目次[非表示]
「絶対にもうかる」不動産投資の勧誘に潜む危険
職場に突然電話がかかってきて、投資用マンションを勧められた。「家賃収入で年金の代わりになる」「節税にもなる」「ローンは家賃で返せるから自己負担はほとんどない」。何度も会ううちに断りきれなくなり、契約してしまった。ところが、実際には家賃の収入では返済が足りず、毎月の持ち出しが続いている。こうした不動産投資をめぐるトラブルの相談は、後を絶ちません。
もちろん、不動産投資そのものは、正当な資産運用の方法の一つです。けれども、その仕組みの複雑さにつけこんで、事実と違う説明や、強引な勧誘によって契約させる業者がいます。中には、融資の審査を通すために書類を改ざんしたり、実際には存在しない物件への投資を持ちかけたりする悪質な手口もあります。
不動産投資でだまされた、あるいは不当な勧誘で契約してしまった場合でも、状況によっては、契約を取り消したり、業者に損害の賠償を求めたりできることがあります。ただし、取消しや請求には期限があり、時間がたつほど選べる手段は少なくなります。
この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、不動産投資のトラブルでよく見られる手口、契約を取り消したり解除したりする方法、損害の賠償を求める方法、サブリースの問題、被害に遭わないための注意点までを説明していきます。
不動産投資の勧誘を受けたとき、あるいはすでに契約してしまったとき、何が問題で、どんな手段があるのかを知っておくことが、被害を防ぎ、被害を小さくするための第一歩です。
不動産投資のトラブルでよく見られる手口
不動産投資をめぐるトラブルには、いくつかの典型的な手口があります。手口を知っておくだけでも、勧誘を受けたときに冷静に判断できます。
| 手口 | 内容 |
|---|---|
| 強引な勧誘 | 職場や自宅に繰り返し電話をかける、長時間帰さない、断っても何度も訪問する |
| 誤解させる説明 | 「必ずもうかる」「家賃は下がらない」「空室の心配はない」など、確実に利益が出るかのように説明する |
| リスクの隠蔽 | 空室、家賃の下落、修繕の費用、金利の上昇などのリスクを説明しない |
| 家賃保証の誤解 | サブリースの家賃保証が将来も変わらないかのように説明する |
| 融資の書類の改ざん | 年収や預金の額を水増しした書類を作り、金融機関の審査を通す |
| 相場より高い価格での販売 | 物件の価値を大きく上回る価格で売りつける |
| 架空の投資話 | 実在しない物件や、海外の不動産への投資を持ちかけ、お金をだまし取る |
最近増えている手口
最近では、交流サイトやマッチングアプリで知り合った相手が、親しくなった後に不動産投資を勧めてくる手口も増えています。恋愛感情や信頼関係を利用して契約させるもので、相手が業者の関係者であることを隠していることもあります。知り合ったばかりの相手からお金や投資の話が出たら、警戒が必要です。
業者の話を確かめる方法
業者の説明が本当かどうかは、自分で確かめることができます。物件の周辺の家賃の相場は不動産の情報サイトで、似た物件の売却の価格は不動産の取引価格の公開情報で調べられます。業者の説明の数字と比べて、大きく食い違っていないかを確かめましょう。
勧誘の典型的な流れ
勧誘は、職場や携帯電話への突然の連絡から始まることが多く、最初は「資産運用のセミナーのご案内」「将来のお金についてのご相談」といった、投資とは分かりにくい形で接触してきます。何度か会って信頼関係を作った後に、具体的な物件を勧め、「今月中に決めれば特別な条件で」と契約を急がせるのが典型的な流れです。
ローンの負担の実態
投資用マンションを買うためのローンは、住宅ローンより金利が高く、返済の期間も長いことが多いものです。家賃の収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料を差し引くと、ローンの返済に足りず、毎月の持ち出しが生じることも珍しくありません。持ち出しが続くと、生活の資金を圧迫し、いざ売ろうとしてもローンの残高を返しきれない、という事態に陥ります。
