手元

地積測量図がない土地

法務局に地積測量図が備えられているのは、分筆や地積の更正の登記をした土地に限られます。古い土地では、地積測量図がないことも多く、その場合は、公図や周辺の土地の測量の記録、現地の塀や擁壁の位置などを手がかりに、境界を推定することになります。

隣地の資料も調べる

自分の土地に地積測量図がなくても、隣の土地が過去に分筆や測量をしていれば、隣の土地の地積測量図に、共通の境界の位置が記載されていることがあります。周辺の土地の資料をあわせて調べることで、境界の位置を推定する手がかりが増えます。

公図の精度に注意

法務局の公図の中には、明治時代の地租改正の際に作られた図面をもとにしたものもあり、土地の形や面積が実際と大きく違っていることがあります。公図は土地の位置関係を知る手がかりにはなりますが、境界の正確な位置を示すものとは限りません。

現地で確かめること

資料を調べたら、現地で境界標の有無を確かめます。境界標は、土に埋もれていたり、草に隠れていたりして、見つけにくいこともあります。塀やブロック塀、擁壁の位置も、境界を推定する手がかりになりますが、塀が境界の上に建っているとは限りません。塀が自分の土地の中に建っているのか、隣の土地の中に建っているのか、境界の上に建っているのかによって、塀の所有者も変わります。

登記簿の面積と実際の面積

登記簿に記録された土地の面積と、実際に測った面積が違うことはよくあります。古い時代の測量の技術が未熟だったことや、税金を低くするために面積を小さく登記したことなどが原因といわれています。実際の面積が登記簿より大きい場合は縄伸び、小さい場合は縄縮みと呼ばれます。境界を確定して測量した結果、登記簿の面積と違っていれば、地積の更正の登記で直すことができます。

越境や境界の問題を調べる順序

境界の問題に気づいたら、まず法務局で登記簿、公図、地積測量図を取り寄せ、手元にある過去の測量図や境界確認書と照らし合わせます。そのうえで、現地の境界標や塀の位置を確かめ、資料との食い違いを整理します。自分で分かる範囲を整理してから土地家屋調査士に相談すると、調査が効率よく進みます。

境界確定測量

資料だけでは境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に依頼して、境界確定測量をしてもらいます。土地家屋調査士は、法務局の資料や現地の状況を調べたうえで、隣地の所有者に立ち会いを求め、境界の位置を確認します。隣地の所有者全員が境界に同意すれば、境界確認書を取り交わし、境界標を設置して、確定測量図を作ります。

1. 土地家屋調査士に依頼し、法務局の資料や過去の測量の記録を調べてもらう。
2. 現地を測量し、境界標の有無や、塀やブロック塀の位置を確かめる。
3. 隣地の所有者に立ち会いを求め、境界の位置を一緒に確認する。
4. 合意できたら、境界確認書を取り交わし、境界標を設置する。
5. 確定測量図を作成し、必要に応じて地積の更正の登記をする。

隣人と境界の認識が食い違ったら

どれほど資料を調べても、隣人と意見が合わないこともあります。隣人との間で境界の位置についての認識が食い違い、話し合いでまとまらない場合は、次のような手段で解決を図ります。

手段	内容	向いている場面
土地家屋調査士会の境界問題相談センター	土地家屋調査士と弁護士が間に入り、話し合いで解決を図る（裁判外紛争解決手続）	話し合いの余地があり、専門家の助けを借りたい
筆界特定制度	法務局の筆界特定登記官が、専門家の意見を踏まえて、筆界の位置を特定する	筆界の位置をはっきりさせたい
民事調停	調停委員が間に入り、話し合いで解決を図る	話し合いで柔軟に解決したい
境界確定訴訟（筆界確定訴訟）	裁判所が判決で筆界の位置を定める	筆界の位置について最終的な決着をつけたい
所有権確認訴訟	土地のどこまでが自分の所有かを裁判所に確認してもらう	所有権の範囲（時効取得など）が争いになっている

境界問題相談センターの活用

各地の土地家屋調査士会では、境界の問題を話し合いで解決するための相談センターを設けています。土地家屋調査士と弁護士が一緒に相談に応じ、必要に応じて、双方の間に入って調停を行います。専門家が関わることで、感情的になりがちな境界の話し合いを、事実と資料に基づいて進められます。

筆界特定制度

訴訟より手軽に使える手段として、ぜひ知っておきたいのが筆界特定制度です。筆界特定制度は、2006年に始まった制度で、土地の所有者などの申請により、法務局の筆界特定登記官が、筆界の位置を特定するものです。土地家屋調査士などの専門家である筆界調査委員が、資料を調べ、現地を測量し、関係者の意見を聞いたうえで、筆界の位置について意見を出します。登記官は、その意見を踏まえて筆界を特定します。

