自宅の相続税評価｜土地・家屋の評価方法と計算

自宅を相続したら評価が必要になる

親が亡くなって自宅を相続することになったとき、多くの方が直面するのが「この家はいくらと評価されるのか」という問題です。相続税がそもそもかかるかどうか、かかるとしていくらになるのかは、相続した財産の評価額によって決まります。その中でも、自宅という財産は、多くの家庭で相続財産の大きな部分を占めるため、その自宅をいくらと評価するかが、相続税を考えるうえで非常に重要になってきます。

とくに、現金や預貯金は多くなく、めぼしい財産といえば自宅くらいしかない、という家庭は少なくありません。その場合、自宅の評価額が、相続税がかかるかどうかの分かれ目を左右することになります。ところが、不動産の評価は、残高がそのまま分かる預貯金のように単純ではなく、「いったいいくらになるのか分かりにくい」と感じる方が多いのも事実です。まずは、自宅という財産がどのように評価されるのか、その基本的な考え方のところから押さえていきましょう。

自宅の相続税評価は、土地と家屋を別々に行い、それぞれ決められた方法で評価額を計算します。預貯金のように金額がそのまま分かるわけではなく、一定のルールに従って評価する必要があるのです。この記事では、自宅を相続した場合の評価方法について、土地と家屋それぞれの計算の仕方や、評価額を下げられる特例まで、弁護士の視点でわかりやすく解説します。なお、相続税そのものの計算方法や税率については、こちらの記事でくわしく解説しています。

自宅の評価は、相続税の負担を左右する大切なポイントです。評価額が分かれば、相続税がかかるのかどうか、かかるとしてどのくらいかという、見通しを立てることができます。仕組みを理解して、適正な評価と納税につなげましょう。

相続税は財産の評価額で決まる

相続税は、亡くなった方が遺した財産の総額が大きいほど高くなる仕組みで、その総額に応じて課されます。この財産の総額を計算するためには、それぞれの財産がいくらなのかを金額に直す必要があり、その作業が「評価」です。預貯金であれば、その残高がそのまま評価額になりますが、不動産の場合は、残念ながらそう単純にはいきません。一定の決められた方法に従って計算して、はじめてその評価額が分かるのです。自宅の評価額が高くなれば、その分、相続税の負担も大きくなる可能性があります。

ここで大切なのは、相続税の評価額は、市場で売買される価格、いわゆる時価とは必ずしも一致しないという点です。不動産には「いま売ればいくらか」という市場価格のほかに、相続税を計算するための評価額があり、両者は別ものです。一般に、土地の相続税の評価額は、実際に市場で売買される価格よりも低めになることが多いとされています。これは、相続税の負担が過大になりすぎないよう配慮されているためだといわれます。だからこそ、自宅の評価がいくらになるのかを正しく把握することが、相続税の見通しを立てる第一歩になるのです。

自宅は土地と家屋に分けて評価する

自宅を評価するときの基本は、土地（宅地）と家屋（建物）を別々に評価するという点です。土地と家屋とでは評価の方法がそれぞれ異なるため、まずは別々に個別に計算し、最後にそれらを合算します。「自宅」とひとまとめに考えるのではなく、土地はいくら、家屋はいくら、と分けて考えるのが、自宅の相続税評価の出発点になります。

私たちはふだん、自宅を「土地と建物が一体になったもの」として考えがちです。しかし、相続税の世界では、土地は土地、建物は建物として、それぞれまったく別の方法で評価します。土地の評価方法と家屋の評価方法は性格が異なるため、両者を混同しないことが大切です。まずは、この「土地と家屋は分けて評価する」という基本をしっかり押さえたうえで、それぞれがどのように評価されるのかを、順に見ていきましょう。

自宅の土地の評価方法

では、具体的な評価方法を見ていきます。まずは、自宅が建っている土地の評価方法から見ていきましょう。土地の評価には、大きく分けて二つの方法があり、その土地がある地域によってどちらを使うかが決まります。

路線価方式

土地の評価方法の一つ目が、路線価方式です。これは、道路（路線）ごとに定められた「路線価」をもとに、土地の評価額を計算する方法です。路線価とは、その道路に面した土地の、一定面積あたりの評価額のことで、国税庁によって毎年公表されています。この路線価に、土地の面積や、形状に応じた補正などをかけ合わせて、評価額を求めていきます。市街地など、路線価が定められている地域では、この路線価方式によって土地を評価します。