狙われやすい人
投資用マンションの勧誘は、安定した収入があり、住宅ローンの審査に通りやすい会社員や公務員、医師、若い社会人などが狙われやすい傾向があります。「節税」「年金の代わり」「生命保険の代わり」といった言葉で、投資の経験がない人にも将来の不安に訴えかけて勧誘するのが特徴です。
相場より高い価格での販売
投資用の新築マンションは、販売の価格に業者の利益や広告の費用が上乗せされているため、買った直後に売ろうとしても、買った価格よりかなり低い額でしか売れないことがよくあります。ローンの残高が物件の売却の価格を上回る状態が長く続くと、売りたくても売れず、持ち出しを続けるしかなくなります。
数字の見せ方に注意する
業者が示す収支のシミュレーションは、家賃が下がらず、空室もなく、修繕の費用もかからないという前提で作られていることがあります。実際には、建物が古くなるにつれて家賃は下がり、空室の期間も生じ、設備の交換や大規模な修繕に費用がかかります。こうした前提をどう置いているかを確かめないまま、手取りの数字だけを見て判断するのは危険です。
契約をなかったことにする方法
すでに契約してしまった場合でも、打つ手はあります。不当な勧誘やだまされたことによって契約した場合は、次のような方法で、契約をなかったことにできる可能性があります。
| 方法 | 使える場面 | 期限 |
|---|---|---|
| クーリング・オフ | 業者が売主で、事務所など以外の場所で申込みや契約をした | 書面で告げられた日から8日以内（引渡しと代金の支払いが済むまで） |
| 消費者契約法による取消し | 事実と違う説明、確実にもうかるという断定、不利な事実を故意に告げない、帰らせない・帰してもらえないなど | 追認できる時から1年、契約から5年 |
| 詐欺による取消し | 業者が意図的にだまして契約させた | 追認できる時から5年、契約から20年 |
| 錯誤による取消し | 契約の重要な部分について思い違いがあった | 追認できる時から5年、契約から20年 |
どの方法が使えるかは、勧誘の経緯や、業者の説明の内容によって変わります。契約した時期によっては、すでに使えない方法もあるので、早めに弁護士に相談して、使える手段を確かめることが大切です。
詐欺や錯誤による取消し
業者が意図的に事実と違う説明をして契約させた場合は、民法の詐欺による取消しを主張できます。また、契約の重要な部分について思い違いがあり、それが業者の説明によって生じた場合は、錯誤による取消しを主張できることもあります。消費者契約法による取消しの期限が過ぎていても、これらの主張ができる余地があります。
取消しの後の精算
契約を取り消した場合、業者は受け取った代金や手付金を返し、買主は物件の所有権を業者に戻します。物件から家賃の収入を得ていた場合は、その扱いも精算の対象になります。登記を元に戻す手続きも必要になるので、取消しの後の手続きは弁護士に任せるのが安心です。
クーリング・オフ
業者が自ら売主となる売買で、喫茶店や自宅、職場など、業者の事務所やモデルルーム以外の場所で買受けの申込みをした場合は、クーリング・オフができます。書面で告げられた日から8日以内に、書面で申込みの撤回や契約の解除を通知すれば、無条件で契約をなかったことにでき、支払った手付金なども返してもらえます。ただし、自分から自宅や職場での説明を申し出た場合や、引渡しを受けて代金を全額支払った後は使えません。
クーリング・オフの通知の書き方
クーリング・オフの通知は、書面で行います。契約の日、物件、売主の名前、クーリング・オフによって申込みを撤回する（または契約を解除する）ことを書き、内容証明郵便で送るのが確実です。書面を発信した時点で効力が生じるので、8日目に発送すれば間に合います。
消費者契約法による取消し
