個人再生で住宅ローンは残せる？住宅資金特別条項とは

個人再生で住宅ローンが残せる仕組みとは

「借金の返済はもう限界。でも、せっかく手に入れたマイホームだけは何としても手放したくない」。住宅ローンを抱えながら他の借金にも苦しんでいる方なら、一度はこう考えたことがあるのではないでしょうか。家族と暮らす家を失うかもしれないという不安は、借金そのものの悩みよりも重くのしかかってくるものです。

結論からお伝えします。個人再生という手続きを使えば、住宅ローンが残っているマイホームを残したまま、それ以外の借金を大幅に減らせる可能性があります。これを可能にしているのが、この記事で詳しく解説していく「住宅資金特別条項」という制度です。

まずは、この制度がどういうものなのか、なぜ家を残せるのかという根本的な仕組みから一緒に見ていきましょう。仕組みを理解しておくと、自分のケースで使えそうかどうかの見当もつけやすくなります。

債務整理の種類によって住宅ローンへの影響は変わる

債務整理にはいくつかの方法がありますが、どの手続きを選ぶかによって自宅に及ぶ影響はまったく異なります。ここを取り違えると、残せたはずの家を失いかねません。

まず自己破産です。自己破産はすべての借金の支払い義務を免除してもらう手続きですが、その代わりに生活に最低限必要な財産を除いて、価値のある財産は原則として処分されます。住宅ローンが残っているかどうかにかかわらず、自宅という大きな財産は手放すことになるのが基本です。

次に任意整理です。任意整理は、債権者と直接交渉して将来の利息をカットしてもらい、元本を分割で返していく手続きです。整理する対象を自分で選べるのが特徴で、理屈のうえでは住宅ローンを対象から外せば自宅は残せます。ただし住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長く設定されているのが普通です。住宅ローンをそのまま払い続けながら、他の借金も任意整理で返していくとなると、結局は家計が回らなくなるケースが少なくありません。

そして個人再生です。個人再生は借金を大幅に圧縮したうえで原則3年かけて返していく手続きで、そのなかに住宅を守るための特別な仕組みが用意されています。それが住宅資金特別条項なのです。

具体的に考えてみましょう。たとえば住宅ローンが月10万円、その他の借金(カードローンやクレジットの分割など)の返済が月8万円という方がいたとします。任意整理でその他の借金の利息をカットできたとしても、元本そのものは残るため、月の返済額はそれほど大きくは下がりません。住宅ローンと合わせて月15万円前後の返済が続くようなら、家計が立ち行かなくなってしまうこともあるでしょう。一方、個人再生でその他の借金を5分の1程度まで圧縮できれば、その部分の返済は月1万円台まで下がるケースもあります。住宅ローンは変わらず払いつつ、生活を立て直せる現実的なラインが見えてくるわけです。これが、住宅を残したい人にとって個人再生が有力な選択肢になる理由です。

住宅資金特別条項という制度が生まれた背景

住宅は、ただの財産ではありません。家族の生活の土台であり、これを失えば経済的な立て直しそのものが難しくなってしまいます。働く場所への通勤、子どもの学校、地域とのつながり――家を中心に成り立っている暮らしは、想像以上に多くのものを支えています。

こうした事情を踏まえ、借金の返済に行き詰まった人が住む家まで失って再起できなくなる事態を防ぐために、2001年に個人再生制度が整備されました。そのなかで、マイホームを残しながら他の借金を整理できるようにと設けられたのが、住宅資金特別条項です。一般には「住宅ローン特則」とも呼ばれています。法律の条文上は、民事再生法の196条以降に定められた「住宅資金貸付債権に関する特則」がこれにあたります。耳慣れない言葉が並びますが、要するに「住宅ローンだけは特別扱いして、家を残せるようにしますよ」という決まりだと考えてもらえれば十分です。

この制度を使うと、住宅ローンはこれまでどおり払い続け、その他の借金だけを個人再生で圧縮する、という組み合わせが可能になります。借金の返済額を5分の1程度まで減らせるケースもあり、自宅を守りながら生活を立て直す道が開けるのです。住む場所を失わずに済むということは、仕事を続けながら、家族との生活を守りながら、無理なく再出発できるということでもあります。借金の整理と暮らしの維持を両立できる点こそ、この制度が多くの人にとって希望となっている理由でしょう。