筆界特定制度は、訴訟に比べて費用が少なく、比較的早く結論が出るのが利点です。ただし、筆界特定の結論には、訴訟の判決のような確定の効力はなく、結論に不満があれば、境界確定訴訟を起こすことができます。また、筆界特定は筆界の位置を示すもので、所有権の範囲を決めるものではありません。

筆界特定と訴訟のどちらを選ぶか

筆界の位置だけが争いになっている場合は、まず筆界特定制度を利用するのが一般的です。費用や時間の負担が比較的小さく、専門家の調査に基づいた結論が得られるからです。筆界特定の結論に隣人が納得すれば、それで解決できます。納得しない場合でも、筆界特定の結論は、その後の訴訟で重要な証拠として扱われます。

筆界特定の申請の流れ

筆界特定は、土地の所在地を管轄する法務局に申請します。申請書には、筆界の特定を求める土地と、申請の理由を書きます。申請の手数料は、土地の価格によって決まり、測量が必要な場合は、その費用も負担します。申請から筆界の特定までは、事案によって異なりますが、おおむね半年から1年ほどかかることが多いといわれています。

筆界特定の結論は、登記の手続きにも反映されます。筆界特定書の写しは法務局に保管され、誰でも閲覧できるので、将来、土地を売る際にも、境界の根拠を示す資料になります。

民事調停の活用

境界の問題を、話し合いで柔軟に解決したい場合は、簡易裁判所の民事調停を利用することもできます。調停では、筆界そのものを決めることはできませんが、所有権の範囲や、塀の扱い、越境の解消の方法などについて合意できます。合意の内容に従って、分筆や所有権の移転の登記をすれば、実質的に境界の問題を解決できます。

筆界特定で確かめられること

筆界特定の手続きでは、法務局が保管する古い資料や、過去の分筆の経緯、周辺の土地の状況など、個人では集めにくい資料も調査の対象になります。筆界調査委員が現地を測量し、双方の意見を聞いたうえで結論を出すので、当事者どうしの話し合いより、客観的な判断が期待できます。

境界確定訴訟

最終的な決着をつける手段が、境界確定訴訟です。境界確定訴訟は、裁判所に筆界の位置を定めてもらう訴訟です。裁判所は、当事者の主張に縛られずに、証拠をもとに筆界の位置を判断します。筆界は当事者の合意で変えられないため、訴訟の中で和解をしても、筆界そのものを和解で決めることはできないとされています。実際には、所有権の範囲について和解し、必要な登記をする形で解決することが多くあります。

時効による土地の取得

境界の問題と深く関わるのが、時効です。他人の土地の一部を、自分の土地だと思って長年使い続けていた場合、時効によってその部分の所有権を取得することがあります。

要件	期間
自分の土地だと信じ、そう信じることに過失がなかった場合	10年間、所有の意思をもって平穏かつ公然と占有する
上記以外の場合（他人の土地と知っていた場合など）	20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然と占有する

たとえば、隣の土地に少しはみ出して塀を建て、その内側を20年以上自分の庭として使っていた場合、はみ出した部分の所有権を時効で取得したと主張できることがあります。時効で取得した場合は、筆界と所有権界がずれることになるので、分筆と所有権の移転の登記をして、登記を実態に合わせる必要があります。

時効を主張するときの注意

時効によって土地を取得したと主張するには、所有の意思をもって占有していたことが必要です。借りていた土地や、隣人の好意で使わせてもらっていた土地は、所有の意思がないとされ、時効は成立しません。また、時効を主張する場合は、時効を援用する意思を相手に伝える必要があります。

時効が成立するかどうかは、占有を始めた時期や、占有の状況を示す証拠によって判断されます。塀を建てた時期を示す写真や記録、固定資産税の負担の状況、近隣の人の証言などが手がかりになります。

時効を防ぐには

自分の土地の一部を隣人が使っていることに気づいたら、使うことを認めるのか、やめてもらうのかをはっきりさせましょう。使うことを認める場合は、無償で貸すことを書面で確認しておくと、隣人の占有は所有の意思のないものとなり、時効による取得を防ぐことができます。

時効を主張された場合

反対に、隣人から、自分の土地の一部を時効で取得したと主張されることもあります。時効が成立するかどうかは、占有の期間や、占有の態様によって判断されます。隣人が使っていることを知りながら黙認していた場合でも、時効の要件を満たせば、所有権を失うおそれがあります。自分の土地を他人が使っていることに気づいたら、早めに話し合うことが大切です。

