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住宅ローンが払えなくなったとき、家はどうなるのか
収入が減って、住宅ローンの返済が苦しくなった。何か月か滞納しているうちに、銀行から「期限の利益を喪失しました」という通知が届いた。このままでは家が競売にかけられてしまうのではないか。住宅ローンの返済に行き詰まった方の多くが、こうした不安を抱えています。
住宅ローンを返せなくなると、金融機関や保証会社は、家に設定された抵当権に基づいて、家を競売にかけて貸したお金を回収します。ただ、競売になると、家は市場の価格より低い額で売られることが多く、売却の代金でローンを返しきれずに、多額の借金が残ることになります。
こうした事態を避ける方法の一つが、任意売却です。任意売却は、金融機関などの債権者の同意を得て、家を一般の市場で売却し、その代金でローンを返す方法です。競売より高く売れることが多く、引越しの時期や、売却の代金から引越しの費用を出してもらうことなども、話し合いで決められる余地があります。
ただし、任意売却にはタイムリミットがあり、債権者の同意も必要です。手続きを誤ると、結局は競売になってしまうこともあります。この記事では、不動産の相談を受ける弁護士の立場から、任意売却の仕組み、競売との違い、手続きの流れ、売却後に残る借金への対処、任意売却を進めるうえでの注意点までを説明していきます。
住宅ローンの返済に困ったときに大切なのは、一人で抱え込まず、早めに動き出すことです。督促の通知を開封せずに放置したり、問題を先送りしたりしているうちに、選べる道はどんどん狭まっていきます。任意売却は、その選択肢の一つとして知っておきたい方法です。
任意売却とは｜債権者の同意を得て市場で売る
任意売却を理解するには、まず通常の売却の仕組みを知っておく必要があります。家を売る場合、通常は、売却の代金で住宅ローンを全額返し、抵当権の登記を消してから、買主に引き渡します。ところが、売却の代金がローンの残高に届かない、いわゆるオーバーローンの状態では、ローンを全額返せないため、抵当権を消すことができず、普通に売ることができません。
任意売却は、このような場合に、金融機関や保証会社などの債権者と話し合い、売却の代金がローンの残高に届かなくても、抵当権の登記を消すことに同意してもらって、家を売る方法です。
| 比べる点 | 通常の売却 | 任意売却 |
|---|---|---|
| ローンの残高と売却価格 | 売却価格で全額を返せる | 売却価格では全額を返せない |
| 債権者の同意 | 不要（全額返せば抵当権は消える） | 必要（全額を返さずに抵当権を消してもらう） |
| 売却の後 | 借金は残らない | 返しきれなかった分が借金として残る |
| 売却の条件 | 売主が自由に決める | 債権者の同意を得た価格や条件で売る |
オーバーローンとは
オーバーローンとは、家の売却の価格より、住宅ローンの残高のほうが多い状態をいいます。住宅ローンを組んで間もない時期や、頭金が少なかった場合、家の価値が下がった場合などに、この状態になりやすくなります。家の価値は年数とともに下がる一方、ローンの返済は長い期間をかけて進むので、購入からしばらくはオーバーローンになっていることが珍しくありません。
任意売却が必要になるまでの流れ
住宅ローンの返済が滞ると、一般に次のような流れで手続きが進みます。金融機関によって細かな違いはありますが、大きな流れは共通しています。
- 返済が遅れると、金融機関から督促の電話や書面が届く。
- 滞納が数か月続くと、分割で返す権利（期限の利益）を失い、残高の一括返済を求められる。
- 保証会社がついている場合は、保証会社が金融機関に代わりに返済し（代位弁済）、以後は保証会社が債権者になる。
- 債権者が、裁判所に競売を申し立てる。
- 裁判所が差押えの登記をし、執行官が家の調査に来る。
- 入札を経て家が売られ、明け渡しを求められる。
任意売却は、この流れのどこかの段階で、債権者の同意を得て、競売に代えて家を売る方法です。競売の申立ての後でも、入札の開始の前までであれば、任意売却に切り替えられることが多いでしょう。