個人再生そのものの全体像を改めて確認しておきたい方は、こちらの記事もあわせて読んでみてください。

なぜ住宅ローンだけ払い続けて家を残せるのか

「他の借金は減らしてもらうのに、住宅ローンだけは普通に払って家も残せる。そんな都合のいい話があるのだろうか」。そう感じる方もいるでしょう。実はここには、抵当権という担保の仕組みが深く関わっています。少し専門的になりますが、ここを押さえておくと制度の理解が一気に進みます。

抵当権と住宅ローンの関係を理解する

住宅ローンを組むとき、ほとんどの場合、その自宅と土地には抵当権という担保が設定されます。抵当権とは、借りたお金を返せなくなったときに、その家や土地を競売にかけて売却し、その代金から優先的に回収できるようにしておく権利のことです。

つまり、住宅ローンを完済するまでは、その家は厳密には「自分だけのもの」とは言い切れない状態にあります。返済が滞れば、金融機関は抵当権を実行して家を売り、そのお金を住宅ローンの返済に充てることができるのです。抵当権の設定は法律上の義務ではありませんが、これを設定しなければ多額の融資を受けられないため、住宅ローンと抵当権はほぼセットになっています。

仮に自己破産をして抵当権が実行され、自宅が売却されたとしましょう。その売却代金は、まず住宅ローンを貸した金融機関や保証会社に優先的に渡されます。売却代金が住宅ローンの残りより多ければ、余った分は他の債権者にも分けられますが、残りに満たない場合は、その全額が住宅ローンに充てられ、他の債権者には1円も回りません。

少しイメージしづらいかもしれませんので、身近な例で考えてみます。3000万円で買った家に、まだ2800万円の住宅ローンが残っているとしましょう。もしこの家を売っても2500万円にしかならなければ、その2500万円はまるごと住宅ローンの返済に消えてしまい、それでもまだ300万円の住宅ローンが残る計算になります。この状況では、家を売ったところで他の借金の債権者に回せるお金はそもそも存在しないのです。だからこそ、住宅ローンだけを払い続けて家を残しても、他の債権者は「もともと取り分がなかった」のだから損をしない、という理屈が成り立ちます。

他の債権者に不公平が生じない理由

ここが住宅資金特別条項のポイントです。自宅の価値が住宅ローンの残りを下回っている場合、その家を売っても代金はすべて住宅ローンに消えてしまい、他の債権者には最初から何も回ってきません。だとすれば、住宅ローンだけを通常どおり払い続けて家を残したとしても、他の債権者が受け取れる金額は変わらないことになります。誰も損をしないのです。

では、自宅の価値が住宅ローンの残りを上回っている場合はどうでしょうか。この場合は、上回った余剰の部分を「清算価値」として計算に取り込み、再生計画で返していく金額に上乗せします。こうすれば、本来なら家を売って他の債権者に回せたはずの価値の分は、きちんと返済に反映されることになり、やはり大きな不公平は生じません。

清算価値や最低限返さなければならない金額がどう決まるのかについては、こちらで詳しく解説しています。

あくまで住宅ローンの債権者だけを外す制度

住宅資金特別条項は、再建を目指す個人再生の趣旨に沿って、住宅という生活の基盤を守るために用意された仕組みです。ただし、住宅ローンが減額されるわけではない点には注意してください。住宅ローンは1円も減らず、これまでどおり全額を返していくことになります。

この制度の本質は、個人再生で整理する対象から「住宅ローンの債権者だけを外せる」という点にあります。逆に言えば、他の借金の債権者を勝手に優遇して全額返してしまうようなことは許されません。一部の債権者にだけ返済する「偏頗弁済(へんぱべんさい)」は、すべての債権者を平等に扱うという原則に反するため、最悪の場合、裁判所に再生手続きそのものを取り消されてしまうおそれがあります。

たとえば「いつもお世話になっている知人からの借金だけは先に返しておきたい」「この信用金庫とは今後も付き合いがあるから優先したい」といった気持ちが働くこともあるでしょう。気持ちは理解できますが、個人再生の手続き中にこうした特定の債権者への返済をしてしまうと、手続き全体に悪影響が及びかねません。住宅ローンだけは例外として払い続けられますが、それ以外については自己判断で返済せず、必ず弁護士の指示に従うようにしてください。

住宅資金特別条項を使うための条件

自宅を処分せずに他の借金だけを整理できるこの制度は、債務者にとって非常に有利なものです。それだけに、誰でも自由に使えるわけではなく、いくつかの要件をすべて満たす必要があります。一つでも欠けると利用できないため、ここはしっかり確認しておきましょう。なお、ここで紹介する要件は代表的なものであり、実際にはケースごとに細かい判断が必要になる場面もあります。自分が当てはまるか微妙だと感じたら、その時点で専門家に確認しておくと、後になって「使えなかった」と慌てずに済みます。