個人が事業者である業者から不動産を買う場合は、消費者契約法が適用されます。次のような勧誘によって契約した場合は、契約を取り消すことができます。
- 重要な事項について、事実と違うことを告げられた
- 将来の家賃や価格など、不確実なことについて、確実であるかのように告げられた
- 利益になることだけを告げ、不利益になる事実を故意に告げなかった
- 帰ってほしいと言ったのに帰ってもらえなかった、帰りたいと言ったのに帰らせてもらえなかった
- 不安をあおったり、恋愛感情などにつけこんだりして契約させた
取消しができるのは、取り消せる状態になった時から1年、契約から5年以内です。
業者に損害の賠償を求める方法
時間がたって取消しの期限が過ぎているなど、契約を取り消すことが難しい場合や、取り消しても損害が残る場合は、業者に損害の賠償を求めることを考えます。
| 請求の根拠 | 内容 |
|---|---|
| 説明義務違反 | 投資のリスクなど、判断に必要な事実を説明しなかったことによる損害の賠償 |
| 不法行為 | だましたり、社会的に許されない方法で勧誘したりしたことによる損害の賠償 |
| 宅建業法の違反 | 重要な事実の不告知、断定的判断の提供、不当な勧誘などの違反を理由とする請求 |
適合性の原則
投資の経験や、収入、財産の状況に照らして、明らかにふさわしくない投資を勧めることは、適合性の原則に反するとして、違法と判断されることがあります。収入に見合わない多額の借入れを前提にした投資を、投資の経験のない若い会社員に勧めたような場合です。
業者の責任が認められやすい事情
- 家賃が下がる可能性や空室のリスクを説明せず、利益が確実であるかのように説明した
- 収入や財産に見合わない多額の借入れを前提にした投資を勧めた
- 断っても勧誘を続け、長時間にわたって帰らせなかった
- 物件の価格が相場を大きく上回っていることを隠していた
- 融資の書類の改ざんを主導した
請求できる損害
損害として請求できるのは、たとえば、相場より高い価格で買わされた差額、家賃の収入を上回る返済の持ち出し、物件を売却した場合の損失などです。どの損害が認められるかは、業者の説明の内容や、買主が受けた被害の具体的な状況によって判断されます。
訴訟にかかる時間
業者が責任を争う場合は、訴訟で損害の賠償を求めることになります。勧誘の経緯や説明の内容をめぐって争いになるため、判決までに1年以上かかることもあります。同じ業者から被害を受けた人が複数いる場合は、弁護士を通じて集団で訴訟を起こすこともあります。
業者の担当者や会社の役員への請求
勧誘を行った担当者個人や、会社の役員に対しても、不法行為による責任を問える場合があります。会社が倒産して回収できないおそれがある場合は、担当者や役員への請求も検討します。また、宅建業者との取引で生じた債権については、業者が供託した営業保証金や、保証協会の弁済業務保証金から弁済を受けられることもあります。
証拠をそろえる
損害の賠償を求めるには、業者がどんな説明をしたかを示す証拠が必要です。勧誘の際の資料、収支のシミュレーション、パンフレット、担当者とのメールやメッセージのやり取り、録音などを集めましょう。同じ業者から同じような勧誘を受けた人がいれば、その人の証言も参考になります。
弁護士に依頼するメリット
不動産投資のトラブルでは、契約の取消し、業者への損害の賠償の請求、金融機関との返済の交渉、物件の売却など、多くの手続きが絡み合います。弁護士に依頼すれば、どの手段が使えるかを整理し、業者や金融機関との交渉を一貫して任せることができます。同じ業者の被害者が多い場合は、弁護団が作られていることもあります。
行政への申し出
業者の宅建業法の違反については、免許を出した都道府県や国土交通省に申し出ることで、業者への指導や処分を求めることができます。行政の処分は損害を直接償うものではありませんが、業者の違反の事実を示す資料になることもあります。
サブリースと家賃保証の問題