路線価方式で注意したいのは、単純に路線価と面積をかけ算するだけでは終わらないことが多い、という点です。土地は、いつもきれいな四角形をしているとは限りません。形がいびつだったり、間口が狭かったり、奥行きが極端に長かったりすると、その分だけ使いにくくなるため、評価額が調整（減額）されることがあります。逆に、二つの道路に面している角地などは、利用価値が高いとして、かえって評価額が上がることもあります。こうした補正の有無によって、最終的な評価額は大きく変わってきます。こうした調整は専門的で、土地の形状や接する道路の状況によって、評価額が大きく変わってくるのです。

倍率方式

土地の評価方法の二つ目が、倍率方式です。これは、路線価が定められていない地域で用いられる方法です。路線価がない地域では、その土地の「固定資産税評価額」に、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて、評価額を計算します。固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書などで確認できます。郊外や農村部など、路線価が設定されていない地域にある土地は、この倍率方式によって評価することになります。

倍率方式は、路線価方式に比べると計算がシンプルです。固定資産税評価額という、すでに分かっている金額に、決められた倍率をかけるだけだからです。倍率は地域ごとにあらかじめ定められており、その土地がどの地域に該当するかによって、かける倍率が決まります。路線価方式のような細かな形状の調整は基本的に必要なく、固定資産税評価額さえ分かれば、比較的すぐに評価額を計算できるのが特徴です。自宅の土地が倍率地域にある場合は、難しく考えず、まず固定資産税評価額を確認することから始めるとよいでしょう。

どちらの方式になるかは地域で決まる

路線価方式と倍率方式のどちらを使うかは、その土地がある地域によって決まっています。自分で好きなほうを選べるわけではなく、路線価が定められている地域なら路線価方式、定められていない地域なら倍率方式、というように、地域ごとにあらかじめ決まっているのです。自宅の土地がどちらの方式で評価されるのかは、その所在地が路線価地域なのか倍率地域なのかをもとに確認することになります。土地の評価は、後で触れるような専門的な調整も多いため、正確な計算には専門家の力を借りると安心です。なお、面積が広い宅地などでは、評価を減額できる別の仕組みが関わることもあります。地積規模の大きな宅地の評価については、こちらの記事でくわしく解説しています。

自宅の家屋の評価方法

土地の次は、建物です。自宅の建物部分である家屋の評価方法を見ていきましょう。土地の評価は、二つの方式があり、補正なども絡んでやや複雑でしたが、家屋の評価は、それに比べるとずっとシンプルで分かりやすいものです。

固定資産税評価額がそのまま評価額になる

家屋の相続税評価額は、原則として、その家屋の「固定資産税評価額」がそのまま評価額になります。土地のように路線価や倍率をかけて計算するのではなく、固定資産税評価額をそのまま使うのです。固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市区町村が管理する固定資産課税台帳などで確認できます。家屋については、わざわざ計算をしなくても、この固定資産税評価額を確認すれば、そのまま相続税評価額が分かるということです。

つまり、家屋の評価は、二つの方式があった土地に比べて、ずっと分かりやすいといえます。固定資産税評価額という、すでに決まっている金額をそのまま使えばよいからです。土地のように、形状や道路の状況に応じた複雑な調整は必要ありません。固定資産税評価額は、その建物の構造や広さ、築年数などを踏まえて市区町村が定めているもので、一般に、新しい建物ほど評価額は高く、年数が経って古くなるほど低くなっていく傾向があります。自宅の家屋がいくらと評価されるのかは、この固定資産税評価額を見れば、ひと目で分かるのです。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年春ごろに市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市区町村の窓口で、固定資産評価証明書を取得して確認することもできます。自宅の家屋の評価額を知りたいときは、あれこれ計算する前に、まずこうした書類を確認するのが確実で早道です。手元に通知書が見当たらない場合は、市区町村に問い合わせるとよいでしょう。

とくに、相続が起きて自宅の評価を確認したいときは、固定資産評価証明書を取得しておくと、土地と家屋の両方の固定資産税評価額をまとめて確認できて便利です。この固定資産評価証明書は、相続税の計算だけでなく、後で必要になる相続登記の手続きでも使うことがあるため、取得しておいて損はありません。納税通知書が見当たらない、書いてある内容がよく分からないといった場合でも、市区町村の窓口で相談すれば確認できますので、まずは必要な書類を手元にそろえることから始めるとよいでしょう。

賃貸している場合は評価が変わることも

なお、自宅ではなく、他人に貸している家屋の場合は、評価額が変わることがあります。人に貸している建物は、借りている人の権利が考慮されるため、自分で使っている家屋よりも評価額が下がるのが一般的です。ただし、ここで扱っているのはあくまで「自宅」、つまり自分や家族が住んでいる家屋の評価です。賃貸物件など、利用状況が異なる不動産については、評価の考え方も変わってくるため、注意が必要です。