越境した枝や根、建物への対応

身近な境界のトラブルとして多いのが、越境の問題です。境界をめぐるトラブルでは、隣の土地から木の枝や根、建物の一部などが越境してくることもよくあります。

枝の越境

隣の土地の木の枝が境界を越えてきた場合、原則として、木の所有者に枝を切るよう求めることができます。2023年4月の民法改正で、次の場合には、越境された土地の所有者が、自分で枝を切り取ることができるようになりました。

• 木の所有者に枝を切るよう催告したのに、相当の期間内に切らない場合
• 木の所有者が分からない、または所在が分からない場合
• 急いで切る必要がある場合

自分で枝を切った場合、その費用を木の所有者に請求できると考えられています。なお、越境してきた根については、以前から、越境された土地の所有者が自分で切り取ることができるとされています。

ブロック塀の所有者

境界の上や近くに建っているブロック塀は、誰の所有なのかがはっきりしないことがあります。境界の上に建っている塀は、双方の共有とされることが多く、修理や建て替えの費用は、原則として双方で負担します。どちらか一方の土地の中に建っている塀は、その土地の所有者のものです。古いブロック塀は、地震の際に倒れる危険もあるので、所有者と費用の負担をはっきりさせておくことが大切です。

枝を切るよう求めるときの伝え方

隣人に枝を切るよう求めるときは、いきなり強い口調で求めるのではなく、落ち葉や日当たりなど、困っている具体的な事情を伝えて、切ってもらえないかを相談する形にするとよいでしょう。口頭で伝えても対応がない場合は、書面で催告し、相当の期間を待ってから、自分で切ることを検討します。

建物や塀の越境

隣の家の屋根や塀、エアコンの室外機などが、境界を越えて自分の土地にはみ出している場合は、越境している部分の撤去を求めることができます。ただし、建物の一部の越境では、撤去に多額の費用がかかることもあり、話し合いで、越境している部分の土地を売る、使用を認める代わりに使用料を受け取る、将来建て替えるときに撤去するといった形で解決することも多くあります。越境の事実と、将来の扱いについての合意は、書面に残しておきましょう。

越境の覚書

建物や塀の越境をすぐに解消できない場合は、隣人との間で越境の事実を確認し、将来の扱いを定めた覚書を取り交わしておくと安心です。覚書には、越境している物と範囲、越境を認める期間、建て替えや取り壊しの際に撤去すること、土地を売ったときに覚書の内容を買主に引き継ぐことなどを書きます。

隣人の同意がなくても切れる場合の注意

自分で枝を切ることが認められる場合でも、切る範囲は越境している部分に限られます。越境していない部分まで切ったり、木そのものを傷めたりすると、損害の賠償を求められるおそれがあります。催告から切るまでの経緯を記録し、切る前後の写真を残しておきましょう。

越境を放置するリスク

越境を長く放置していると、隣人から時効による取得を主張されるおそれがあります。また、土地を売る際に、越境の問題が買主に敬遠され、売却の価格が下がったり、売れなかったりすることもあります。越境に気づいたら、早めに隣人と話し合い、合意の内容を書面に残しておくことが大切です。

土地の売買や相続と境界

ふだんは意識しない境界の問題は、土地を売るときや、相続するときに表に出てくることがよくあります。

場面	境界の問題が生じる理由
土地を売るとき	買主や金融機関から、境界の確定を求められる
土地を相続するとき	相続税の評価や、遺産分割で土地を分けるために、正確な面積が必要になる
土地を分けるとき	分筆の登記の前提として、境界を確定する必要がある
建物を建て替えるとき	建物の配置や、建ぺい率の計算のために、正確な敷地の範囲が必要になる
相続土地国庫帰属制度を使うとき	境界が明らかでない土地は、国に引き取ってもらえない

売買の契約書と境界

土地の売買の契約書では、売主が引渡しまでに境界を明示すると定めるのが一般的です。境界が確定していないまま売る場合は、その旨を契約書に書き、将来境界の争いが生じた場合の扱いを決めておく必要があります。登記簿の面積で売るか、実際に測った面積で精算するかも、境界の確定と深く関わります。

建て替えの際の注意

古い家を建て替える際に、境界が確定していないと、建物の配置や、建ぺい率、容積率の計算に影響することがあります。建築確認の申請の前に、境界を確かめておくことが大切です。建て替えの工事が隣の土地に影響する場合は、隣人に事前に説明し、理解を得ておくと、後のトラブルを防げます。