滞納の前にできること
返済が苦しくなってきたら、滞納する前に、金融機関に相談することが大切です。一時的に返済額を減らす、返済の期間を延ばすといった条件の変更に応じてもらえることがあります。病気や失業などの事情がある場合は、事情を説明する資料を持って相談しましょう。滞納してからでは、こうした相談に応じてもらいにくくなります。
任意売却の前に確かめておきたいこと
任意売却を考え始めたら、慌てて不動産会社に駆け込む前に、まず次のことを確かめておきましょう。準備が早いほど、選べる道が広がります。
- 住宅ローンの残高と、滞納している月数
- 債権者が誰か（金融機関か、保証会社に代わっているか）
- 家の名義（単独の名義か、夫婦などの共有か）
- 連帯保証人がいるかどうか
- 家に、住宅ローン以外の抵当権や差押えがついていないか
- 固定資産税や管理費の滞納がないか
- 住宅ローン以外の借金の額
家の価値を知る
任意売却ができるかどうかは、家がいくらで売れそうかによって大きく変わります。複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却の価格を知っておきましょう。ローンの残高より高く売れそうであれば、任意売却ではなく、通常の売却でローンを完済できる可能性もあります。
夫婦の共有や連帯債務の場合
夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、ペアローンや連帯債務の形で、二人ともローンの債務者になっていることがあります。離婚の話し合いと住宅ローンの問題が重なっている場合は、とくに調整が難しくなります。任意売却をするには、共有者である二人の同意が必要で、売却の後に残る借金も、二人がそれぞれ負うことになります。離婚の話し合いの中で、家の扱いと残る借金の負担を決めておくことが大切です。
家族との話し合い
家を手放すことは、家族の生活にとても大きな影響を与えます。子どもの学校、配偶者の仕事、引越し先など、家族と一緒に考えるべきことがたくさんあります。家が夫婦の共有になっている場合は、共有者の同意がなければ任意売却はできません。早い段階で家族に事情を伝え、一緒に方針を決めることが大切です。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売には、次のような違いがあります。家を手放すという点では同じでも、その後の生活への影響は大きく異なります。
| 比べる点 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却の価格 | 市場の価格に近い額で売れやすい | 市場の価格より低くなりやすい |
| 売却の後に残る借金 | 競売より少なく済むことが多い | 多く残りやすい |
| 引越しの時期 | 買主と話し合って決められる | 裁判所の手続きに従い、明け渡しを求められる |
| 引越しの費用 | 債権者の同意があれば、売却の代金から出してもらえることがある | 自分で用意する |
| 近所に知られる可能性 | 一般の売却と同じように見える | 執行官の調査や公告で知られることがある |
| 手続きの主導 | 所有者が不動産会社と進める | 裁判所が進める |
競売になった場合の流れ
任意売却ができずに競売になった場合、裁判所が家を差し押さえ、執行官が家の中を調べ、入札を経て買受人が決まります。買受人が代金を納めると、家の所有権は買受人に移り、住み続けていると、引渡命令に基づいて退去を求められます。退去に応じなければ、強制執行で荷物を運び出されることもあります。こうした流れを避けたいなら、早めに任意売却を検討する必要があります。
引越しの時期の違い
任意売却では、買主との売買契約で、引渡しの日を決めます。子どもの学期の区切りや、新しい住まいの入居の時期に合わせて、引渡しの日を調整できることもあります。競売では、買受人の都合で明け渡しを求められるので、こうした調整は難しくなります。
任意売却の利点