このように、同じ建物でも、自分で住んでいるのか、人に貸しているのかによって、評価の扱いが変わってきます。自宅として使っている場合は、固定資産税評価額がそのまま評価額になりますが、賃貸に出している場合は、そこから一定の調整が入ります。相続した不動産の中に、自宅だけでなく、人に貸している賃貸物件が含まれている場合などは、それぞれの利用状況に応じて、別々に評価していく必要があります。判断に迷う場合は、専門家に確認するのが確実です。

自宅の評価額を下げられる特例がある

自宅の相続では、一定の要件を満たすと、土地の評価額を大きく下げられる特例があります。この特例を使えるかどうかで、最終的な相続税の負担が大きく変わってくるため、見逃せない重要なポイントです。

小規模宅地等の特例とは

その代表が、「小規模宅地等の特例」です。これは、亡くなった方が住んでいた自宅の土地などについて、一定の要件を満たせば、評価額を大幅に減額できるという特例です。自宅の土地は、立地によっては評価額が高くなりがちですが、この特例をうまく使えれば、相続税の負担を大きく抑えられる可能性があります。そのため、自宅を相続する多くの家庭にとって、相続税を考えるうえで、避けては通れない非常に重要な特例といえます。

自宅の土地は、とくに都市部では評価額が高額になりやすく、何も対策をしないままだと、相続税の負担が重くのしかかってしまうことがあります。残された家族が、相続税を払うために、それまで暮らしてきた住み慣れた自宅を手放さなければならない、といった酷な事態を避けるために設けられているのが、この特例です。要件を満たして適用を受けられれば、自宅の土地の評価額が大きく下がるため、結果として相続税の負担を大きく抑えられます。それだけに、自宅を相続する場合は、この小規模宅地等の特例を使えるかどうかが、相続税の負担を左右する大きな分かれ目になります。小規模宅地等の特例の要件や減額の仕組みについては、こちらの記事でくわしく解説しています。

要件を満たすかどうかの確認が重要

小規模宅地等の特例は、誰でも無条件に使えるわけではなく、亡くなった方や相続する人の状況などについて、一定の要件を満たす必要があります。誰がその自宅を相続するのか、相続後にその自宅をどうするのかといった事情によって、適用できるかどうかが変わってきます。自宅を相続する際には、この特例の要件を満たせるかどうかを、早い段階で確認しておくことが大切です。

たとえば、亡くなった方と同居していた家族が自宅を相続する場合と、離れて別居していた家族が相続する場合とでは、特例を適用するための条件が異なってきます。また、相続した自宅を、その後も引き続き住み続けるのか、それともすぐに売ってしまうのかといった点が、特例を適用できるかどうかに関わってくることもあります。このように、特例を使えるかどうかは、家族の状況や相続後の予定によって変わってくるため、一概に「使える・使えない」とはいえません。要件の判断は複雑なため、専門家に相談しながら進めるのが安心です。

特例の適用には申告が必要

注意したいのは、小規模宅地等の特例は、適用を受けるために相続税の申告が必要だという点です。特例を使った結果、相続税がかからなくなる場合でも、特例を適用するためには申告をしなければなりません。「相続税がかからないのなら、申告も不要だろう」と考えて手続きをしないでいると、特例を受けられなくなってしまうおそれがあります。

これは、知らないと損をしかねない、見落としやすい大切なポイントです。特例によって相続税が結果的にゼロになるケースであっても、「申告をして、特例を適用します」という手続きをきちんと踏んではじめて、その効果が認められます。申告をしなければ特例は使えず、結果として本来は払わなくてよかったはずの相続税がかかってしまう、ということにもなりかねません。特例の適用を考えている場合は、相続税がかからない見込みであっても、申告が必要であることを必ず覚えておきましょう。

自宅以外の財産も忘れずに評価する

相続税を正しく計算するには、自宅だけでなく、ほかの財産もすべて評価する必要があります。自宅の評価はもちろん大切ですが、そればかりに気を取られて、ほかの財産をうっかり見落とすことのないよう、注意しましょう。