投資用の物件の勧誘では、サブリース（一括借上げ）と家賃保証がセットで提示されることがよくあります。オーナーにとって安心材料に見えるこの仕組みにも、落とし穴があります。
サブリースの契約書で確かめること
サブリースの契約書では、家賃の見直しの時期と方法、家賃が支払われない期間（免責期間）の有無、修繕の費用の負担、契約の期間と解約の条件を確かめます。とくに、オーナーの側から解約する場合に正当な理由が必要とされることや、違約金の定めがあることを知らずに契約すると、後で身動きがとれなくなります。
サブリースの仕組み
サブリースは、サブリース業者がオーナーの物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーは、空室の有無にかかわらず、サブリース業者から一定の家賃を受け取れるとされます。ただし、「家賃保証」といっても、将来も同じ家賃が続くとは限りません。
家賃の減額を求められる
サブリース業者は、借地借家法上の借主の立場にあるため、周辺の家賃の相場が下がったなどの事情があれば、オーナーに家賃の減額を求めることができると考えられています。「30年間家賃保証」とうたっていても、契約の途中で家賃を下げられることがあるのです。また、オーナーの側からサブリースの契約を解約しようとしても、借地借家法の保護によって、正当な理由がなければ解約できないこともあります。
サブリース業者の倒産
サブリース業者が倒産すると、家賃の支払いが止まり、オーナーは自分で入居者を管理しなければならなくなります。業者が入居者から受け取った敷金を返せなくなり、オーナーが入居者から返還を求められることもあります。サブリースの契約を結ぶ前に、業者の経営の状況や実績を確かめておくことが大切です。
家賃の減額を求められたら
サブリース業者から家賃の減額を求められた場合、オーナーはすぐに応じる必要はありません。減額の理由と、周辺の家賃の相場の資料を示すよう求め、減額が相当かどうかを確かめます。話し合いがまとまらなければ、調停や訴訟で相当な家賃を決めることになります。契約の際の家賃保証の説明の内容も、交渉の材料になります。
サブリースの規制
2020年12月から、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律により、サブリースの勧誘について、次のような規制が設けられました。
- 家賃が減額される可能性があることを隠すなどの誇大広告の禁止
- 事実を告げない、事実と違うことを告げるなどの不当な勧誘の禁止
- 契約の前に、家賃の見直しや解約の条件などを書面で説明する義務
これらの規制は、サブリース業者だけでなく、サブリースとセットで物件を販売する業者などにも適用されます。
融資の書類の改ざんに巻き込まれた場合
とくに悪質なのが、融資の書類の改ざんです。不動産投資のトラブルの中には、業者が、買主の年収や預金の額を水増しした書類を作り、金融機関の審査を通したものもあります。買主の預金の残高を実際より多く見せかけた通帳の写しや、改ざんした源泉徴収票が使われることもあります。
買主自身の責任が問われることも
書類の改ざんを業者が行ったものであっても、買主がそれを知っていた、あるいは協力していた場合は、買主自身も金融機関に対する責任を問われるおそれがあります。金融機関から、ローンの一括の返済を求められることもあります。業者から「この書類はこちらで用意します」「年収は少し多めに書いておきます」と言われたら、絶対に応じてはいけません。
改ざんに気づいたら
契約の後に、自分の名義で提出された書類に事実と違う内容が書かれていたことに気づいた場合は、すぐに弁護士に相談しましょう。金融機関に自分から事情を説明するかどうか、業者にどう責任を追及するかは、慎重に判断する必要があります。改ざんの事実を放置すると、後で金融機関から責任を問われたときに、不利な立場に置かれることもあります。
融資の書類の改ざんは、金融機関をだまして融資を受けることにつながる行為です。業者の担当者に「みんなやっている」「審査を通すための形式的なことだ」と言われても、応じてしまえば、買主自身が不正に加担したことになりかねません。