最大の利点は、競売より高く売れることが多い点です。一般の買主に向けて、通常の不動産と同じように販売できるからです。高く売れれば、それだけ売却の後に残る借金が少なくなります。また、引越しの時期を話し合いで決められ、場合によっては引越しの費用を売却の代金から出してもらえることも、生活の立て直しを考えるうえで大きな利点です。
精神的な負担の違い
競売では、執行官が家の中を調べに来たり、裁判所の公告で物件が公開されたりします。自分の意思とは関係なく手続きが進むため、精神的な負担も大きくなります。任意売却であれば、一般の売却と同じように不動産会社を通じて売るので、近所に事情を知られにくく、自分の意思で手続きを進めているという実感を持てます。
競売を取り下げてもらう
競売の手続きが始まった後に任意売却がまとまった場合は、債権者に競売の申立てを取り下げてもらいます。取り下げは、任意売却の決済と同時に行うのが一般的です。買主が見つかっても、決済が開札の日に間に合わなければ、競売が進んでしまうので、スケジュールの管理が重要になります。
任意売却の難しさ
一方で、任意売却は、債権者の同意がなければ進められません。債権者が売却の価格に納得しなければ、同意は得られません。また、競売の手続きと並行して進めることが多く、時間の制約があります。買主が見つからないまま期限を迎えれば、競売で売られることになります。
任意売却の手続きの流れ
任意売却は、一般的には次のような流れで進めます。多くの関係者の同意を取りつけながら進める点が、通常の売却と大きく違うところです。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 1. 相談 | 弁護士や、任意売却を扱う不動産会社に相談し、ローンの残高や家の価値を確かめる |
| 2. 査定 | 不動産会社が家の価格を査定する |
| 3. 債権者との交渉 | 売却の価格や、売却の代金の分け方（引越しの費用など）について、債権者の同意を得る |
| 4. 販売の活動 | 一般の市場で買主を探す |
| 5. 売買契約 | 買主が見つかったら、債権者の同意を得て売買契約を結ぶ |
| 6. 決済と引渡し | 買主から代金を受け取り、債権者に配分し、抵当権の登記を消して引き渡す |
| 7. 残った借金の返済 | 返しきれなかった借金について、債権者と返済の方法を話し合う |
売却の価格の決め方
任意売却では、売却の価格を決めるのは、実質的には債権者です。債権者は、競売で売った場合に見込める額と比べて、それより高く売れるなら任意売却に同意するのが通常です。不動産会社の査定をもとに、債権者と話し合いながら販売の価格を決め、買い手の反応を見て調整していきます。
販売の期間
任意売却の販売の期間は、競売の手続きの進み具合によって決まります。競売の申立ての前であれば、比較的余裕を持って販売できますが、競売の手続きが進んでいる場合は、数か月の間に買主を見つけて決済まで終える必要があります。債権者は、一定の期間内に買主が見つからなければ、競売で回収する方針に切り替えることもあります。
内見への協力
任意売却では、住みながら家を売ることが多いので、購入を検討する人の内見に協力する必要があります。部屋を片づけ、明るく見せる工夫をするだけでも、買主の印象は大きく変わり、早く、高く売れることにつながります。気が進まない作業かもしれませんが、売却の後に残る借金を少しでも減らすためにも、できる範囲で協力しましょう。
同意が必要な人
任意売却には、抵当権を持つすべての債権者の同意が必要です。住宅ローンのほかに、別の金融機関の抵当権がついていれば、その金融機関の同意も必要です。二番目以降の抵当権を持つ債権者は、売却の代金から回収できる額が少ないため、抵当権の登記を消すための費用（いわゆるハンコ代）を求めることがあります。
そのほか、家が夫婦の共有になっている場合は、共有者全員の同意が必要です。連帯保証人がいる場合も、売却の後に保証人への請求が残るため、事前に話しておく必要があります。
引越しの費用の交渉