満たすべき主な要件

住宅資金特別条項付きの再生計画が認められるためには、おおむね次のような条件を満たす必要があります。自分のケースに当てはめながら読んでみてください。

区分	要件の内容
本人について	会社などの法人ではなく、個人(自然人)であること。そして、自分が住むための住宅を所有していること。
住宅について	その建物の床面積の2分の1以上が、自分の居住用に使われていること。店舗や事務所との兼用でも、居住部分が半分以上あれば対象になり得ます。
住宅ローンについて	対象となる借金が、住宅の建設・購入や、その敷地の取得、住宅の改良のための資金で、分割払いが定められた「住宅資金貸付債権」に当たること。
代位弁済について	住宅ローンが保証会社などによる代位弁済で肩代わりされていないこと。ただし代位弁済された場合でも、その後6か月以内に再生手続きの申立てをすれば利用できる余地があります。
手続きについて	個人再生そのものの要件を満たし、再生計画が認められない事情(不認可事由)がないこと。

少し補足します。代位弁済とは、本人に代わって保証会社などが住宅ローンを一括で支払うことを指します。返済が一定期間滞ると、保証会社がローンを肩代わりし、その後は保証会社が本人に請求してくる流れになります。この代位弁済から6か月を過ぎてしまうと、原則として住宅資金特別条項は使えなくなります。返済が苦しくなってきたら、この6か月という期限を意識して早めに動くことが、家を守るうえで決定的に重要なのです。

住宅以外に抵当権がついていると使えないことがある

要件を満たしていても、住宅資金特別条項が使えなくなるケースがあります。代表的なのが、自宅に住宅ローン以外の抵当権がついている場合です。

たとえば、事業資金を借りる際に自宅を担保に入れていたようなケースです。住宅ローン以外の抵当権がついていると、住宅資金特別条項で住宅ローンの返済計画を立て直したとしても、その別の抵当権者が家を差し押さえてしまえば意味がなくなってしまいます。そのため、こうした場合は原則として制度の対象外となります。

また、自宅以外の不動産に、住宅ローンより順位の低い抵当権がついている場合も、同じ理由で対象外になることがあります。ただしこのケースでは、たとえば家族にその借金を支払ってもらうなどして、個人再生の手続き開始までに後順位の抵当権を抹消できれば、利用できる可能性が残されています。

住宅資金特別条項の3つのタイプ

住宅資金特別条項を利用するには、どのような内容で住宅ローンを返していくかを決める必要があります。返済の状況によって選べる型が変わってくるため、自分がどのタイプに当てはまりそうかをイメージしながら読んでみてください。大きく分けて「そのまま型」「期限の利益回復型」「同意型」などの類型があります。

そのまま型(従来どおり払い続ける)

もっとも多く使われているのが、この「そのまま型」です。住宅ローンの返済に遅れや滞納がなく、これまでどおり払えている人が対象です。

名前のとおり、住宅ローンの契約内容を一切変えずに、これまでどおりの条件で返済を続けます。変わるのは住宅ローン以外の借金だけで、そちらは個人再生で大幅に圧縮されます。住宅ローンの返済に問題が起きる前、つまり滞納してしまう前に手続きに入れた人が選べる、もっともシンプルで負担の少ない型と言えます。

この型を選べるかどうかは、住宅ローンを滞納していないかどうかにかかっています。裏を返せば、「他の借金の返済が苦しいから」といって住宅ローンの支払いを後回しにしてしまうと、もっとも有利なそのまま型が使えなくなる可能性があるということです。借金問題を抱えているとき、つい支払いの優先順位を見失いがちですが、家を残したいのであれば住宅ローンの返済だけは死守する、という意識を持っておくことが大切です。

期限の利益回復型(遅れた分を立て直す)

住宅ローンの返済を滞納してしまっている場合に使えるのが、この型です。ここで「期限の利益」という言葉が出てきます。期限の利益とは、決められた期日までは分割で返していけばよく、いきなり全額を請求されない、という借りる側の権利のことです。

ところが、住宅ローンを滞納するとこの期限の利益が失われ、残りのローン全額を一括で返すよう求められてしまうことがあります。これを「期限の利益の喪失」と呼びます。期限の利益回復型は、この失われた権利を回復させ、滞納してしまった元金・利息・遅延損害金を、再生計画で定めた返済期間(原則3年、例外的に5年)のなかで分割して返していく内容です。