相続の前に境界を確定しておく

土地の所有者が高齢の場合は、元気なうちに境界を確定しておくことをおすすめします。境界の経緯を知っている本人や、隣地の所有者が亡くなってしまうと、境界の確認が一層難しくなるからです。確定測量図と境界確認書を残しておけば、相続人は安心して土地を受け継ぎ、売ることができます。

具体例で考える｜相続した土地の境界をめぐるケース

相続した土地を売ろうとした例を見てみましょう。ある方が、父親から相続した土地を売ろうとしたところ、買主の側から、境界を確定してほしいと求められました。土地家屋調査士に依頼して調べると、隣地との境界標が一部なくなっていて、隣地の所有者は、境界は今のブロック塀の位置ではなく、もっとこちら側にあると主張しました。

話し合いは平行線をたどり、隣地の所有者は立ち会いにも応じなくなりました。相談を受けた弁護士は、訴訟に進む前に、法務局の筆界特定制度を利用することを提案しました。筆界特定の手続きでは、筆界調査委員が、昔の分筆の際の地積測量図や、周辺の土地の測量の記録、ブロック塀が作られた時期などを調べ、双方の意見を聞きました。

筆界特定登記官は、筆界はおおむねブロック塀の位置にあると特定しました。隣地の所有者も、公的な手続きで示された結論を受け入れ、あらためて境界確認書に署名しました。この方は、境界標を設置し、確定測量図を作って、土地を売ることができました。訴訟に進んでいれば、解決までにさらに長い時間がかかっていたかもしれません。

境界の問題を防ぐための備え

境界の問題は、日ごろのちょっとした備えで防げることが少なくありません。

• 境界標がきちんと残っているかを、定期的に確かめる
• 確定測量図や境界確認書を、登記の書類と一緒に保管する
• 塀や建物を建てるときは、境界の位置を確かめ、境界から離して建てる
• 隣地の工事の際は、境界標を動かさないよう注意を求める
• 隣人との間で境界について話し合ったことは、書面に残す

記録を残す

境界について隣人と話し合った内容や、境界標の位置、塀を建てた時期などは、写真や書面で記録しておきましょう。何年もたってから境界の問題が起きたときに、当時の経緯を示す資料があるかどうかで、解決のしやすさが大きく変わります。

境界確認書の保管

境界確認書は、隣人との間で境界を確認したことを示す大切な書面です。土地を売る際や、相続の際に必要になるので、登記の書類と一緒に保管しておきましょう。隣人の側にも同じ書面が保管されているはずなので、万一なくした場合は、隣人や、測量を担当した土地家屋調査士に写しを求められることがあります。

隣人との関係を大切にする

境界の問題は、隣人との関係が悪くなると、解決がとても難しくなります。反対に、日ごろから良好な関係を保っていれば、境界の確認にも協力してもらいやすくなります。境界の問題を話し合うときは、相手を責めるのではなく、一緒に確かめるという姿勢で臨むことが大切です。

専門家に相談するタイミング

境界の問題は、まず土地家屋調査士に相談するのが一般的です。資料の調査や測量によって、境界の位置についての専門的な見解を得られます。隣人との争いが深刻になり、筆界特定や訴訟が必要になりそうな場合や、時効や越境の問題が絡む場合は、弁護士にも相談しましょう。

この例のように、公的な手続きで示された結論は、当事者どうしの話し合いでは動かなかった相手の考えを変えるきっかけになります。訴訟に進む前に、筆界特定制度のような手続きを活用することで、時間と費用を抑えながら解決できることがあります。

境界トラブルに関するよくある質問

境界確定測量の費用は誰が負担しますか

原則として、測量を依頼した人が負担するのが一般的です。土地を売る場合は、売主が境界を明示する義務を負うことが多いため、売主が費用を負担します。隣人と話し合って、費用を分担することもあります。

隣人が境界の立ち会いに応じてくれません

隣人がどうしても立ち会いに応じない場合は、筆界特定制度を利用することが考えられます。筆界特定は、隣人の同意がなくても申請でき、手続きの中で隣人の意見を聞く機会が設けられます。隣人が行方不明の場合や、所有者が分からない場合にも利用できます。

境界標がなくなっている場合はどうすればよいですか

まずは土地家屋調査士に依頼して、法務局の地積測量図や過去の測量の記録をもとに、境界の位置を復元してもらいます。隣地の所有者の立ち会いを得て、境界を確認したうえで、新たに境界標を設置します。

境界の問題がある土地は売れますか

売ることはできますが、境界が確定していない土地は、買主が見つかりにくく、価格も下がりがちです。住宅ローンを使う買主の場合、金融機関から境界の確定を求められることもあります。売却の予定があるなら、早めに境界を確定しておくことをおすすめします。