売却の代金から引越しの費用を出してもらえるかどうかは、債権者の判断によります。債権者は、売却の代金をできるだけ多く回収したいと考えるので、引越しの費用を認めるかどうか、認めるとしていくらまでかは、交渉しだいです。生活の状況を示して、引越しに最低限必要な額を具体的に説明することで、認めてもらえることもあります。
買主から見た任意売却の物件
買主から見ると、任意売却の物件は、一般の売却と同じように内見ができ、契約の条件も確かめられるため、競売物件より安心して買えます。ただし、売主の側に資金の余裕がないため、売主の契約不適合責任を免除する特約がつくことが多く、引渡しの時期も債権者の同意に左右されます。こうした事情が、任意売却の物件の価格にも反映されます。
税金の滞納による差押え
固定資産税や住民税を滞納していると、役所が家を差し押さえていることがあります。この場合、差押えの登記を消してもらわなければ売却できないので、役所とも話し合って、売却の代金から滞納分を支払うなどの調整が必要になります。
売却の後に残る借金への対処
任意売却で家を売っても、ローンの残高を返しきれなければ、その分は借金として残ります。家を手放せば借金がなくなる、というわけではありません。任意売却の後の借金にどう向き合うかも、あらかじめ考えておく必要があります。
| 方法 | 内容 | 向いている場合 |
|---|---|---|
| 分割での返済 | 債権者と話し合い、無理のない額で分割して返す | 一定の収入があり、少しずつなら返せる |
| 債務の一部の免除 | 債権者と話し合い、一部を免除してもらう | 返済の能力が限られ、債権者も回収の見込みが低いと判断する |
| 自己破産 | 裁判所に破産を申し立て、借金の返済を免除してもらう | 借金の額が大きく、返済の見込みがない |
| 個人再生 | 裁判所の手続きで借金を大幅に減らし、残りを分割で返す | 一定の収入があり、ほかの借金も整理したい |
売却の後に残る借金は、無担保の借金になります。家という担保がなくなるため、債権者は、残りの借金を回収するには、給料や預金を差し押さえるしかありません。そのため、多くの債権者は、無理に差押えをするより、話し合いで少しずつ返してもらうことを選びます。返済が難しい場合は、債務整理の手続きを検討します。
残る借金の額の目安を知る
任意売却の前に、ローンの残高から、見込みの売却の価格を差し引き、さらに仲介手数料などの費用を加えて、売却の後に残る借金のおおよその額を計算しておきましょう。その額と、今後の収入の見通しを比べることで、分割での返済ができるか、債務整理が必要かを判断できます。
債権者との返済の交渉
任意売却の後に残った借金については、実務上、多くの債権者が、分割での返済の相談に応じています。債権者は、家を売った代金で回収できるだけ回収しているので、残りの借金について、少額でも確実に返してもらうことを重視することが多いからです。月々の返済額は、生活の状況を示して話し合いで決めます。
自己破産と任意売却の順序
自己破産を考えている場合は、任意売却を先に済ませてから破産を申し立てるのか、破産を申し立てた後に破産管財人が家を売るのかによって、手続きの流れが変わります。先に任意売却を済ませておくと、破産の手続きが簡単になり、費用も少なく済むことがあります。一方、売却の代金の使い方によっては、破産の手続きの中で問題にされることもあるので、弁護士と相談して順序を決めてください。
残った借金の時効
任意売却の後に残った借金を返さずにいると、債権者から訴訟を起こされ、給料などを差し押さえられることがあります。債権者が長く請求しないまま時間がたつと、時効が問題になることもありますが、途中で一部を払ったり、支払いの約束をしたりすると、時効は振り出しに戻ります。借金を放置するのではなく、債権者と話し合うか、債務整理の手続きで整理することが大切です。
分割での返済の額は、生活を圧迫しない範囲で決めることが大切です。無理な額を約束して、再び返済が止まれば、債権者の信頼を失い、差押えなどの手段をとられるおそれがあります。月々の収入と支出を正直に示し、確実に払える額で合意しましょう。
家を残したい場合の個人再生