さらに、これだけでは返済が難しい場合に備えて、次のような上乗せの仕組みも用意されています。

仕組み	内容
最終弁済期の延長	住宅ローンの完済時期を後ろにずらす方法です。本人の年齢が70歳を超えない範囲で、最長10年まで返済期間を延ばすことができます。月々の負担を軽くする効果があります。
元本の一部猶予	上の方法を使ってもなお返済が著しく難しい場合に、再生計画の期間中だけ住宅ローン元本の一部の支払いを猶予してもらう方法です。当面の負担を抑えることができます。

同意型(債権者と話し合って柔軟に決める)

3つ目が「同意型」です。これは住宅ローンの債権者である金融機関の同意を得たうえで、これまで紹介した型にとらわれず、返済方法を柔軟に取り決めるものです。債権者が応じてくれることが前提になりますが、個別の事情に合わせた返済計画を組める可能性があります。実務上は、金融機関が独自の条件を提示してくることもあり、交渉の進め方がポイントになります。こうした債権者とのやり取りは、専門家が間に入ることでスムーズに進みやすくなる部分でもあります。

住宅資金特別条項を使うときの注意点

ここまで読んで、住宅資金特別条項のメリットは十分に伝わったと思います。とはいえ、この制度は万能ではありません。きちんと知っておくべき注意点がいくつかあります。期待だけが先行して後で苦しまないよう、リスクの側面にも目を向けておきましょう。

返済計画が厳しくなりやすい

覚えておいてほしいのは、住宅資金特別条項付きの再生計画が認められたからといって、必ず最後まで家を守り切れるとは限らない、ということです。返済計画を実際に続けられなくなれば、結局は住宅を手放さざるを得ないケースもあるのです。

なぜ返済が厳しくなりやすいのでしょうか。返済期間の延長や元本の一部猶予は、当面の負担こそ軽くしてくれますが、その後の返済額が増えたり、トータルの返済総額が膨らんだりしがちだからです。加えて、住宅資金特別条項では住宅ローン自体は1円も減りません。減らせるのはあくまで他の借金だけなので、もともとの住宅ローンの負担が重い場合、その重さは変わらず残り続けます。

再生計画の途中で返済ができなくなると、手続きは廃止となり、自宅も処分せざるを得なくなります。一応、やむを得ない事情で返済を続けられなくなった場合に救済する「ハードシップ免責」という制度もありますが、その要件は非常に厳しく、簡単に認められるものではありません。病気やリストラなど、本人の責任とは言えない事情で、しかも計画の返済の大部分をすでに終えているといった条件が求められるため、利用できる場面はかなり限られます。

つまり、住宅資金特別条項は「家を残すスタート地点に立てる制度」ではあっても、「家を残し続けることを保証する制度」ではないということです。手続きが認められた後も、長期にわたって住宅ローンと再生計画の両方を返し続けられる見通しがあるかどうか――ここを最初に冷静に見極めておくことが、本当の意味で家を守ることにつながります。

無理のある計画にしないことが何より大切

だからこそ、住宅を残すことだけを目的に背伸びをした計画を立てるのは禁物です。「この家さえ残せれば」という思いから、自分の収入では到底返せないような計画を組んでしまうと、数年後に行き詰まって、結局は家も失い、それまでの努力も水の泡になりかねません。

大切なのは、家を残すことのメリットと、住宅ローンを払い続ける負担とを冷静に天秤にかけることです。場合によっては、いったん家を手放してでも自己破産で借金そのものをゼロにし、新たに生活を立て直したほうが、長い目で見て楽になることもあります。

自己破産を選んだ場合に家や財産がどうなるのかも、判断材料として知っておくとよいでしょう。

ここまで読んで、自分の場合は借金がどのくらい減らせそうか、気になってきた方も多いのではないでしょうか。下の無料診断なら、いくつかの項目を入力するだけで減額の目安を確認できます。手続きを決める前の判断材料として、まずは気軽に試してみてください。

個人再生の費用と手続きの流れ

制度の中身がわかってくると、次に気になるのは「実際にいくらかかるのか」「どんな流れで進むのか」という現実的な部分ではないでしょうか。住宅資金特別条項を使う個人再生は、通常の個人再生に比べて手続きがやや複雑になる傾向があります。

必要書類と手続きの進み方

住宅資金特別条項を使うには、再生手続きを申し立てる際に、申立書と債権者一覧表にその旨をきちんと記載しておく必要があります。書き漏らすと制度を使えなくなるおそれがあるため、ここは慎重さが求められる部分です。