預貯金や有価証券などの財産

相続財産には、自宅のほかにも、預貯金や株式などの有価証券、生命保険金など、さまざまなものがあります。これらの財産も、自宅と同じようにそれぞれ評価して、財産の総額に含めて計算する必要があります。預貯金であれば残高、上場株式であれば一定のルールで計算した価額、というように、財産の種類ごとに評価の方法が細かく決まっています。自宅の評価と合わせて、こうした財産をすべて漏れなく洗い出して評価することが、正しい相続税の計算につながります。

相続税は、自宅という一つの財産だけにかかるものではなく、亡くなった方が遺したすべての財産を合計した額をもとにして計算されます。そのため、自宅の評価ばかりに気を取られてしまい、ほかの財産の存在を見落としてしまうと、財産の総額を正しくつかめず、正しい相続税を計算できません。たとえば、複数の銀行口座や、証券会社に預けている株式、加入していた生命保険、さらには自動車や貴金属など、財産は思いのほか多岐にわたることがあります。これらを一つずつ確認し、それぞれ決められた方法で評価したうえで、財産の全体像を正確につかむことが大切です。

借入金などの債務は差し引ける

一方で、亡くなった方に借入金などの債務があった場合は、その分を財産から差し引くことができます。プラスの財産だけでなく、こうしたマイナスの債務も考慮したうえで、最終的な課税の対象となる金額が計算されるのです。住宅ローンの残りや、未払いの税金などがあれば、これらは債務として差し引けます。財産から債務を差し引いた額をもとに、相続税が計算されることになります。

たとえば、自宅にまだ住宅ローンが残っていた場合、そのローンの残額は債務として、プラスの財産から差し引くことができます。また、亡くなった方が本来支払うべきだった税金や、入院・通院にかかった医療費などの未払い分があれば、それらも債務に含めることができます。さらに、葬式にかかった費用の一部についても、一定の範囲で財産から差し引けるとされています。こうした債務や費用を一つずつ正しく差し引いていくことで、課税の対象となる金額が適正に計算されることになります。こうした差し引けるものをうっかり見落とすと、本来より多く相続税を払いすぎてしまうこともあるため、注意が必要です。

不動産の相続には登記も必要

自宅などの不動産を相続したときは、相続税の評価や申告とは別に、名義を相続人に変更する相続登記の手続きも必要になります。評価や納税だけでなく、不動産の名義変更も忘れずに行うことが大切です。相続登記をしないまま放置すると、後でさまざまな問題が生じることがあります。

相続登記とは、亡くなった方の名義のままになっている不動産を、実際に相続した人の名義へと変更する手続きのことです。これをしないままにしておくと、いざ自宅を売ろうとしたときに売却できなかったり、次の相続が起きたときに権利関係が複雑になって、手続きが非常に大変になったりすることがあります。相続登記は、近年は期限内に行うことが求められるようにもなっており、放置しておくのは得策ではありません。自宅を相続したら、相続税の評価や納税とあわせて、この相続登記も忘れずに、計画的に進めていくことが大切です。相続登記の手続きについては、こちらの記事が参考になります。

自宅の評価や相続は専門家に相談を

自宅の相続税評価は、土地の評価方法や特例の適用など、専門的な判断を要する場面が多くあります。適正な評価と納税のためには、専門家の力を借りるのが安心です。

評価額の計算を任せられる

土地の評価は、路線価方式での細かな調整や、土地の形状・状況の反映など、専門的な知識がないと正確に計算するのが難しいものです。土地の評価額をうっかり高く見積もりすぎてしまえば、本来は必要のない、余分な相続税を納めることになりかねません。専門家に相談すれば、自宅の評価額を適正に計算してもらえます。自宅の土地や家屋を含めた、不動産全体の評価をまとめて任せられるため、安心して相続の手続きを進められます。

とくに、土地の形がいびつだったり、複数の道路に面していたり、面積の広い土地だったりする場合は、評価額の計算にあたって専門的な判断が必要になります。こうした調整を見落とすと、本来よりも高い評価額になってしまい、相続税を払いすぎることにもなりかねません。逆に、適正に評価すれば、評価額を抑えられる場合もあります。専門家は、こうした土地一つひとつの事情を細かく踏まえたうえで、適正な評価額を計算してくれます。相続税対策については、こちらの記事も参考になります。

特例の適用や申告も任せられる

小規模宅地等の特例をはじめ、相続税には評価額や税額を抑えられる制度がいくつもあります。これらを適切に使えるかどうかで、納める税額が大きく変わることがあります。専門家に相談すれば、使える特例を見極めて、申告までを任せられます。複雑になりがちな相続税の手続きを、もれなく正しく進めるためにも、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