任意売却は家を手放す方法ですが、どうしても家を残したい場合は、個人再生の住宅資金特別条項を使う方法もあります。住宅ローン以外の借金を大幅に減らし、住宅ローンは返し続けることで、家を残す手続きです。住宅ローンの返済を続けられる収入があることが前提になるので、任意売却を考える前に、この方法が使えないかも確かめてみましょう。
任意売却と税金
任意売却であっても、家を売ったことに変わりはないので、税金の扱いを確かめておく必要があります。多くの場合、税金の負担は大きくありませんが、例外もあります。
| 税金 | 任意売却の場合の扱い |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却の価格が、家を買ったときの価格などを下回れば、利益がないので課税されない。利益が出ても、自分が住んでいた家であれば、3,000万円の特別控除を使えることがある |
| 譲渡の損失 | 住宅ローンの残高が売却の価格を上回る自宅を売って損失が出た場合、一定の条件のもとで、ほかの所得と差し引きしたり、翌年以降に繰り越したりできる特例がある |
| 債務の免除による利益 | 残った借金の一部を免除してもらった場合、資力を失って返済が著しく困難な個人であれば、原則として所得税の課税対象にならない |
| 固定資産税 | その年の1月1日の所有者に1年分が課税される。売却の年の分は、買主との間で日割りで精算することが多い |
税金の扱いは、個別の事情によって変わります。任意売却を進める際には、税理士にも確かめておくと安心です。
譲渡の損失の特例を使うには、確定申告が必要です。任意売却をした翌年の確定申告の時期に、売却の書類をそろえて申告することを忘れないでください。
滞納している税金の扱い
固定資産税や住民税の滞納は、家を売った後も残ります。税金の滞納は、自己破産をしても免除されないので、売却の代金から支払えるよう、債権者や役所と調整しておくことが大切です。
任意売却を進めるうえでの注意点
タイムリミットを意識する
競売の手続きが始まっている場合、任意売却ができるのは、一般に開札の前日までです。ただ、買主を見つけ、債権者の同意を得て決済するまでには、数か月かかることが多いので、実際には、競売の申立てがあったらすぐに動き出す必要があります。期限の利益を失ったという通知が届いた段階で、相談を始めるのが理想です。
通知を放置しない
金融機関や保証会社、裁判所からの通知は、つらくても必ず開封して内容を確かめてください。期限の利益の喪失の通知、代位弁済の通知、競売の開始の決定の通知は、それぞれ手続きが次の段階に進んだことを示しています。どの段階にあるかによって、任意売却に残された時間が分かります。
任意売却を扱う業者の選び方
任意売却は、一般の不動産の売却と比べると、債権者との交渉など特有の手続きがあります。任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。ただし、「任意売却で借金が全部なくなる」「必ず家に住み続けられる」などと、実現が難しいことを約束する業者や、高額な相談料や手数料を先に求める業者には注意が必要です。任意売却の仲介手数料は、通常、売却の代金の中から債権者の同意を得て支払われます。
親族に買ってもらう場合
家を親族に買ってもらい、そのまま住み続けるという方法もあります。親族間の売買は、債権者から売却の価格が適正かを厳しく見られます。相場より安い価格では同意が得られないので、不動産会社の査定をもとに、適正な価格で売買する必要があります。親族が住宅ローンを組んで買う場合は、親族間の売買に融資をしない金融機関も多いので、事前に確かめておきましょう。
無料相談の落とし穴
任意売却の相談を無料で受け付ける業者は多くありますが、無料相談の後に、専任の媒介の契約を急がせたり、ほかの選択肢を説明しなかったりする業者もいます。個人再生で家を残せる可能性や、自己破産との関係などは、不動産会社では判断できないことも多いので、弁護士にも相談して、全体の方針を確かめておくと安心です。
リースバックという選択肢
家を売った後も、そのまま住み続けたい場合は、家を買った人から家を借りるリースバックという方法があります。親族や、リースバックを扱う会社に家を買ってもらい、家賃を払って住み続ける形です。ただし、家賃が相場より高くなることや、将来買い戻す約束をしても実際には難しいこともあるので、条件をよく確かめる必要があります。