改ざんを知らなかった場合
買主が改ざんを知らなかった場合でも、金融機関との関係では、ローンの返済の義務は残るのが原則です。業者に対して損害の賠償を求めるとともに、金融機関と返済の条件について話し合うことになります。物件を売却しても借入れを返しきれない場合は、債務整理を検討することもあります。
物件を手放したい場合は、持ち続けた場合の持ち出しの総額と、今売った場合の損失を比べて判断します。売却しても借入れが残る場合は、残った借入れの返済の方法を金融機関と話し合うことになります。
架空の投資話や海外の不動産の詐欺
不動産投資のトラブルの中には、そもそも実在しない物件への投資や、実態のない事業への出資を持ちかける、詐欺そのものの手口もあります。
| 手口 | 特徴 |
|---|---|
| 架空の物件への投資 | 存在しない物件の権利を売る、写真だけ見せて出資を集める |
| 海外の不動産への投資 | 現地を確かめにくいことを利用し、高い利回りをうたって出資を集める |
| 高利回りをうたう出資 | 元本の保証や、年に何割もの配当を約束する |
| 知人の紹介やインターネットでの勧誘 | 交流サイトなどで知り合った相手から、投資の話を持ちかけられる |
小口の不動産投資の注意点
少額から不動産に投資できる小口の商品もあります。正規の事業者は、不動産特定共同事業法に基づく許可や登録を受けて事業を行っています。出資する前に、事業者が許可や登録を受けているか、出資の対象の不動産が実在するか、元本が保証されていないことの説明があるかを確かめましょう。元本の保証や、極端に高い利回りをうたう勧誘は、法律に反している疑いがあります。
だまし取られたお金を取り戻すには
詐欺の被害に遭った場合は、何よりもまず警察に相談し、被害届を出します。振り込んだ先の口座が分かっていれば、金融機関に連絡して口座の凍結を求めることで、振り込め詐欺救済法に基づいて、口座に残っているお金から被害の回復を受けられることがあります。相手が特定できれば、損害の賠償を求める訴訟を起こすこともできますが、詐欺の相手は財産を隠していることが多く、全額を取り戻すことは難しいのが実情です。
詐欺を見抜くためのポイント
元本を保証する、年に何割もの配当を約束する、誰にも話さないよう求める、今すぐ振り込むよう急がせる。こうした特徴がそろっていれば、詐欺を疑うべきです。正規の投資では、元本が保証されることはなく、リスクの説明も丁寧に行われます。
二次被害に注意
詐欺の被害に遭った人に、「被害を取り戻してあげる」と持ちかけ、手数料をだまし取る二次被害も起きています。被害の回復を依頼するのは、弁護士や、公的な相談窓口に限るようにしましょう。
被害に遭わないための注意点
不動産投資のトラブルを防ぐには、契約の前の慎重な判断が何より大切です。一度契約すると、取り消すのは簡単ではありません。
- 電話や訪問で勧誘されても、その場で契約しない。断るときは、はっきりと断る。
- 業者の免許の番号と、過去の行政処分の有無を確かめる。
- 物件の価格が相場と比べて適正かを、ほかの不動産会社の意見も聞いて確かめる。
- 収支のシミュレーションの前提（家賃の下落、空室、修繕の費用、金利の上昇）を確かめる。
- サブリースの契約書で、家賃の見直しと解約の条件を確かめる。
- 融資の書類は、必ず自分で用意し、内容を確かめてから提出する。
- 契約の前に、家族や専門家に相談する。
契約の前には、登記簿を取り寄せて、物件の所有者や抵当権の状況を自分で確かめておくことも大切です。業者が示す資料だけに頼らず、自分の目で確かめる習慣が、被害を防ぐ力になります。
信頼できる相談相手
投資の判断に迷ったら、勧誘している業者ではなく、利害関係のない第三者に相談しましょう。家族、職場の先輩、ファイナンシャルプランナー、弁護士などです。業者が「ほかの人には相談しないでほしい」「今決めないと損をする」と言ってくる場合は、とくに注意が必要です。