相続税の制度は全体に複雑で、どの特例が使えるのか、どのように申告すればよいのかを、専門知識のない方が自分だけで正確に判断するのは、決して簡単ではありません。とくに、自宅の評価や小規模宅地等の特例が関わってくる場合は、判断を一つ誤るだけで、相続税を払いすぎたり、逆に使えるはずの特例を受けられなくなったりするおそれがあります。早めに専門家へ相談しておけば、こうした払いすぎや特例の取りこぼしといったリスクを避け、適正な評価と納税を実現できます。相続した不動産の手続き全般については、こちらの記事が参考になります。

自宅の相続税評価についてよくある質問

最後に、自宅の相続税評価についてよく寄せられる質問にお答えします。あなたの疑問に近いものがあれば、参考にしてください。

自宅の評価額は買ったときの値段になりますか

いいえ、相続税の評価額は、その自宅を購入したときの価格、いわゆる買値とは異なります。土地は路線価方式または倍率方式で、家屋は固定資産税評価額で評価するのが原則です。とくに土地は、買ったときの値段や、いま売ったとしたらいくらになるかという市場価格とも、必ずしも一致しないのが一般的です。あくまで相続税のための決められた方法で評価するため、購入価格をそのまま使うわけではない、という点を押さえておきましょう。

土地と家屋は分けて評価するのですか

はい、自宅は土地（宅地）の部分と家屋（建物）の部分を別々に評価し、最後にそれを合算します。土地は路線価方式または倍率方式、家屋は原則として固定資産税評価額、というように、それぞれ評価の方法が異なります。「自宅」とひとまとめにするのではなく、土地はいくら、家屋はいくら、と分けて計算するのが基本です。こうして土地と家屋の両方を評価し、それを合計したものが、自宅全体としての相続税評価額になります。

路線価はどこで確認できますか

路線価は、国税庁が毎年公表しており、路線価図と呼ばれる地図の形で確認することができます。自宅が建っている土地の前の道路に、どのくらいの路線価が設定されているかを調べることで、評価額を計算する手がかりになります。ただし、土地の形状や、接している道路の状況、間口や奥行きなどによって評価額が調整されることも多く、正確な計算は決して簡単ではありません。自分で路線価図を調べてみて、計算が難しいと感じたら、無理をせず専門家に相談するとよいでしょう。

小規模宅地等の特例を使えば必ず安くなりますか

小規模宅地等の特例を使えれば、自宅の土地の評価額を大幅に下げられる可能性がありますが、誰でも無条件に使えるわけではありません。亡くなった方や、その自宅を相続する人の状況などについて、定められた一定の要件を満たす必要があります。また、特例を適用するには、相続税の申告も欠かせません。要件を満たすかどうかの判断は複雑で、専門的な知識も必要なため、自宅を相続する際は、特例が使えるかどうかを、できるだけ早い段階で専門家へ確認しておくことをおすすめします。

自宅を相続したら、評価のほかに何の手続きが必要ですか

自宅などの不動産を相続したときは、相続税の評価や申告とは別に、名義を相続人に変更する相続登記の手続きが必要です。財産を財産を評価して相続税を納めるだけでは終わりではなく、相続した不動産の名義変更、すなわち相続登記も忘れずに行う必要があります。相続登記をしないまま長く放置すると、いざ自宅を売却したいときや、次の世代の相続が起きたときに、権利関係が複雑になって、手続きに大変苦労することがあります。評価・申告とあわせて、相続登記も計画的に進めましょう。

まとめ:自宅の評価を正しく理解して相続に備える

自宅を相続したときの相続税評価は、土地と家屋を別々に行うのが基本です。土地は、路線価が定められている地域では路線価方式、定められていない地域では倍率方式で評価することになり、どちらの方式になるかは、その土地の所在地によってあらかじめ決まっています。一方、家屋は、原則として固定資産税評価額がそのまま評価額になり、土地のような複雑な計算は必要ありません。自宅は、相続財産の中でも大きな割合を占めることが多いため、その評価額が、相続税がかかるかどうかや、その負担の大きさを左右します。

自宅の土地については、小規模宅地等の特例によって評価額を大幅に下げられることがありますが、これには一定の要件を満たす必要があり、適用を受けるには相続税の申告も欠かせません。また、自宅以外の財産も漏れなく評価し、債務は差し引いて、相続税を正しく計算する必要があります。不動産の相続では、評価や納税に加えて相続登記も必要です。土地の評価や特例の適用は、いずれも専門的な判断を要するため、自宅を相続する際は、早めに弁護士や税理士などの専門家へ相談して、適正な評価と納税を目指すことをおすすめします。