あわせて、住宅ローンの契約書や返済予定表、不動産の登記事項証明書など、住宅に関する書類もそろえることになります。これらの書類は、自宅が要件を満たしているか、抵当権の状況はどうなっているかを裁判所が確認するために欠かせません。個人再生全体の流れと必要書類については、こちらで詳しく整理しています。

費用の目安と専門家への依頼

個人再生にかかる費用は、大きく分けて裁判所に納める費用と、弁護士などの専門家に支払う費用の2つです。住宅資金特別条項を使う場合、手続きが複雑になる分、専門家報酬がやや高めに設定されることもあります。具体的な金額は事務所によって幅があるため、依頼を検討する際は、見積もりの内訳をしっかり確認するとよいでしょう。

費用が心配で手続きをためらってしまう方も多いと思いますが、分割払いに応じてくれる事務所や、収入が一定以下の場合に利用できる公的な支援制度もあります。費用面の不安や払えないときの対処については、こちらの記事を参考にしてください。

勤務先や家族に知られないか心配なときは

「個人再生をすると、会社や家族に知られてしまうのではないか」という不安も、よく聞かれるところです。手続きの内容によっては書類のやり取りや連絡が発生するため、まったくリスクがないとは言えませんが、進め方を工夫することで知られる可能性を抑えられる場合もあります。会社や家族への影響が気になる方は、こちらの記事もあわせて確認しておきましょう。

住宅資金特別条項に関するよくある質問

最後に、住宅資金特別条項についてよく寄せられる疑問にお答えしていきます。自分の状況と照らし合わせながら読んでみてください。

住宅ローンの返済を滞納していても使えますか

滞納していても使える可能性はあります。その場合は「期限の利益回復型」を利用し、滞納してしまった分を再生計画のなかで分割して返していくことになります。ただし、滞納が長引いて保証会社による代位弁済が行われ、そこから6か月が経過してしまうと、原則として制度自体が使えなくなります。滞納が始まってしまったら、一刻も早く専門家に相談することをおすすめします。

連帯保証人がいる場合はどうなりますか

住宅ローンに連帯保証人がついている場合でも、住宅資金特別条項を使って本人が住宅ローンを通常どおり返済していけば、連帯保証人に一括請求が及ぶような事態は基本的に避けられます。住宅ローンの返済が滞りなく続く限り、連帯保証人が肩代わりを求められることはありません。ただし、住宅ローン以外の借金に保証人がついている場合、その保証人は個人再生の影響を受け、債権者から請求される可能性があります。誰がどの借金の保証人になっているかを、事前にきちんと整理しておくことが重要です。

ペアローンや夫婦の共有名義の場合は使えますか

夫婦で住宅ローンを組んでいるケース、いわゆるペアローンや収入合算のケースでは、状況がやや複雑になります。たとえば夫婦の一方だけが個人再生をする場合でも、もう一方の返済が続いていれば家を残せることはありますが、共有持分や保証関係によって取り扱いが変わってきます。共有名義の住宅は判断が難しい部分が多いため、自己判断せず専門家に具体的な状況を確認してもらうのが確実です。

住宅ローンの残りより家の価値が高い場合はどうなりますか

家の価値が住宅ローンの残りを上回っている場合、その上回った部分は「清算価値」として計算に組み込まれます。その結果、再生計画で返していく金額が増える可能性があります。家に資産価値がしっかり残っているほど、返済すべき総額も上がりやすくなる、と理解しておくとよいでしょう。それでも自宅を残せること自体に大きな意味があるため、価値が高いから使えない、ということではありません。

住宅ローンを残したいなら早めに弁護士へ相談を

ここまで、個人再生の住宅資金特別条項について、仕組み・条件・3つのタイプ・注意点と一通り見てきました。条件さえ合えば、マイホームを残しながら他の借金を大幅に減らせる、非常に心強い制度であることがおわかりいただけたと思います。

一方で、適用されれば必ず家を守り切れるわけではないこと、住宅ローン自体は減らないこと、返済計画が厳しくなりやすいことなど、慎重に判断すべき点も多くあります。とりわけ、代位弁済から6か月という時間的な制約は、知らないまま過ぎてしまうと取り返しがつきません。

住宅ローンが残った自宅を守りながら借金を整理したいと考えているなら、できるだけ早い段階で弁護士などの専門家に相談することを強くおすすめします。自分のケースで住宅資金特別条項が使えるのか、どの型が適しているのか、無理のない返済計画はどう組めばよいのか――こうした判断は、専門的な知識と経験がなければ難しいものです。一人で抱え込まず、早めに専門家の力を借りて、最善の道を一緒に探していきましょう。