弁護士に相談するメリット
任意売却そのものは不動産会社が中心になって進めますが、弁護士に相談すると、任意売却が最善の方法かどうか、個人再生で家を残す道はないか、売却の後の借金をどう整理するかを、総合的に判断してもらえます。債権者との交渉や、連帯保証人への影響への対応も任せられます。任意売却と債務整理を一体として考えることで、生活の立て直しの見通しが立てやすくなります。
マンションの管理費の滞納
マンションの場合、住宅ローンと一緒に管理費や修繕積立金も滞納していることがあります。滞納した管理費は、買主が引き継ぐことになるため、売却の代金から精算するのが一般的です。滞納額によっては、売却の価格や債権者との交渉に影響するので、早めに管理組合に滞納額を確かめておきましょう。
具体例で考える｜任意売却で生活を立て直したケース
任意売却の相談の典型的な例を見てみましょう。ある会社員の方は、勤め先の業績の悪化で収入が大きく減り、住宅ローンの返済が滞るようになりました。滞納が半年続いたところで、保証会社が金融機関に代わりに返済し、保証会社から一括での返済を求める通知が届きました。ローンの残高は2,800万円ほど、自宅のマンションの査定額は2,300万円ほどでした。
この方は、弁護士に相談しました。弁護士は、ほかにもカードローンの借金が300万円ほどあることを確かめたうえで、自宅を任意売却し、残った借金は自己破産で整理する方針を提案しました。収入の見通しから、家を残す個人再生は難しいと判断したためです。
任意売却を扱う不動産会社に依頼して販売を始め、保証会社と売却の価格について交渉しました。2か月後に2,350万円で買主が見つかり、保証会社の同意を得て売買契約を結びました。売却の代金の中から、仲介手数料、滞納していた管理費、引越しの費用の一部を支払うことについても、保証会社の同意を得ることができました。
決済と引渡しを終えた後、残った住宅ローンの借金とカードローンの借金について、自己破産を申し立て、免責が認められました。この方は、近くの賃貸住宅に引っ越し、生活を立て直すことができました。競売になっていれば、売却の価格はさらに低く、引越しの時期も自分で決められなかったはずです。
この例では、任意売却と自己破産を組み合わせたことで、家を手放しながらも、借金から解放されて新しい生活を始めることができました。任意売却は、家を売ることそのものが目的ではなく、生活を立て直すための一つの手段です。売却の後まで見据えた計画を立てることが、成功の鍵になります。
任意売却は、住宅ローンに行き詰まった人にとって、競売よりも負担の少ない出口になりえます。けれども、時間との勝負であり、債権者や家族との調整も必要です。督促の通知が届いたら、それを行動のきっかけにしてください。
任意売却に関するよくある質問
任意売却をすると、ブラックリストに載りますか
住宅ローンの滞納が続いた段階で、信用情報機関に延滞の情報が登録されるのが通常です。任意売却をしたこと自体ではなく、滞納によって登録されます。登録されている間は、新たなローンやクレジットカードの利用が難しくなります。
任意売却は、滞納する前でもできますか
滞納する前は、金融機関が任意売却の相談に応じないことが多いのが実情です。ただ、ローンの返済が苦しくなりそうだと分かった段階で、金融機関に返済の条件の変更を相談したり、通常の売却ができないかを検討したりすることは大切です。
任意売却の費用は、自分で用意する必要がありますか
仲介手数料や抵当権の登記を消す費用などは、通常、売却の代金の中から、債権者の同意を得て支払われます。そのため、手元にお金がなくても任意売却を進められることが多いでしょう。ただし、弁護士に債務整理を依頼する場合の費用は、別に必要になります。
連帯保証人にはどんな影響がありますか
任意売却の後に残った借金は、連帯保証人にも請求されます。連帯保証人に迷惑をかけないためにも、任意売却を考え始めた段階で、連帯保証人に事情を伝え、一緒に対応を考えることが大切です。