断り方
勧誘の電話や訪問を受けたら、「興味がありません」「今後の連絡は不要です」とはっきり伝えましょう。あいまいな返事をすると、見込みがあると受け取られ、勧誘が続きます。はっきり断ったのに勧誘が続く場合は、宅建業法に違反する不当な勧誘にあたるので、日時や内容を記録して、行政の担当部署に相談してください。
「節税になる」という説明に注意
投資用マンションの勧誘では、「不動産所得の赤字を給与所得と差し引いて、所得税を減らせる」という節税の説明がよく使われます。けれども、赤字になるということは、実際にお金が出ていっているということです。税金の軽減の額より、家賃と返済の差額の持ち出しのほうが大きければ、全体としては損をしていることになります。
具体例で考える｜投資用マンションの契約を取り消したケース
若い会社員が勧誘を受けた例を見てみましょう。ある20代の会社員の方は、職場にかかってきた電話をきっかけに、不動産会社の担当者と何度か会い、都内の投資用ワンルームマンションを購入する契約をしました。担当者からは「家賃は30年間変わらない」「毎月の持ち出しはほとんどなく、ローンを払い終えれば年金の代わりになる」と説明されていました。
契約の日には、夜10時過ぎまで喫茶店で説明を受け、「今日決めないとこの物件はほかの人に売れてしまう」と言われて、断りきれずに契約書に署名しました。契約から数日後、冷静になって不安を感じ、弁護士に相談しました。
弁護士は、契約が喫茶店で行われ、業者が売主であることを確かめました。クーリング・オフの告知の書面を受け取った日から8日以内であったため、すぐに内容証明郵便でクーリング・オフを通知しました。業者は当初、手付金の返還を渋りましたが、法律上の要件を満たしていることを示すと、手付金の全額を返還しました。
もし8日を過ぎていても、「家賃は30年間変わらない」という説明は、将来の不確実な事項を確実であるかのように告げたものとして、消費者契約法による取消しを主張できた可能性があります。いずれにしても、早い段階で相談したことが、損失を出さずに済んだ理由でした。
この例のように、不当な勧誘で契約してしまっても、早く気づいて動けば、損失を出さずに済むことがあります。「契約してしまったから仕方がない」とあきらめず、少しでも不安を感じたら、すぐに専門家に相談することが大切です。
また、クーリング・オフのように期限の短い手段は、1日の遅れが結果を大きく左右します。契約書や重要事項説明書を受け取ったら、クーリング・オフについての記載がないかを必ず確かめてください。
不動産投資のトラブルに関するよくある質問
契約してから何年もたっていますが、取り消せますか
消費者契約法による取消しは、契約から5年以内に限られます。詐欺や錯誤による取消しは、契約から20年以内、取り消せることを知った時から5年以内です。取消しが難しい場合でも、不法行為による損害賠償を求められることがあるので、あきらめずに弁護士に相談してください。
業者が倒産してしまいました
業者が倒産すると、損害の賠償を回収することは一般に難しくなります。宅建業者であれば、営業保証金や保証協会の弁済業務保証金から弁済を受けられる場合があります。勧誘した担当者や役員個人に責任を問えないかも検討します。
どこに相談すればよいですか
消費者ホットライン（188）に電話すれば、最寄りの消費生活センターにつながります。業者の宅建業法の違反については、都道府県の宅地建物取引業の担当課に相談できます。架空の投資話など、詐欺の疑いがある場合は警察にも相談しましょう。契約の取消しや損害の賠償を求める場合は、弁護士に相談してください。
家族が不動産投資の契約をしてしまいました。家族が取り消せますか
契約を取り消すのは、あくまで契約をした本人です。家族が代わりに取り消すことはできませんが、本人と一緒に弁護士に相談することはできます。本人が高齢で判断の能力が衰えている場合は、成年後見の制度を使うことも考えられます。